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許溫泉22
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如果不考慮土地的財(cái)閥壟斷與土地融資問題，日本戰(zhàn)后的房地產(chǎn)市場環(huán)境總體上是良好的。比如說，據(jù)內(nèi)閣府《平成19年(2007)經(jīng)濟(jì)白皮書》提供的數(shù)據(jù)，1955～1991年，按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算，日本GDP累計(jì)增長52.9倍，勞動(dòng)者報(bào)酬增長70.1倍，后者更高的增幅在恩格爾系數(shù)大幅下降的前提下成為刺激私人購房支出的原動(dòng)力。
再比如說，論及土地在日本國民總資產(chǎn)構(gòu)成中所占的比重，1955年為30.6％，1972年日本列島改造論拋出后達(dá)到32.0％，為戰(zhàn)后最高記錄，至地價(jià)泡沫破滅前的1991年降為28.4％。土地資產(chǎn)比重的相對(duì)穩(wěn)定，至少可以說明日本的地價(jià)泡沫不是宏觀及整體性的，而是微觀及結(jié)構(gòu)性的。
日本微觀結(jié)構(gòu)性地價(jià)泡沫的關(guān)鍵，在于財(cái)團(tuán)法人對(duì)土地資源的過度壟斷。應(yīng)當(dāng)說，這個(gè)問題最早在戰(zhàn)后美軍管制時(shí)期便已初見端倪。據(jù)說當(dāng)初日本企業(yè)的土地資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在一半左右，幾乎是自有資本的百分之百。此后，由于日本銀行在向企業(yè)發(fā)放中長期貸款時(shí)大都要求以土地作為抵押，有多少土地放多少貸款，地價(jià)漲了，授信額度隨之相應(yīng)擴(kuò)大。受此牽引，日本企業(yè)在戰(zhàn)后擴(kuò)張當(dāng)中不斷大肆購買土地，并以土地?cái)U(kuò)張作為產(chǎn)能及市場擴(kuò)張的前提，最終形成了土地的財(cái)閥壟斷。記得當(dāng)年華爾街分析師在評(píng)價(jià)日本汽車產(chǎn)業(yè)如何克服上個(gè)世紀(jì)九十年代石油沖擊時(shí)曾寫道：豐田公司像是一個(gè)在自己的土地上捎帶生產(chǎn)汽車的大地主。受益于地價(jià)上漲與日本銀行對(duì)土地質(zhì)押物的青睞，日本汽車工業(yè)不僅輕松度過石油沖擊，而且還能在美國同行財(cái)務(wù)捉襟見肘的時(shí)侯大肆投資升級(jí)。
雖然上述日本勞動(dòng)者報(bào)酬增幅大大領(lǐng)先于GDP增幅，但是按照當(dāng)年勞動(dòng)人口統(tǒng)計(jì)的人均勞動(dòng)報(bào)酬增幅，1955～1991年之間為較低的67.13倍。這與同期日本市街地價(jià)66.3倍的累計(jì)漲幅大體一致。由于地價(jià)上漲剛性十足，而勞動(dòng)者報(bào)酬上漲具有一定粘性，主要是廣大中低收入者報(bào)酬增幅低于國內(nèi)平均水平，這便產(chǎn)生了一個(gè)嚴(yán)重問題，即土地的財(cái)閥壟斷越嚴(yán)重，中低收入者距離樓市的距離就越遠(yuǎn)。
此外，地價(jià)的大幅上漲也成為嚴(yán)重制約日本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的障礙，限制了進(jìn)一步提升日本競爭力的步伐。
日本政府在1991年拋出了針對(duì)土地制度的兩項(xiàng)重大改革，并在次年開始執(zhí)行。一是開征土地稅，即土地持有者稅(不包括政府擁有、公益用途及1000平米以下住宅用地或轉(zhuǎn)讓價(jià)格較低的土地)，與此前的市町村固定資產(chǎn)稅相比，名義增幅為100％，實(shí)際增幅為200％以上(主要是調(diào)整計(jì)稅折價(jià)幅度所致)。二是推廣50年定期租地權(quán)，期滿后重新交易。
在很大程度上，日本政府的上述改革可以歸納為土地制度民主化，即通過加大稅收來弱化土地的私有制色彩，通過縮短定期租地權(quán)來加快土地資源的重新分配，從而讓更多的中低收入者有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)買房夢想。
值得重視的一點(diǎn)是，住宅用地使用權(quán)期限過長，加上較低的遺產(chǎn)稅(目前中國的政策是直系親屬之間房產(chǎn)免稅繼承)，是助長貧富分化的元兇(將來更是如此)，結(jié)果是有房人家的孩子有房，無房人家的孩子沒房。想想看，當(dāng)勞動(dòng)不能成為有房的基本途徑時(shí)，社會(huì)將變成何等模樣？
其實(shí)，日本的上述改革談不上創(chuàng)新。幾乎所有發(fā)達(dá)國家早在日本之前就已完成房地產(chǎn)制度的民主化改革。在增加稅賦的情況下，包括流轉(zhuǎn)稅、持有稅、遺產(chǎn)稅等，所謂的土地私有制獲得極大的公有性質(zhì)。
1992年，日本地價(jià)開始下跌，長期聚集在財(cái)閥壟斷與土地融資基礎(chǔ)上的地價(jià)泡沫終于破滅。
不過，由于中日兩國之間土地制度完全不同，加上國內(nèi)用于安居工程的資金主要來自商品房市場，以及至今不到15％的全民商品房普及率，所以，在中國加快住宅領(lǐng)域的民主化進(jìn)程中，不會(huì)也不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)類似日本的地價(jià)泡沫破滅。
在中國，房地產(chǎn)最好的狀態(tài)恐怕應(yīng)當(dāng)是：富人窮人各得其所，允許富人高價(jià)買房，用富人的錢為窮人蓋更多的保障性住宅。而最糟糕的狀態(tài)，莫過于在房價(jià)問題上挑動(dòng)群眾斗群眾，結(jié)果是富人有錢買不到房，政府財(cái)政拮據(jù)沒錢為窮人蓋房，而供求規(guī)律決定房價(jià)繼續(xù)上漲，越上漲矛盾越大，最終逼近社會(huì)顛狂。
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xediao
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東南亞當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)是美國華爾街的大佬們由索羅斯為首的炒家惡意炒作，日本的房價(jià)大跌當(dāng)然和日本的經(jīng)濟(jì)有關(guān)系，當(dāng)年日本電子業(yè)和汽車制造業(yè)相當(dāng)?shù)陌l(fā)達(dá)，東芝，索尼等數(shù)不清的大公司，那時(shí)的效益非常的好，所以就業(yè)率就高工資也高，后來中國崛起了，日本的企業(yè)和日本本土的就業(yè)率等問題就一年不如一年，人們看淡了市場當(dāng)然就拋售了預(yù)期很高的房產(chǎn)，股票等了，就和現(xiàn)在的中國一樣，房價(jià)之所以高的離譜，就是因?yàn)榇蠹翌A(yù)期中國的經(jīng)濟(jì)會(huì)非常的好，如果大家預(yù)期經(jīng)濟(jì)不好的話，失業(yè)率增加，當(dāng)然也不會(huì)去買房子，之所以敢去買，敢去炒，就是因?yàn)轭A(yù)期，經(jīng)濟(jì)的泡沫，實(shí)際就是對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期太好了，于是整個(gè)的國家都感覺浮躁，沒有人想老老實(shí)實(shí)的去做實(shí)業(yè)，都想炒作一把，而炒作是需要資金支持的，而實(shí)業(yè)跟不上，各個(gè)行業(yè)都靠炒作，沒有實(shí)際的利潤，資金當(dāng)然會(huì)有斷鏈的時(shí)候，當(dāng)資金鏈斷了，泡沫也就破裂了，因?yàn)闆]資金了，吹不動(dòng)了。
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李氏二小生
回答數(shù)：17932 | 被采納數(shù)：53
日本泡沫經(jīng)濟(jì)生成和破滅的主要原因是日本宏觀政策的失誤。在當(dāng)時(shí)復(fù)雜的國際、國內(nèi)環(huán)境中，日本貨幣政策曾經(jīng)失去平衡，出現(xiàn)過三次重大失誤。
日本泡沫經(jīng)濟(jì)與日元升值是兩個(gè)不同金融機(jī)關(guān)積極行動(dòng)成為泡沫產(chǎn)生的初期因素
的事件，各有不同的原因，但由于二者出現(xiàn)在同一時(shí)期，有著相同的歷史背景，因而產(chǎn)生了復(fù)雜的聯(lián)系，以致使一些輿論誤讀了它們。 日元對(duì)美元升值的直接原因是日美貿(mào)易差額的變化；根本原因是日本對(duì)美國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的變化。20世紀(jì)80年代初，美國經(jīng)濟(jì)正為“滯脹”所困擾，1980 年，美國的通脹率為13.5%，失業(yè)率為7%，經(jīng)濟(jì)增長率為-0.2%，財(cái)政赤字為738億美元，貿(mào)易赤字為150億美元。
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周海燕愛吉他
回答數(shù)：34874 | 被采納數(shù)：88
當(dāng)20世紀(jì)80年代末期日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”在1989年最后一天破滅時(shí)，它標(biāo)志著日本“增長奇跡”及其20多年海外商業(yè)快速擴(kuò)張的終結(jié)，轉(zhuǎn)而陷入一輪長達(dá)10年之久的經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，這是自二戰(zhàn)以來日本遭遇時(shí)間最長的一次經(jīng)濟(jì)蕭條。
一、日本泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的原因
日本泡沫經(jīng)濟(jì)形成于20世紀(jì)80年代中后期，1987——1989年是泡沫經(jīng)濟(jì)的極盛時(shí)期。隨著1985年《廣場協(xié)議》的簽訂，日元開始急劇升值。1988年日元匯率升至1美元兌120日元，與1971年固定匯率制下的日元相比，升值了2倍。結(jié)果導(dǎo)致日本出口商品價(jià)格上漲，從而削弱了日本在全球貿(mào)易市場的競爭力，但政府所采取的一系列財(cái)政或金融的措施使國內(nèi)需求大增。
(1)由日元升值走向“擴(kuò)大內(nèi)需”。為了減輕日元大幅升值對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，避免與歐美國家之間的貿(mào)易摩擦，同時(shí)也迫于美國政府要求日元升值、開放市場、擴(kuò)大內(nèi)需及實(shí)現(xiàn)貿(mào)易平衡等方面的強(qiáng)大壓力，日本政府制定了以國家投資、私人投資和個(gè)人消費(fèi)支出擴(kuò)張為引擎的內(nèi)需型增長策略，從而在日本掀起了一輪大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)建設(shè)的高潮。土地資源的匱乏直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)投機(jī)熱，投資膨脹進(jìn)一步推動(dòng)金融市場的迅猛擴(kuò)張。
(2)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速增長拉動(dòng)“有效需求”膨脹。20世紀(jì)80年代中后期，日本經(jīng)濟(jì)步入高速增長的快車道，增速名列發(fā)達(dá)國家榜首，在經(jīng)濟(jì)一派繁榮的氛圍籠罩下，企業(yè)和消費(fèi)者變得更為自信、樂觀，投機(jī)變得更富激情、大膽，東京的房地產(chǎn)與股市一并上漲不止。
(3)“流動(dòng)性過剩”為股市“火上澆油”。一向保守的日本直至20世紀(jì)70年代末期才緩慢展開金融自由化的進(jìn)程。80年代中后期這一進(jìn)程加快，1985年日本開始放開存款利率。隨著利率自由化以及金融業(yè)務(wù)管制的放松，金融市場規(guī)模急劇膨脹。過于寬松的貨幣政策，導(dǎo)致國內(nèi)日元資金過剩，經(jīng)濟(jì)過熱，形成了所謂的“流動(dòng)性過剩”的格局，這為日本股市泡沫埋下了重大隱患。
二、日本經(jīng)濟(jì)泡沫的主要表現(xiàn)
1988——1989年，公司投資急劇膨脹。伴隨高股價(jià)，新股票發(fā)行的快速升值，當(dāng)銀行在不動(dòng)產(chǎn)方面尋找資金投向時(shí)，股票發(fā)行便成為公司融資的一個(gè)重要來源。反過來，公司利用它們持有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行間接的股市投機(jī)，從而形成了不動(dòng)產(chǎn)與股市雙重泡沫——房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)暴漲及日經(jīng)225股價(jià)指數(shù)持續(xù)暴漲。
(1)股價(jià)持續(xù)猛烈暴漲。1985年末，日經(jīng)225股價(jià)指數(shù)收于13083點(diǎn)， 1989年末收于38916點(diǎn)，四年間日經(jīng)225指數(shù)累計(jì)上漲197.45%。1987年底，日本股票市值竟然占到全球股市總市值的41.7%，并趕超了美國，成為世界第一。1989年底股票總市值繼續(xù)膨脹至896萬億日元，占當(dāng)年國民生產(chǎn)總值的60%。
(2)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)暴漲。股市泡沫與房地產(chǎn)泡沫是日本泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大根本“支柱”。當(dāng)日本股市泡沫一路凱歌高奏之時(shí)，日本房地產(chǎn)價(jià)格也正在瘋狂，不斷上漲。據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的調(diào)查，日本6大主要城市的商業(yè)區(qū)地價(jià)指數(shù)，若以1955年為100，到1965年則上漲超過了1000，到1988年則超過了10000，也就是說，日本城市房地產(chǎn)價(jià)格在33年間上漲了100倍，而同期名義國民生產(chǎn)總值上漲卻不足40倍，制造業(yè)工人的平均工資上漲不到20倍。1990年高峰期時(shí)，東京商業(yè)區(qū)的地價(jià)漲至1985年的2.7倍，住宅區(qū)地價(jià)則漲至1985年的2.3倍。與此同時(shí)，由于日元巨幅升值，也嚴(yán)重刺激了日本人海外收購與海外投資熱情。
1990年，隨著日本股市泡沫的率先破滅，日本房地產(chǎn)泡沫也隨之破滅。
三、泡沫經(jīng)濟(jì)對(duì)日本的沉重打擊
1989年5月，政府緊縮其貨幣政策以抑制諸如房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的上漲。然而，更高的利率使股市螺旋向下。1990年底，東京股市已下跌了38%，300萬億日元(折合2.07萬億美元)股票市值瞬間消失，房地產(chǎn)價(jià)格從投機(jī)巔峰陡降下來，從而使日本經(jīng)濟(jì)陷入了“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅后的蕭條之中。
(1)銀行業(yè)受到嚴(yán)重打擊。在日本股市泡沫與房地產(chǎn)泡沫形成過程中，銀行始終是充滿激情，并推波助瀾，且從中大為受益。然而，雙泡沫破滅的同時(shí)，日本銀行業(yè)也遭受了滅頂之災(zāi)的報(bào)復(fù)與打擊。股市暴跌，上市銀行再融資受阻；房地產(chǎn)泡沫破滅，不動(dòng)產(chǎn)貸款成為呆帳；企業(yè)效益徒降，銀行不良資產(chǎn)劇增。80年代的泡沫經(jīng)濟(jì)直接為90年代中期日本銀行赤字風(fēng)暴與金融危機(jī)埋下了歷史隱患。
(2)證券業(yè)出現(xiàn)空前蕭條。隨著股市泡沫的破滅，日經(jīng)225指數(shù)一路直線下跌，幾乎毫無反抗之力。直到2000年底，當(dāng)歐美股市及新興股市均紛紛上漲至歷史新高時(shí)，而日經(jīng)225指數(shù)卻低收至13785點(diǎn)。與此同時(shí)，日本經(jīng)濟(jì)也經(jīng)歷了長達(dá)10年之久的持續(xù)蕭條。 2003年4月28日，日本股市更是跌至近20年來的最低點(diǎn)7607點(diǎn)。2006年底，當(dāng)大多數(shù)歐美及新興股市再次刷新歷史新高時(shí)，日經(jīng)股市才終于緩過氣來，便勉強(qiáng)收在了近五年來的新高點(diǎn)17225點(diǎn)，與歷史最高點(diǎn)38916點(diǎn)相比，卻相去甚遠(yuǎn)，大致相差約21700點(diǎn)。
(3)對(duì)企業(yè)與消費(fèi)者的猛烈沖擊。虛假的繁榮背后，其實(shí)是由企業(yè)和消費(fèi)者來承受這一切后果的。日本經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅，直接打擊了本國企業(yè)和居民的信心，投資信心嚴(yán)重受挫，企業(yè)不良資產(chǎn)增加，銀行不良貸款劇增，個(gè)人消費(fèi)萎縮，經(jīng)濟(jì)增長停滯甚至出現(xiàn)負(fù)增長，失業(yè)增加，居民生活水平下降。
20世紀(jì)90年代，日本國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的實(shí)際年均增長率為1.1％，而且就連這1.1%的增長也是日本政府累計(jì)10次動(dòng)用財(cái)政手段刺激景氣(“景氣對(duì)策”總規(guī)模高達(dá)136萬億日元，接近日本GDP的1/3)才勉強(qiáng)獲得的。由此可見，日本人要想再次見到80年代中后期平均5%的經(jīng)濟(jì)增長已是十分困難的了。
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BELIEVES
回答數(shù)：3718 | 被采納數(shù)：10
您好，地價(jià)房地產(chǎn)泡沫破裂后，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了長達(dá)二十年的衰退期。房價(jià)至今未回到鼎盛時(shí)期的價(jià)位。不過，中國的房地產(chǎn)價(jià)格暴跌是不可能的，回落到一個(gè)合理的價(jià)格區(qū)間(跌30-40%)是可能的。
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