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你好，一.國有土地租賃權分為土地所有權人設定的租賃權和土地使用權人設定的租賃權。前者因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用而設定,并可依法轉租、轉讓或抵押;后者因土地使用權人以租賃方式利用土地而設定,經出租人許可可以轉租、轉讓,但不能抵押。評估計算的租賃年期不得超過同類土地使用權出讓的法定最高年期。
二.土地租賃權價格可用年租金表示,也可用未來年租金的貼現值累加表示。
三.所有權人設定的土地租賃權價格,可用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數修正法評估(來自:www.fdcew.com)。其價格內涵與土地使用權相同。但要注意合同規定的土地租金調整形式及幅度對土地純租金的影響。
土地使用權人設定的土地租賃權價格,以公開市場原則下雙方簽訂的租賃契約租金中的土地純租金為依據評估。以房屋租賃為形式的土地租賃,應從房屋租金中分離出土地純租金。
土地租賃權價格的租賃年期修正與土地使用權的年期修正相同。
土地租賃權評估方法如下：
1、估價依據：
租賃土地使用權價格評估除應依據《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應執行地方關于土地租賃的管理規定。
2、價值標準：
租賃土地使用權的價值實質是土地使用權在租賃期限內年租金的貼現之和，但要考慮地方對租賃期限內土地使用權的限制。
3、估價方法：
(1)市場比較法。若租賃期限內的土地使用權權利與出讓土地使用權相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實例為比較案例，采用市場比較法評估，但要進行年期修正。(2)收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價。應注意使用期限內有無其它費用。
4、注意事項：(1)租金評估與租賃權評估是兩個不同的概念，要加以區分。租賃權指承租人所享有的權利的價值，即所謂租金溢利現象。(2)以營利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。
(一)市場法
市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。評估時應廣開信息渠道，可查閱有關報刊中租賃信息，收集房地產交易展示會資料，了解房地產中介租售行情等。在調查房地產租賃市場交易實例時，不僅應了解交易實例的租金及房地產狀況，如坐落、面積、結構、交通條件等，還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較時的不可或缺的比較項目。只有全面而準確地選取可比實例及其實例比較項目，并在此基礎上進行適當修正調整，才可能得出反映市場價值標準和估價對象特點的租賃價格。
(二)收益法
收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入(主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入)扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取舍，應根據租賃契約規定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區、不同用途、不同時期的租賃房地產風險程度。
(三)成本法
在市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不易準確預測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。成本法是采用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法。成本法評估房屋租賃價格由八項因素構成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。采用該方法估價時，應先求取建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標準確定；也可采用按工程造價估算等方法求取。
［案例3-7］
××市××區××巷××號辦公用房房地產租賃價格評估結果報告(節選)
一、委托人(略)
二、估價機構(略)
三、估價對象
委估房屋位于裝修'>寧波市××區××巷××號，為一幢六層磚混結構房屋，該地段系寧波市一類地段，房屋西面緊臨××巷，東面為××住宅小區內的綠地，南、北面為住宅小區，交通便捷，附近公共配套設施齊全，主要以商業服務業為主，有寧波市××廣場辦公大樓、寧波市××××辦公大樓、寧波市××××大廈等。
該房屋建于九十年代中期，水、電；衛齊全，有室內樓梯一部，衛生間每層共用。委估房屋位于第一層至第三層，三層以上為普遍多層住宅，房屋共計建筑面積936．55㎡，每層建筑面積相等，房屋坐東朝西，東、西朝向。房屋完損等級為基本完好房，工程質量和維護保養狀況較好。該房屋現空置，房屋所有權人為甲公司，目前無租賃、抵押、擔保等他項權利的設定。該房屋原為甲公司的辦公用房，1996年作簡單辦公裝修，目前裝修已非常陳舊。來源建設工程教育網
委估房屋占有范圍內的土地系國有劃撥取得，土地用途為辦公用地，國有土地使用權面積為148．5㎡，由于占有范圍內的土地使用面積較小，空場地小，停車位較緊張。
四、估價目的：為委托人了解房地產的租賃價格作參考
五、估價時點：2006年1月6日
六、價值定義
本報告評估的是寧波市××區××巷××號國有出讓辦公用地上936．55㎡辦公用房的中長期(6～8年)的月市場租金，以人民幣為價值標準。
七、估價依據(略)
八、估價原則(略)
九、估價方法
由于寧波市該類房地產在近期有一定量的租賃實例，故本估價報告采用市場法評估。同時，該房地產屬收益性房地產，所以也可用收益法來評估。
具體評估時先假設估價對象為國有出讓辦公用地上的辦公用房，用市場法和收益法評估出國有出讓土地上房地產的租賃價格，再計算出租賃價格中所含的因國有劃拔土地而需上交國家的土地收益值。
十、估價結果
本估價公司根據評估目的、遵循估價原則、按照評估工作程序、選取科學的評估方法、在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、準確的測算，并結合估價經驗和對影響房地產價值的因素分析，確定寧波市××區××巷××號辦公用房，建筑面積為936．55㎡房地產在估價時點2006年1月6日的租賃價格為：人民幣25812元/月，大寫人民幣貳萬伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月，該土地收益值由房地產管理部門代收代繳。
十一、估價人員(略)
十二、估價作業日期
2006年1月6日至2006年1月20日
十三、估價報告使用期限
本估價報告使用期限自出具之日起為六個月。如超過該期限，本估價報告的房地產價值應作相應調整或重新評估。
十四、有關說明
由于寧波市出租房屋土地收益金的收取還按市房［1995］127號文件的規定執行，根據該文件計算的土地收益值為936元/月，和本公司評估計算的4451元/月相距甚遠，這主要是由于1995年至今已有十多年，房地產價格已發生了巨大的變化，如仍沿用1995年的土地收益金收取標準，將造成國家土地收益的大量流失。所以本公司對租賃價格中所含的土地收益值進行了重新評估，供委托人及房地產管理部門參考。
寧波市××區××巷××號辦公用房房地產租賃價格評估技術報告
一、個別因素分析
該大樓建于九十年代中期，為一幢多層住宅下面的一至三層磚混結構辦公樓，總建筑面積為936．55㎡，有一部室內樓梯，衛生間每層共用，層次偏低，環境一般，辦公大樓前空地較少，停車困難，但旁邊有××廣場的停車場。
辦公樓內部設施較簡單，僅有水、電、衛、電話、寬帶。內部布局古板且難以改變，所以總體上該辦公樓檔次較低。
根據委托人的要求，本公司評估的是估價對象整體出租6年至8年的租賃價格，整體出租面積較大，年限較長。租賃對象可以定位為需要大面積辦公場所的長期租賃客戶。由于租賃期限較長，承租人會對房屋作一定的裝修、裝飾。
二、區域因素分析
該地段為寧波市一類地段，處于××區××社區內，附近公共配套設施齊全，主要有××廣場、××中心、××商座等高檔的辦公大樓，但估價對象處于××巷的小巷中，小區位狀況較差，又處于住宅區中，整體檔次不高。
根據估價對象的區域特點，租賃對象可以定位為對地段要求較高，辦公場所鬧中取靜的外界干擾較少的企事業單位。
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承租人通過租賃方式取得承租土地使用權，在按規定支付租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意，或者按照租賃合同約定，可以將承租土地使用權轉租、轉讓、抵押，但必須依法辦理土地登記手續。承租人將承租土地使用權轉租或者分租給
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地租賃合同甲方：（出租方）乙方：（承租方）經兩村委共同研究決定，甲方同意將自己的部分土地轉包給乙方。為使甲乙雙方合法權益能得到應有保障，甲乙雙方經充分的協商，訂立本合同。一、租賃土地的地點、面積甲方將位于，東至，西至，南
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土地租賃最長時間為20年。《合同法》第二百一十四條【租賃期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。你現在提出收回土地是合理的，其一，該土地的承包人是你，對外出租合同也不是你本人所簽，沒有得到承包人的同意，
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這個看是誰違約了，是租賃方還是出租方了。是單方違約，需要雙方按照合同進行賠償。
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很高興為你解答 土地使用權到期后，您應當提前一年向國土資源局申請繼續使用，經批準后交納一定的土地出讓金，房子還是自己的。2，《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。法律沒有對費用的交納作出規定
來自土地租賃到期后該怎么辦？2015-05-21
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