在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個人,為增值稅的納稅義務(wù)人。
增值稅的征稅范圍包括:銷售和進(jìn)口貨物,提供加工及修理修配勞務(wù)。這里的貨物是指有形動產(chǎn),包括電力、熱力、氣體等,不包括不動產(chǎn)。加工是指受托加工貨物,即委托方提供原料及主要材料,受托方按照委托方的要求制造貨物并收取加工費的業(yè)務(wù);修理修配是指受托對損傷和喪失功能的貨物進(jìn)行修復(fù),使其恢復(fù)原狀和功能的業(yè)務(wù)。
此外以下八種行為在增值稅法中被視同為銷售貨物,均要征收增值稅。
1.將貨物交由他人代銷
2.代他人銷售貨物
3.將貨物從一地移送至另一地(同一縣市除外)
4.將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項目
5.將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物作為對其他單位的投資
6.將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者
7.將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于職工福利或個人消費
8.將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人
在中國,增值稅的征收范圍和營業(yè)稅的征收范圍互不重疊,征收增值稅的不再征收營業(yè)稅,征收營業(yè)稅的不再征收增值稅。但在實際經(jīng)濟(jì)活動中存在納稅人兼營或混合經(jīng)營這兩種稅的應(yīng)稅行為。
土地增值稅:
1、按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額,繳納土地增值稅。
2、規(guī)定扣除項目:取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。
3、稅率的確定四檔:增值額未超過扣除項目金額的50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%至100%的,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%至200%的,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的,稅率為60%。
為計算方便,可以通過速算公式計算:
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)
(0、5%、15%、35%分別對應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。
您好,土地增值稅:
1、按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額,繳納土地增值稅。
2、規(guī)定扣除項目:取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。
3、稅率的確定四檔:增值額未超過扣除項目金額的50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%至100%的,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%至200%的,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的,稅率為60%。
為計算方便,可以通過速算公式計算:
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)
(0、5%、15%、35%分別對應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進(jìn)稅率,計算起來比較麻煩,特別是房地產(chǎn)企業(yè),計算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為,應(yīng)從以下幾點著手,才能更好的把握其計算。
一、把握兩個概念
(1)增值額,即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。(2)扣除項目金額,即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項目的金額,它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目等。
二、掌握稅率
土地增值稅實行的是四級超率累進(jìn)稅率:(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%,速算扣除數(shù)為0;(2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%,速算扣除數(shù)為5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%,速算扣除數(shù)為15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%,速算扣除數(shù)為35%。
三、確定應(yīng)稅收入
包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入。
四、確定扣除項目
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括支付地價款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費;(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用;(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用,主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定:納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以內(nèi)計算扣除,否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以內(nèi)計算扣除;(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的,對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要,計算時千萬不能遺漏。
五、計算方法
首先確定增值額與扣除項目合計的比例,看其結(jié)果介于稅率中哪一個層次,然后運用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計算。
舉例如下:某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅,其中80棟出售,10棟出租,10棟待售。每棟地價14.8萬元,登記、過戶手續(xù)費0.2萬元,開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元,貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。
每棟售價180萬元,營業(yè)稅率5%,城建稅稅率5%,教育費附加征收率3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅?
計算過程如下:轉(zhuǎn)讓收入:180×80=14400(萬元)
取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計:(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)
房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除:0.5×80+5200×5%=300(萬元)
轉(zhuǎn)讓稅金支出:14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)
加計扣除金額:5200×20%=1040(萬元)
扣除項目合計:5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)
增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)
增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%應(yīng)納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)
六、會計處理
1.轉(zhuǎn)讓取得收入時:
借:主營業(yè)務(wù)稅金及附加 2467.08
貸:應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08
2.實際上交時:
借:應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08
貸:銀行存款 2467.08