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房地產(chǎn)融資的方式都有哪些?

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提問(wèn)者:孫豐羽| 衢州| 1067次瀏覽
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回答數(shù):3284 | 被采納數(shù):18

城市快速軌道交通系統(tǒng),是一種小于地鐵的中等運(yùn)量的電動(dòng)火車。與以往公共交通工具相比,具有容量大、速度快;污染小、能耗少;建設(shè)快、成本低的特點(diǎn)。大力發(fā)展城市軌道交通,對(duì)于緩解城市交通擁擠和改善城市大氣環(huán)境具有十分重要的意義,同時(shí),建設(shè)軌道交通還將多方面地綜合利用城市,帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。我國(guó)現(xiàn)有的城市軌道交通系統(tǒng)主要是地鐵交通,已具有相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)。但是,我國(guó)發(fā)展軌道交通還存在著種種不利條件,其中最大障礙是資金問(wèn)題,一般經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)的城市承受不了造價(jià)高昂的地鐵。其次,我國(guó)城市交通的體制和機(jī)構(gòu)設(shè)置從中央到地方缺乏綜合協(xié)調(diào)的機(jī)制,若干平行單位分管城市交通的不同方面。交通規(guī)劃有地方政府審查,屬于建設(shè)部的則只有初步設(shè)計(jì)審查權(quán)。這種多頭行政和管理上的漏洞,已成為阻礙城市軌道交通發(fā)展的障礙。針對(duì)以上幾個(gè)方面的情況,我們就如何加快發(fā)展我國(guó)軌道交通系統(tǒng)的進(jìn)程提出以下幾點(diǎn)對(duì)策與建議:1、一體化的交通規(guī)劃與管理機(jī)構(gòu)隨著城市化進(jìn)程的加快,我國(guó)城鄉(xiāng)一體化將成為社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。城市應(yīng)打破行政界線的束縛,在交通規(guī)劃、管理和政策上實(shí)行一體化,設(shè)置更高一級(jí)的交通一體化管理機(jī)構(gòu)。協(xié)調(diào)城市運(yùn)輸系統(tǒng),根據(jù)社會(huì)發(fā)展對(duì)交通的需求來(lái)規(guī)劃各個(gè)區(qū)域運(yùn)輸方式的發(fā)展,確定統(tǒng)一的交通發(fā)展政策。規(guī)范運(yùn)輸市場(chǎng)行為,建立面向用戶的高效運(yùn)輸體系。研究新型交通運(yùn)輸技術(shù),改善和提高我國(guó)交通設(shè)備的技術(shù)水平。建立高層次的運(yùn)輸協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)這一點(diǎn)在我國(guó)尤為重要。改革開(kāi)放以來(lái),運(yùn)輸業(yè)雖然有了較大發(fā)展,但行業(yè)秩序欠佳的狀況不容忽視。市場(chǎng)管理手段較落后、交通基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不健全、規(guī)劃方法不夠科學(xué)、規(guī)劃方案得不到重視以至無(wú)法實(shí)施的現(xiàn)象依然存在。建立一體化的交通管制機(jī)構(gòu)是時(shí)代的需要。2、多渠道考慮融資方式(1)政府財(cái)政投資 地方政府的財(cái)政投資應(yīng)成為城市軌道交通建設(shè)資金中最穩(wěn)定的、最可靠的組成部分。它主要來(lái)源于工商稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、公用事業(yè)兩項(xiàng)附加費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓金和使用稅、遷入人口增容費(fèi)和鐵路建設(shè)附加費(fèi)等。(2)土地開(kāi)發(fā)收益 通過(guò)轉(zhuǎn)讓軌道交通沿線的土地使用權(quán)或?qū)⒋送恋貜氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā),也可獲得建設(shè)資金,它可以彌補(bǔ)建設(shè)資金不足,可靠性雖不高,但也是融資渠道之一。(3)貸款 貸款分為外貸和內(nèi)貸。外帶包括國(guó)際金融組織的長(zhǎng)期低息貸款、外國(guó)政府的長(zhǎng)期低息貸款或出口信貸,以及外國(guó)的商業(yè)貸款。內(nèi)貸包括發(fā)行地鐵或市郊鐵路債券、向商業(yè)銀行貸款。(4)BOT 該投資方式利于我國(guó)從外商投資企業(yè)吸納國(guó)外資本與技術(shù)。在那些已經(jīng)較完善地建立起B(yǎng)OT方式規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的地方,尤其應(yīng)鼓勵(lì)私營(yíng)機(jī)構(gòu)參與軌道交通的投資建設(shè)。3、為軌道交通創(chuàng)造良好的政策環(huán)境城市軌道交通的建設(shè)工程投資大,政府應(yīng)該提供法規(guī)政策的保證。(1)土地補(bǔ)償政策 在軌道交通線路與車站附近給軌道交通投資商以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償;(2)稅收減免政策 如進(jìn)口設(shè)備時(shí)減免關(guān)稅,運(yùn)營(yíng)期的初期免收所得稅和其他城市維護(hù)建設(shè)稅等,后期若干年減收一定比列的所得稅。(3)給經(jīng)營(yíng)軌道交通系統(tǒng)的企業(yè)以較大的經(jīng)營(yíng)權(quán)限,使他們減免虧損。(4)實(shí)行政府部分投資,在設(shè)備回收等方面給予多方面優(yōu)惠政策,甚至補(bǔ)貼。(5)推行優(yōu)先發(fā)展軌道交通的政策,鼓勵(lì)大中城市發(fā)展軌道交通。由于地鐵造價(jià)高昂,在目前國(guó)家資金相對(duì)短缺的情況下應(yīng)注重發(fā)展成本較低的輕軌交通。4、做好城市規(guī)劃,促進(jìn)城市軌道交通建設(shè)受公路建設(shè)發(fā)展的局限性所致,道路運(yùn)輸?shù)囊?guī)模和水平應(yīng)當(dāng)受到控制。然而,城市交通需求是必須要滿足的,大力發(fā)展軌道交通成為各國(guó)的共識(shí)。


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花與少年cn
回答數(shù):25949 | 被采納數(shù):28

 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其在一定程度上可以促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,拉動(dòng)消費(fèi)需求。房地產(chǎn)同時(shí)也是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè),投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資需要大量的資金,因此資金籌措成了房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,對(duì)銀行貸款依賴過(guò)高成為資金籌措的瓶頸,因此,必須認(rèn)識(shí)到拓寬融資渠道的重要性。
  一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式一覽
  (一)銀行貸款
  銀行貸款屬于債務(wù)性融資,也是一種間接融資。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以還本付息為條件從外部通過(guò)各種商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)融入開(kāi)發(fā)資金的融資行為。是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源。其貸款形式多樣,具體分為:
  1.抵押貸款。即指借款人向銀行提供一定的財(cái)產(chǎn)作為信貸抵押的貸款方式。
  2.信用貸款。即銀行僅憑對(duì)借款人資信的信任而發(fā)放的貸款,借款人無(wú)須向銀行提供抵押物。
  3.擔(dān)保貸款。即以擔(dān)保人的信用為擔(dān)保而發(fā)放的貸款。
  4.貼現(xiàn)貸款。即指借款人在急需資金時(shí),以未到期的票據(jù)向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)而融通資金的一種貸款方式。
  目前規(guī)定申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的比例不得低于35%。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)所需的資金大部分都來(lái)自銀行。銀行貸款可以在企業(yè)沒(méi)有足夠資金時(shí)給予足夠的支持,為房地產(chǎn)企業(yè)提供開(kāi)發(fā)所需的資金,使得企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)更加靈活,同時(shí)使居民的閑置資金得到有效的利用。
  對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銀行貸款,為了降低貸款風(fēng)險(xiǎn),國(guó)家也出臺(tái)了很多相關(guān)的宏觀政策加以規(guī)范。如“121”文件,“國(guó)六條”,還有2004 年,中央實(shí)施了以“管嚴(yán)土地,看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施,等等。宏觀調(diào)控對(duì)銀行貸款的影響是非常的大的。這些對(duì)銀行貸款緊縮性的宏觀政策,勢(shì)必會(huì)引起融資渠道的創(chuàng)新。
  (二)房地產(chǎn)信托
  從資金信托的角度出發(fā),房地產(chǎn)信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本原則,將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益,并將收益支付給受益人的行為;從財(cái)產(chǎn)信托的角度出發(fā),房地產(chǎn)信托則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理,由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。
  房地產(chǎn)信托其相對(duì)銀行貸款而言,可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本,節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用,有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)應(yīng)用和公司的發(fā)展。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展,而且有利于提高我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接融資的比重、擴(kuò)大金融市場(chǎng)的投資品種。
  2005年以來(lái),房地產(chǎn)信托市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì),據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì),截至2005年12月31日,信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只,募集資金規(guī)模157.27億元,絕對(duì)額大幅增加了27.78億元,分別較去年同期增長(zhǎng)11%和28.73%。特別是現(xiàn)在國(guó)家對(duì)信貸加強(qiáng)了管理,信托可以解決企業(yè)由于得不到銀行貸款所出現(xiàn)的部分資金問(wèn)題,其發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大。不過(guò)現(xiàn)階段由于異常火爆房地產(chǎn)信托融資市場(chǎng)與宏觀政策背道而馳,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信托的宏觀政策也接踵而來(lái)。“212號(hào)文[2]”中,銀監(jiān)會(huì)所設(shè)置的房地產(chǎn)信托門檻,包括開(kāi)發(fā)商自有資金在35%以上、四證齊全、二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)等規(guī)定,已經(jīng)比銀行信貸要求更高。類似的還有“54號(hào)文[3]”。
  (三)債券融資
  債券融資是指企業(yè)通過(guò)舉債籌措資金,資金供給者作為債權(quán)人享有到期收回本息的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行,表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證。只有在相關(guān)政府部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟(jì)效益等內(nèi)容審查合格 后才可以發(fā)行債券。
  債券融資有利于降低企業(yè)的融資成本,因?yàn)閭鶆?wù)的利息是計(jì)入成本的,而發(fā)行股票的股息是稅后支付的,這從一定程度上減少了稅收。債券融資也可以分擔(dān)銀行貸款的壓力,同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供了更多的選擇,分散銀行和政府的風(fēng)險(xiǎn)。而且,債券資金的使用相當(dāng)?shù)撵`活,不象銀行貸款那樣,有規(guī)定的用途。
  (四)股權(quán)融資
  股權(quán)融資屬于直接融資的一種。股權(quán)融資是指資金不通過(guò)金融中介機(jī)構(gòu),借助股票這一載體直接從資金盈余部門流向資金短缺部門,資金供給者作為所有者(股東)享有對(duì)企業(yè)控制權(quán)的融資方式。
  它具有以下幾個(gè)特點(diǎn):
  1.長(zhǎng)期性。股權(quán)融資籌措的資金具有永久性,無(wú)到期日,不需歸還。
  2.不可逆性。企業(yè)采用股權(quán)融資勿須還本,投資人欲收回本金,需借助于流通市場(chǎng)。
  3.無(wú)負(fù)擔(dān)性。股權(quán)融資沒(méi)有固定的股利負(fù)擔(dān),股利的支付與否和支付多少視公司的經(jīng)營(yíng)需要而定。
  這種融資方式對(duì)于中小投資者來(lái)說(shuō),是一種較為現(xiàn)實(shí)和便捷的融資方式。股權(quán)融資吸納的是權(quán)益資本,因此,公司股本返還甚至股息支出壓力小,增強(qiáng)了公司抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。若能吸引擁有特定資源的戰(zhàn)略投資者,還可通過(guò)利用戰(zhàn)略投資者的管理優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)渠道優(yōu)勢(shì)、政府關(guān)系優(yōu)勢(shì)、以及技術(shù)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),迅速壯大自身實(shí)力。

  二、融資方式單一是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的主要問(wèn)題
  (一)房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的主要問(wèn)題――融資方式單一
  目前在土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中70%~80%的資金都是來(lái)源于銀行貸款,企業(yè)對(duì)銀行的依賴程度非常高,2005年的中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示:2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中開(kāi)發(fā)商取得的銀行貸款占19.1%,企業(yè)自籌的資金占30.38%,定金和預(yù)收款占50.52%。而定金和預(yù)收款中,很大一部分都是消費(fèi)者的住房消費(fèi)貸款,在2004年銀行貸款的比例就已經(jīng)占到60%,隨著房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展,消費(fèi)者融資意識(shí)的提高,估計(jì)現(xiàn)在這個(gè)比例已經(jīng)到了70%~80%了,而除銀行貸款之外的融資方式所占比例僅占20%~30%。例如房地產(chǎn)信托只是房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的很小一部分,所占比例為1%,目前債券融資占房地產(chǎn)企業(yè)全部資金的比例不足同期房地產(chǎn)投資資金的1%,雖然偏好股權(quán)融資的企業(yè)不在少數(shù),但2002年房地產(chǎn)上市企業(yè)占房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)還不到1%。從以上分析我們看出,融資方式單一是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的主要問(wèn)題。
  (二)融資方式單一引發(fā)的后果
  融資方式單一引發(fā)的后果主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
  1.增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)與壓力
  融資方式太過(guò)單一,資金來(lái)源都向銀行集中,很容易造成銀行資金周轉(zhuǎn)的困難。假如企業(yè)虧損,開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)失敗,銀行便收不回貸款,容易引發(fā)金融危機(jī)。而有些人通過(guò)種種的方式,如重復(fù)貸款,貸款的抵押物不存在,以虛假的資料鉆法律的空子等來(lái)騙取銀行的貸款,使得貸款中出現(xiàn)壞帳,進(jìn)一步加重了銀行的負(fù)擔(dān),形成銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。而事實(shí)上現(xiàn)在銀行不良資產(chǎn)率是很高的,超過(guò)了20%,而國(guó)外的銀行這一比率不到10%。大量的企業(yè)去找銀行貸款,使銀行處于優(yōu)勢(shì)的地位,有礙于銀行的升級(jí)。
  2.造成房地產(chǎn)中小企業(yè)融資困難

  銀行對(duì)于前來(lái)貸款的各家企業(yè),勢(shì)必會(huì)選擇實(shí)力雄厚的企業(yè),這樣顯然貸款的質(zhì)量更能得到保證。而在金融市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá),貸款方式還是以銀行貸款為主的情況下,中小企業(yè)找不到其他的資金來(lái)源,也只能期望銀行貸款。因此,往往發(fā)生的是他們的資金不能到位,不能進(jìn)一步發(fā)展。
  3.對(duì)政府產(chǎn)生了很大壓力
  金融體制本身的不健全,投機(jī)分子的存在,融資又都集中在銀行貸款,這顯然會(huì)出現(xiàn)很多違法的行為,政府處理這些行為需要很大的人力物力,壞帳的糾紛也需要政府去解決。一方面浪費(fèi)政府資源,另一方面在完善金融市場(chǎng)上給政府施加了很大壓力。
  4.增加了企業(yè)的負(fù)債率
  依賴銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè),直接融資比重很小,自有資金不多,所以其負(fù)債很多,給企業(yè)的成長(zhǎng)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了一組關(guān)于房地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,2005年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為72.7%。
  5.不利我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展
  自加入WTO以來(lái),外資不斷涌入,外商所在的國(guó)家,其金融體制已經(jīng)相當(dāng)?shù)某墒欤麄兌貌扇∽罘奖阕钣行У娜谫Y方式,在中國(guó)開(kāi)設(shè)的國(guó)外銀行也推出各種各樣的金融產(chǎn)品。假如我們?nèi)谫Y還是只依賴銀行貸款,在與他們的競(jìng)爭(zhēng)中將不會(huì)有任何的優(yōu)勢(shì),我們的企業(yè)就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)。

  三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一的原因
  (一)我國(guó)金融體制不夠完善、證券市場(chǎng)不成熟
  目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于從計(jì)劃體制向市場(chǎng)體制過(guò)渡的時(shí)期,或多或少都保留了計(jì)劃體制的因素。以前的金融機(jī)構(gòu)就只有銀行,且金融市場(chǎng)的運(yùn)行帶有很強(qiáng)的政策性,政府對(duì)房地產(chǎn)干預(yù)很大,可以說(shuō)政府限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式。其他的金融機(jī)構(gòu),都在改革開(kāi)放以后才開(kāi)始發(fā)展,可以說(shuō)還很不成熟,還不能給予房地產(chǎn)企業(yè)足夠的資金支持。我國(guó)的證券市場(chǎng),相對(duì)于國(guó)外已經(jīng)發(fā)展了一,二百年的證券市場(chǎng)來(lái)說(shuō),時(shí)間非常的短,市場(chǎng)發(fā)育程度很低,不能完全滿足需要。以往所有制的限制,導(dǎo)致了中國(guó)國(guó)有銀行壟斷的局面。銀行之間缺乏必要的競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致國(guó)有銀行改革動(dòng)力不足,效率低下,金融產(chǎn)品稀少;非國(guó)有銀行發(fā)展滯后,難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。
  (二)相關(guān)的法律制度缺失
  政府對(duì)房地產(chǎn)融資的影響很大,對(duì)于銀行貸款之外的融資方式,如房地產(chǎn)信托,股權(quán)融資,REITS等等,政府都有很大的限制,采取這些方式融資,要么就需要很多復(fù)雜的程序,很長(zhǎng)的一段審查時(shí)間才能通過(guò),而融資就是為了盡快取得資金,顯然不能拖得太久;要么就找很多原因,不讓通過(guò)。還有的就是政府的工作人員效率低下。這些都使其他房地產(chǎn)企業(yè)融資方式舉步為履,進(jìn)展緩慢。另一方面政府也沒(méi)給其他的融資方式創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境,例如對(duì)這些方式進(jìn)行宣傳,為這些方式制定合理的法律法規(guī)等。
  (三)房地產(chǎn)企業(yè)法人融資觀念滯后
  在過(guò)去的金融機(jī)構(gòu)只有銀行的環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)法人只能通過(guò)銀行貸款獲得資金。他們過(guò)去通過(guò)銀行貸款成功的籌集了資金,就會(huì)對(duì)這一種方式有深入的了解,可以預(yù)測(cè)這種方式貸款的風(fēng)險(xiǎn);其他的貸款方式,相對(duì)來(lái)說(shuō)就有不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)了,因此他們很自然的就對(duì)銀行貸款產(chǎn)生很大依賴。而且觀念一旦形成就不容易改變,很多的人都把這種觀念延續(xù)至今,并繼續(xù)影響他們的融資思維方式。現(xiàn)在已經(jīng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),用過(guò)去的思維方式來(lái)思考現(xiàn)在的問(wèn)題,明顯地就不適合了。
  (四)國(guó)有銀行籌集資金的能力居支配地位
  銀行吸收的是全國(guó)人民的存款,盡管房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金龐大,但銀行擁有居民的海量存款,有足夠的能力提供這些資金,其資金的來(lái)源穩(wěn)定,不會(huì)斷斷續(xù)續(xù)。銀行貸款還有其他的優(yōu)勢(shì),貸款利率穩(wěn)定,銀行數(shù)量眾多,辦理程序比較簡(jiǎn)便等等,吸引了很多的房地產(chǎn)企業(yè)。
  (五)其他的融資方式對(duì)人們來(lái)說(shuō)還比較陌生
  房地產(chǎn)信托,發(fā)展了一,二十年,股權(quán)融資,同樣發(fā)展不久,更不要說(shuō)REITS和其他一些更新的融資方式了。任何新事物的發(fā)展都要一個(gè)過(guò)程的,所以它們被人們所認(rèn)識(shí)、接受還需要一個(gè)過(guò)程。

  四、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式多元化的途徑
  (一) 加快金融改革的進(jìn)程
  融資方式的單一,歸根結(jié)底都還是我國(guó)的金融市場(chǎng)不夠成熟。因此,完善金融體制十分必要。因此要積極發(fā)展股票、債券等資本市場(chǎng),穩(wěn)步發(fā)展期貨市場(chǎng);推進(jìn)證券發(fā)行、交易、并購(gòu)等基礎(chǔ)性制度建設(shè),促進(jìn)上市公司、證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)規(guī)范運(yùn)作;建立多層次市場(chǎng)體系,完善市場(chǎng)功能;拓寬資金入市渠道,提高直接融資比重;發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資,做好產(chǎn)業(yè)投資基金試點(diǎn)工作。
  (二) 轉(zhuǎn)變政府職能
  過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)劃體制,造成了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴。現(xiàn)在已經(jīng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),應(yīng)該以市場(chǎng)為主導(dǎo),政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的直接干預(yù)已經(jīng)不適宜了。現(xiàn)在的政府,應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分,一個(gè)參加者。當(dāng)然其宏觀調(diào)控還是必不可少的,但應(yīng)該以間接干預(yù)為主,而且干預(yù)不應(yīng)該太多,給房地產(chǎn)市場(chǎng)足夠的發(fā)展空間,可以豐富房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式。有效的利用宏觀調(diào)控,例如提高銀行存款準(zhǔn)備金率,適度收緊銀行貸款。
  (三)房地產(chǎn)企業(yè)要改變?nèi)谫Y觀念,盡早與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接軌、與國(guó)際接軌
  國(guó)際上房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式都是多樣,靈活的。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金高度密集性行業(yè),如果不借助多種融資手段,單純依靠銀行貸款,開(kāi)發(fā)將變得寸步難行。入世后,房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大的挑戰(zhàn),但這也是一個(gè)機(jī)遇,國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入,可以讓我們接觸更多國(guó)外值得我們學(xué)習(xí)的東西,我們要抓住這個(gè)機(jī)遇,積極探索國(guó)外的融資渠道和方式。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身的實(shí)力后,可以趁著海外資金進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)利用外資,但要注意防范其風(fēng)險(xiǎn)。
  (四)大力發(fā)展融資中介服務(wù)機(jī)構(gòu)
  房地產(chǎn)融資涉及金融、法律、房地產(chǎn)、投資等方面的專業(yè)領(lǐng)域,因此設(shè)立提供信息服務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),咨詢公司,律師事務(wù)所很有必要。
  (五)推廣其他融資方式,進(jìn)行融資方式創(chuàng)新
  銀行貸款在融資中的作用已經(jīng)得到了公認(rèn),不可否定,但是其他的融資方式也有其優(yōu)勢(shì),如房地產(chǎn)信托相對(duì)銀行貸款而言,可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本,節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用;股權(quán)融資增強(qiáng)了公司抗風(fēng)險(xiǎn)的能力等等,所以要加深個(gè)人、房地產(chǎn)企業(yè)法人對(duì)其他融資方式的認(rèn)識(shí),并掌握運(yùn)用。除了發(fā)展現(xiàn)有的融資方式,還應(yīng)該探求更新更有效的融資方式,例如新出現(xiàn)的融資租賃,合伙建房等。

  結(jié)論
  隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式已逐漸現(xiàn)代化,但是房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的拓展依然是一項(xiàng)艱巨的工程。為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟更多的融資渠道,既是降低企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段,也是房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要,更是發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)作用的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在充滿風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,根據(jù)自身的實(shí)際情況,選擇適合自己的融資方式。


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