國(guó)有土地使用法根據(jù)我國(guó)的土地使用制度，國(guó)有土地使用權(quán)可以與土地所有權(quán)相分離，國(guó)有土地使用權(quán)可以依法進(jìn)入市場(chǎng)出讓轉(zhuǎn)讓。按用途劃分，可以劃分為國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)，國(guó)有未利用地一般不確定使用權(quán)人。其中，依據(jù)《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，國(guó)有農(nóng)用地可以依法承包給單位或者個(gè)人，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地，國(guó)家可以將通過劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式，依法確定給單位或個(gè)人使用。與此相對(duì)應(yīng)，單位或個(gè)人取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)取得方式的不同，可分為國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)、出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、承租國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和作價(jià)出資(入股)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。(1)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥與劃撥土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地?zé)o償交給使用者使用的行為。國(guó)有土地使用權(quán)劃撥必須依法報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，并由市、縣人民政府土地行政主管部門向用地單位或個(gè)人頒發(fā)《國(guó)有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。國(guó)家對(duì)于劃撥用地范圍有嚴(yán)格限制，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第54條明確規(guī)定：“建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：(一)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(三)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地”。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第23條規(guī)定：“下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(一)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(三)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地”。根據(jù)上述法律的規(guī)定，國(guó)土資源部頒布了《劃撥用地目錄》(國(guó)土資源部令第9號(hào))，對(duì)上述可以劃撥的四類用地范圍進(jìn)行了具體細(xì)化，因此，只有符合《劃撥用地目錄》的建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，方可以劃撥方式提供。土地使用者通過行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)屬于劃撥土地使用權(quán)。除了經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，土地使用者在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用但未繳納有償使用費(fèi)所取得的國(guó)有土地使用權(quán)屬于劃撥土地使用權(quán)外，其他因歷史原因，單位和個(gè)人以各種方式依照法律和有關(guān)政策取得的國(guó)有土地使用權(quán)，但未向國(guó)家繳納土地有償使用費(fèi)用的，也應(yīng)視為劃撥土地使用權(quán)。除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地使用權(quán)沒有使用期限的限制。劃撥土地使用權(quán)人，必須嚴(yán)格按照《國(guó)有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》中規(guī)定的劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內(nèi)容來(lái)使用土地，不得擅自變更。確需改變土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，空地未經(jīng)批準(zhǔn)不得出租、抵押。報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，其劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納出讓金；有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院的規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定將轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所獲得的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理出讓的情況主要有繼續(xù)劃撥、作價(jià)出資、入股等幾種。對(duì)于房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓，國(guó)家通過法規(guī)允許轉(zhuǎn)讓，因此轉(zhuǎn)讓時(shí)無(wú)需再分別辦理審批手續(xù)，只要按規(guī)定繳納土地出讓金即可。劃撥土地上的房屋可以出租，但需要將其中的土地收益上繳國(guó)家。房屋可連同占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)一并抵押，但抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)首先從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款后，抵押權(quán)人方可有限受償。需要說明的是，劃撥土地使用權(quán)當(dāng)然也屬于土地使用權(quán)人的法定財(cái)產(chǎn)權(quán)益，與出讓土地使用權(quán)相比，這是一種不完全權(quán)益，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入資產(chǎn)。土地使用者依法取得的劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可作為使用者的權(quán)益，計(jì)入抵押標(biāo)的；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)，在扣繳土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人可優(yōu)先受償。劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格部分為轉(zhuǎn)讓方的合法收益，轉(zhuǎn)讓后的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應(yīng)當(dāng)申辦有償用地手續(xù)。劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金，并以此計(jì)算租金或增加國(guó)家資本金、國(guó)家股本金。(2)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和出讓土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。土地使用權(quán)出讓，必須由土地所在地的市、人民政府縣有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，及時(shí)向社會(huì)公布，并具體組織實(shí)施。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出讓計(jì)劃，會(huì)同城市規(guī)劃等部門共同擬訂出讓的每幅地塊的用途、年限、規(guī)劃條件和其他土地使用條件等方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門具體組織實(shí)施。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。國(guó)有土地使用權(quán)出讓，可以采取招標(biāo)、拍賣、掛牌或者雙方協(xié)議的方式，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式。市、縣人民政府土地行政主管部門通過拍賣、招標(biāo)、掛牌或者協(xié)議方式確定土地使用者后，應(yīng)當(dāng)與土地使用者簽訂書面出讓合同。出讓結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開。出讓土地使用權(quán)是土地使用者通過出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。土地使用者應(yīng)當(dāng)依照其與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定，按時(shí)付清全部土地使用權(quán)出讓金，并依法向縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，依法取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定的土地用途和條件開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)土地，需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。在土地出讓年期內(nèi)，土地使用者有權(quán)將其依法取得的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，原土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。(3)國(guó)有土地租賃與承租土地使用權(quán)國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充，不適用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地。國(guó)有土地租賃，可以采用采取招標(biāo)、拍賣、掛牌或者雙方協(xié)議的方式，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)租賃，必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式。采用雙方協(xié)議方式出租國(guó)有土地的租金，不得低于出租底價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政主管部門備案，并向社會(huì)公開披露，接受上級(jí)土地行政主管部門和社會(huì)監(jiān)督。國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額即出讓金額折算。具體宗地的租金標(biāo)準(zhǔn)，可根據(jù)土地市場(chǎng)狀況評(píng)估后通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或掛牌方式確定，也可根據(jù)城市基準(zhǔn)地價(jià)制訂各區(qū)域分用途的基準(zhǔn)地租標(biāo)準(zhǔn)。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長(zhǎng)期租賃的，應(yīng)在國(guó)有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式。土地使用者通過國(guó)有土地租賃方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)為承租土地使用權(quán)。承租土地使用權(quán)人在按規(guī)定支付土地租金，依法領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，并按約定完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。承租土地使用權(quán)人將承租土地轉(zhuǎn)租、分租給第三人的，承租土地使用權(quán)人與國(guó)家之間的租賃合同繼續(xù)有效，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。承租土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會(huì)公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)予批準(zhǔn)。未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國(guó)家依法無(wú)償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時(shí)交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。承租土地使用權(quán)是一種土地使用權(quán)，權(quán)利人有使用、收益和部分處置權(quán)，當(dāng)然就應(yīng)有相應(yīng)的價(jià)格(尤其對(duì)于長(zhǎng)約年租制而言)，例如，出租人將租約未到期的承租土地使用權(quán)提前收回時(shí)，必須給予承租人補(bǔ)償；承租土地使用權(quán)人將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(民間稱頂讓)時(shí)往往可取得一定的權(quán)利金等。判斷承租土地使用權(quán)有價(jià)具體可從實(shí)際繳納租金與市場(chǎng)租金的關(guān)系進(jìn)行分析，對(duì)于國(guó)有土地租賃，如果承租土地使用權(quán)人實(shí)際支付的租金比市場(chǎng)租金低(絕大多數(shù)情況，尤其對(duì)于承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的情況)，使用權(quán)人就會(huì)獲取一定的租金凈收益；即使當(dāng)時(shí)實(shí)際支付租金與市場(chǎng)租金水平一致，由于租金要3－5年才調(diào)整一次，當(dāng)市場(chǎng)租金上升而實(shí)際租金尚未調(diào)整或者租金的調(diào)整趕不上市場(chǎng)租金的上漲時(shí)，二者之間就會(huì)有差值；此外，承租土地使用權(quán)人還有一些其他的優(yōu)先權(quán)，如在租約期間可以優(yōu)先取得出讓權(quán)，在租約到期時(shí)可以優(yōu)先續(xù)約等，因此，承租土地使用權(quán)是有價(jià)的。承租土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估和確定，一般可以采用市場(chǎng)比較法或收益還原法。此時(shí)的收益還原法，又稱差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原利率還原求取相應(yīng)的價(jià)格，即未來(lái)若干年租金差額的現(xiàn)值。(4)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)與作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為投資投入股份有限公司或者有限責(zé)任公司，相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)家對(duì)企業(yè)出資的國(guó)家資本金或股本金。國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地使用權(quán)價(jià)格和出讓金標(biāo)準(zhǔn)，核算應(yīng)折算的出資額或股本額，并向企業(yè)頒發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)決定書》，明確土地用途、使用年限、出資額或股本額和雙方的權(quán)利、義務(wù)。鑒于作價(jià)出資(入股)后相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為價(jià)值形態(tài)的資本金或股本金，國(guó)家將以出資人或股東的身份參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)，因此，對(duì)這種特殊的土地配置方式應(yīng)當(dāng)限定其適用范圍：必須是具有國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)資格的國(guó)有企業(yè)改制涉及其使用或其全資子公司使用的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性國(guó)有劃撥土地,方可采用此方式配置。根據(jù)政企分開的要求，土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)形成的國(guó)家股權(quán)，一般要按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政管理部門委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)是土地使用者通過國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)與出讓土地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)一致，在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、出租、抵押等。