一、商品房預售應具備哪些條件根據法律和建設部和有關規定，商品房預售應當符合以下條件(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；(四)多層建筑已完成主體結構三分之一以上；(五)高層建筑已完成地面以下的主體工程。(1)受托銷售機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介機構；(2)受托銷售機構應當向買受人出示商品房的有關文件和商品銷售委托書；(3)受托銷售機構應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況；(4)受托銷售機構應當以開發商的名義與買受人簽訂商品房購銷合同。二、開發商資格根據《城市房地產開發管理暫行辦法》的規定，房地產開發公司應具備以下條件：有符合公司法人登記的名稱和組織機構；有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房；注冊資金100萬元以上，且流動資金不低于100萬元；有四名以上持有專業證書的房地產、建筑工程專業的專職技術人員，兩名以上持有專業證書的專職會計人員；法律、法規規定的其他條件。根據上述條件，房地產開發企業必須持有建筑主管部門頒發的《房地產開發企業資質等級證書》，房地產預售必須持有房地產管理部門頒發的《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》等。《企業法人營業執照》是企業合法經營的前提條件，但并非有了法人營業執照就可以進行房地產開發，因此審查房地產開發商的資格不僅是看其有無《企業法人營業執照》，而是要看《營業執照》上的注冊資金等登記項目是否符合《城市房地產開發管理暫行辦法》規定的最低限額；同時還須審查，房地產開發企業的資質。資質分為五個等級，只有一、二、三、四級企業才能從事城市房地產開發業務。所以審查開發商的資格不能看其有關證件是否齊全，更重要的還應審查開發商有無相應的開發資格。買受人一般選擇被評為一級或二級企業的房地產開發商為最佳。三、商品房購銷合同及認購書效力考查商品房認購書效力主要從認購書的內容進行分析、判斷。如果簽訂認購書的目的是為以后簽訂正式商品房買賣合同作準備且內容已具備商品房銷售合同的主要內容的，則認購書的性質屬于銷售合同，同時符合商品房銷售規定的條件的，則合同生效，如果認購書的內容不具備商品房買賣合同的主要內容又不符合商品房預售條件的，則認購書不能視為商品房銷售合同且不成立，可按合同法締約過失責任要求開發商賠償損失。根據法律規定，商品房購銷合同應當明確以下主要內容：(一)當事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房銷售方式；(四)商品房價款確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設備標準承諾；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權利、義務；(八)公共配套建筑產權歸屬；(九)面積差異處理方式；(十)辦理產權登記的約定；(十一)爭議解決方法(十二)違約責任；(十三)其他事項的約定。房地產經營者有下列情形之一的，消費者有權解除商品房買賣合同，房地產經營者應當賠償損失：因房屋主體結構質量不合格到期不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格；因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；由于房地產經營者的原因，導致消費者無法辦理土地所有權變更和房屋所有權登記的。消費者選擇解除合同退房的，現時房價高于合同房價時，按現時房價計算，現時房價低于合同房價時，按合同房價計算。一般而言，由于開發商的過錯解除合同的，購房人可以要求返還購房款及利息，并有權要求開發商賠償因解除合同給自己造成的損失。