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大部分寫字樓在正式銷售之前都有一個(gè)內(nèi)部認(rèn)購階段，內(nèi)部認(rèn)購的“熱銷”與“冷場”是判斷寫字樓好壞與否更為可靠的一種方式。“熱盤”一般地段潛力大，產(chǎn)品質(zhì)量上乘、投資背景實(shí)力強(qiáng)。因此在末正式銷售之前，已被精明的專業(yè)投資者所關(guān)注。這對忙于公司業(yè)務(wù)無暇仔細(xì)辨識(shí)寫字樓好壞的企業(yè)決策者來說，不失為一個(gè)高效、實(shí)用的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
準(zhǔn)現(xiàn)房優(yōu)勢明顯
被稱為商業(yè)地產(chǎn)“金礦”的寫字樓正逐漸成為不動(dòng)產(chǎn)的新寵，許多專業(yè)投資者在購買寫字樓過程中已嘗到了不小的甜頭。但是仔細(xì)了解拔地而起的許多寫字樓，卻發(fā)現(xiàn)空置面積也相當(dāng)嚴(yán)重，這些項(xiàng)目大多銷售已經(jīng)完成，但是出租并不理想，究其原因，購買者大多買的是期房，實(shí)際產(chǎn)品并不是如宣傳所言。尤其注意的是，一個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房(或現(xiàn)房)寫字樓，樓體和戶型結(jié)構(gòu)大都可以看見，受騙的可能性幾乎為零。
一、面積的優(yōu)劣 1、 房間進(jìn)深與面寬；面積也不能按大小評(píng)判其好壞，一般大開間，進(jìn)深相對較小的，利于采光和通風(fēng)。當(dāng)然進(jìn)深太淺也不行，要考慮到房間過道的寬度，會(huì)不會(huì)使實(shí)用率降低。 2、 內(nèi)部互通；對于大面積的客戶，需要幾層的面積，內(nèi)部復(fù)式結(jié)構(gòu)的大廈，除了給門禁系統(tǒng)的保安管理方面帶來方便，也方便企業(yè)進(jìn)行行政管理和成本控制。公司辦公地點(diǎn)的分隔會(huì)造成了一些管理的不便和管理成本的上升，如能合在一起辦公，內(nèi)部溝通比較方便，也可以省下不少辦公面積。例如只用設(shè)一個(gè)前臺(tái)，就可以節(jié)約十幾到幾十平方米的面積，按現(xiàn)在寫字樓的租金，按一平米每天4-5塊的租金，一年應(yīng)該節(jié)約了幾萬元啊； 3、 柱間結(jié)構(gòu)；a、一般分隔房間越多，要求柱間距越大，而且柱間距越大，企業(yè)在分割空間時(shí)余地越大；b、通常板式寫字樓的機(jī)電設(shè)置、防火等功能區(qū)都分布在樓體兩端，這樣可以節(jié)省面積，提高實(shí)用率。而塔式寫字樓的功能則通常分布在樓體中心，這樣做則是出于各個(gè)方向采光的考慮，但中間朝里肯定是沒有采光的。 二、豎井管廊 很多企業(yè)其局域網(wǎng)、集團(tuán)電話都要求大廈在建造時(shí)就留下足夠的線槽，有的大廈專門設(shè)置豎井管廊，在線路設(shè)備上連接相對分散的面積。并能預(yù)留足夠空間，以備一些企業(yè)的特殊需求。 三、能源消耗優(yōu)劣 案例：漢威大廈最大平面層達(dá)到7000平米以上，國內(nèi)一家很著名的企業(yè)希望遷到漢威大廈，
需求面積是800平米。當(dāng)時(shí)所考察的平面層為5700平米，盡管幫助這家公司的代理公司建議其慎重考慮在一個(gè)較大面積里租用很少部分，造成的進(jìn)深和面寬比例不適的問題，但這家公司最終還是決定租下來。結(jié)果一系列的問題隨之而來。因?yàn)檫M(jìn)深室內(nèi)隔斷造成房間采光差，空調(diào)能耗升高、溫差較大，室內(nèi)空氣不暢等…… 四、實(shí)用率 使用率和實(shí)用率并不是一碼事，一般大廈使用率在70%左右，但并不意味著這70%都能被企業(yè)很好的利用。比如說有些樓設(shè)計(jì)的弧度非常大，且弧弓很短，很不好利用。 1.面積 大小 面積問題首先是大小問題，正如戶型沒有絕對好壞之分，面積也不能按大小評(píng)價(jià)其好壞，國際通行的大廈平面層面積為2000-3000平方米。對于員工人數(shù)上千、所需面積上萬平方米的大型企業(yè)來說，通常會(huì)在平面層上有所要求，如果大廈是無柱結(jié)構(gòu)，則便于空間的自由分割和設(shè)置，同時(shí)大開間、進(jìn)深相對較小的空間，利于采光和通風(fēng)。 值得注意的是，任何面積大小都不是絕對的概念，在一個(gè)面積較小的平面層里占大部分面積，和同樣的面積放在另一個(gè)面積很大的平面層，辦公舒適度相差很大。 內(nèi)部溝通 不少跨國公司在尋找寫字樓時(shí)希望能擁有自己獨(dú)立的空間，所以許多寫字樓開始嘗試將幾層空間用內(nèi)部樓梯連結(jié)起來，以供大面積客戶使用，也有的寫字樓部分樓層采用高挑空，來靈活適應(yīng)一些客戶樓層部分隔斷的需要。 內(nèi)部復(fù)式結(jié)構(gòu)的大廈除了在門鏡系統(tǒng)的保安管理方面帶來方面，也方便企業(yè)進(jìn)行政管理和成本控制，比如說可以只設(shè)一個(gè)前臺(tái)。 豎井管廊
特別要提到豎井管廊是因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)，尤其是高科技企業(yè)，其局域網(wǎng)、集團(tuán)電話都要求大廈在建造時(shí)就留下足夠的線槽，有的大廈專門設(shè)置豎井管廊，在線路設(shè)施上連結(jié)相對分散的面積。 柱間結(jié)構(gòu) 一個(gè)企業(yè)分隔房間的方式?jīng)Q定著選擇什么樣的柱間結(jié)構(gòu)，分割房間越多要求柱間距越大，對于不同國家的公司選擇也有所不同，中國、美國公司偏向于有更多房間隔斷，尤其是高層管理者的獨(dú)立空間比較多，而歐洲公司則相對開放，日本企業(yè)則干脆是完全開放式的布局。 通常板式寫字樓的機(jī)電配置、防火等功能區(qū)都分布在樓體兩端，因?yàn)檫@樣可以節(jié)省面積，提高實(shí)用率。而塔式寫字樓的功能區(qū)則通常分布在樓體中心，這樣做則是出于各個(gè)方向采光的考慮。 能源利用 一般超大平面層的寫字樓，其核心筒的運(yùn)轉(zhuǎn)常常會(huì)帶來更多的熱量，在考慮房間分割時(shí)要把握這樣的因素。大廈的朝向也會(huì)影響到電能的利用，所以在選擇物業(yè)時(shí)，基本就要對公司各個(gè)功能分區(qū)心中有數(shù)，比如說放置電腦多的地方盡量放在不靠窗戶或太陽無法直曬的地方，避免陽光直射對電腦屏幕的損害。 實(shí)用率 一般大廈的使用率在70%左右，但并不意味著這70%都能被企業(yè)很好地利用，比如說有些樓體設(shè)計(jì)的弧度非常大，且弧弓又很短，這樣會(huì)浪費(fèi)很多面積。 品質(zhì)之三 空間感
任何一個(gè)辦公環(huán)境最重要的室內(nèi)的要求，硬性的主要體現(xiàn)優(yōu)越的空間感，層高、進(jìn)深、視覺的開闊性。空間的靈活性。軟性的體現(xiàn)，室內(nèi)的設(shè)計(jì)元素要更具人性與熱情，體現(xiàn)人文與文化的結(jié)合，理性與自然的感受。優(yōu)越的空間感體現(xiàn)在： 1) 通透感。寫字樓里陽光直射時(shí)最不舒服的，為了避免陽光直射，都把窗簾拉下來，整體樓的視覺被破壞，這也是現(xiàn)在寫字樓選擇玻璃幕墻最大的弊病，窗墻結(jié)構(gòu)可以有效地解決這個(gè)問題，沒有陽光直射，且每個(gè)房間里都有明窗，不影響正常采光。 2) 進(jìn)深。一個(gè)樓的進(jìn)深，體現(xiàn)在空間感，視覺感，和內(nèi)外區(qū)的冷熱感都是不同的，國際上公認(rèn)的寫字樓進(jìn)深10米左右是最舒適的。 3) 樓層的高度，寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層高都在3.2-4米之間，寫字樓的空調(diào)設(shè)備和消防設(shè)備占去了1/4到1/3的空間，凈高都不是很理想，市場上凈高在2.6米以下的寫字樓，比比皆是，國際上的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)在2.8-3米左右是最理想的，凈高不是越高越好，要考慮到能源的問題，因國際人士的個(gè)子普遍高于中國人，所以寫字樓要達(dá)到國際化，凈高時(shí)最嚴(yán)格的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 4) 靈活度，最為寫字樓樓層面積多少才是最合適？3000-5000平米是最合適的選擇，樓層面積過小，滿足不了大公司整體獨(dú)立辦公的需求，過大將過分依賴電梯與衛(wèi)生間的配比。面對日后公司發(fā)展同樓層擴(kuò)充面積的局限，更好的滿足公司日后的發(fā)展和現(xiàn)今的需求，合理化的靈活分割和整層面積的有效設(shè)計(jì)是最重要的。 環(huán)球財(cái)訊中心區(qū)位解讀：大空間靈活分割 優(yōu)越的空間感 靈活的平面布局、空間尺度以及功能安排都體現(xiàn)著國際化的人文設(shè)計(jì)理念。小進(jìn)深寫字樓，視野開闊，采光充足，為長時(shí)間留守辦公室的現(xiàn)代人帶來更多的陽光和健康。整體呈四個(gè)核心筒均勻分布，每個(gè)核心筒相互連接，可整體使用，也可分隔成為相對獨(dú)立的四棟大樓，標(biāo)準(zhǔn)層的分隔則更加靈活，整個(gè)建筑內(nèi)部是相互聯(lián)通的，各組成部分可分可合，可適應(yīng)大客戶不斷增長的業(yè)務(wù)需要，為大客戶提供靈活多變的辦公空間組合方案。同時(shí)，辦公空間標(biāo)準(zhǔn)層室內(nèi)凈高2.8—3.1米，頂層最高處層高20多米，可實(shí)現(xiàn)自由調(diào)配空間。大空間，自由分隔，具有優(yōu)越的空間感，超國際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深僅9米，層高3.9米，凈高可達(dá)3米。無黑房
間，可實(shí)現(xiàn)每個(gè)房間都有可開啟明窗。引領(lǐng)國際頂級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，滿足國際化金融資訊企業(yè)辦公需求。
你好，這個(gè)問題要看你的公司規(guī)模大小來選擇什么樣的辦公樓戶型，一般是根據(jù)辦公樓的采光，通風(fēng)，朝向(辦公樓大門的方向)，功能使用情況，水電接駁口，停車場等以及還要考慮樓梯，電梯的合理布置，還有一點(diǎn)就是消防通道的可靠使用情況來選擇辦公樓戶型。
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1、由于木門屬于居室的立面功能性飾品，一般來說：木門同家居中的家具、墻面漆、窗套啞口的關(guān)聯(lián)比較大。同地板的關(guān)聯(lián)相對較小。2、當(dāng)居室環(huán)境為暖色調(diào)時(shí)、相對木門可以選擇較暖的色系，如：櫻桃木、柚木、沙比利等。當(dāng)居室環(huán)境為冷色調(diào)
來自小戶型門的顏色要怎么選擇？2016-07-09 -
現(xiàn)在很多家具都是可以訂做的。可以根據(jù)場地量身訂做，利用好每一寸空間。 如果戶型不大，那么，選擇沙發(fā)，要注意以下幾點(diǎn)： 1，顏色不要太深，淺色系列在視覺上，會(huì)更好些。 2，扶手不要太寬。否則可使用面積就會(huì)相對縮小。
來自客廳沙發(fā)小戶型要怎么選擇？2018-04-19 -
您好！我認(rèn)為辦公室走廊燈具可以選擇LED燈，這種燈不僅質(zhì)量好，而且十分環(huán)保，費(fèi)電少，同時(shí)，亮度也是足夠用來夜間照明的。因而我建議辦公室走廊燈具選用LED燈。 希望可以幫助到您1
來自辦公樓走廊燈具怎么選擇？2017-08-16 -
辦公樓隔墻還有就是輕質(zhì)磚這種材料也是非常不錯(cuò)的。這種材料在行業(yè)中使用的人最多，他有著非常好的隔音效果，而且是按重量和體積計(jì)算價(jià)格的一噸大概在幾百元的樣子，一立方也是幾百元不等，價(jià)格非常的實(shí)惠。也是非常適合辦公樓使用的。
來自辦公樓隔墻材料應(yīng)該怎么選擇呢？2021-08-10
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