在簽訂購房合同的具體條款之前,是有關雙方當事人基本情況的填寫。該部分內容往往不被當事人重視,而有些問題一般購房者又不很清楚,如以后發生糾紛,這些當初填寫的內容往往會起重要的作用。本文采取問答的形式對購房合同填些時遇到的問題予以解答。
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出賣人即房屋的賣方,應是房屋的所有權人。而房地產屬不動產,實行登記制度,必須以在登記部門登記的所有權人名義與買方簽訂合同。但與其他的商品買賣不同,房地產開發具有其特殊性,必須具備三大要素:開發資質、資金和土地。而很多企業不能同時具備這三大要素,因此通常是采取幾家企業合作開發的形式。你所說的情況就是因為這種原因造成的。
我國對房地產開發企業實行資質管理制度,即一個企業要從事房地產開發,除了要具備企業法人營業執照外,還要具備相應的資質證書。建設部《房地產開發企業資質管理規定》根據注冊資本、經營年限、往年業績、人員構成等條件將房地產開發企業的資質分為一、二、三、四四個等級。其中一級最高,四級最低。北京市建委又根據本地的實際情況在建設部規定條件的基礎上作了更嚴格的規定。但在實際操作中,大量的房地產開發企業是項目公司,即專門為開發特定項目而設立的公司,在項目開發完成后,項目公司隨之結束。從目前的管理來看,對于項目公司,往往沒有資質證書,但開發本身是合法的。
經常會有讀者提出此類問題。這個問題的實質在于,如果合同上只寫夫妻一方的名字,是否會影響另一方的權利?可以從以下兩方面進行分析:第一,根據我國現行的婚姻法,在夫妻關系存續期間所得的財產,除雙方另有約定和一些特殊財產外,歸夫妻共同所有,即屬于共有財產。因此,即使合同上或房產證上只寫一方的名字,不影響另一方對房屋的所有權。第二,房產又是一種特殊的財產———不動產,而不動產實行登記制度,所有權人應以登記為準。作為登記一方,對外可以不經過另一方而獨自處理。
如果合同中寫雙方的名字,在辦理產權證時,應提交結婚證和協議書,協議書中約定雙方的所有權比例和持證的主體(即誰持房屋所有權證,誰持房屋共有權證)。
此外,如果共同購買房屋的各方之間不是夫妻關系,若合同中要寫所有人的名字,則協議書還應進行公證。
法律并未限定購買者的年齡,任何年齡均可購買。而在實際操作中,這種做法也屢見不鮮。很多人出于對日后我國可能開征遺產稅的顧慮,干脆現在就將房產登記在孩子名下。
經常看到一些小公司以老板的個人名義購買辦公用房,之所以如此操作,往往是出于兩方面的考慮:其一,契稅上的考慮。我國對個人購買普通住宅實行契稅減半的優惠政策,因此以個人名義購房,可以省去一半的契稅;其二,
貸款上的考慮。為了繁榮房地產市場,我國對個人購房貸款在利率、成數等方面實行一定的政策傾斜。以個人名義購房也比較容易獲得貸款。而目前對于法人單位購房并無相應的政策規定,因此很多小公司以老板的個人名義購房來繞過政策上的障礙。
與舊版本相比,新的合同范本中增加了法定代表人、地址、電話、郵編等內容的填寫,這些內容并不是可有可無的,而是有著一定的法律意義。
商品房買賣合同
往往是一個長期合同,在合同的履行過程中,有很多通知和文書的送達,而送達與否會帶來不同的法律后果,有時甚至是決定性的。如合同中沒有明確雙方的聯系方式,雙方很容易對是否送達產生糾紛。
簽訂購房合同作為一個技術性問題,雙方一定不能忽視相關內容的填寫。