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專家建議：賣(mài)方最好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來(lái)后顧之憂。
二、兩種代理方式各有利弊目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨(dú)家代理方式和一般方式。選取獨(dú)家代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時(shí)委托幾家中介代理銷售。
據(jù)介紹，目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨(dú)家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過(guò)程中可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
專家認(rèn)為，代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。因?yàn)槿绻粋€(gè)月內(nèi)房子未能脫手，但你對(duì)中介公司的服務(wù)還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂(lè)意。
四、跳過(guò)中介有風(fēng)險(xiǎn).有一些精明的賣(mài)房者通過(guò)中介與購(gòu)房者碰頭后，為了省卻一筆中介費(fèi)，就會(huì)跳過(guò)中介與購(gòu)房者直接進(jìn)行交易。專家認(rèn)為，這一方面是賣(mài)房客戶有違誠(chéng)信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。
二手房交易是一個(gè)煩瑣的過(guò)程、需要許多的證明和手續(xù)。一旦跳過(guò)中介，買(mǎi)賣(mài)雙方就必須親自去處理這些事務(wù)，將消耗極大的精力和時(shí)間，反而會(huì)降低交易的效率。
五、不能簽到手價(jià)據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣(mài)房的時(shí)候由于嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過(guò)麻煩，要求只與公司簽一個(gè)到手價(jià)，即直接到手的錢(qián)有多少簽多少。對(duì)此，中介公司頗感為難，因?yàn)橹煌蛻艉灥绞謨r(jià)屬于中介公司違規(guī)操作行為。
二手房交易過(guò)程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)到手價(jià)，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了暗箱操作的溫床，最后受到損失的還是交易買(mǎi)賣(mài)雙方。因而專家建議，簽約過(guò)程中，一定要把各款項(xiàng)弄清楚，千萬(wàn)不要只簽一個(gè)到手價(jià)。
六、心平氣和報(bào)房?jī)r(jià)近段時(shí)間來(lái)，裝修'>上海二手房成交量有所減少，其中一個(gè)主要原因就是由于半年來(lái)二手房房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，造成不少屋主對(duì)物業(yè)期望值太高，出現(xiàn)了盲目開(kāi)價(jià)的情況，陷入物業(yè)難以成交的窘境。
專家建議，屋主在報(bào)價(jià)的時(shí)候一定要心平氣和，客觀的估計(jì)自己物業(yè)的價(jià)格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問(wèn)問(wèn)，然后綜合一下報(bào)價(jià)。
七、交鑰匙要謹(jǐn)慎許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹(jǐn)慎。
許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬(wàn)一發(fā)生失竊等意外情況，責(zé)任歸屬問(wèn)題就十分麻煩。因此，許多大型中介對(duì)交鑰匙也保持了謹(jǐn)慎態(tài)度。
八、不要輕易提前交房在交易過(guò)程中，有些購(gòu)房者可能會(huì)提出各種理由要求在辦妥過(guò)戶手續(xù)前入住。專家提醒
，即使簽了購(gòu)房合同，在過(guò)戶手續(xù)沒(méi)有辦妥之前，對(duì)于提前交房的要求屋主還需思量。
雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要15天左右的時(shí)間，在這段時(shí)間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以保護(hù)現(xiàn)居住者的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會(huì)給屋主帶來(lái)一些不必要的損失。
九、合同細(xì)節(jié)要講清一些經(jīng)紀(jì)人反映，有時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方在成交入住后仍會(huì)有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問(wèn)題上，諸如維修基金、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等等。
由于買(mǎi)賣(mài)雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn)
，在交易過(guò)程中往往比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，但在某些細(xì)節(jié)問(wèn)題上則不甚關(guān)注。如果這些細(xì)節(jié)問(wèn)題在簽定合同前就事先約定好了，就不會(huì)產(chǎn)生這些后遺癥了。
十、自售房屋有學(xué)問(wèn)目前市場(chǎng)上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過(guò)中介進(jìn)行的，而是通過(guò)朋友、親戚的介紹尋找買(mǎi)家。對(duì)于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細(xì)研究二手房交易的相關(guān)政策、程序、手續(xù)等系列知識(shí)，否則很難順利完成整個(gè)交易過(guò)程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個(gè)懂行的朋友陪同。
房產(chǎn)專家介紹：二手房交易是一個(gè)十分復(fù)雜的過(guò)程，牽涉到二手房的評(píng)估、各種手續(xù)以及各種費(fèi)用，不是行外人很快就能掌握的。
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周海燕愛(ài)吉他
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1．房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有最高，只有更高。房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有底，一旦泡沫破滅看不到底。有房的都盼望大漲，沒(méi)房的都盼望大跌。普通百姓很少有人能冷靜的看待漲和跌。筆者從事房產(chǎn)交易多年，經(jīng)歷了無(wú)數(shù)的漲漲跌跌，在2008年底，全國(guó)房市跌聲一片，我建議很多剛需購(gòu)房者，看到適合自己的應(yīng)該出手。有部分買(mǎi)了，高興的到現(xiàn)在電話一通就謝謝，而還有部分，當(dāng)時(shí)認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)跌，還沒(méi)見(jiàn)到底。轉(zhuǎn)過(guò)頭來(lái)半年一過(guò)，上漲30%，急得象熱鍋上螞蟻，害怕不買(mǎi)再漲，經(jīng)常幾個(gè)人爭(zhēng)一套房，房東坐地漲價(jià)，憑空比半年前多付十幾甚至幾十萬(wàn)，前幾日筆者做客一個(gè)訪談節(jié)目，我的一個(gè)觀點(diǎn)就是房市沒(méi)有頂和底之說(shuō)，中國(guó)的房市是政策市場(chǎng)，政府根據(jù)需要調(diào)控。在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，政府也不知道在未來(lái)是高是低，因?yàn)樗麄円膊恢牢磥?lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)！漲可能是跌的開(kāi)始，而跌可能是漲的先兆。
攻略；對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，在跌的時(shí)候買(mǎi) ，在漲的時(shí)候賣(mài)。不求最高。對(duì)自住者來(lái)說(shuō)，低迷時(shí)買(mǎi)入，不要和幾個(gè)買(mǎi)房人爭(zhēng)一套房，看中就出手。永遠(yuǎn)不要追求最低！
2．踩著國(guó)家政策行事，政策有松動(dòng)時(shí)買(mǎi)。政策有從緊的意思時(shí)以略低于市場(chǎng)價(jià)賣(mài)。
攻略；實(shí)時(shí)關(guān)注新聞《中央二臺(tái)》，看報(bào)紙的政策版。開(kāi)始有鼓勵(lì)購(gòu)房時(shí)趕緊買(mǎi)，不然隨之而來(lái)的就是上漲。政策有收緊跡象，趕快略低市場(chǎng)價(jià)賣(mài)，(不略低，就不能立即出手)不然一觀望，全體買(mǎi)家也開(kāi)始觀望，市場(chǎng)可能一夜就進(jìn)入“冬季”。
3．錯(cuò)覺(jué)買(mǎi)房是有錢(qián)人干的事，或攢夠了錢(qián)再買(mǎi)房。
其實(shí)正因?yàn)闆](méi)錢(qián)才更要買(mǎi)房，除非你想一輩子租房。等你攢到足夠的錢(qián)時(shí)又不夠了，感覺(jué)房?jī)r(jià)漲的永遠(yuǎn)比收入快。很多普通百姓每日精打細(xì)算過(guò)日子，攢到足夠的錢(qián)才買(mǎi)房，有的甚至傻到去付全款。其實(shí)在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下購(gòu)房首付越低越好，月供越長(zhǎng)越好。這就叫以小博大，讓普通老百姓能夠“套”到國(guó)家貸款的唯一機(jī)會(huì)，第一次購(gòu)房利息又是如此優(yōu)惠，也是中國(guó)百姓唯一的全民福利，不用就有點(diǎn)呆了，當(dāng)然我們還要根據(jù)自己的收入“量體裁衣”，手中留有足夠的可以投資的現(xiàn)金，你就有機(jī)會(huì)！
攻略；假如你有50萬(wàn)元現(xiàn)金 ，可不要用50萬(wàn)元去買(mǎi)50萬(wàn)元的房子，只拿出15萬(wàn)元就夠了，剩下的35萬(wàn)元你可用來(lái)做投資，35萬(wàn)元投資一年如果你還賺不回還銀行房貸的利息，那只能說(shuō)明你連最基本的理財(cái)能力都沒(méi)有。35萬(wàn)元一年回報(bào)賺3、4萬(wàn)元遠(yuǎn)遠(yuǎn)比銀行貸款的那點(diǎn)利息高。(用最低的首付，貸最長(zhǎng)的時(shí)間)
4．很多普通老百姓看別人在房市里賺了錢(qián)，誤認(rèn)為房市就是“提款機(jī)”
在2009年－今年4月前，很多普通百姓看房市火爆，自己一年辛苦工作不如別人炒一套房，于是幾人合伙或東借西籌加入炒房隊(duì)伍，他們都忽略了在房市里游刃有余的大多是在房市里混跡多年較專業(yè)的投資客，“炒房”也是較高門(mén)檻的商業(yè)投資，不光要有較寬松的資金做后盾，還要有較專業(yè)的技巧和手法，以及較專業(yè)的對(duì)房屋認(rèn)知度和對(duì)政策敏銳度。否則，錯(cuò)過(guò)了最佳出手時(shí)間就有被套風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉孔幼儸F(xiàn)手續(xù)復(fù)雜、稅費(fèi)繁多、周期長(zhǎng)，碰上調(diào)整，或者你的眼光不準(zhǔn)，你就很難脫手，最后只能被動(dòng)的“炒房炒成房東”。壓了資金、耗費(fèi)了時(shí)間、影響了工作、租不抵貸、最后心力交瘁、得不償失。
攻略；不是專業(yè)炒房客，千萬(wàn)不要有短期炒房的心理。資金充足，有多余閑錢(qián)可做長(zhǎng)期投資打算，入手前做足“功課”，關(guān)心城市規(guī)劃，留意政策走向，對(duì)自己的資金有3－5年的規(guī)劃，包括月供，最好有較熟悉的專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)提供量身定做的投資方案。
對(duì)于房市，不要輕信什么專家學(xué)者的忽悠，真正的專家和學(xué)者是不會(huì)拋頭露面到媒體上來(lái)忽悠普通百姓買(mǎi)房或賣(mài)房的，出來(lái)忽悠的都是“走穴”賺錢(qián)的，或?yàn)槊麨槔ｉ_(kāi)發(fā)商、政府只要有需要，他們都能找出一套堂而皇之的說(shuō)詞，讓你感覺(jué)是那么回事。他們的理論背后一定有其根源，當(dāng)我們認(rèn)真看看這些專家所處的環(huán)境，就不難發(fā)現(xiàn)他們?cè)跒檎l(shuí)說(shuō)話，很多專家開(kāi)個(gè)講座，出場(chǎng)費(fèi)就是天價(jià)，開(kāi)發(fā)商能出嗎？還不是要轉(zhuǎn)嫁到老百姓頭上！他們自己可能都沒(méi)買(mǎi)過(guò)房，不是分配的就是就是開(kāi)發(fā)商半買(mǎi)半送的，他們哪懂咱百姓的“蝸居”之苦和買(mǎi)房的艱難。
攻略；與其相信他們坐在豪宅書(shū)房里紙上談兵，不如自己做足“功課”。多看看，多向周邊口碑好的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢咨詢。
6；一步到位，或?yàn)樽优踔粮舸紤]購(gòu)房。
很多人在購(gòu)房時(shí)會(huì)為十幾甚至二十年后考慮，更有甚者，認(rèn)為買(mǎi)房是一輩子的事，或是買(mǎi)套房是要住一輩子的。這種觀念可能也只有中國(guó)老百姓才有，他們可能傾囊而出，按他們的說(shuō)法是一步到位，然后發(fā)現(xiàn)可能自己根本用不到。再就是現(xiàn)在的社會(huì)變幻莫測(cè)，誰(shuí)也不知道幾年后自己一定不會(huì)有什么變化，需求沒(méi)有發(fā)生改變。現(xiàn)今多元化的社會(huì)，快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，新技術(shù)、新科技、新概念層出不窮。你今天的想法是這樣，但過(guò)幾年你個(gè)人的家庭、工作、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入等等都會(huì)發(fā)生變化，到那時(shí)你的計(jì)劃和想法又會(huì)不一樣。幫子女購(gòu)房更是可笑之談，我遇上太多，開(kāi)始是幫子女買(mǎi)的房，子女還沒(méi)大學(xué)畢業(yè)，就拿出來(lái)賣(mài)，理由不是子女不回來(lái)了就是子女不喜歡。何苦？畢竟投資購(gòu)房和自住型的購(gòu)房開(kāi)始時(shí)的出發(fā)點(diǎn)就不一樣！
攻略；永遠(yuǎn)是根據(jù)需要購(gòu)房，分清自住和投資的區(qū)別，適合自己的才是最好的，永遠(yuǎn)不要想一步到位的事，建議最多只做5～8年的打算，根據(jù)不同階段選擇不同住宅，千萬(wàn)別過(guò)早的為子女購(gòu)房，對(duì)父母的否定已成很多孩子的習(xí)慣。
7；不要單方面的被開(kāi)發(fā)商鋪天蓋地的廣告所誘惑，開(kāi)發(fā)商的廣告有多種，除了純廣告外，會(huì)有很多“軟廣告”。雇傭?qū)懯峙谥频摹懊篮迷竿保蛎襟w幫忙不以廣告形式的炒作。通常這類“軟廣告”對(duì)百姓的“殺傷”力更大。
攻略；調(diào)查開(kāi)發(fā)商的背景，看看此開(kāi)發(fā)商此前開(kāi)發(fā)過(guò)些樓盤(pán)，參觀此開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)的樓盤(pán)，找老業(yè)主了解真實(shí)現(xiàn)狀和感受，找可靠的專業(yè)人士請(qǐng)教。一般大開(kāi)發(fā)商信譽(yù)比較好，他們不敢砸自己的牌子。最怕的是，沒(méi)做過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，感覺(jué)房地產(chǎn)能賺錢(qián)，幾個(gè)股東籌點(diǎn)資金就搞開(kāi)發(fā)，結(jié)果房子蓋一半資金鏈斷了，人跑了，或房子勉強(qiáng)交付隱藏重大質(zhì)量問(wèn)題，遇上這樣的開(kāi)發(fā)商，你將欲哭無(wú)淚，求生不得，求死不能！
8.不求最好，只求最便宜。誰(shuí)都知道便宜無(wú)好貨，而房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是：便宜的會(huì)越來(lái)越便宜，貴的永遠(yuǎn)更貴。
商品房進(jìn)入中國(guó)一共也沒(méi)20年，大多數(shù)普通百姓對(duì)房屋的認(rèn)知度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所有才會(huì)有前幾年那種，是房就有人要，買(mǎi)什么房都能漲的情形，但隨著發(fā)展，百姓眼界和認(rèn)識(shí)的提高，品質(zhì)好的，自然環(huán)境優(yōu)越的，物業(yè)服務(wù)好的一定有較大的升值空間，相反的你就算低價(jià)想出手都會(huì)無(wú)人問(wèn)津。
攻略；不求最貴，只求最好。一定要買(mǎi)最好，無(wú)論是未來(lái)增值還是轉(zhuǎn)手都容易。如果手頭真的沒(méi)資金，不好的買(mǎi)了也是負(fù)債資產(chǎn)。
9；投資房產(chǎn)，以租賺錢(qián)。或以租還貸。
有這樣的想法的普通百姓較普遍，但這觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，或是不了解房產(chǎn)市場(chǎng)的。首先我更正一個(gè)觀點(diǎn)，前斷時(shí)間有說(shuō)法鬧的全國(guó)沸沸揚(yáng)揚(yáng)，都說(shuō)租金漲了，有人在炒作。但大家算過(guò)沒(méi)有，房改房和小產(chǎn)權(quán)房我們不去說(shuō)，就說(shuō)近幾年買(mǎi)的商品房，筆者算過(guò)一筆帳，月供5000元的房子，租金最多只能租2500～3000元左右。加上購(gòu)房首付就算存銀行一年的利息，(如果拿來(lái)自行投資更加無(wú)法計(jì)算)，再加簡(jiǎn)單裝修的投入和出租后的房屋折舊。房產(chǎn)市場(chǎng)住宅出租投入和回報(bào)不成正比一直存在，這次房租上漲是有其客觀原因的。
攻略；房產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)房就兩種情況，自住和投資，自住不去說(shuō)，就說(shuō)投資，投資房產(chǎn)的回報(bào)主要還是靠房屋本身的增值和保值，你想靠出租給你帶來(lái)豐厚的回報(bào)不可能，另：同樣出租過(guò)的房和沒(méi)出租過(guò)的房，在你出手時(shí)價(jià)值是不一樣的。廉租房不是我們普通百姓該做的事，那是政府的職能。
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李氏二小生
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1選取大中介較可靠
雖然隨著二手房市場(chǎng)的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實(shí)存在的種種交易糾紛還是令買(mǎi)房者和購(gòu)房者不勝其煩。專家建議，市民在選擇購(gòu)房時(shí)，可以以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。
2兩種代理方式各有利弊
目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨(dú)家代理方式和一般方式。據(jù)介紹，目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨(dú)家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。一般而言，獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過(guò)程中可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
3代理有效期宜短不宜長(zhǎng)
如果簽了一份獨(dú)家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽定合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動(dòng)解除合同。專家認(rèn)為，代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。
4“跳過(guò)”中介有風(fēng)險(xiǎn)
有一些“精明”的賣(mài)房者通過(guò)中介與購(gòu)房者碰頭后，為了省卻一筆中介費(fèi)，就會(huì)“跳過(guò)”中介與購(gòu)房者直接進(jìn)行交易。專家認(rèn)為，這一方面是賣(mài)房客戶有違誠(chéng)信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。
5不能簽“到手價(jià)”
據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣(mài)房的時(shí)候往往要求只與公司簽一個(gè)“到手價(jià)”。專家認(rèn)為，二手房交易過(guò)程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”，碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床。
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