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閆鵬123
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房屋租賃合同糾紛案例：第四條的意思是甲方要提前終止合同，需提前一個月通知乙方。而不是說一年的租期屆滿時提前一個月通知乙方。本身你們簽的就是一年的合同，提前一個月通知只是要確認是否續租而已，就算不通知他，也是該幾號到期就要終止合同的。所以我覺得甲方并無過錯。不能同意乙方延住一個月的需求。如果你不漲租金，那么合同到期時可以讓他交一個月的房租，再住一個月，租誰不是租呀。如果租金有變就讓他搬家。
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難得糊涂swy
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以下是我了解的一次房屋租賃合同糾紛案例，希望可以幫到你。
原告與被告房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員陳烜煒獨任審判，公開開庭進行了審理。原告代理人林軍，被告委托代理人到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱：原、被告于2012年9月17日簽訂了編號為879646的房屋租賃合同。合同約定，被告將位于×的房屋租賃給原告居住，租賃期限自2012年9月15日至2013年8月9日，租金每月3400元，有線電視費198元，租金支付方式押一付三。簽訂合同后，原告按約支付了從2012年9月15日至2012年12月15日3個月的房租10200元，押金3400元、中介費3400元及有線電視費198元。原告入住租賃房屋后，發現房屋熱水器是壞的，無法使用熱水，電視也是壞的。原告立即打了被告投訴電話要求維修，但被告拒絕。過了幾天被告仍未維修熱水器及電視，原告要求被告退房，被告告知原告，房屋不能退，但被告告知同意在7天內將房屋轉租。2012年9月28日，被告為了將房屋轉租，將原告的房屋鑰匙收了回來，讓原告搬出了租賃房屋;被告答應原告將房屋轉租，并同意退還原告多交的房租及押金。但被告不僅不退原告多交的房租及押金，而且在2012年11月15日，要求原告再支付3個月房租。2012年9月28日被告為了轉租房屋已收回房屋并收回了房屋鑰匙，與原告終止了履行租賃合同。根據法律規定，原告可解除與被告簽訂的租賃合同，被告應當返還原告沒有居住期間的房租、押金、中介費及有線電視費。現起訴至法院要求：1、解除原、被告簽訂的租賃合同。2、被告應當返還原告房租8840元及利息，利息按照同期銀行貸款利率從2012年9月29日計算至2013年3月14日。3、被告返還原告押金3400元及利息。4、被告返還原告中介費3400元。5、被告返還有線電視費198元。
被告辯稱：我公司不同意原告的請求，因為原告違約，沒有住幾天，鑰匙也沒有退我們。原告簽訂的合同是一年的合同，合同期沒有到原告就提前搬走，但是我公司并未向原告打收條說合同已經解除，我們合同是有財產清單的，每項設施都驗過能用。
經審理查明：2012年9月17日，原告作為承租人(乙方)和作為出租人(甲方)的被告簽訂編號為879646的《裝修'>北京市房屋租賃合同》……。
合同簽訂后，雙方即開始履行。原告向被告交納押金3400元，一季度租金10200元，有線電視費198元。原告另提交收據，用以證明被告收取中介費3400元。
合同履行過程中，雙方發生爭議。經詢，原告稱租賃房屋熱水器、電視不能使用，被告也未修繕，故原告口頭告訴被告不租了，被告同意原告轉租并在2012年9月28日將房屋和鑰匙收回。被告不認可原告所述物品壞了，表示收房的交接清單原告已簽字;另詢，被告稱原告應于2012年11月17日交納下一季度房租，原告已經不住了，原告打電話稱不租了，要求退錢，被告答復不能退，屬于違約，被告另表示于11月25日前往租賃房屋通過開鎖公司開鎖。
庭審中，原告提交錄音資料，用以證明原、被告在2012年9月28日已終止履行合同，原告將房屋交還給被告，被告收回了原告租賃房屋的鑰匙。錄音內容為：……。被告對錄音資料的真實性認可。
審理中，被告提交2012年12月4日與案外人的《北京市房屋租賃合同》，用以證明租賃房屋已另行轉租。原告表示被告陳述自相矛盾，被告早已收回原告鑰匙。
以上事實，有房產證、租賃合同、收據、錄音及雙方當事人當庭陳述等證據在案佐證。
本院認為：原、被告簽訂的租賃合同系雙方當事人真實意思表示，不違反法律法規 強制性規定，合法有效，雙方均應依約履行。原告應依約足額交納房租，被告應保證原告對房屋的正常使用，原告已在合同交房確認書簽字，同時合同對房屋修繕范圍已有明確約定，原告未提交明確證據證明其上述主張。但根據原、被告陳述和錄音證據可以完整證明被告已于2012年9月28日收回房屋鑰匙，后又將租賃房屋另行出租，故雙方合同已無履行之可能，實際已經解除，本院予以確認。
合同解除后，沒有履行的應終止履行。已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。合同解除后，原告未實際使用的房屋租金，被告應予退還，本院根據合同約定依法予以確定：符合合同約定的條件下押金應予返還，故對原告的請求，本院予以支持。原告主張返還中介費和利息依據不足，本院不予支持。原告主張返還有線電視費，本院根據房屋實際使用情況和合同約定予以酌定。
綜上，依據《中華人民共和國合同法 》第六十條、第九十四條、第九十七條之規定，判決如下：
一、確認原告與被告于二O一二年九月十七日簽訂的《北京市房屋租賃合同》于二O一二年九月二十八日已解除。
二、被告于本判決生效后十日內返還原告房屋租金8840元。
三、被告于本判決生效后十日內返還原告房屋押金3400元。
四、被告于本判決生效后十日內返還原告有線電視費189元。
五、駁回原告的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訴法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費98元，由原告負擔21元(已交納)，由被告負擔77元(原告已預交，被告于本判決生效后七日內給付給原告)。
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123gg
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房屋租賃合同糾紛上訴案
海南省高級人民法院民事判決書
(2013)瓊民一終字第17號
上訴人(原審原告、反訴被告)海南泰龍房地產有限公司。
上訴人(原審被告、反訴原告)海口海日暉房地產開發有限公司。
上訴人海南泰龍房地產有限公司(以下簡稱泰龍公司)與上訴人海口海日暉房地產開發有限公司(以下簡稱海日暉公司)房屋租賃合同糾紛一案，海南省海口市中級人民法院于2012年12月19日作出(2009)海中法民一初字第50號民事判決，泰龍公司與海日暉公司均不服，向本院提起上訴。本院于2013年2月20日受理后，依法組成合議庭，于2013年3月15日公開開庭審理了本案。經本院主持調解，未能達成協議，本案現已審理終結。
原審法院查明：2008年11月22日，泰龍公司與海日暉公司簽訂《商鋪租賃合同》，海日暉公司把位于海口市大同路26號萬國大都會負一層A、B、C區三個單元共9346.34平方米商鋪出租給泰龍公司從事商品超市和商鋪、柜臺出租及其他項目的商業經營活動，租期12年，自2008年12月1日起至2020年11月30日止。合同簽訂后，海日暉公司給予泰龍公司9個月的免租期，即2008年12月1日至2009年8月30日，在此期間前三個月的裝修期內，泰龍公司不用向海日暉公司交納租金、物業管理費和空調費；其余期限內，泰龍公司只向海日暉公司交納物業管理費及空調費。物業管理費為9元/月/平方米，空調費為10元/月/平方米，實交金額177580.46元/月。付款日為每月前五日。自2009年9月1日至2012年11月30日止，泰龍公司交納租金按11元/月/平方米，公共物業管理費按5.5元/月/平方米，維修費1.76元/月/平方米，裝修補償費3.74元/月/平方米，以后每三年遞增一次。付款日為每月前五日。泰龍公司在簽訂合同時向海日暉公司交納50萬元作為保證金。該保證金不能用于抵作租金及泰龍公司應承擔的費用。在本合同租賃期滿或解除租賃合同時，由海日暉公司完成收鋪手續，泰龍公司結清應承擔的費用后，海日暉公司將保證金無息返還泰龍公司，海日暉公司收回泰龍公司保存的保證金收據并同意泰龍公司拆走屬于泰龍公司的財產部分同時恢復原樣。海日暉公司在交付租賃物時，保證該租賃物達到正常交付條件(即能滿足泰龍公司從事商業經營的需要)：如水電安裝到位、租賃物符合規劃建設要求等。海日暉公司負責完成商場整體一次消防驗收。泰龍公司負責場地內的二次裝修、消防報建及其它消防器具設施。同時海日暉公司有義務協助泰龍公司辦理二次裝修的消防驗收，但費用由泰龍公司承擔。《商鋪租賃合同》簽訂后，泰龍公司依約向海日暉公司繳納了50萬元保證金。海日暉公司向泰龍公司交付了租賃場地。泰龍公司對租賃場地裝修后，于2009年1月15日隨萬國大都會一同開業。2009年3月25日及4月18日的幾場大雨，造成商場的墻面滲漏，地面積水，部分貨物被水浸泡。2009年9月24日，海口市消防局給泰龍公司下達《公安行政處罰決定書》，認定海南大同貨倉商場有限公司萬國商場分店未經消防安全檢查擅自投入使用、營業，處罰該店停止使用并處罰款3萬元。2009年10月15日，泰龍公司起訴要求解除雙方簽訂的《商鋪租賃合同》并賠償損失。2009年10月30日，泰龍公司以海日暉公司嚴重違約給該司造成巨大經濟損失并被迫停業，致使雙方簽訂的合同目的無法實現為由，向海日暉公司郵寄送達解除合同通知書，要求解除雙方簽訂的《商鋪租賃合同》，賠償該司經濟損失，因海日暉公司違約在先，該司拒付物管費等所有費用。隨后泰龍公司開始陸續撤場。海日暉公司在庭審結束時未完成商場整體一次消防驗收，泰龍公司未完成商場內的二次裝修的消防驗收。2010年1月4日和2月4日，雙方當事人和鑒定人員二次至萬國大都會負一層對泰龍公司購置的資產進行現場勘察。2011年1月28日，泰龍公司向海日暉公司郵寄送達《關于原租賃場地事宜的通知》，稱該司已在2009年10月30日將萬國大都會負一層移交海日暉公司，場地內的財物由海日暉公司保管，原租賃場地與該司已無任何關系。2011年2月21日，海日暉公司回函泰龍公司稱租賃場地至今未交還，要求雙方商定時間辦理原租賃物的交接。2011年3月25日，原審法院主持雙方當事人至萬國大都會負一層察看并清點泰龍公司遺留在現場的物品。另查明，海日暉公司是海口萬國大都會的報建單位及土地使用權人。萬國大都會負一層A、B、C三個區規劃的功能是作為停車場使用。2010年11月12日，海口市龍華區城市管理行政執法局向海日暉公司送達海管法改字 [2010]第94112號責令限期改正通知書，責令海日暉公司于2010年11月27日前恢復萬國大都會地下一層成為停車場。泰龍公司已經向海日暉公司支付空調費280390.26元、物業管理費252351.18元。海口市消防局處罰泰龍公司的3萬元，泰龍公司尚未繳納。另，根據泰龍公司的申請，原審法院委托海南中明智資產評估有限公司對泰龍公司承租海口市大同路26號萬國大都會負一層用于經營商品超市和商鋪、柜臺出租等經營投入的裝修費和購置設備費、對泰龍公司于2008年12月至2009年7月在經營大同萬國店期間的營業損失、對泰龍公司經營大同萬國店的可得收益進行鑒定。海南中明智資產評估有限公司的鑒定結論為：泰龍公司于2008年12月至2009年7月萬國大都會負一層用于經營商品超市和商鋪、柜臺出租等經營投入的裝修費為3245634.38元、購置設備費為1011832元(其中存放在萬國負一層的設備評估值為648061元、泰龍城的設備評估值為363771元)；泰龍公司于2008年12月至2009年7月在經營大同萬國店期間的經營利潤為-1019867.61元；泰龍公司經營大同萬國店期間的可得收益為8348417元。對于原審法院委托鑒定的項目其中之一是營業損失而鑒定單位鑒定的是實際經營利潤，海南中明智資產評估有限公司于2012年2月7日向原審法院來函說明，營業損失是指因非正常影響因素造成企業正常經營可獲得收益的減少額(即正常經營可獲得收益與實際經營收益的差額)，因萬國大都會負一層尚未完全正式營業，無較充分歷史經營數據及類似店鋪開業初期經營收益可供參考，無法根據歷史數據及類似店鋪收益鑒定該經營期間的正常經營可獲得的收益，故只能鑒定該經營期間的實際經營利潤。實際經營利潤為營業損失中的一部分。
泰龍公司起訴請求：1、解除泰龍公司、海日暉公司之間簽訂的《商鋪租賃合同》；2、海日暉公司賠償泰龍公司損失25147472.53元(消防處罰3萬元、投入的裝修費3073308.22元、購置設備費2255459元、2008年12月至2009年7月期間營業虧損1056805.15元、可得利益即12年的收益為18731900.16元，以上損失合計 25147472.53元)；3、海日暉公司返還泰龍公司50萬元的保證金；4、本案的所有訴訟費用由海日暉公司承擔。
海日暉公司答辯稱：泰龍公司所稱兩次浸水屬于不可抗力，不應歸責于海日暉公司。且泰龍公司擅自進場裝修，并改變了消防設施，致使海日暉公司無法完成一次消防驗收，因此，泰龍公司要求海日暉公司賠償損失無法律依據。雙方所簽訂的租賃合同違反了消防法等強制性法律的規定，屬于無效合同，無效合同自始無效，根本不存在繼續履行與可得利益問題，泰龍公司主張可得利益，沒有法律依據，造成租賃合同無效和場地無法使用的主要過錯在于泰龍公司，泰龍公司應承擔主要責任。綜上，泰龍公司訴請沒有事實及法律依據，懇請法院查明事實，依法駁回泰龍公司的訴請。
海日暉公司反訴請求：1、判決泰龍公司支付自2009年3月1日起至2009年8月30日止欠付的物業管理費共計人民幣532741.44元，以及自2009年9月1日起至2009年9月23日的租金人民幣229269元；2、判決泰龍公司所交納的保證金50萬元不予退還；3、判決泰龍公司賠償自2009年9月24日起至2011年3月25日止，占用場地給海日暉公司造成的租金損失(暫按5383491.84元計，最終以評估鑒定的價值為準)以及因業態的缺失影響萬國大都會項目的經營造成海日暉公司的損失(以評估鑒定為準)；4、本案的全部訴訟費用由泰龍公司承擔。
泰龍公司答辯稱：1、因海日暉公司違約，未向泰龍公司提供符合約定用途的租賃物,致使泰龍公司無法繼續履行租賃合同，合同目的無法實現。2、海日暉公司主張場地租金損失沒有事實和法律依據。3、海日暉公司主張因缺少超市業態造成萬國大都會項目經營損失，沒有事實和法律依據。4、海日暉公司無權要求泰龍公司支付物業管理費、空調費、租金，并無權沒收泰龍公司所交納的保證金。
原審法院認為：關于泰龍公司能否解除與海日暉公司簽訂的《商鋪租賃合同》的問題。海日暉公司主張租賃合同無效，理由是租賃標的物萬國地下一層在規劃上屬于地下停車場，并非商場，而且也沒有通過消防驗收。該租賃合同違反了消防法等強制性法律的規定，屬于無效合同。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條第(三)項規定：“因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。”據此，違反法律、行政法規定關于房屋使用條件強制性規定情況的，合同也應認定有效，因為在合同有效的前提下，才存在合同可以解除。故雙方當事人簽訂的《商鋪租賃合同》中涉及的租賃標的物雖存在違反消防法等法律關于房屋使用條件的的強制性規定，但不影響合同的效力。因萬國大都會負一層商場被消防部門處罰停業，商場被城管部門要求恢復為停車場，泰龍公司在租賃房屋無法使用的情況下請求解除與海日暉公司簽訂的《商鋪租賃合同》，符合法定的解除條件，予以支持。關于租賃合同解除后的責任承擔問題。對于泰龍公司向海日暉公司所主張的裝修費和購置設備費。因海日暉公司向泰龍公司交付的租賃物不符合合同約定的條件，導致泰龍公司對租賃房屋無法使用，造成裝修費和購置設備費的損失，海日暉公司應予賠償。經鑒定，泰龍公司投入的裝修費為3245634.38元、購置設備費為1011832元(其中存放在萬國負一層的設備評估值為648061元、泰龍城的設備評估值為363771元)。由于雙方當事人簽訂的租賃合同期限是12年，泰龍公司投入的裝修及設備從開業至被消防部門查封，已經使用250天，故支持海日暉公司應賠償泰龍公司剩余租賃期內裝修的殘值3050896.32元(3245634.38元×0.94)及存放在萬國負一層的購置設備費的殘值609177.34元(648061元×0.94)。對存放在泰龍城的物品，因海日暉公司提出異議及無法查實是否就是從萬國大都會商場撤出的設備，另外還考慮到有些設備具有可重復使用性，故對此部分購置設備費不予支持。對于泰龍公司主張海日暉公司賠償2008年12月至2009年7月期間經營大同萬國店的營業損失的問題。原審法院認為泰龍公司在消防部門責令其停業前屬正常經營，由于企業的經營存在風險，造成營業損失的原因也有很多方面，但因在此期間商場確實幾次被雨水浸泡，影響了正常營業，海日暉公司作為出租方，其提供的場地不符合合同中所約定的從事商業經營的需要，故認定泰龍公司對其營業損失應承擔主要責任，即80%的責任，海日暉公司應對泰龍公司的營業損失承擔一定的責任，即20%的責任。對于原審法院委托鑒定的項目是營業損失而鑒定單位鑒定的是實際經營利潤的問題，由于實際經營利潤為營業損失中的一部分，泰龍公司認可上述鑒定結論，應視為其愿放棄其他部分的營業損失，予以照準。根據鑒定，泰龍公司于2008年12月至2009年7月在經營大同萬國店期間的經營利潤為-1019867.61元。故海日暉公司應賠償泰龍公司在上述期間的營業損失203973.52元(1019867.61×20%)，超過部分不予支持。對于泰龍公司主張海日暉公司賠償其經營大同萬國店期間的可得收益損失8348417元。由于取得可得收益8348417元的前提是萬國大都會負一層可正常持續經營，雙方簽訂的合同有效履行。現泰龍公司要求解除雙方的租賃合同，對其解除合同的請求予以支持，雙方的合同不再履行，而可得收益的計算必須是將來實際會得到的切實的利益，故對泰龍公司主張尚未實現的未來收益8348417元不予支持。對泰龍公司向海日暉公司主張海口市消防局處罰泰龍公司的3萬元，因泰龍公司尚未繳納，其向海日暉公司主張沒有事實依據，不予支持。對于泰龍公司主張海日暉公司返還其50萬元的保證金，有相應的事實和法律依據，予以支持。關于海日暉公司主張泰龍公司賠償其2009年9月24日至2011年3月25日的租金損失5383491.84元。2009年10月30日，泰龍公司通知海日暉公司解除租賃合同，泰龍公司應及時將租賃場地返還給海日暉公司。考慮到泰龍公司因申請對裝修和購置設備費用進行鑒定，需要保留現場原貌，其返還時間可以延至鑒定后，但鑒定人員于2010年2月4日現場勘察結束后，泰龍公司在5日的寬限期內就應將場地移交給海日暉公司，但泰龍公司直到2011年1月28日才通知海日暉公司稱場地內該司的財物由海日暉公司保管，原租賃場地與該司無任何關系。2011年3月25日雙方當事人在原審法院的主持下，對泰龍公司遺留在租賃場地的物品進行清點。對于泰龍公司遲延返還租賃物的行為，應支持海日暉公司主張從2010年2月10日至2011年3月25日的租金損失，參照雙方的租賃合同約定的租金每月每平方米11元計，面積9346.34平方米，共占用時間為13.5個月，泰龍公司應向海日暉公司支付占用場地費1387931.49元。海日暉公司申請對租賃場地的租金進行鑒定，因雙方在租賃合同中對租金有明確約定，可以參照，故該院對其提出鑒定申請不予同意。對于海日暉公司主張泰龍公司賠償其因超市業態的缺失影響萬國大都會項目的經營造成的損失。合同法上的實際損失通常包括直接損失和可得利益損失。海日暉公司主張的上述損失既不屬于直接損失，也不屬于可得利益損失。因為可得利益損失是指在生產、銷售或提供服務的合同中，生產者、銷售者或服務提供者因對方的違約行為而受到的預期純利潤的損失。而海日暉公司是合同的違約方，其要求守約方賠償損失，并且要求賠償的是雙方簽訂合同時不可預期的損失，沒有相應的法律依據，對其此項訴請不予支持。對其申請對此項損失進行鑒定，原審法院不予同意。對于海日暉公司主張泰龍公司支付自2009年3月1日起至8月30日止欠付的物業管理費共計532741.44元及自2009年9月1日起至9月23日的租金229269元。由于海日暉公司向泰龍公司交付的租賃物不符合合同的約定，故泰龍公司拒付其物業管理費和租金有理，對海日暉公司這二項請求不予支持。綜上所述，泰龍公司的部分訴訟請求及海日暉公司的部分反訴請求，理由成立，予以支持。綜上，依照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條第(三)項、第十一條第(一)項，《中華人民共和國合同法》第九十四條第(四)、(五)項、第九十七條之規定，
一審判決如下：一、解除泰龍公司與海日暉公司簽訂的《商鋪租賃合同》；二、海日暉公司應在本判決生效之日起十日內向泰龍公司賠償損失3864047.18元并返還50萬元保證金；三、泰龍公司應在本判決生效之日起十日內向海日暉公司支付占用場地費1387931.49元；四、駁回泰龍公司的其他訴訟請求；五、駁回海日暉公司的其他反訴請求。本訴案件受理費167787元，反訴案件受理費29061元，鑒定費162600元，由泰龍公司負擔177886元，海日暉公司負擔181562元。
泰龍公司上訴請求：1、依法撤銷原審判決第二項，改判海日暉公司向泰龍公司賠償裝修費的殘值3050896.32元；存放在租賃場地的設備購置費的殘值609177.34元；2008年12月至2009年7月期間的營業損失1019867.61元，可得收益8348417元，共計：13028360.27元并返還50萬元保證金；2、依法撤銷原審判決第三項，改判泰龍公司不用向海日暉公司支付占用場地費；3、本案所有訴訟費用由海日暉公司承擔。事實與理由：1、海日暉公司提供的租賃物不符合約定用途是泰龍公司在2008年12月至2009年7月期間虧損的主要原因，對該營業損失海日暉公司應付賠償責任。
原審法院認定，泰龍公司在消防部門責令其停業前屬正常經營，對其營業損失應承擔80％的主要責任；雖然海日暉公司提供的場地不符合合同所約定的從事商業經營的需要，確實影響了泰龍公司的營業，需要承擔一定的責任，但只需承擔20％的責任。原審法院在認定上述事宜上存在事實不清。首先，泰龍公司開業才兩個月，就因萬國大都會設計和施工質量缺陷，在2009年3月15日、4月18日及之后的幾場大雨中，大廈廣場的雨水都無法及時排走，導致整個廣場嚴重積水，嚴重影響了商場經營。直到泰龍公司停止營業，商場進水問題都未能解決。其次，廣大市民通過報紙、廣播電視等多種新聞渠道了解到海日暉公司出租給泰龍公司的商場其規劃用途是停車場而非商場，無法通過消防驗收，存在嚴重的消防安全隱患，給商場帶來了很大的負面影響，致使商場客流量非常少，泰龍公司一直處于虧損狀態。綜上，海日暉公司應對泰龍公司的營業損失負全部賠償責任。2、因海日暉公司違約，導致租賃合同無法繼續履行，海日暉公司應向泰龍公司支付尚未履行的合同期間的可得利益。原審法院認定可得收益的計算必須是將來實際會得到的切實的利益，對泰龍公司主張尚未實現未來收益不予支持。原審法院在適用法律上存在錯誤。可得收益是將來本可實現而因對方違約而無法實現的利益，它是一種期待利益，我國《合同法》第一百一十三條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。租賃合同中是存在可得收益的。泰龍公司與海日暉公司簽訂的《商鋪租賃合同》中約定的租賃期限為2008年12月1日起至2020年11月30日止。因海日暉公司違約提供的租賃場地未能通過一次消防驗收，致使泰龍公司在2009年9月24日就被海口市公安消防部門處以停業處罰，泰龍公司無法繼續營業，租賃合同也無法再繼續履行。對于剩余租賃期間泰龍公司本可獲得的收益因海日暉公司的違約而無法實現，海日暉公司依法應予以賠償。3、泰龍公司不應向海日暉公司支付場地占用費。泰龍公司在通知海日暉公司解除租賃合同時租賃場地就己歸還海日暉公司。本案的租賃物為不動產，就位于海日暉公司的物業內，在泰龍公司通知其解除租賃合同、撤場后該租賃物就自動歸還到海日暉公司手中，留在現場的部分設備是因為需要鑒定索賠價值，但這并不影響租賃場地歸還海日暉公司，也不影響海日暉公司對租賃場地的使用，所有放在租賃場地的設備堆放在一起，也只能占100平方米左右的空間，而整個租賃場地的面積是9346.34平方米，海日暉公司以此為由放棄對整個租賃場地的使用，應當對其擴大的損失自行承擔責任。2009年10月29日，泰龍公司向海日暉公司郵寄送達了解除租賃合同的通知書，從通知書送達海日暉公司之日起，雙方的租賃關系自動解除，隨后泰龍公司搬走了所有商品和部分設備，只留下一些需要鑒定索賠價值的設備在現場。泰龍公司撤場后，海日暉公司隨即開通了倉庫旁服裝區電梯、廣安堂旁電梯、觀光電梯、貨梯、收銀臺旁的電梯，從上述電梯可直接進入到地下負一層，同時，服務總臺的側門和衛生間旁的通道均被撬鎖打開，租賃場地內到處都是施工痕跡。現場堆放著各種施工材料，在租賃場地扶梯旁還張貼著海日暉公司每日對租賃場地的生活水池水位情況的巡查記錄，上述情況足以說明海日暉公司對租賃場地進行了全面接收。此外，原審法院按照租賃合同約定的租金標準計算場地占有費是不合理的。原租賃合同中約定的租金是按照商場用途約定的，而本案的租賃場地按照規劃要求只能用作停車場，停車場的商業價值遠遠低于商鋪的商業價值，其租金也應當比商鋪的租金低。即使要付場地占用費也應當是按照遺留現場設備占地面積，從鑒定結論出來之日按照停車場的租金標準來計算。綜上所述，原審判決認定事實、適用法律存在部分錯誤，請求二審法院依法撤銷一審判決第二項、第三項，支持泰龍公司的上訴請求。
海日暉公司答辯稱：1、泰龍公司認為我方提供的租賃物不符合約定的用途給其經營帶來損失是沒有事實根據的。第一，泰龍公司說因被大雨浸泡等給其帶來損失，我方在原審中已向法院提供了海南省氣象災害預警中心出具的《天氣實況證明》予以說明，證明上述損失是屬于不可抗力造成。第二，泰龍公司的虧損并非消防原因導致。泰龍公司2009年向海日暉公司提交的函說了其客流量較小，向海日暉公司申請延長免租期。可見其虧損原因是由于其新店開張，還需要客戶培育期，廣告力度也不夠，這個是經營風險的問題，并不是消防或者規劃的原因。2、泰龍公司要求法院支持可得收益沒有依據。只有正常履行的合同才有可得收益，但是本案的合同是無法正常履行的。首先泰龍公司不配合消防且長期拖欠我方租金，導致合同無法履行，更加沒有可得利益了。另外泰龍公司在正常營業的時候已經虧損。泰龍公司所依據的鑒定報告也是不科學的，其用對外出租的收益代替自營收益的方式測算，鑒定報告是不科學的，泰龍公司主張的可得利益損失不應予以支持。3、泰龍公司主張不應支付場地占用費沒有法律依據。泰龍公司主張已經基本撤離沒有依據，應該向海日暉公司支付場地占用費。4、泰龍公司應承擔合同解除的主要責任。海日暉公司的一次消防已經基本完成，沒有驗收就交給泰龍公司，泰龍公司為了盡快經營，沒有完成消防的設計施工就開業，其行為導致我們無法完成一次消防驗收，更別說二次消防驗收。消防不通過也導致我們無法通過規劃驗收。泰龍公司沒有依約履行消防義務。5、關于租賃物是否返還的問題。合同解除通知到達對方時，就視為自動返還。這是沒有相關法律規定的，對方沒有交付鑰匙，也沒有返還相關租賃物，所以并沒有返還租賃物。
海日暉公司上訴請求：1、依法撤銷原審判決第二項，改判海日暉公司無需賠付泰龍公司損失3864047.18元，并不予返還50萬元保證金；2、撤銷原審判決第三、五項，改判泰龍公司向海日暉公司支付自2009年3月1日起至2009年8月30日止欠付的費用共計人民幣532741.44元，以及自2009年9月1日起至2009年9月23日的租金等綜合管理費用229269元；改判泰龍公司向海日暉公司賠償泰龍公司自2009年9月24日至2011年3月25日占用場地給海日暉公司造成的租金損失(暫按5383491.84元計，最終以評估鑒定為準)以及因超市業態的缺失影響萬國大都會項目的經營造成泰龍公司的損失(以評估鑒定為準)。3、本案的全部訴訟費用由泰龍公司承擔。事實及理由：1、原審判決認為泰龍公司對場地的裝修費、購置設備費和營業損失，因海日暉公司交付的租賃物不符合合同約定的條件，故應予以賠償錯誤。海日暉公司在訂立合同時已明確告知租賃物存在的問題，泰龍公司完全清楚、充分地了解租賃物存在的消防及規劃問題所帶來的風險。為了達到少交租金，搶在春節前開業，泰龍公司在明知租賃場地一次消防驗收尚未完成的情況下，直接進場裝修并開業經營，自愿承擔消防、規劃等方面的風險。此外，在合同的履行過程中，海日暉公司積極地完善消防手續，但泰龍公司改動原有的消防設施，故意不配合消防申報、驗收工作，百般阻撓施工導致租賃物無法完成消防驗收，致使租賃物被消防局查封，造成合同不能履行，其應該自行承擔責任。2、原審法院判決海日暉公司賠償購置設備費，毫無事實及法律依據。本案中，泰龍公司所購置的機器設備是種類物，并不是針對租賃房屋專用的特定物，如不在租賃房屋內使用，也可在其他地方使用，因此不屬于損失的范疇。而且這些機器設備與租賃房屋沒有形成附合，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條之規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因此，這些機器設備應由承租人自行處理，原審法院判決泰龍公司賠償是沒有法律依據的。3、原審法院判決海日暉公司賠償泰龍公司營業損失是沒有事實及法律依據的。首先，原審判決所依據的鑒定報告結論與本案毫無關聯性，不能作為證據采用。該報告鑒定結果是實際經營利潤，而并非是經營損失。經營損失與實際經營利潤是兩個完全不同的概念。實際經營利潤是指企業在實際經營中獲得的收益。而經營損失是指因非正常影響因素造成企業正常經營可獲得的利益的減少額(即正常經營可獲得收益與實際經營收益的差額)。其次，泰龍公司自開業至被消防部門責令停業期間，一直正常經營，消防問題沒有影響其經營活動。營業虧損屬于經營風險，這與海日暉公司沒有直接的因果關系。場地因臺風、暴雨被浸泡，完全屬于不可抗力。而原審法院卻以此為由判決泰龍公司承擔責任，這顯然違反法律規定。4、原審中，海日暉公司主張泰龍公司長期拖欠海日暉公司的租金等費用嚴重違約，而且長期非法占用海日暉公司的房屋，造成海日暉公司遭受重大的經濟損失，理應賠償。原審法院認為考慮到泰龍公司因申請對裝修和購置設備費用進行鑒定，需要保留現場原貌，其返還時間可以延至鑒定后是錯誤的。無論是當事人還是法院采取證據保全，都應在不損害他人利益的前提下進行，如果因采取證據保全措施造成他人損害的，理應承擔賠償責任。原審法院以保全證據為由，無視海日暉公司財產權益的損害，有違公平。另外，法院判決按每月每平方米11元計付租金損失是錯誤的。雙方的租賃合同已經解除，不能按該合同的價格來確定租金，而應以市場的價格為準。本案中，鑒定報告表明場地租金為每月每平方米32元。5、泰龍公司應賠償海日暉公司因超市業態缺失導致的損失。由于長期缺少了超市的業態，嚴重影響了整個萬國大都會的招商及經營，給海日暉公司造成了重大的經濟損失，應予賠償。綜上，請求二審法院支持泰龍公司的上訴請求，以彰顯法律的公平、公正。
泰龍公司答辯稱：1、原審判決關于海日暉公司交付的租賃物不符合合同約定的條件，致使租賃合同無法繼續履行，故應當對泰龍公司投入的場地裝修費、購置設備費以及營業損失予以賠償的事實認定是正確的。首先，海日暉公司所說的在訂立合同時已明確告知租賃物存在問題，泰龍公司自愿承擔風險完全不是事實。在簽訂合同時，海日暉公司一再向泰龍公司保證租賃場地的用途完全符合規劃用途，對此雙方在《商鋪租賃合同》第七條第一款第1項甲方(即海日暉公司)的權利義務中明確約定，甲方在交付租賃物時，保證該租賃物達到正常交付條件(即能滿足乙方即泰龍公司從事商業經營的需要)，如：水電安裝到位、租賃物符合規劃建設要求等。第8項約定，甲方負責完成商場整體一次消防驗收。以上事實，恰好說明海日暉公司一直在對泰龍公司隱瞞租賃物的規劃用途，以達到同泰龍公司簽訂租賃合同的目的。《商鋪租賃合同》是當事人雙方的真實意思表示，且內容合法，依法應受法律保護。提供符合約定條件和用途的租賃物是海日暉公司作為出租方應當履行的義務，海日暉公司沒有任何理由可以推卸該責任。其次，海日暉公司所稱因為泰龍公司的不配合才導致其消防不能通過，進而被消防部門處以停業處罰,租賃合同無法繼續履行完全不是事實。按照消防工作條例，一次消防和二次消防可以同時申報，也可分開申報，泰龍公司沒有同海日暉公司同時申報根本不影響海日暉公司一次消防的驗收，停車場的消防設計不能滿足商場對消防設計的要求，故無法通過一次消防驗收。另外，租賃場地的使用不僅要受消防部門的監督管理，同時還要受其他行政部門的監督管理。在規劃未變更的情況下，即使通過了消防驗收，城管部門也會責令其恢復為停車場，同樣該租賃場地不能用作商場使用，雙方的租賃合同也是無法繼續履行下去的。綜上，海日暉公司提供的租賃物不符合約定的條件和用途，無法滿足泰龍公司從事商場經營的需要，致使租賃合同無法繼續履行，對泰龍公司遭受的損失應負全部賠償責任。2、原審法院關于泰龍公司無需向海日暉公司支付物業管理費、租金，海日暉公司無權沒收泰龍公司保證金的判決是正確的。2009年3月15、16日、4月18日幾場大雨造成泰龍公司經營的超市被水圍困，媒體紛紛進行了報道，隨之關于萬國大都會地下負一層擅自變更規劃用途，把停車場變更為商場使用，被消防部門處以停業整頓、城管部門也責令其限期整改的報道占據各大媒體的頭條，對泰龍公司造成了極大的負面影響，以致于無法正常營業，虧損嚴重，無力支付空調費、物業費、租金。上述情況都是因為海日暉公司違約所致，在其提供的租賃物符合約定用途之前泰龍公司有權行使先履行抗辯權拒絕支付上述費用。同時泰龍公司的上述行為是為了維護自身的合法權益，并非違約行為，海日暉公司無權沒收泰龍公司支付的保證金。3、海日暉公司要求泰龍公司支付場地占用費是完全沒有事實與法律依據的。首先，泰龍公司通知海日暉公司解除租賃合同，隨即撤離租賃場地就已經盡到了歸還租賃場地的義務。2011年1月28日泰龍公司發給海日暉公司的通知，是在雙方對租賃場地是否已歸還存在爭議的情況下，泰龍公司再次作的一個聲明，但它不能以此否認租賃場地已歸還的事實。同樣，2011年3月25日雙方在法院主持下對遺留在租賃現場的物品進行清點，也是基于雙方對租賃場地是否已歸還存在爭議的情況下進行的，它同樣也不能否認租賃場地已歸還的事實，泰龍公司在通知海日暉公司解除租賃合同后于2009年10月30日就撤場了，此時租賃場地就已經歸還海日暉公司了，由海日暉公司控制使用進行消防整改。泰龍公司把自己可以利用的設備都運走了，留在租賃現場的設備是因為泰龍公司無法進行處置需要海日暉公司接受予以鑒定賠償的，不存在泰龍公司繼續占用其租賃場地。整個租賃場地的面積有9346.34平方米，而留在現場的設備堆放在一起也不過占100平方米左右的位置，根本不影響海日暉公司對租賃場地的使用。事實上,海日暉公司也明白,
2009年9月24日海口市消防局就責令其停業整改，在其通過消防驗收之前該租賃場地的使用都是違法使用。直至2011年3月25日，海日暉公司也沒有通過消防驗收，根本談不上存在損失。其次，海日暉公司要求按照每平方米32元的標準支付場地占用費不合理。《商鋪租賃合同》中約定的租金為每平方米11元，此租金標準乃商鋪的租金，如果說停車場的租金還高于商場的租金，海日暉公司沒有理由降低收益把停車場當商場用于出租，并且還要面臨遭受行政處罰和向泰龍公司承擔違約責任的風險。4、原審法院判決駁回海日暉公司主張的因超市業態的缺失影響萬國大都會項目的經營造成的損失是正確的。《商鋪租賃合同》之所以無法繼續履行，泰龍公司被迫停止超市經營完全是因為海日暉公司的違約所致。海日暉公司作為違約方還要求守約方的泰龍公司在解除合同后賠償其損失，是不合理的。綜上所述，海日暉公司的上訴請求沒有事實和法律依據，依法應予以駁回。
二審期間，雙方均無新證據提交。
原審查明的事實與本院二審查明的案件事實一致，本院予以確認。
本案二審的爭議焦點為：泰龍公司與海日暉公司簽訂的《商鋪租賃合同》解除后的責任應如何承擔。
本案中，雙方簽訂的《商鋪租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條第(三)項“因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：……(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。”的規定，該合同中涉及的租賃標的物雖存在違反消防法等法律關于房屋使用條件的強制性規定，但不影響合同的效力。租賃標的物被消防部門處罰停用，商場被城管部門要求恢復為停車場，泰龍公司在租賃房屋無法使用的情況下請求解除與海日暉公司簽訂的《商鋪租賃合同》，符合法律規定，原審法院予以支持是正確的。
關于租賃合同解除后的責任承擔問題。依照《商鋪租賃合同》的約定，海日暉公司在交付租賃物時，應保證該租賃物達到正常交付條件(即能滿足泰龍公司從事商業經營的需要)，符合規劃建設要求，并負責完成商場整體一次消防驗收；泰龍公司則負責場地內的二次裝修、消防報建及其它消防器具設施。但至起訴時止，海日暉公司尚未依約完成一次消防驗收，且未經批準規劃變更，擅自將停車場用作商鋪出租給泰龍公司；泰龍公司未盡到相應的注意義務且未經一次消防驗收和二次消防報建，即進場裝修使用租賃場地，導致消防部門勒令停止使用，城管部門限期整改，并進而導致合同不能繼續履行。對此，海日暉公司負有主要責任，泰龍公司負有次要責任，雙方應對合同解除后的相關損失依法分擔。
第一，關于泰龍公司向海日暉公司主張的裝修費和購置設備費。租賃合同簽訂后，為經營需要，泰龍公司裝修了場地，購置了設備，現合同解除，導致裝修和設備損失，海日暉公司應承擔70%的賠償責任，泰龍公司應自行承擔30%的責任。依據鑒定，泰龍公司投入的裝修費為3245634.38元、購置設備費為1011832元(其中存放在萬國負一層的設備評估值為648061元、泰龍城的設備評估值為363771元)。由于雙方簽訂的租賃合同期限是12年，泰龍公司投入的裝修及設備從開業至被消防部門查封，已經使用250天，海日暉公司對泰龍公司剩余租賃期內裝修的殘值3050896.32元(3245634.38元×0.94)及存放在萬國負一層的購置設備費的殘值609177.34元(648061元×0.94)承擔70%的賠償責任，即(3050896.32元+609177.34元)×0.7=2562051.56元。對存放在泰龍城的設備，因泰龍公司無法舉證證明系從萬國大都會商場撤出，且原審判決不予賠償后泰龍公司并無異議，故不再計賠。
第二，關于泰龍公司主張海日暉公司賠償2008年12月至2009年7月期間經營大同萬國店的營業損失。依照租賃合同的約定，2008年12月至2009年2月系海日暉公司給予泰龍公司的裝修期，免收一切費用，泰龍公司實際開始營業也是2009年1月15日。因此自2008年12月至2009年1月15日泰龍公司并未營業，其請求海日暉公司賠償此期間的營業損失顯然沒有依據。2009年1月15日至2009年7月間，泰龍公司系在正常營業中，泰龍公司主張系海日暉公司出租的經營場地不符合商業經營的要求導致其損失，但鑒于租賃場地未達到商業經營的需要泰龍公司自身也存在過錯，且經營活動本身存在風險，故泰龍公司請求海日暉公司賠償此期間的經營損失本院不予支持。
第三，關于泰龍公司主張海日暉公司賠償其經營大同萬國店的可得收益損失8348417元。租賃合同無法繼續履行，雙方均有過錯，合同解除前的相關損失及其承擔，本判決已依法作出判定。可得收益是合同繼續履行且必然會產生的收益，鑒定報告以轉租他人經營場地收取的租金作為該項利益損失并無依據。泰龍公司訴請解除租賃合同，并已得到支持，不存在合同繼續履行的問題。合同不再繼續履行，即不會產生收益。而且，即使合同繼續履行，由于經營本身存在風險，也并不必然產生收益，故泰龍公司請求海日暉公司賠償其經營大同萬國店的可得收益損失8348417元沒有依據，本院不予支持。
第四，關于泰龍公司向海日暉公司主張海口市消防局處罰泰龍公司的3萬元及返還50萬元保證金。因海口市消防局處罰泰龍公司的3萬元泰龍公司尚未繳納，其主張海日暉公司賠償，原審法院不予支持正確。租賃合同約定：“泰龍公司在簽訂合同時向海日暉公司交納50萬元作為保證金。該保證金不能用于抵作租金及泰龍公司應承擔的費用。在本合同租賃期滿或解除租賃合同時，由海日暉公司完成收鋪手續，泰龍公司結清應承擔的費用后，海日暉公司將保證金無息返還泰龍公司，海日暉公司收回泰龍公司保存的保證金收據并同意泰龍公司拆走屬于泰龍公司的財產部分同時恢復原樣。”現合同解除，租賃場地已移交回海日暉公司，故海日暉公司應返還該筆保證金。
第五，關于海日暉公司主張泰龍公司賠償其2009年9月24日至2011年3月25日的場地占用費5383491.84元。2009年10月30日，泰龍公司通知海日暉公司解除租賃合同，即應及時將租賃場地返還給海日暉公司，但鑒于原審法院需對裝修和購置設備價值進行鑒定，因此在鑒定完成后再退還是合理的。鑒定人員于2010年2月4日現場勘查結束后，泰龍公司在5日的寬限期內即應將場地移交給海日暉公司，但泰龍公司直至2011年1月28日才通知海日暉公司稱場地內該司的財物由海日暉公司保管，原租賃場地與該司無任何關系。2011年3月25日雙方在原審法院的主持下，經對泰龍公司遺留在租賃場地的物品進行清點后方將場地退還給海日暉公司。泰龍公司占用海日暉公司營業場地的時間為2010年2月10日至2011年3月25日，共計13.5個月。參照雙方合同的約定、當時市場價格及租賃場地的現狀，以每月每平方米11元計算該損失較為合理。由此，泰龍公司應向海日暉公司支付占用場地費11元×9346.34平方米×13.5月=1387931.49元。
第六，對于海日暉公司主張泰龍公司賠償其因超市業態的缺失影響萬國大都會項目的經營造成的損失。雙方在合同中并未約定該項損失，其亦不屬于我國合同法第一百一十三條規定的可得利益損失，且雙方簽訂合同時不可能預見，海日暉公司也未舉證證明該項損失的存在及其具體數額，故其主張泰龍公司賠償沒有事實依據和法律依據。
第七，對于海日暉公司主張泰龍公司支付自2009年3月1日起至8月30日止欠付的物業管理費共計532741.44元及自2009年9月1日起至9月23日的租金229269元。
盡管海日暉公司交付的租賃場地不符合合同約定，但泰龍公司在消防部門責令其停止使用前屬正常經營，實際占有、使用了租賃物，依據公平原則，其應給付占有、使用期間相應的物業管理費及租金。該兩項費用屬于海日暉公司的損失，應當按照雙方的過錯責任3：7予以分擔。參照雙方租賃合同約定的標準，泰龍公司占有使用租賃場地的時間為2009年3月1日至2009年9月23日，其中2009年3月1日至8月30日為免租期，泰龍公司僅需支付物業管理費9元／月／平方米和空調費10元／月／平方米，該期間的物業管理費、空調費共計：(9+10)元×6月×9346.34平方米=1065482.76元，2009年9月1日至9月23日的租金為：(11+5.5+1.76+3.74)元×(23／30)月×9346.34平方米=157641.60元，兩項合計為1223124.36元，減去泰龍公司已經支付的空調費280390.26元、物業管理費252351.18元，泰龍公司尚欠海日暉公司物業管理費532741.32元及2009年9月1日起至9月23日的租金157641.60元。該兩項費用合計690382.92元的30％合計為207114.88元應由泰龍公司承擔，其余部分應由海日暉公司自行承擔。
綜上，原判認定事實雖無不當，但適用法律及判決結果有誤，應予糾正。經本院審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國合同法》第九十七條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條第(三)項、第十一條第(一)項及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)、(二)項的規定，判決如下：
一、維持海南省海口市中級人民法院(2009)海中法民一初字第50號民事判決第一項；
二、撤銷海南省海口市中級人民法院(2009)海中法民一初字第50號民事判決第二項、第三項；
三、海口海日暉房地產開發有限公司應在本判決生效之日起十日內向海南泰龍房地產有限公司賠償損失2562051.56元并返還50萬元保證金；
四、海南泰龍房地產有限公司應在本判決生效之日起十日內向海口海日暉房地產開發有限公司支付占用場地費1387931.49元、物業管理費及租金207114.88元，合計1595046.37元。
五、駁回海南泰龍房地產有限公司的其他訴訟請求；
六、駁回海口海日暉房地產開發有限公司的其他反訴請求。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審本訴案件受理費167787元、反訴案件受理費29061元，鑒定費162600元，合計359448元，由海南泰龍房地產有限公司負擔205600.50元，海口海日暉房地產開發有限公司負擔153847.50元。二審案件受理費海南泰龍房地產有限公司預交111297元，海口海日暉房地產開發有限公司預交84857元，合計196154元，由海南泰龍房地產有限公司負擔105633.86元，海口海日暉房地產開發有限公司負擔90520.14元。
本判決為終審判決。
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