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按照流轉(zhuǎn)的次數(shù)，房屋可分為一手房和二手房。一手房指開發(fā)商依法建造并經(jīng)批準(zhǔn)銷(預(yù))售的商品房。二手房是指購買后又?jǐn)M出售的房屋，包括二手商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、經(jīng)濟適用房。兩類房屋的交易特點不同，買賣時的注意事項也有所不同。
購買一手房應(yīng)注意：1.選擇誠信度高、市場口碑好、品牌化經(jīng)營的開發(fā)商。2.審查五證、二書，確保交易合法。3.關(guān)注重點條款，特別進行磋商，謹(jǐn)慎簽訂買賣合同。重點條款包括房款支付、房屋交付、面積誤差、配套設(shè)施、權(quán)屬登記等。購房人忌過分擔(dān)心現(xiàn)在不買，再無機會而匆忙簽約，應(yīng)據(jù)自身情況衡量機會喪失與風(fēng)險承擔(dān)的可接受性，對特別關(guān)注的條款盡最大可能磋商后再簽約。4.特別注意預(yù)定、認(rèn)購等方式銷售期房的風(fēng)險。某些開發(fā)商基于融資等目的，會在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，以預(yù)定、認(rèn)購等方式進行銷售。此銷售方式下，因交易周期較長，購房人的風(fēng)險較大。對此，購房人在決定購買后，應(yīng)先就取得預(yù)售許可證后要簽訂的買賣合同的主要問題與開發(fā)商協(xié)商，再將協(xié)商結(jié)果體現(xiàn)在預(yù)定、認(rèn)購等協(xié)議中，明確約定作為簽訂正式買賣合同的不變條款，盡力避免不確定性可能帶來的風(fēng)險。
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123gg
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一、確定買房目標(biāo)：根據(jù)自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。
二、學(xué)習(xí)買房常識：房屋因為涉及金額巨大，購房是一個比較專業(yè)的行為。因此學(xué)習(xí)買房常識是必須的。
三、積累買房首付款
四、篩選買房范圍：選擇適合自己的樓盤——購房量力而行。新開盤的小戶型的優(yōu)勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報率相對較高。
五、節(jié)省出行時間成本：購房前還應(yīng)考慮出行的時間成本。因為我們不難發(fā)現(xiàn)，穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費2小時在交通上，那么1月=60小時=2.5天，1年=730小時=30天，50年=36500小時=1520天=4年。提醒要買房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量購房效益和購房質(zhì)量的一個有效參數(shù)，支出的成本越小，表明所購房屋的性價比越高。這樣一來，買房后額外付出的錢也會越來越少。
六、購房費用的了解：在確定了買房的目標(biāo)和范圍之后，一些購房的基本費用是一定要提前計算的，雖然這些費用表面看起來似乎不多，還有些是固定值，但是與以后的房屋總價結(jié)合起來計算的話，它們的費用還是一筆不小的支出。
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難得糊涂swy
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注意事項如下：
一、首先是關(guān)于定金，我已在帖子《誠意金那點事兒》里很詳細(xì)的講述了，這里也就不廢話了，只是針對買一手房的特性，再多嘮叨兩句：在開發(fā)商取得預(yù)售許可證之前，你之前所交的錢，無論其為何名義(誠意金、認(rèn)籌金、訂金、定金)你都是可以在不打算繼續(xù)交易下去的情況下要求開發(fā)商返還，不存在沒收一說。但在其取得預(yù)售許可證之后，或者銷售的為現(xiàn)房，那么開發(fā)商所收取的錢適用定金罰則(即如果因為買方的原因不再繼續(xù)簽買賣合同的，賣方?jīng)]收定金；如果因為賣方原因不再繼續(xù)簽買賣合同的，賣方雙倍返還定金)，一般交定金時會簽署一份認(rèn)購協(xié)議，認(rèn)購協(xié)議上有“定金”字樣或者不一定是“定金”字樣，但協(xié)議里有括號里內(nèi)容約定，則適用定金罰則。所以大家在交定金之前盡量明確自己的購買意愿。所謂購買意愿包括：地段、價格、朝向、樓層、配套、交通，甚至開發(fā)商品牌。盡量別在下定金后才后悔。比如樓主本人也犯過這樣的錯誤，在看房的時候，因為電梯總層數(shù)是19樓，樓主買的是17樓，后來下了定才知道原來是17是頂樓，因為這個樓的外立面是階梯式設(shè)計。所幸我并不是太介意這個，所以同學(xué)們下定前一定要把自己介意的情況弄清楚。
正如前面所說，一般交定金的時候都會簽一份認(rèn)購協(xié)議，同學(xué)門在交錢簽字之前，一定要仔細(xì)閱讀這份協(xié)議，尤其是協(xié)議里約定了買方交定金前已仔細(xì)閱讀過買賣合同及其先關(guān)文件并同意所述條款，如因買方不同意合同條款而拒絕簽訂買賣合同的，賣方可沒收定金。如有類似的約定，那么同學(xué)們真的就要在簽認(rèn)購書之前把買賣合同的一整套資料仔細(xì)看完再簽訂了。這里有個小投機吧，但不建議大家濫用，如果同學(xué)你下了定后又后悔了，無論是因為什么原因后悔，你還是按認(rèn)購書約定的時間去簽買賣合同，但開發(fā)商的買賣合同里的補充協(xié)議基本都有霸王條款，所以你可以依據(jù)與開發(fā)商在合同條款上達(dá)不成一致而要求退定金。但這個小投機的前提是認(rèn)購書里沒有類似禁止條款。而且也是一件扯皮的事。不建議使用。
關(guān)于售樓員，同學(xué)們一定要明確，他們對你做出的承諾或者一些美好的描述僅代表她個人意見，而不能代表公司或者合同約定的內(nèi)容。原因很簡單，因為他們給你的信息的目的是為了促進你買房，同時公司并未授予她此代言權(quán)。舉個最簡單的例子，很多售樓員為促銷，會告訴客戶你購買后可以拆那面墻然后占這塊地方，圍起來就又是一間房了，多劃算。而實際上，那面墻是承重墻，這塊地是公共通道。所以，如果售樓處所給出的某個承諾是你決定買這套房的關(guān)鍵因素，那么白紙黑字寫出來，并加蓋公章或法定代表人簽字，另外，售樓員給各位算的房款總價以及月供的書面資料，建議大家保留，因為實踐中確實出現(xiàn)了因售樓員算錯房價或月供，導(dǎo)致買方錯誤下定的，這是可以作為證據(jù)要求開發(fā)商返還定金。關(guān)于售樓員還有最后一個小小的建議，雖然有部分售樓員不太厚道，但比起黑心中介，會好很多，一般來說，開發(fā)商聘用的售樓員素質(zhì)基本都會比中介高。所以，可以盡量與之為善，因為很多隱蔽信息他們有權(quán)利提供給你，但沒有義務(wù)提供給你。
二、簽署合同，很多同學(xué)可能都不太重視買賣合同，但我必須告訴大家一個真相，當(dāng)你和開發(fā)商之間因房屋買賣產(chǎn)生糾紛的時候，開發(fā)商龐大的法務(wù)團隊要做的第一件事情就是仔細(xì)查找你簽訂的合同文件并從中找出對他們有利的依據(jù)。所以務(wù)必請各位同學(xué)重視。首先要說明的是，買賣合同一般由兩部分組成，一部分是合同范本，這個在一個城市范圍內(nèi)合同條款基本一致，當(dāng)然里面的有些條款是選擇性條款，可根據(jù)具體情況買賣雙方選擇約定；另外一部分是附件，包括裝修標(biāo)準(zhǔn)、平面圖什么的，但其中最重要的開發(fā)商出具的補充協(xié)議，這就是鼎鼎有名的霸王條款聚集地。所以同學(xué)們應(yīng)該知道看的重點在哪一部分了吧。看合同不難，只是字多點，尤其是有的強勢的開發(fā)商，搞的補充協(xié)議比合同范本的頁數(shù)都多。而恰恰是這些補充協(xié)議就是我們閱讀的關(guān)鍵。開發(fā)商一般都安排了專人負(fù)責(zé)簽署合同，所以，有什么讀不明白的就要求他解釋，他解釋不清楚的要求他領(lǐng)導(dǎo)解釋。在這里簡單提醒各位同學(xué)要注意合同及補充協(xié)議的以下內(nèi)容
1、買賣合同對于買方來說最重要的意義就在于約定開發(fā)商的交樓時間、交樓條件、及延期交房的違約責(zé)任，即如果開發(fā)商沒有按合同約定的時間交房，或者(注意！是或者)按時交樓但此時樓房并不具備合同約定的交付條件，都屬于開發(fā)商未按時履行交房義務(wù)。買方可以要求開發(fā)商交房并支付違約金，也可以要求解除合同并支付違約金，具體違約金的比例以及可解除合同的條件要根據(jù)合同約定來執(zhí)行。這里又有個小機關(guān)，要告訴大家，如果開發(fā)商在不具備合同約定的交付條件，買方不要被開發(fā)商忽悠著簽收樓確認(rèn)書，因為有案例顯示如果買方在賣方并不符合交房條件的情況下收房并簽署收房文件的，視為雙方協(xié)商一致變更了收房條件。簽署收樓文件后再追究對方延期交房違約責(zé)任的法院不予支持。再說明白點，就是你只能追究從約定的交樓日期到你實際簽署收樓確認(rèn)書這段時間的違約金。至于什么是交樓條件，后表。
2、關(guān)于按揭：一般開發(fā)商都會在補充協(xié)議上約定如買方未通過銀行審批而無法支付尾款的，買方應(yīng)一次性或分期支付，否則承擔(dān)違約責(zé)任。實際上，貸款批不下來有很多原因，有的是因為買方自己的原因，比如信用、資料不全，但有的是因為國家規(guī)定、銀行政策，所以建議同學(xué)要求增加非買方原因?qū)е聼o法貸款的，可解除合同且相互不承擔(dān)責(zé)任，畢竟貸款額是房款總數(shù)的大頭，對于一般老百姓而言也不是一時半會能拿出來的。
3、關(guān)于面積差異：這個只是針對預(yù)售房以套內(nèi)建筑面積計價的房屋而言，一般情況下，購買預(yù)售房時合同約定的套內(nèi)建筑面積和你收樓時實際的面積可能出現(xiàn)不一致，前后兩個數(shù)據(jù)都是國家單位出的，不是開發(fā)商自己測量的，你購買的時候那個叫預(yù)售面積，收房的時候那叫竣工面積，這兩個數(shù)據(jù)允許有差異，但應(yīng)在3%以內(nèi)(面積誤差與預(yù)售面積之比)，在這個范圍內(nèi)，多退少補。超過3%的時候，買方有兩條路可選擇，要么選擇解除合同，要么選擇繼續(xù)履行合同，選擇繼續(xù)履行合同時，就涉及補房款或退房款，3%以內(nèi)的那部分按多退少補原則，超過3%的部分，如果是面積多了，則算開發(fā)商送的，如果面積少了，開發(fā)商應(yīng)就這個部分前雙倍返還。但這里需要提醒各位同學(xué)注意的是：開發(fā)商往往會通過補充協(xié)議修改前誤差超過3%的處理方式，第一，取消買方的單方解除權(quán)，第二，依然多退少補。在這種情況下，買方應(yīng)考慮假如面積多出很多，是否還在自己的預(yù)算范圍內(nèi)。因為此時你已沒有單方解除權(quán)了。
4、開發(fā)商的違約責(zé)任：這里匯總一下開發(fā)商的幾大違約責(zé)任，這樣同學(xué)們就知道在什么時候可以問開發(fā)商要錢了：未按時簽買賣合同、延期交房、交房時不符合約定裝修標(biāo)準(zhǔn)、不交房時公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施不符合交付標(biāo)準(zhǔn)、延期辦理房產(chǎn)證、擅自變更規(guī)劃設(shè)計、房屋產(chǎn)權(quán)有問題、及前面說的面積誤差超過3%、因開發(fā)商原因?qū)е陆饧s。
5、關(guān)于物業(yè)管理費簡單的提一下，如果是住宅類房屋應(yīng)該是政府指導(dǎo)價，依據(jù)物業(yè)管理資質(zhì)不同而定價，這個各位可到物價局的網(wǎng)站上查到的，以此標(biāo)準(zhǔn)可考察樓盤物業(yè)管理費是否過高。
三、收房
關(guān)于收房，在前面已提到了開發(fā)商在不符合交樓條件的情況下買方的處理方式，在這里進一步明確什么是交樓條件以及開放商延期交房的違約責(zé)任。在明確相關(guān)內(nèi)容之前，簡單的用百姓的話語介紹一下“交房”的法律含義，賣方愿意給買方愿意收，給與收都是基于雙方自愿且沒有任何誤解的情況下。只要在自愿且無誤解的情況下交接了房，賣方即完成了這個合同中最重要的義務(wù)之一，之后這套房是好是壞，是死是活，都與賣方無關(guān)，全都是買方的事了，即房漲價了歸買方、跌價了歸買方、發(fā)大水遭火災(zāi)了全算買方的，與是否付完錢、是否辦了房產(chǎn)證沒有一點關(guān)系。所以交房和接受房屋既是買賣雙方的權(quán)利也是買賣雙方的義務(wù)。
交房條件包括以下三方面：A、交房時候應(yīng)提交的相關(guān)資料(在合同范本14條有規(guī)定)；B、交房時裝修標(biāo)準(zhǔn)(違約責(zé)任規(guī)定在合同范本，裝修標(biāo)準(zhǔn)一般作為附件)；C、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施(在合同范本24條)，對于BC兩項，如果交樓時還不達(dá)條件的，一般開發(fā)商可以通過約定規(guī)避買方拒絕收樓的權(quán)利，但對于A項，開發(fā)商必須嚴(yán)格遵守?zé)o可選擇，一份資料不全，買方也可拒絕收樓，且開發(fā)商得承擔(dān)由此造成的延期交房的違約責(zé)任。
收房最重要的工作就是驗收，有條件的建議在大雨或暴雨過后驗房，這樣可以很容易看出房屋是否有滲漏水的情況，對于房屋質(zhì)量異議一定要在合同約定時間內(nèi)提出，
這里還要提醒下各位，有的同學(xué)以為晚一天收樓就可以晚一天交物業(yè)管理費，這種認(rèn)識是錯誤的，只要開發(fā)商符合交樓條件且通知了買方收樓時間的，由于買方的原因而不收樓的自開發(fā)商通知的收樓日起視為買方已收樓，同學(xué)你不僅要交物業(yè)管理費，而且再沒有驗收的情況下“被收樓”了，不劃算。
帶裝修的須明確交付標(biāo)準(zhǔn)，前面已經(jīng)提到裝修標(biāo)準(zhǔn)為交付條件之一，一般約定在附件位置，這里 尤其提醒買帶裝修房屋的同學(xué)，要仔細(xì)看看裝修標(biāo)準(zhǔn)是否和你了解到的情況一樣，比如售樓員告訴你送的潔具是“科勒”的，收樓的時候一看是“克樂”的，再一看合同，并未對品牌有約定，那你也只能認(rèn)了。
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