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一、所謂“小產權”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。
二、鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
三、是否為小產權房也很容易判斷：
1，我們所說的商品房是要"五證"俱全的,可以按揭,而小產權的房子不會在交易市場備案和交易的,也不可按揭貸款購買的。
2，大產權的商品房土地性質為國有出讓性質的(可以辦理出《國有土地使用證》)，小產權多為集體土地性質的(辦理不出《國有土地使用證》的)。
3，大產權房是可以辦理出預售證的，而小產權房是明令禁止買賣的，更不用說沒有預售證了。
4，大產權房是可以網簽，在房管局做備案的，小產權不能在房管局做備案的。
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產權房，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，它并不是一個法律上的概念，只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。
目前的小產權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買，法律僅僅不保護非法買受人的權益，但對于集體組織來說，其對房屋所享有的權益是受到法律保護的;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。對于這種情況，由于房屋本身不合法，法律不保護此房屋上所附的任何權益。
和一般意義上的商品房相比，小產權房沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，小產權房的價格，一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮居民頂著產權風險購買小產權房的根本原因。但是，正因為小產權房不是真正的法律意義上的產權，所以并不受法律保護，對于非農村集體組織成員的買受人來說，存在很大的風險，具體表現在以下幾個方面：
(一)買受人不能取得房屋所有權證。即使買受人取得有鄉政府或村委會蓋章的所謂“產權”或類似的文件，也是不受法律保護的，如果將來鄉政府或村委會反悔，要收回房屋，買受人只能要求返還房屋價款，無法繼續保留房屋。
(二)存在一定的交易風險。買受人如果以預售方式購買小產權房，他對開發商的資信、項目的情況無法真正了解，由于不存在任何政府監管，也沒有行政機關對開發商行為進行審查，一旦出現房屋不能按期交付或無法交付的情況，買受人往往難以追回房款。
(三)質量風險。小產權房的建設可能根本沒有經過房屋質量驗收等程序，一旦出現房屋質量問題，買受人的利益很難得到維護。
(四)拆遷過程中的風險。小產權房在使用中如果遇到國家征收，買受人很難得到相應的拆遷補償。
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