重慶小區物業管理公司有重慶泓山物業管理有限公司，重慶錦宏物業管理有限公司，：重慶市仁德物業管理有限公司，重慶市仁德物業管理有限公司是經國家建設部核準的二級資質物業管理企業，具有完善的企業經營管理規章制度、企業文化等，管理物業小區面積已達220多萬平方米，是一家服務態度良好的物業管理公司。 希望我的回答能幫到你，望采納

一、 管理服務思路 現代人經過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發展和享受需求層面，有了更高的要求。 我們考慮到在“XXXX”小區的業主使用者都是經濟富裕的企業家、企業高級管理人士和行政公務人士。業主組成整體素質高，對物業管理服務工作的要求也高，一般層次上的物業管理服務工作很難讓業主滿意。 “XXXX”小區圍合式建筑，營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環境；加之人車分流的整體規劃，營造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質生活小區氛圍。 為了在不同程度上滿足業主和使用者的需求，我們將在為“XXXX”小區的物業管理服務過程中體現“業主利益第一位，服務內容全面化，保證物業管理服務質量”。以達到我們物業管理的目標：“通過自己的有效服務，提高物業的使用效率和經濟效益，促使物業的保值和增值，構筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環境”。 二、 物業管理改進工作 為顯現出物業管理的四大功能：“管理功能、維護功能、服務功能、經紀功能”。我們將對（吉瑞）物業管理公司在“XXXX”小區的物業管理服務過程中突出體現： 1、 管理酬金定額收取，徹底照顧業主利益。 物業管理公司將采用管理酬金標準與小區物業管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統計部門物價指數調整的原則。從根本上為業主利益考慮，以增強業主與物業管理公司的相互信任，全力為小區業主、使用者服務。 2、制定業主、使用者個性化酒店家居服務套餐式物業管理服務。 業主的需求乃依據業主個人的消費能力、消費層次等因子的區別而產生差異，我們將應不同的業主、使用者的需求，根據調研及專業經驗，為“XXXX”小區的業主、使用者提供個性化的物業管理服務，滿足各種層面的需求，同時也是提升物業價值之亮點。 3、引入住區形象設計與建設概念，提升物業公司的形象。 社區形象設計與建設（DIS）既是社區的“美容術”，更是社區的“健身法”，已經同資源、人才、科教、環境、信息等一樣，成為構成社區發展的要素之一，同時，具有對社區形象的塑造功能和對物業的增值功能。 4、提供物業租賃服務，滿足業主需求經過我們的調研，“GM花園”的使用者多為租戶，租金是業主利益的體現，為滿足業主的利益，小區物業管理機構將應用S物業管理公司的專業技術和社會影響，開展物業租賃推廣服務項目。 5、創造靜態管理服務，提升管理層次。 為適應“GM花園”國際化人士居住的要求，對小區內全面建立標識導視系統（VI），所有文字性標識統一制作中英文對照雙語牌，以靜態形式表達管理服務，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現“GM花園”做為國際化人居環境，提升小區層次。 6、開通渠道，保障有效溝通。 “GM花園”物業管理處及S物業管理公司將運用業戶信箱、熱線電話、E-MIAL、英特網等多種渠道，開展座談、家訪等多種形式，與業主、使用者保持溝通，以有效的保障物業管理服務滿足需求和達到質量。 7、實行物業管理報告制度，提倡工作透明化 “GM花園”小區物業管理處將實行“管理報告”制度，每季度將財政收支、公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開，供全體業主、使用者監督，征求各方意見和建議，加強相互溝通。 8、實施“溫馨家園計劃”，增加居民歸屬感。 充分利用“GM花園”的高級會所，將部分內容以成本價向居民開放，吸引居民更多的參加會所活動，讓小區居民在節假日工余時間休閑娛樂、放松身心。并舉辦網球寒、書畫展、音樂會等各種各樣的社區活動，加強業主相互之間、業主與物業管理者之間的溝通。增加居民歸屬感，提升小區物業價值。 9、倡導“鄰居守望”，加強居民自治意識。 在發達國家住宅區，為了提高安全度，特別倡導住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門在外的時候，要主動幫助“守望”，并在小區內設有若干“鄰居守望”廣告牌。這種作法體現了居民安全管理的自治意識。我們將在“GM花園”借鑒這種富有實效的措施。 10、加強各方溝通，保障專業服務。 S物業管理公司就“GM花園”物業管理服務聘請了深圳某物業管理公司做專業顧問，以保障我們對“GM花園”物業管理服務的質量。同時，我們也將與各相關部門保持信息溝通，以掌握最新的管理服務技術和政策，以便服務工作到位；特別承諾： S物業管理公司承諾一年內將GM花園創建成J市物業管理優秀住宅區、兩年內達到省和全國物業管理優秀住宅區標準，以國家權威機構的認可來檢驗本公司的服務水準，同時提升GM花園的社會知名度。如未達到服務標準，S物業管理公司將GM花園小區的管理酬金的30%作為罰金與每年管理人酬金中扣除。 1公共場所設施保潔率98％安排、實踐保潔的公共場所、設施／公共場所、設施總計×100%1.保潔員崗位明確，責任質量要求細致嚴格； 2.每日保潔、休息日、休息時間為保潔重點區間;3.管理人員隨時引導使用人注意愛護環境衛生，逐漸培養良好情操，形成GM花園重要特色之一。 2清潔保潔率99％100%以工作計算，記錄及監督抽查合格率及糾正合格記錄為依據1．保潔員責任區明確，工作質量要求具體、嚴格，有考核、有獎罰；2．保潔員上門收集垃圾，以主動服務提示住戶熱愛環境衛生；3．保潔監督機制健全。 3綠化完好率95％98％完好綠地／總綠化面積×100％1．綠化制度、工作計劃行之有效且有執行力度；2．治安管理員負責環境保護、日常監督工作，靜態措施提示住戶愛護環境；3．主管人員及時發現綠化問題；4．發動住戶熱愛綠地，主動保護綠地，提合理建議，并參與管理。 4火災發生率1‰(年)0.5‰(年)發生火災戶數／住宅區總戶數×100%1．多種途徑宣傳消防安全；2．培訓一批有較好素質和經驗的巡查人員，及時發現火災隱患；3．管理到位，合理使用設施、設備等； 4． 分區分責任經常性檢查消防安全，提示注意防火。 5小區內治安案件發生率1‰以下0以轄區公安部門記錄為依據（除住戶家庭內部原因造成外）實行二十四小時保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設立二十四小時報警中心，落實保安崗位職責，明確責任區域，并在小區重點部位，調整閉路監控系統及紅處線報警裝置，以確保小區居民人身財產安全。 6管理人員專業崗位合格率90％100%培訓格人員／培訓員總計×100%1．管理（值班服務）人員英語對話水平。2．人員培訓自學與培訓相結合，制度、計劃落實； 3．培訓考核制度與獎罰相結合，強化培訓結果。 7房屋完好率98%100%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)／總建筑面積×100％1.建立經常性檢查制度；2.每半年進行一次全面分項檢修；3.嚴格裝修管理和日常管理，無人為損壞事件。 8房屋零修急修及時率98％100%及時維修次數／應計報維修次數×100％1．人力配備充足；2．崗位培訓、服務意識培訓到位；3．技術人員有過硬的技術水平；4．強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。 9道路完好率及使用率95％100%完好道路總面積／規劃道路總面積×100％1．嚴格公共設施管理養護制度,治安管理員加強巡查和疏導；2．向住戶宣傳有關法規,培養熱愛家園意識,合理使用道路；3．及時整改修補損壞路面； 10化糞池、雨、 污水井、完好率95％100%完好化糞池、雨、污水井數量／化糞池、雨、污水井總數量×100％1．每日記錄檢查情況，發現問題，立即疏通處理；2．化糞池每半年清理一次；3．雨水井、污水井每一年全面檢修一次。 11排 水管、明暗溝完好率95％100%完好排水管、明暗溝長度／排水管、明暗溝總長度×100％1．每日記錄檢查情況，發現問題立即設計施工方案，疏通處理；2．每半年進行一次全面檢修。 12照明燈及疏散燈完好率95％99％完好照明燈疏散燈數量／照明燈、疏散燈總數量×100％1．每日記錄檢查情況及時更換檢修；2．每月全面檢查檢修一次；3．保潔員保持照明潔凈。 13停車場、單車棚完好率95％99%完好的設備設施／停車場設施設備總計×100%1.依規劃使用停車場地;2.停車場設施設備正常運行,技術人員檢修,確保安全有效;3.停車場疏導有序，無占用消防信道,無阻礙交通。 14公共文體休息設施、園林小品雕塑完好率95％99％完好公共文體、休息設施／公共文體、休息設施總計×100%1．有詳細管理養護計劃；2．保潔員每日保潔3．社區內逐漸培育一種高水平的文化氛圍，住戶自覺愛護；4．開放期間均有管理人員提示住戶愛惜設施，合理使用；5．部分設施實行有償服務，以彌補管養經費不足，及時修繕。 15消防設施設備完好率100%100%完好的消防設備／小區管理處負責的消防設備總數×100%指定機電設備及公用設施管理員維護，實行巡查制度，建文件記錄，并由維修主管監督執行，以確保消防設施、設備完好無損、正常使用。 16大型及重要機電設備完好率99％完好的大型及重要機電設備／大型及重要機電設備總計×100%1．建立嚴格的設備管理及日常運行操作規程；2．重要設備責任到人；3．認真進行日運行記錄和檢查；4．每月進行一次二保；5．每半年進行一次大保；6．加強技術人員專業技能培訓，減少安全隱患。 17維修工程質量合格率100%100%維修合格工程項次／維修工程項次×100％1．建立合理有效的工作質量監督機制和回訪制度；2．擁有一批有較高技術水準的維修隊伍。 18住戶有效投訴率2‰(年)1‰年以下有效投訴／投訴總計×100%1．做好各項管理工作，創建優美、完善的社區；2．提高員工素質，強化服務意識；3．發生問題，及時處理，為住戶排憂解難；4．做好解釋工作，與回訪制度落實。處理率95%100%處理的有效投訴／有效投訴×100% 19維修服務回訪率95％98％維修回訪次數／維修服務次數×100%1．建立健全回訪制度；2．做好維修、回訪記錄；3．加強維修隊伍服務意識。 20房屋外觀統一整潔率100%統一整潔房屋外觀面積／房屋外觀總面積×100%1．嚴格住戶裝修審批手續，杜絕違章裝修于事前；2．加強裝修巡查制度，每天巡查一次，詢問工程進度有否增加施工項目，及時整改；3．竣工驗收細致有重點，確保外觀統一整潔，不損害房屋安全；4．屋村事務助理加強巡視，發現房屋損壞、不潔，立即處理； 21違章發生率1‰0.5‰違章項目／發生項目總計×100%1．建立巡視制度，跟蹤管理，及時發現并加大處理力度；2．強化宣傳教育意識，把有關管理制度貫徹到每個人的行動中，依法管理。違章處理率95%100%處理違章項目／違章目總計×100% 22管理費收繳率98％以上99％以上管理費實際收繳額／管理費應計收繳額×100％1．100％辦理各種費用銀行托收；2．及時提示住戶欠款；3．屋村事務助理及時上門提示按時交納管理費 23居民對物業管理滿意率95％99％(對管理滿意戶數＋基本滿意戶數) ／參加業主評議戶數×100%1．科學的住宅管理手段與溫馨服務相結合，編識無漏洞的管理網絡；2．加強重點業主的走訪，重點解決問題；3．以優良的敬業精神不斷改善工作，贏得業主的支持。 隨著管理方式、管理手段的現代化，物業管理隊伍的結構也發生革命性變化。物業管理人員的配備已從勞動密集型向技術密集型轉化，管理層和操作層人員比例縮小(比例為1∶1)，管理人員；人才來源上我們以內部選送為主，并高標準外聘專業人。

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物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分： 1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等； 2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 3、物業管理區域清潔衛生費用； 4、物業管理區域綠化養護費用； 5、物業管理區域秩序維護費用； 6、辦公費用； 7、物業管理企業固定資產折舊； 8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 9、經業主同意其它費用。 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

廣廈小區物業管理有限公司不錯，上海廣廈物業管理有限公司，集物業管理、房屋維修、建筑工程、房屋中介等為一體的綜合型企業；公司主要經營物業管理、家政服務，他們公司擁有一支物管經驗豐富、業務技能嫻熟、團隊協作力強的優秀干部員工隊伍，所以管理的相當不錯，地址：浙江 杭州 玉古路１２３號

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1、常規性公共服務 　　常規性公共服務是指為全體業主和租戶提供經常性服務，是所有住戶都可以享受到的，貫穿于物業服務的始終。住宅小區公共服務主要有8項:(1)房屋的修繕與管理；(2)房屋的設備、設施的維修與管理；(3)環境衛生管理；（4）綠化管理；(5)治安管理；（5）消防管理；(7)車輛道路管理；（8）公眾代辦性質的服務。 　　2、針對性的專項服務 　　針對性的專項服務是指物業服務公司為改善和提高住用人的工作、生活條件，而面向廣大住戶，為滿足其中一些住戶、群眾和單位的一定需要所提供的各項服務工作。專項服務是公司開展多種經營的主渠道。 　　3、委托性的特約服務 　　委托性的特約服務是指為滿足物業產權人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務。通常指在物業服務委托合同中未要求，公司在專項服務中也未設立，而物業產權人、使用人又提出該方面的需求。物業服務公司應在可能的情況下盡量滿足其需求、提供特約服務。

如：嚴把安全關，是業主住得放心的關鍵環節。安全工作，是小區管理工作的重中之中， 只要做好了安全工作，小區的物業服務工作，就做好了一半；抓好隊伍建設，是做好物業服務的基礎。要想做好服務工作，關鍵的因素在于有一 個好的服務團隊。等等。

1 東平縣城市建設綜合開發公司下屬各物業管理公司 《物業管理規章制度及操作流程》 為加強各物業公司正規化管理，強化對員工的管理，使各項工作有章可循、 有據可依，特制定本《內部規章制度》，各公司員工應根據本公司工作分工，加強對本制度的學習和領會，認真執行本規章制度中公共制度和相應制度，并嚴格加以實施。 本規章制度連同《公司管理規定》、公司文件及相關管理制度，具有同等的效力，各物業公司應按照本制度對所屬員工加以管理和考核，違反本規章制度將在公司考核中予以相應處罰。 不盡之處，公司將適時予以補充。 本規章制度從下發之日起執行。 第一部分崗位職責 物業公司經理崗位職責 1、嚴格執行國家、省、市有關物業管理的方針、政策。 2、帶領全體員工對物業轄區實行全方位管理，保證物業完好狀態，提高使用效益。 3、注意經濟效益，精心理財，開源節流，滿足業主需求。 4、抓好精神文明建設，維護業主合法權益，樹立良好的企業形象。 5、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。 6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬公司職工履行崗位職責，堅持年終考核。 7、重視人才，合理使用人員，按照德、勤、能、績定期進行考核。 27 率不低于5%，工程維修部負責人回訪率不低于10%，維修責任人回訪率不低于20%，并做好相關登記。 2、回訪時間安排在維修后一星期之內。其中：安全設施維修兩天內回訪；漏水項目維修三天內回訪。 3、回訪內容 ①實地查看維修項目； ②向在維修現場的業主（住戶）或家人了解維修人員服務情況； ③征詢改進意見； ④核對收費情況； ⑤請被回訪人簽名。 4、對回訪中發現的問題，24小時內書面通知維修人員進行整改。 第六部分清衛、綠化類制度 清潔衛生實施細則 1、小區內的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時循環打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。 2、散水及排水溝每天不定時循環打掃，確保干凈、無雜物、積灰。 3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內無異味。 4、清運垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次； 5、墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。 6、廣場、停車場及其通道每天保潔，不定時循環打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。 7、公共衛生間務必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無臭味，地面 28 無積水。 8、草坪、綠化帶務必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。 9、噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應定期更換池水，確保池水不變色、不產生異味。 10、樓道梯級清潔每周拖洗一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。 11、梯級扶手、樓道玻璃窗、窗平臺，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。 12、電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。 13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽臺底部，每三個月清刷一次，確保無蜘蛛網、積灰。 14、標識牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。 15、公共通道、樓道燈具、開關每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。 16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。 17、雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼； 18、雨蓬、落水溝每兩個月清掃一次，特殊情況可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。 病蟲害防治規范 1、綠化負責人應根據季節、氣候及病蟲活動規律制定出詳細的防治計劃，防治計劃應包括： A、年度及季度的病蟲害預防計劃； 29 B、病蟲害發生時的治療計劃及用藥計劃； C、病蟲害防治的費用預算計劃。 2、應堅持預防為主防治結合的原則。當病蟲害發生時應及時給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴散。 3、綠化負責人應熟悉小區中經常出現蟲類和病原菌。 4、對園林植物病蟲害的防治方法應采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學藥劑防治等； 5、綠化工在噴農藥時必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風口嚴格按說明書規定進行操作，噴農藥時要求均勻，以防多次出現藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時低壓并壓低槍口，農花必須妥善保管，以防出現意外事故。 6、植物用藥后，要定期觀察防治效果，對于出現藥害或無效的治療結果，應歸結原因并作相應的補救措施，同時做好相關記錄。 花木養護規范 1、綠化工每天上班后巡查一遍室內外花草，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內雜物，并調整好花盆，對個別提前謝的花草要及時抽換，以保護整個花壇的整體效果；對室外種地的花應每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及除雜草。 2、室內花淋水應視盆泥的濕度而定，淋水時應注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。 3、對花應每年施肥3-4次，肥料由綠化負責人定。 4、應做好愛花工作，如有損壞的現象應責成其照價賠償。 草坪養護規范 1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現缺水枯萎為原則。 30 2、按施肥周期、施肥方法根據草種、肥料不同進行施肥，為草坪提供必要的養料。 3、在雨停、草干的情況下對草坪進行修剪，一般春夏季2個月剪一次，秋冬季4個月剪一次，同時作好記錄。 4、視草坪的生長情況，對草坪進行噴灑農藥（對突發性的病蟲害應及時噴農藥），用何種農藥應由綠化化視實際情況再作決定，綠化工作在進行噴藥時要戴好保護裝置，以防出現事故。 5、通過人工除草和除草器除草，定期對草坪進行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。 6、草坪上嚴禁車輛停放和嬉戲打鬧。 7、嚴禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。 喬灌木養護規范 1、運用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月-2月對喬木進行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對樹冠適當的整形以保持形狀，對造型樹應每兩個月修剪一次外形以保持外形。 2、運用綠籬機、綠籬剪等工具在每年冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及枝型修剪工作；對造型灌木生長季應每25天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。 3、喬木應每年施有機肥或復合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應施肥一次，每年5-6月應追施一次復合肥。 4、小區內喬灌木每月應噴一次殺蟲劑（對突發性病蟲害應及時針對性地噴農藥），噴農藥時應注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時應注意風向，保護員工及周圍人員安全。 31 5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區的容貌。 東平縣城市建設綜合開發公司 二○一○年八月一日

佛山小區物業管理公司有哪些啊，我知道的就是這些咯哈；百花物業管理 你東方物業管理 珠江物業管理 這幾個在佛山還是有點名氣的哦，還有佛山市嘉騰物業管理有限公司(怡樂路)，謙和物業管理有限公司綠語芳居管理處。

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加強小區物業管理作為對小區進行管理，其管理質量的高低將直接影響廣大業主對企業的滿意度，影響企業管理的順利實施，最終影響物業管理企業經濟利益的實現。首先，根據國家和政府部門的法律法規制定嚴格、合理的質量管理制度。無規矩不成方圓，只有制定合理、全面的小區物業管理質量管理制度，在制度上給管理和工作人員以引導和限制，才能從源頭上對物業服務質量進行控制，才能使各種質量管理有章可循，才能使員工將提高物業服務質量的概念扎根心里，使他們平時的活動都自覺地以各種質量標準要求自己，時時注重質量，事事擁有質量。 其次，樹立“以人為本”的觀念，明確自己服務對象，以業主為本，服務重于管理，應樹立起牢固的服務意識。

你好（）、管理員錄用要求 類崗位職責條件備注 管理處主任全面負責社區物業管理工作專文化三物業實際管理經驗公司選派 綜服科科 負責財務、接待業主訪及社區各項服務事業經營、管理專文化具管理經營能力兩物業管理綜合服務工作經驗公司選派 保安科科 全面負責社區安全管理車輛管理

1、日常管理及客戶服務 1.1工作程序 1.1.1總服務臺接待服務（工作時間: 根據實際需要） A)總服務臺服務應思想集中，精神飽滿，真誠微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔; B)客人來到總服務臺，應及時站立，用規范標準的語言向客戶主動招呼，熱情問候，讓人感到溫馨感; C)接待問訊時，應雙目平視客戶，專心傾聽。對能回答的要隨問隨答；對不清楚的問題和事情，不能隨便回答或輕率回答“不知道”，應表示歉意然后了解清楚后再回答客戶; D)在接待客戶問訊時應按《總服務臺接待問訊登記表》的要求認真仔細、 字跡清晰地填寫;在接待客戶求助服務時應按《客戶求助登記表》的要求認真仔細字跡清晰地填寫，并馬上與各部進行協調，確保客戶求助工作的及時性。負責及時將客戶求助服務工作中發生的物品跟蹤、收回、歸部; 1.1.2 禮儀接待服務（根據工作需要） 禮儀接待站立的位置及服務時間，固定到位，流動服務，主動補位，通力合作; A) 按規定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮，真誠微笑，表里如一; B) 應在規定場合站立，站立時兩腳合攏，雙手交叉在前。對客戶要主動熱情，和藹可親，微笑服務; C) 工作中要一絲不茍，認真負責，既要堅持原則，又要掌握靈活運用。與安保部緊密配合，做到外松內緊，有理有禮。 1.1.3 電話服務 （服務時間：8:30--17:00） 話務員的聲音代表著大樓的形象，接聽電話鈴響三聲必有應答。 A) 按照標準的普通話（英語）和嚴格按照話務員規范用語接聽 電話; B) 禮貌、友善、愉快地應答每個來自大樓內外部電話; C) 仔細傾聽客人的要求，如遇到無法解決回答的問題，須將電話轉交部門主管處理; D) 在轉接電話時，首先要認真聽完客戶講話后再轉接，在轉接電話過程中，給予客戶適當的說明; E) 接到火警電話時首先要了解清楚火情及火災具體地點，迅速報告監控中心; F) 認真做好上下班電話總機的交接工作，并有記錄。 1.1.4 報修接待服務（服務時間: 8:00--17:00） A) 鈴響三聲必有應答;態度誠懇，規范用語; B) 接報后首先要問清保修人所處的樓層、位置、內容、及保修人的姓名，同時要掌握準確投報時間; C) 立即打電話到綜合維修組通知報修; D) 按規定認真詳細地填寫《維修記錄表》和填寫《維修單》; E) 五分鐘后電話跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報修現場,如果還沒趕赴就再次催囑; F) 遇到重大或特殊情況應及時向工程部經理報告; G) 認真、仔細、具體地做好電話跟蹤回訪記錄; H) 每天在17:00點以前收取當日維修單，進行整理、分析。如發現在維修單上客戶對維修不滿意的，及時將信息返回到服務部經理處，便于及時回訪; I) 做好每月《維修記錄情況表》、《維修回訪記錄》、《維修單》的收集整理工作，做出統計分析交工程部和服務部各一份備案存檔。 1.1.5 VIP接待服務 A) 物業管理中心受業主/租用戶的委托，配合VIP接待工作; B) 服務部通過《各部門工作聯系單》將VIP接待工作要求傳遞到各部門經理處; C) 禮儀接待員及相關領導應在VIP到達15分鐘前就在入口處站好，準備迎接; D) VIP到大樓,服務部做好現場管理和接待協調工作; E) VIP離開時，服務部應提前10分鐘通知相關部門做好歡送準備工作; F) VIP離開時，禮儀接待員應預先站在出口處，看見VIP，應彎腰迎送。 2 會務管理程序： 2.1會議服務工作內容； 1、會議服務工作2、VIP服務工作部分；3、總臺服務工作。 2.1.1 會議服務工作部分的三個步驟： 一、會前準備。二、會議服務。三、會后清潔工作。 2.1.2 VIP服務工作部分的三個步驟： 一、準備工作。二、服務工作。三、收尾清潔工作。 2.1.3 咨詢臺服務工作部分的三個步驟： 一、開檔工作。二、服務工作。三、收尾工作。 2.2 會議服務工作部分 2.2.1 會前準備 1、務員要掌握當天所有會議時間、會議地點、會議要求、會場布置、會議參加人數等會議細則。 2、服務員在會議預定時間1小時前到崗，并復查會議室內的衛生及會議室布置是否符合要求。會議桌面的物品鋪設，地面清潔程度，衣帽服務設備，工作臺的布置等都是檢查的內容。 A、會議桌穩固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。 B、桌布及圍裙清潔平整無污跡。 C、椅子穩固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。 D、地面無破損、無污跡、無異味。 E、衣帽車清潔無灰塵，衣架擺放整齊一致。 F、工作臺擺放位置合理。 G、物品鋪設整齊完全符合會議要求。 3、檢查會議室的設備、燈光等情況，如有問題應及時匯報并由咨詢臺服務人員通知工程部進行修理。 A、會場溫度以保持22攝氏度—24攝氏度為宜。 B、會議要求使用的設備到位，并擺放合理。話筒線、電線等無妨礙客人行動，否則立即聯系工程部加以解決。 C、會場內燈光按會議要求開啟，無損壞、無閃跳，如有問題應及時向領班匯報，并填寫工程維修單送工程部，由工程部加以解決。 4、 檢查鋪臺及物品準備是否規范。 2.2.2 會議服務 1、會議開始前30分鐘服務員應站立于會議室門前迎候客人。客人進入會議室時，服務員應面帶微笑并主動打招呼和拉門，指引客人入場。會議服務要求：態度好、效率高、服務周到規范化。當客人陸續到達會場后，服務員開始服務。 A、倒水時服務員站立于客人的右后側。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，若需要拿取杯子，則應捏于杯子的底部。水的量應保持與杯口有1—1.5 cm的距離。 B、在為客人倒熱茶時，服務員應左手提熱水瓶，站立于客人的右 后方，向所要服務的客人進行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。 C、如有毛巾服務，應注意將熱（冷）毛巾置于毛巾籃中，用托盤從客人的右方送上，放于客人右側的桌面上。 D、服務員要主動提供衣帽服務。 2、會議進行時，服務員應站立在門外，面朝客人進入會場的方向。以解決會議期間會議室發生的突發問題。要求：服務員要采用標準的站立姿勢，面帶微笑并主動向過往的客人及酒店工作人員主動問好。 3、特別注意要主動了解客人的需求。 4、在會議過程中，每隔15分鐘左右，服務員進入會議室為客人倒水、調換煙缸。 5、在客人會間休息期間，應主動為客人打開會議室的門。 6、午間休會，須進行會場整理工作。 7、撤換會場中已經使用過的礦水、水杯等。 8、換或添加紙、筆。 9、換會場中的毛巾。 10、不得隨意亂動客人物品。 11、在結束整理工作后，為客人鎖上會議室的門，等待會議客人到達時再開門。 12、 通常情況下 ，客人采用自助形式，服務人員要主動清潔桌面，使用托盤收取咖啡杯等器皿。 13、議結束時，為客人打開會議室的門。 14、 客人仍在本酒店用餐的，服務員應主動熱情地指引方向。 15、 發現客人有遺忘的物件應及時上交于協調員。 2.2.3 會后工作 1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進行清洗的器皿交由會議后勤組處理。 2、檢查臺布、臺裙，發現有污跡，要及時更換。 3、通知會議后勤組拆除臺型。 4、通知清潔部的PA組進行會場清潔工作。 5、及時檢查會場硬件設施是否完好，如有問題，向協調員匯報。 6、配合物保員做好物品的領用，歸還，外借以及物品盤點工作。 補充： 2.3 總臺服務工作部分 1、開檔工作 1.1早上8：30到崗 1.2要做好開門、開燈工作。 A、同時開啟會議室的兩扇門，無會議的會議室不需開。 B、參觀所有會議室只需開啟筒燈。 1.3行區域的衛生工作。 總服務臺的衛生清潔。 A、服務臺穩固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。 B、櫥門內與抽屜內整齊無不需要的物品，無垃圾灰塵。 C、桌面無污跡，無多余及枯萎的插花。 D、檢查總服務臺對面的沙發、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共電話亭的清潔；檢查公共場所地毯的清潔程度。發現問題用《內部工作流轉單》及時通知物業PA進行整理。 2、服務工作 2.1將對外開放參觀的會議室打開，并檢查清潔衛生工作。 2.2在工作期間時刻注意公共區域內雜物并及清理，保持會議區域的清潔。 2.3檢查走道燈和會議室內設備及燈的損壞情況，如有損壞，應報工程部維修。 2.4總臺服務人員服務期間，要保持標準的站姿。 2.5見到客人及物業工作人員要主動微笑并問好。 2.6客人進行詢問時要耐心講解，決不可向客人說“不”，需協調的各項事宜可向領班匯報。接聽電話時要用規范語言。要求：接聽 快、態度好、業務熟、準確無差錯。 2.7因工作需要要離開總臺，須將臺卡翻至“請稍候”，需離開10 分種以上必須向協調員或當班主管請示。 2.8負責在總臺上放置會議中心宣傳資料架并負責領放資料。 2.9用餐時間由協調員具體安排。 3、收尾工作 3.1下班之前服務人員應將所有會議室的燈、門關閉。 3.2收電話和鑰匙，發現地毯有污跡通知物業部PA組在夜間清洗。 3.3及時整理總柜臺內的垃圾桶，并套好干凈的垃圾袋。 2. 保安服務 2.1 保安服務是指為大廈內業戶提供的安全防范服務（包括門崗、安全巡視、安全監控與消防管理）、禮儀接待服務（包括保安禮儀值勤與禮儀接待）、車輛管理服務（包括泊位管理、停車管理與交通秩序管理）、保安應急處理服務（包括火警事故、治安事件、自然災害事件）等一系列管理服務活動。其目的是為業戶提供一個安全、寧靜、有序的物業環境。 2.2 保安服務的分類 2.2.1按管理內容分類：物業管理的保安服務分為防范管理、消防管理和道路管理三大部分。 2.2.2 按服務內容分類：保安服務可分為門崗服務、巡視服務、監控服務、道路管理服務、安全防范服務和消防管理服務六個大類。 2.3 保安服務的內容 2.3.1防范管理 防范管理是指物業管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發事故而對所管理物業進行的值勤、監視、巡邏等一系列管理活動。防范管理防范的對象主要是人為造成的事故與損失。為了達到物業區域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。物業區域防范管理的硬件是指根據防范管理工作的實際需要所必須配備的一套硬件設施，防范管理的軟件是指物業管理公司內部的專職保安人員及其實現防范管理所采取的一系列措施、規定和制度。 2.3.2 消防管理 消防管理包括防火和滅火兩個方面。物業公司管理消防工作的重點應放在：火災災情發生后，應采取何種措施才能將損失降低到最小；另一方面重點是防范于未然，即將防火工作做在前頭，并從人力、物力、技術等多方面做好水勢滅后的充分準備。物業消防管理的主要內容有：消防宣傳教學、消防隊伍建設：消防制度的制定；消防設施、器材的配置及管理、災情發生后的處置措施等五個方面。 2.3.3 道路交通管理 道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車輛管理和停車場管理四個方面。道路管理是指對物業管理區域內道路建設進行日常管理，對非法占用道路的行為進行糾正和處罰。交通管理的任務是指正確處理人、車、路的關系。在可能的情況下做到人車分流，保證物業管理區域內交通安全，暢通，其重點是機動車行車管理。保安服務的基本要求： 2.3.4 安全 安全是物業公司管理服務的第一要求，也是保安服務的第一要求。物業管理公司應該樹立積極防范的態度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當地政府做好治安、消防工作，努力使業戶有一個安全的工作與生活環境。 2.3.5 有序 在大廈區域里，業戶不僅需要物業設備設施運行優有序，也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發生突發事件時，更需要保安人員忙而不亂，及時有序的應對，及時妥善的處理。這種安全有序的工作與環境必將給業戶帶來一種舒適的感覺。 3. 保安作業標準 1. 門崗服務標準 1.1 在指定位置上、指定面向立崗，嚴禁脫崗。 1.2 立綱姿勢端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準稍息呈依狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領導敬禮。 1.3物業管理區域實行全天24小時立崗保安服務。 1.4物業管理區域的大門5：00～24：00實行開啟服務；0：00～次日5：00關閉時，如有車輛出入，當班保安人員應即使提供開門、關門服務。 1.5不準拾荒、小攤販、推銷人員進入物業管理區域。 1.6雨天為業戶提供方便傘或傘套等便民服務。 1.7對進出物業管理區域的機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度（收費標準所在地物價局規定執行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進入物業管理區域。 1.8 阻止四噸及四噸以上大型汽車進入物業管理區域（特種車輛和搬場車輛除外）。 1.9 交接崗時按規范操作。 1.10在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。 2. 巡視服務作業標準 2.1 物業管理區域內實行全年365天24小時全天候保安巡視服務。 2.2 為防盜、防火、防災和維持物業管理區域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區域。 2.3 物業管理區域內制止占用公共場所任意施工的行為。 2.4 付對突發事件，制定相應的應急預案并定期演習（每年1～2次）。 2.5巡邏中遇到業戶的要求應及時提供服務或立即通知有關人員到現場處理。 2.6 當接到監控中心對講機呼叫時，應立即趕到現場盡心處理，并向上級報告，將處理結果反饋監控中心。遇到緊急情況按應急預案執行。 2.7 巡邏中發現可疑人員應進行詢問、驗證，必要時可帶到管理處處理。 3. 監控作業標準 3.1 物業管理區域內實行監控系統２４小時開通，由專人值班，定點監控錄像，對可以情況跟蹤監視，同步錄像。 3.2 監控值班人員應堅守崗位，思想集中，嚴禁脫崗、離崗，嚴格遵守各項規章制度，堅決服從各項領導指揮，充分發揮監控室作用。密切注意設備運行情況，對發現情況和處理辦法做好詳細記錄。 3.3 控保安員在當班期間應認真、準確、如實的填寫《中控室設備運行記錄表》。當監視屏顯示異常情況應立即報告當班班長。 3.4 嚴禁無關人員進入監控室，外訪者必須做好登記手續。對有時進出機房人員，按要求如實填寫《設備機房進出登記表》。 3.5 負責對講機、應急電筒的充電、保管、借用手續。監控室物品保管完好，交接班無差錯，未經同意不得私自外借。凡外借物品應做好登記、簽收工作。 3.6 發現監控設備、室內空調有故障時應及時保修。 3.7 保持監控室的清潔、衛生。 4. 車管作業標準 4.1地面 4.1.1引導車輛在指定部位有序停車，提醒車主關好車門，貴重物品不留放車內。 4.1.2按管理處規定對車輛實行收費服務。 4.1.3督促車輛遵守禁令標志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在廣場上學習駕駛和洗車。 4.1.4發生事故應保持現場，立即報告管理處。 4.2車庫 4.2.1車輛憑管理處發放《停車證》放行，及時登記，進車庫時問車號、車位。 4.2.2無《停車證》車輛，應經管理處同意方可進車庫，但不得占用業戶的車位。 4.3.3督促進車庫車輛遵守車庫內禁令標志，不得在車庫內學習駕駛和洗車。 4.3.4提醒車主關好車窗、車門、貴重物品不留放車內。 4.3.5勸阻行人、自行車、助動車和摩托車進入車庫。 4.3.6保持車庫入口暢通。 4.3.7經常到車庫內巡視，發現問題應做好記錄并向班長報告。 4.3.8車庫內發生事故應保持現場，立即向管理處報告。 4.3.9環衛車輛進入車庫清運垃圾結束后，通知清潔人員做好保潔工作，設備人員開啟垃圾房排風機。 補充： 5. 安全防范作業標準 5.1 固定崗位保安員每日當值工作應符合保安部《物品及人員出入管理作業規程》中的各項工作要求。 5.2 巡邏崗保安員每日當值工作應符合保安《報案巡視作業規程》、《出租屋暫住人員、施工人員及“三無“人員管理作業規程》、《交通管理作業規程》中的各項工作要求。 5.3 保安員在每日工作交接班時，必須依照《保安部交接班管理作業規程》要求進行接班。 5.4 停車場保安員（車管員）每日當值工作必須符合保安部《停車場管理作業規程》中的各項工作要求。 5.5 當大樓發生突發事件時，保安部《突發時間處理作業規程》中要求參與工作的保安部員工，必須一規程盡職盡責。 5.6 保安的內務、作息標準應達到保安部《保安部、消防管理中心內務管理作業規程》的各項要求。 5.7 保安員每日當值的儀容儀表、言行舉止應符合《管理處員工服務管理作業規程》的各項要求。 5.8 保安員在使用警用機械、機動車時應嚴格遵守保安部《保安巡邏機動車保養、維修、使用管理作業規程》和《保安警用器械管理作業規程》的各項要強。 5.9 保安部管理人員的產生應符合《保安、消防干部競爭上崗作業規程》的程序和考核要求。 5.10保安部員工必須按《保安部員工培訓作業規程》的要求參加培訓和達到培訓要求，培訓合格后上崗。 5.11保安部各級干部均應按上述各項標準作業履行自己的職責，符合標準作業規程要求。 5.12保安部各級員工除應嚴格按保安部的標準作業規程進行工作外，還需要嚴格遵守公司其他相關標準作業規程的要求。 6. 消防管理作業標準 員工應把預防火災視作自己的日常職責，人人都是義務消防員。本單位或外單位在管理處區域內因施工需動火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動火作業手續。施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，管理處應派人監督，待動火后立刻清查現場。對私自動火作業的，一經發現，對施工單位除責成其補辦動火作業手續外，還要對施工個人及負責人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發外，還應追究其法律責任。在重點部位、危險地段動火（變壓器室、配電房、汽車庫、發電機房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處）必須經管理處主任批準方能動火；違者按有關規定罰款。動火必須做到“七不、四要、一請”，動火后要認真檢查現場，防止留下火種引來火災。 6.1動火前“七不” 6.1.1防火、滅火設施不落實不動火。 6.1.2周圍的易燃物不清除不動火。 6.1.3 附近難以移動的易燃結構未采取安全防范措施不動火。 6.1.4凡盛裝過油等易燃物品的容器，未經排除易燃物品的不動火。 6.1.5凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經排除易燃物品的不動火。 6.1.6在高空進行焊接或切割作業時，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護的不動火。 6.1.7未配備相應滅火器材的不動火。 6.2動火中的“四要”： 6.2.1 動火前要指定現場安全負責人； 6.2.2 現場安全負責人和動火人員必須經常注意動火情況，發現不安全苗頭，要立即停止動火。 6.2.3發生火災爆炸事故時，要及時處理。 6.2.4動火人員要嚴格執行安全操作規程。 6.3動火后的“一請”：動火人員和現場負責人愛動火后，應徹底清理現場火種，然后才現場離開。 6.4 配電房及重要機房內不準堆放可燃品，不準吸煙，消防設備旁邊不準對方任何雜物。 6.5 各走道、樓梯口等部位經常保持暢通，疏散標志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。 6.6大廈所有人員必須遵守《國家消防法律、法規》和公司有關消防管理的規定。 6.7 嚴格維護消防設備，按公司規定定期進行測試檢查，保證設備完好。 4. 保安作業規程 1. 門崗作業規程 1.1 對領班負責，完成上級布置的各項任務。 1.2 按規定的時間立崗，面向規定的方向，站立姿勢挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴禁脫崗。 1.3 大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的各種問題，彬彬有禮，有禮有節。 1.4 大件物品出門必須憑《物品出門證》，經核對后無誤后簽字放行。夜間嚴格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。 1.5 特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業戶或裝簧人員講解清楚。 1.6 嚴禁乞討人員、做小生意者進入辦公大廈，非大廈辦公人員進入大廈必須問請原因，做好登記。 1.7 當物業電梯、設備有故障時，立即通知設備部門，夜間發生重大事件時應立即通知班長，按應急預案執行。 1.8 當物業的設備、設施被損壞時，應將當事人帶至管理處處理。 1.9 每日配合監控市人員做好崗亭內外的清潔衛生工作。 2. 巡視作業規程 2.1 巡邏人員由保安班長負責，保安員輪流巡邏。 2.2 嚴格按照管理處制定的巡邏次數（日班三次，夜班三次）和巡邏路線對整個辦公大廈做全面巡視，每次巡視時應如何填寫《物業區域巡邏情況單》，巡邏時必須攜帶對講機、應急燈。 2.3 在巡邏過程中嚴格按照辦公大廈巡視內容質量標準逐個檢查，發現問題立即用對講機匯報并做好記錄，發現異常迅速報修。 2.4 《物業區域巡邏情況單》填寫必須真實、規范、字跡端正、無涂改。 2.5 在每個項目空格內打“√”表示情況正常，若發現問題則在“備注”欄中寫明。 2.6 每張《物業區域巡邏情況單》由管理處經理審閱簽名后歸檔。 2.7 消防設備狀況每月巡視一次。 3. 監控作業規程 3.1值班人員要掌握本控制內各系統的簡單工作原理、性能和常規的維護保養工作，熟聯掌握各系統操作。 3.2班人員要堅守崗位，密切注視監視屏及各類控制柜的運行狀態。 3.3每班對各類信號至少檢查一次，確認正常與否，并做好記錄。如不正常應立即查明原因并及時處理，無法處理迅速上報主管或機電人員。 3.4個操作手柄在正常情況下應處“自動”位置。每月第一周做一次手動、自動實際操作檢查，以確認設備是否處于完好狀態。 3.5當電梯出現火警報警信號時，應立即復位。再次出現報警信號時，立即通過對講機或電話通知當值班長前去報警位置核查信號真偽情況。 3.6當電梯監視系統收到故障報警時，應立即通知當值班長和機電人員前去處理。 3.7從閉路電視上發現可疑情況或各類違法犯罪活動，應立即通知當值班長前往調查處理。 3.8按上級負責上報消防、保安設施運行狀況的各類數據和報表。 3.9配合機電人員等進行報警系統每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統有關實驗。 3.10為保證中控室專線報警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內專線報警電話。 3.11 當值人員準確、真實、清晰地填寫值班記錄。 3.12 謝絕與本控制室無關人員出入。 3.13中控室嚴禁收、錄、放電臺節目及與工作無關的音樂、錄像帶。 補充： 4. 車管作業規程 4.1 職責 4.1.1保安部具體負責機動車輛的進出、停放和收費管理。 4.1.2保安部車庫崗負責大廈地下車庫機動車輛的進出管理。 4.1.3車管員負責廣場停車場上車輛的停放和收費管理。 4.2地下車庫車輛停放制度 4.2.1業戶的機動車輛應憑《停車證》方可進入地下車庫，無證不得入內。 4.2.2《停車場》應固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。 4.2.3 有《停車證》的車輛應嚴格按照車位號停放，嚴禁占有其他任何車位，嚴禁在通道上停放； 4.2.4自覺遵守地下車庫禁令標志，嚴禁逆向形駛，服從工作人員指揮； 4.2.5 駕駛員應在車停放后做好安全防范工作，發現異常情況保持現場； 4.2.6其他車輛因各種原因需進入車庫，必須憑保安部簽發的《特別停車證》。 4.3 廣場、停車場 4.3.1廣場、停車場為業戶機動車輛和社會車輛提供泊車場地，先到先停，停滿為止； 4.3.2凡進入廣場、聽車場的車輛必須服從工作人員的指揮； 4.3.3遵守禁令標志，通道上嚴禁停放任何車輛。 4.3.4按《收費規定》收取停車費用，對不愿意付費的車輛應勸阻離開廣場停車場； 4.3.5駕駛員應做好安全防范工作，保安人員有義務進行配合協助，但對車輛損壞不承擔賠償責任。 4.4非機動車、助動車、摩托車 4.4.1 非機動車、助動車、摩托車應停放在指定位置， 4.4.2自行車應停放在車架上，摩托車、助動車應聽從保安人員的指揮順序停放； 4.4.3各類非機動車嚴禁進入車庫，嚴禁隨地亂放影響通道； 4.4.4車主應做好安全防范工作，保安人員不承擔賠償責任。 5. 安全防范作業規程 5.1職責 5.1.1保安中心負責組織員工進行土法事件及異常情況處理等培訓。 5.1.2管理處經理和保安部主任負責現場指揮及督導。 5.1.3保安部當班人員應堅守崗位，負責安全防范。 5.1.4其他員工應聽從上級領導的調遣，積極參與救護。 6. 消防管理作業規程 6.1中控室維修工負責消防培訓，制定演習方案，檢查、整改工作。 6.1.1每年12月制定下一年度《消防演聯計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務消防人員進行消防演習培訓； 6.1.2 每年12月制定下一年度《消防知識培訓計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務消防人員進行消防演習培訓； 6.1.3 負責《臨時動火證》的審核，并監護動火作業。 6.1.4 擔任大廈安全檢查員，發現消防隱患，制止違章作業；如發現火警隱患，填寫《消防檢查整改通知單》交有關用戶，限期整改； 6.1.5管理消防器材設備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態，防火疏散通道保持暢通。 6.2 工程師負責對中控室維修工的工作進行檢查監督。 6.3 管理處經理為大廈消防責任人，對大廈消防工作全面負責。 6.3.1審批《臨時動火證》； 6.3.2批準《消防演練計劃》，《消防知識培訓計劃》、《消防演練方案》、《消防知識培訓方案》。 6.4 臨時動火作業管理工作程序： 6.4.1本單位或外單位在管理處區域內因施工動火的工程，原則上應報消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動火作業手續，施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，且管理處派人監督其動火完畢后立即清查現場； 6.4.2在經批準的重點部位（變壓器、配電房、車庫、樓層等處）動火，必須做到“七不、四要、一請”。 3、保潔管理 物業的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當顧客進入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。 3.1 確定基本方針 3.1.1充分研究各種建材及設備的特性，配合該性質使用最適當清掃材料及用具。 3.1.2清潔員須經嚴格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。 3.1.3作業時配合節省能源原則，將水、電用量降低到最低限度。 3.1.4作業時應與物業部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。 3.2 清潔工作分類 3.2.1日常作業 a) 道路，地面清掃； b) 玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭； c) 電梯去除污漬； d) 廣告指示牌除塵、污跡； e) 安全通道、大門刷洗光亮 f)；金屬欄桿去手印、除塵； g) 消防栓、滅火器擦拭； 3.2.2 定期保養 a) 花卉、盆栽； b) 地面清潔； c) 玻璃、鏡面清潔； d) 外圍綠化殺蟲； e) 金屬部分打光、保養； f) 燈具、衛生死角清潔； 3.3 作業時間 3.3.1 公共部分 日常作業：每日7：00AM—16：00PM實施。 定期作業：利用平常不影響客戶活動為最佳作業時間。 3.3.2專業部分 日常作業：配合平常用戶活動時間外再作業。 定期作業：利用晚間操作。 3.4 檢查計劃 3.4.1每日管理人員須做好當日工作安排及特別注意事項； 3.4.2制定每日巡檢表以使清潔水準維持在較高水準. 3.5道路地面保潔 3.5.1每日上班時清掃場地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內，對確保地面無明顯沙土，及時清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等； 3.5.2清理雨水槽內雜物，確保其內無雜物。 3.5.3每日將公共部位垃圾收集并運到垃圾周轉站； 3.5.4傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上； 3.5.5每周對垃圾桶消殺兩次。 3.6樓梯 3.6.1樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。 3.6.2 升降梯擦洗其內部的設施（包括控制按鈕、開關、樓層指示燈、內墻、電梯門、天花板、照明設備、應急電話）。 3.6.3 電梯內的金屬配件用光亮劑拋光。 3.6.4如遇潮濕季節，樓梯臺階和電梯地面增加擦洗次數，以保證地面的干凈。 3.7 垃圾收集與清運 3.7.1通過規范的垃圾收集與清運，保持整潔美觀，消除臭味和各種細菌、害蟲，不污染環境，不影響人們的健康。 3.7.2及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間； 3.7.3在清除垃圾時，不能將垃圾散落在地面上； 3.7.4要保持垃圾間的整潔，防止產生異味及飛蟲； 3.7.5配合環衛部門做好清運垃圾工作。 3.7.6定期聘請專業保潔公司清洗樓宇外墻。 4. 園藝保養及節日布置 安排物業園藝保養員工及園藝保養承判商處理日常園藝景觀的維護工作，并挑選供應適時的盆栽以改善物業環境；于特定節日，如中秋節、春節等期間安排物業之布置。 5. 公共區域 本公司將負責公共區域及設備設施的清潔服務，定期安排清洗公共區域地面、水池等設施。如遇公共區域設施受到損壞時，本公司將第一時間查明受損原因，派遣工程維修隊進行搶修。 補充： 4.工程管理服務 管理處工程部負責整個大廈的設備維護保養及操作，整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營，所以為了提高管理水平、服務水平及經濟效益，加強工程部人員管理及設備設施的管理將是整個物業管理一個重要方面。 工程管理目標 1. 完好設備，完好機房，完好系統的完好目標。 目標是最大限度的降低物業管理成本，建立良好的大廈形象。 2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標。 目的是最大限度的積累物業管理原始資料，建立充分的軟件支持。 3. 完整材料設備，完整技術檔案，完整操作規程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調試工作、發揮大廈設備設施功能實現最大功能。 為執行上述養護計劃,本司將把大廈的所有設備開列在設備維護預定表上，而日常工作頻率將根據原廠的養護手冊確定。日后負責大廈的工程主管將親自擬定機電設備的保養及操作手冊，要詳細至每項設備的保養工作程序表，使工程部能進行系統化的養護工作。 設備設施日常管理工作 1. 房屋、建筑設施 1.1 工作程序 1.1.1設備主管 a. 負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯系工作； b. 每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施房屋、設施的維修保養工作，對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督； d. 對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證； e. 每季度組織維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄《房屋、設施檢查表》，根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經經理審核后上報公司主管部門； f. 每年根據四個季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報公司主管部門。 1.2 質量標準 1.2.1 主體結構 a. 屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現； b. 鋼砼框架構件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現象，確保構件的承載能力； c. 基礎無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現象，確保基礎結構穩定牢固。 1.2.2 屋面 平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。 1.2.3 外粉刷 外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調協調。 1.2.4 內粉刷 各種內粉刷及踢腳線無剝落現象，粉刷完好。 1.2.5 水、電 a. 各種照明電器線路完好，無老化，開關、插座、燈泡正常工作。 b. 上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統暢通。 1.2.6落水 各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。 2. 供配電設備 2.1 工作程序 2.1.1 設備主管 a. 負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯系工作； b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查； d. 每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門； h. 按《應急預案》規定負責處理應急事件。 2.2 質量標準 2.2.1 低壓開關柜 a. 耐壓試驗應符合規范規定； b. 開關柜內各元件應齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應完好； c. 電器或端子排接線應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全； d. 接地線連接應緊密牢固，導電漆均勻無遺漏； e. 操作部分應靈活，接點和機械聯鎖的動作應正確； f. 閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好； g. 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； h. 雙電源箱能自動切換； i. 控制箱手動和自動操作均能運行。 2.2.2 照明設備 a. 燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊； b. 開關是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險； c. 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規定； d. 防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具； 2.2.3 防雷接地裝置 a. 接地電阻值應符合要求； b. 接地線應平直、牢固，不應有高低起伏和彎曲現象； c. 接地體焊接應牢固，防腐處理應均勻。 2.2.4 機房環境 a. 消防設施完備，有效； b. 內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬； c. 電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。 3. 供氣設備 與煤氣公司保持聯系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業保養，隨時進行報修。 4. 給排水設備 4.1工作程序 4.1.1 設備主管 a. 負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作； b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施給排水設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查； d. 每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門； h. 每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； i. 按《應急預案》規定負責處理應急事件。 4.2 質量標準 4.2.1 供水泵 a. 各水泵運行主要參數（流量、揚程等）符合出廠要求； b. 管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活； c. 各水泵運行平穩，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現象； d. 電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正常可靠； e. 水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。 4.2.2 水箱及附件 a. 各浮球閥自動啟閉靈活、可靠； b. 各進出閥門啟閉活絡有效，無滲漏； c. 溢水管暢通，箱底排污閥良好； d. 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效； e. 各管道設備等無銹蝕，無滲漏。 4.2.3 排水系統 a. 各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞； b. 各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞； c. 各檢查口標記清楚，操作方便； d. 各排水橫管無倒返水，排水暢通。 4.2.4 污水處理系統 a. 各專用鼓風機運行平穩，無異常聲； b. 初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現象； c. 壓濾機運轉正常、完好； d. 各輸送、提升日流水泵運行平穩，主要技術參數符合出廠要求； e. 各專用污泥泵運行平穩，無堵塞； f. 各調節池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現象； g. 氣浮除渣設備完好； h. 各電機絕緣性能符合規定； i. 電氣控制箱中各元器件齊全，運行正常可靠； j. 消毒裝置完好、有效； k. 電氣接地保護可靠、安全； l. 經系統處理后，排放符合環保要求。 補充： 5. 消防系統 5.1工作程序 5.1.1 日常巡視 a. 設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協同下排除異常和故障； b. 安保人員負責消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。 5.1.2 定期檢查 a. 由設備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》； b. 由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓進行系統測試；電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。 5.1.3 維修保養 a. 設備維修工負責消防設施的維修保養工作； b. 設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次； c. 按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《消防設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內； d. 消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。 5.1.4 設備主管 a. 負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作； b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查； d. 每周巡視消防設備,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門。 5.2 質量標準 5.2.1 消火栓泵 a. 消火泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求； b. 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活； c. 消火泵運行平穩、無振動，潤滑良好、無咬泵現象； d. 電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好； e. 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損； f. 管道設備等無銹蝕、無滲漏。 5.2.2 增壓泵 增壓泵運轉平穩，各項運行參數符合出廠標準。 5.2.3 消火栓及配套設施 a. 各層消火栓箱及附件齊全完好； b. 啟動報警按鈕完好、性能可靠； c. 各層消火栓出水壓力符合要求； d. 消防接合器齊全、有效，無泄漏； e. 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活； f. 消防進水環網暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。 5.2.4 消防報警 a. 消火栓泵運轉應與報警聯動； b. 報警裝置應可靠、正常，杜絕誤報。 6. 弱電設備 6.1 工作程序 6.1.1 維修人員 a. 按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《弱電設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內； b. 弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》； c. 弱電設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，及時排除異常和故障。 6.1.2 電工 a. 每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備，記錄《信號收視設備巡視記錄表》； b. 發現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，督促維修保養。 6.1.3 保安人員 a. 負責監控中心設備的日常運行操作，每班清潔監控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統探頭和設備，每班一次巡視攝像監控系統、電子對講系統的設備，并記錄《監控、對講設備巡視記錄表》； b. 發現異常情況，及時報告保安主管、設備主管。 6.1.4 設備主管 a. 負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯系委托保養工作； b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養分承包方服務質量監管辦法》對分承包方進行監管。對弱電設備維修保養工作進行檢查、驗證； d. 每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫《保安防盜系統檢查表》和《攝像監控系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門； h. 按《應急預案》規定負責處理應急事件； i. 協助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。 6.2 質量標準 6.2.1攝像監控系統 a. 控制臺 -各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監視等； -操作鍵盤靈活、可靠； -電源鎖開關完好。 b. 顯示屏 -各顯示屏上監視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求； -各顯示器接線清楚，無隨意拉接線； -監視器安裝牢固、可靠。 c. 電源設備 -交流穩壓電源工作正常、穩定； -各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規則行為； -高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線； -二路電源切換正常、可靠； -設備接地保護、防護等安全、可靠。 d. 攝像機 -各攝像機工作正常，配置數量齊全； -帶云臺、帶變焦的攝像機應調節自如，符合性能要求； -各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型)； -各攝像機鏡頭的光圈調定正確，確保顯像清晰，符合設計要求。 e. 錄像機 -所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求； -各攝像監視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。 6.2.2 保安防盜系統質量標準 a. 對講裝置 -戶內對講裝置能與大門通話。信號良好； -門衛能與戶內通話。聯系情況良好； -電梯內對講裝置能與門衛通話。 b. 電子防盜門 -閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關門時能確保門鎖上； -電子密碼鎖好，且密碼能修改； -鍵盤無損壞，不滲漏； -電源正常。 6.2.3 巡更系統 a. 主機、序號機功能完好； b. 電源、充電體充放電正常； c. 配套附件完好。 6.2.4 周界報警系統 a. 光電識別器性能良好； b. 信號傳輸線路良好； c. 聲光聯動控制良好。 補充： 8.1電梯維修和保養 8.1.1每日巡視檢查 每日電梯投入正式運行前，對電梯作準備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性，運行速度的穩定性。消除故障隱患，保持電梯的正常運行。 8.1.2每周檢查保養 每周對電梯的機構和部件做一次保養、檢查，并經行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構傳動裝置、自動門機構杠系統銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關銷軸） 8.1.3每月檢查保養 每月對電梯機構和部件做一次檢查保養。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養，潤滑，調整，調整工作必須按技術要求進行。使每臺電梯的整體結構處于良好的狀態下進行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪）。 8.1.4每季度檢查保養 每季度對電梯的季度保養機構和部件做一次檢查保養。認真檢查機構和部件的使用情況，并進行必要的保養，潤滑，調整，調整工作按技術要求進行（曳引鋼絲繩、自動門機構鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關、導軌、滑動導靴）。 8.1.5每年度檢查保養 電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術檢驗。內容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養，加油潤滑（自動門機構鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器）。 8.1.6專項試驗 a.供電系統斷相、錯相保護功能的試驗。 b.限速器與安全鉗的聯動試驗 c.緩沖器的試驗 d.極限開關的試驗 e.層門與轎廂門電氣聯鎖裝置的試驗 f.緊急操作裝置的檢查 g.停止保護裝置的檢查 h.制動器試驗 i.曳引檢查 8.2機房管理 8.2.1機房設備須由工程人員負責，機房區域未經許可，無關人員一律不得進入。未經工程主管同意，機房內所有物品不得挪用和帶出，不準在機房內從事與工作無關的活動。機房內不準會客，不準帶無關人員入內，因工作需要帶入進入，須事先征得工整部經理同意，并有專業設備人員陪同可讓其入內。機房內無人時，門不得敞開。離開時，門必須鎖上。除值班人員以外，其余人員進入機房均需簽到登記。 8.2.2保持房內的門、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設施完好，保持機房的防塵、防水、防風、防小動物等功能完好，保持室內照明、通風良好、電源設備、設施必須完好無缺陷。電梯機房、弱電機房室內溫度不準超過40度。如發現無法解決的問題，結實報告有關部門。 8.2.3 機房內保持清潔、整齊，設備、設施無積塵、蛛網、銹斑、油漬。室內嚴禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內用物品，不準亂堆亂放物品。設備、設施的放置不準隨意挪動和更改，應按計劃內定期對機房進行清潔和打掃。嚴禁在室內吸煙，嚴禁擅自動用明火和加熱設備，如施工動用電焊和加熱設備，需經保安部門批準，防火（煙）卷簾必須完好。機房內必須常備用消防器材，并定期對消防器材進行檢查。 8.2.4 機房內不同設備之間須有明顯區分標記，各種機組，配電箱（柜）、BA控制箱（柜）開關、顯示屏、信號燈等設備予以明確，醒目功能標識，同類設備應有統一代碼。 8.2.5 機房內各種設備必須處于安全可靠、穩定、有效的運行狀態，所有設備的元件、管路嚴禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報告工程主管，經批準后即使更換，對嚴重損壞或難以修復的，要即使報告工程部經理。 8.2.6 根據保養和作業指導書，定期對機房內的設備進行保養。每次保養都要有詳細記錄，填寫相應的保養記錄，凡操作設備必須得到主管授權，無授權人員不準操作設備，對設備的操作必須按操作規程進行，嚴禁違章操作。 8.2.7機房設備功能表示均應簡單明確。無特殊情況開關應開至“自動”位置。 補充： 管理質量目標及承諾 XX物業管理有限公司以顧客滿意度為指針，針對業戶及委托方的需求。運用現代化科技手段及管理方法，實行安全、衛生、便捷、舒適、高效及24小時多方位的管理服務。同時遵循物業公司專業管理和委托方監督管理相結合的管理方式。 1、 管理目標 1.1服務第一、顧客至上 作為高品質的物業 ，不僅需要配備良好的硬件設施，還需要提供良好優質的服務。我們將利用公司多年來積累的管理經驗和資源，制定各項規范的服務流程及準則，并通過有系統、多方位、多層次之培訓，加強員工對管理服務之認識，改善禮貌及工作態度，做到服務第一、顧客至上之要求。 1.2優秀物業管理示范稱號 我們將憑借豐富的實際經驗，委派專業資深人士，根據貴物業的實際情況，提供專業的建議，協助貴物業力爭獲取優秀物業管理示范稱號。希望能借此提升發展商、管理公司和物業的整體形象。 1.3保持國際品質ISO9000 目前我司已經獲取ISO9002國際質量認證，我們將根據相關檢驗、考核、調整的要素，通過ISO9000體系的運行，保證服務質量、服務水平長期穩定在高水平上，提高管理水平及物業價值。使物業管理工作標準化、規范化、系統化。 2. 分項目標 1. 設備完好率98％ 1.1 房屋設施完好率98％（故障排除時間不超過48小時） 1.2 運行設備完好率99％（故障排除時間不超過4小時） 1.3 公共設施完好率96％（故障排除時間不超過24小時） 1.4 設備、備件資料完整率100％（查看實物及臺帳） 2. 維護保養率100％ 2.1 自修設備按計劃完成保養率100％（按計劃、預算、完成記錄檢查） 2.2 外包設備按合同完成保養率100％（按保養合同，驗收記錄檢查） 2.3 房屋設施故障維修率100％（按檢查記錄，維修記錄檢查） 2.4 業主報修上門維修率100％（按報修記錄，業主驗收記錄檢查） 3. 管理費收繳率98％以上 3.1首年每月收繳率98％以上（按月統計，財務結算考核） 3.2解決拖欠管理費90％以上（按月統計，財務結算考核） 4. 業主滿意率95％以上 4.1接待服務滿意率98％以上（按每季度70％以上業主調查表） 4.2維修服務滿意率95％以上（按每季度70％以上業主調查表） 4.3清潔工作滿意率95％以上（按每季度70％以上業主調查表） 4.4保安服務滿意率95％以上（按每季度70％以上業主調查表） 4.5整體環境滿意率90％以上（按每季度70％以上業主調查表） 4.6消防安全滿意率95％以上（按每季度70％以上業主調查表） 5. 員工培訓合格率100％ 5.1崗位職責培訓合格率100％（一年考核一次，平時抽查） 5.2消防安全培訓合格率100％（一年考核一次，平時抽查） 5.3崗位工作技能培訓合格率100％（一年考核一次，平時抽查） 6. 無重大事故隱患 6.1無重大設備事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查） 6.2無消防安全事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查） 6.3無治安事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查） 6.4無員工操作事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查） 7. 管理費收支平衡 7.1當月收費入帳率100％（根據財務結算報告） 7.2維修費支出不超支（根據財務結算報告） 7.3清潔費支出不超支（根據財務結算報告） 7.4保安費支出不超支（根據財務結算報告） 7.5辦公費支出不超支（根據財務結算報告） 7.6其他支出不超支（根據財務結算報告）

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當然不可以,物業管理是社會發展的必然產物,保證物業區域內設施、設備的完好運行為業主提供服務的。物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護，修繕活動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其他管理人進行的管理過程。