一、 管理服務(wù)思路 現(xiàn)代人經(jīng)過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。 我們考慮到在“XXXX”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟(jì)富裕的企業(yè)家、企業(yè)高級管理人士和行政公務(wù)人士。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。 “XXXX”小區(qū)圍合式建筑，營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境；加之人車分流的整體規(guī)劃，營造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活小區(qū)氛圍。 為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“XXXX”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”。以達(dá)到我們物業(yè)管理的目標(biāo)：“通過自己的有效服務(wù)，提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，促使物業(yè)的保值和增值，構(gòu)筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環(huán)境”。 二、 物業(yè)管理改進(jìn)工作 為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能：“管理功能、維護(hù)功能、服務(wù)功能、經(jīng)紀(jì)功能”。我們將對（吉瑞）物業(yè)管理公司在“XXXX”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中突出體現(xiàn)： 1、 管理酬金定額收取，徹底照顧業(yè)主利益。 物業(yè)管理公司將采用管理酬金標(biāo)準(zhǔn)與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統(tǒng)計部門物價指數(shù)調(diào)整的原則。從根本上為業(yè)主利益考慮，以增強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)管理公司的相互信任，全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務(wù)。 2、制定業(yè)主、使用者個性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)管理服務(wù)。 業(yè)主的需求乃依據(jù)業(yè)主個人的消費(fèi)能力、消費(fèi)層次等因子的區(qū)別而產(chǎn)生差異，我們將應(yīng)不同的業(yè)主、使用者的需求，根據(jù)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗，為“XXXX”小區(qū)的業(yè)主、使用者提供個性化的物業(yè)管理服務(wù)，滿足各種層面的需求，同時也是提升物業(yè)價值之亮點(diǎn)。 3、引入住區(qū)形象設(shè)計與建設(shè)概念，提升物業(yè)公司的形象。 社區(qū)形象設(shè)計與建設(shè)（DIS）既是社區(qū)的“美容術(shù)”，更是社區(qū)的“健身法”，已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構(gòu)成社區(qū)發(fā)展的要素之一，同時，具有對社區(qū)形象的塑造功能和對物業(yè)的增值功能。 4、提供物業(yè)租賃服務(wù)，滿足業(yè)主需求經(jīng)過我們的調(diào)研，“GM花園”的使用者多為租戶，租金是業(yè)主利益的體現(xiàn)，為滿足業(yè)主的利益，小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將應(yīng)用S物業(yè)管理公司的專業(yè)技術(shù)和社會影響，開展物業(yè)租賃推廣服務(wù)項目。 5、創(chuàng)造靜態(tài)管理服務(wù)，提升管理層次。 為適應(yīng)“GM花園”國際化人士居住的要求，對小區(qū)內(nèi)全面建立標(biāo)識導(dǎo)視系統(tǒng)（VI），所有文字性標(biāo)識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌，以靜態(tài)形式表達(dá)管理服務(wù)，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。 6、開通渠道，保障有效溝通。 “GM花園”物業(yè)管理處及S物業(yè)管理公司將運(yùn)用業(yè)戶信箱、熱線電話、E-MIAL、英特網(wǎng)等多種渠道，開展座談、家訪等多種形式，與業(yè)主、使用者保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達(dá)到質(zhì)量。 7、實行物業(yè)管理報告制度，提倡工作透明化 “GM花園”小區(qū)物業(yè)管理處將實行“管理報告”制度，每季度將財政收支、公共水、電使用、工程維護(hù)、投訴處理、重大活動、工作改進(jìn)項目等全方位進(jìn)行公開，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見和建議，加強(qiáng)相互溝通。 8、實施“溫馨家園計劃”，增加居民歸屬感。 充分利用“GM花園”的高級會所，將部分內(nèi)容以成本價向居民開放，吸引居民更多的參加會所活動，讓小區(qū)居民在節(jié)假日工余時間休閑娛樂、放松身心。并舉辦網(wǎng)球寒、書畫展、音樂會等各種各樣的社區(qū)活動，加強(qiáng)業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通。增加居民歸屬感，提升小區(qū)物業(yè)價值。 9、倡導(dǎo)“鄰居守望”，加強(qiáng)居民自治意識。 在發(fā)達(dá)國家住宅區(qū)，為了提高安全度，特別倡導(dǎo)住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門在外的時候，要主動幫助“守望”，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)有若干“鄰居守望”廣告牌。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識。我們將在“GM花園”借鑒這種富有實效的措施。 10、加強(qiáng)各方溝通，保障專業(yè)服務(wù)。 S物業(yè)管理公司就“GM花園”物業(yè)管理服務(wù)聘請了深圳某物業(yè)管理公司做專業(yè)顧問，以保障我們對“GM花園”物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。同時，我們也將與各相關(guān)部門保持信息溝通，以掌握最新的管理服務(wù)技術(shù)和政策，以便服務(wù)工作到位；特別承諾： S物業(yè)管理公司承諾一年內(nèi)將GM花園創(chuàng)建成J市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)、兩年內(nèi)達(dá)到省和全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，以國家權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)可來檢驗本公司的服務(wù)水準(zhǔn)，同時提升GM花園的社會知名度。如未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，S物業(yè)管理公司將GM花園小區(qū)的管理酬金的30%作為罰金與每年管理人酬金中扣除。 1公共場所設(shè)施保潔率98％安排、實踐保潔的公共場所、設(shè)施／公共場所、設(shè)施總計×100%1.保潔員崗位明確，責(zé)任質(zhì)量要求細(xì)致嚴(yán)格； 2.每日保潔、休息日、休息時間為保潔重點(diǎn)區(qū)間;3.管理人員隨時引導(dǎo)使用人注意愛護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，逐漸培養(yǎng)良好情操，形成GM花園重要特色之一。 2清潔保潔率99％100%以工作計算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)1．保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴(yán)格，有考核、有獎罰；2．保潔員上門收集垃圾，以主動服務(wù)提示住戶熱愛環(huán)境衛(wèi)生；3．保潔監(jiān)督機(jī)制健全。 3綠化完好率95％98％完好綠地／總綠化面積×100％1．綠化制度、工作計劃行之有效且有執(zhí)行力度；2．治安管理員負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、日常監(jiān)督工作，靜態(tài)措施提示住戶愛護(hù)環(huán)境；3．主管人員及時發(fā)現(xiàn)綠化問題；4．發(fā)動住戶熱愛綠地，主動保護(hù)綠地，提合理建議，并參與管理。 4火災(zāi)發(fā)生率1‰(年)0.5‰(年)發(fā)生火災(zāi)戶數(shù)／住宅區(qū)總戶數(shù)×100%1．多種途徑宣傳消防安全；2．培訓(xùn)一批有較好素質(zhì)和經(jīng)驗的巡查人員，及時發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患；3．管理到位，合理使用設(shè)施、設(shè)備等； 4． 分區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性檢查消防安全，提示注意防火。 5小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下0以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)（除住戶家庭內(nèi)部原因造成外）實行二十四小時保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設(shè)立二十四小時報警中心，落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，并在小區(qū)重點(diǎn)部位，調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅處線報警裝置，以確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)安全。 6管理人員專業(yè)崗位合格率90％100%培訓(xùn)格人員／培訓(xùn)員總計×100%1．管理（值班服務(wù)）人員英語對話水平。2．人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計劃落實； 3．培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合，強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。 7房屋完好率98%100%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)／總建筑面積×100％1.建立經(jīng)常性檢查制度；2.每半年進(jìn)行一次全面分項檢修；3.嚴(yán)格裝修管理和日常管理，無人為損壞事件。 8房屋零修急修及時率98％100%及時維修次數(shù)／應(yīng)計報維修次數(shù)×100％1．人力配備充足；2．崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識培訓(xùn)到位；3．技術(shù)人員有過硬的技術(shù)水平；4．強(qiáng)化回訪制度、考核制度和獎罰制度。 9道路完好率及使用率95％100%完好道路總面積／規(guī)劃道路總面積×100％1．嚴(yán)格公共設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)制度,治安管理員加強(qiáng)巡查和疏導(dǎo)；2．向住戶宣傳有關(guān)法規(guī),培養(yǎng)熱愛家園意識,合理使用道路；3．及時整改修補(bǔ)損壞路面； 10化糞池、雨、 污水井、完好率95％100%完好化糞池、雨、污水井?dāng)?shù)量／化糞池、雨、污水井總數(shù)量×100％1．每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立即疏通處理；2．化糞池每半年清理一次；3．雨水井、污水井每一年全面檢修一次。 11排 水管、明暗溝完好率95％100%完好排水管、明暗溝長度／排水管、明暗溝總長度×100％1．每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設(shè)計施工方案，疏通處理；2．每半年進(jìn)行一次全面檢修。 12照明燈及疏散燈完好率95％99％完好照明燈疏散燈數(shù)量／照明燈、疏散燈總數(shù)量×100％1．每日記錄檢查情況及時更換檢修；2．每月全面檢查檢修一次；3．保潔員保持照明潔凈。 13停車場、單車棚完好率95％99%完好的設(shè)備設(shè)施／停車場設(shè)施設(shè)備總計×100%1.依規(guī)劃使用停車場地;2.停車場設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行,技術(shù)人員檢修,確保安全有效;3.停車場疏導(dǎo)有序，無占用消防信道,無阻礙交通。 14公共文體休息設(shè)施、園林小品雕塑完好率95％99％完好公共文體、休息設(shè)施／公共文體、休息設(shè)施總計×100%1．有詳細(xì)管理養(yǎng)護(hù)計劃；2．保潔員每日保潔3．社區(qū)內(nèi)逐漸培育一種高水平的文化氛圍，住戶自覺愛護(hù)；4．開放期間均有管理人員提示住戶愛惜設(shè)施，合理使用；5．部分設(shè)施實行有償服務(wù)，以彌補(bǔ)管養(yǎng)經(jīng)費(fèi)不足，及時修繕。 15消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%完好的消防設(shè)備／小區(qū)管理處負(fù)責(zé)的消防設(shè)備總數(shù)×100%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理員維護(hù)，實行巡查制度，建文件記錄，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、正常使用。 16大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99％完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備／大型及重要機(jī)電設(shè)備總計×100%1．建立嚴(yán)格的設(shè)備管理及日常運(yùn)行操作規(guī)程；2．重要設(shè)備責(zé)任到人；3．認(rèn)真進(jìn)行日運(yùn)行記錄和檢查；4．每月進(jìn)行一次二保；5．每半年進(jìn)行一次大保；6．加強(qiáng)技術(shù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)，減少安全隱患。 17維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修合格工程項次／維修工程項次×100％1．建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度；2．擁有一批有較高技術(shù)水準(zhǔn)的維修隊伍。 18住戶有效投訴率2‰(年)1‰年以下有效投訴／投訴總計×100%1．做好各項管理工作，創(chuàng)建優(yōu)美、完善的社區(qū)；2．提高員工素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識；3．發(fā)生問題，及時處理，為住戶排憂解難；4．做好解釋工作，與回訪制度落實。處理率95%100%處理的有效投訴／有效投訴×100% 19維修服務(wù)回訪率95％98％維修回訪次數(shù)／維修服務(wù)次數(shù)×100%1．建立健全回訪制度；2．做好維修、回訪記錄；3．加強(qiáng)維修隊伍服務(wù)意識。 20房屋外觀統(tǒng)一整潔率100%統(tǒng)一整潔房屋外觀面積／房屋外觀總面積×100%1．嚴(yán)格住戶裝修審批手續(xù)，杜絕違章裝修于事前；2．加強(qiáng)裝修巡查制度，每天巡查一次，詢問工程進(jìn)度有否增加施工項目，及時整改；3．竣工驗收細(xì)致有重點(diǎn)，確保外觀統(tǒng)一整潔，不損害房屋安全；4．屋村事務(wù)助理加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)房屋損壞、不潔，立即處理； 21違章發(fā)生率1‰0.5‰違章項目／發(fā)生項目總計×100%1．建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)并加大處理力度；2．強(qiáng)化宣傳教育意識，把有關(guān)管理制度貫徹到每個人的行動中，依法管理。違章處理率95%100%處理違章項目／違章目總計×100% 22管理費(fèi)收繳率98％以上99％以上管理費(fèi)實際收繳額／管理費(fèi)應(yīng)計收繳額×100％1．100％辦理各種費(fèi)用銀行托收；2．及時提示住戶欠款；3．屋村事務(wù)助理及時上門提示按時交納管理費(fèi) 23居民對物業(yè)管理滿意率95％99％(對管理滿意戶數(shù)＋基本滿意戶數(shù)) ／參加業(yè)主評議戶數(shù)×100%1．科學(xué)的住宅管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，編識無漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)；2．加強(qiáng)重點(diǎn)業(yè)主的走訪，重點(diǎn)解決問題；3．以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得業(yè)主的支持。 隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理層和操作層人員比例縮小(比例為1∶1)，管理人員；人才來源上我們以內(nèi)部選送為主，并高標(biāo)準(zhǔn)外聘專業(yè)人。

商業(yè)小區(qū)物業(yè)管理： 物業(yè)管理收費(fèi)一般根據(jù)所提供的服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。物業(yè)費(fèi)一般包括管理費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)、維修費(fèi)等。物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)分為一級、二級、三級、四級四個標(biāo)準(zhǔn)。但是每個地方的收取標(biāo)準(zhǔn)有點(diǎn)差異，具體的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)要按當(dāng)?shù)匚飪r局公布。這四個標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)依次大概為1.00元/月.平方米、0.75元/月.平方米、0.35元/月.平方米、0.35元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))。 以上價格來源于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考，具體價格以實地質(zhì)詢時為準(zhǔn)

　委托方（以下簡稱甲方）：________________________________________ 　　受托方（以下簡稱乙方）：________________________________________ 　　根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將____________________委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。 　　第二條　物業(yè)基本情況 　　物業(yè)類型：____________________________________________ 　　座落位置：____________________市____________________區(qū) 　　建筑面積：____________________平方米；________________ 　　第三條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 　　第二章　委托管理事項 　　第四條　房屋建筑共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的管理、維修養(yǎng)護(hù)。 　　第五條　道路、排水管道等公用設(shè)施的使用管理和維修養(yǎng)護(hù)。 　　第六條　公用綠地、花木等的養(yǎng)護(hù)和管理。 　　第七條　公共環(huán)境衛(wèi)生。包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。 　　第八條　交通與車輛停放秩序的管理。 　　第九條　維持公共秩序，巡視、門崗執(zhí)勤。 　　第十條　管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。 　　第十一條　協(xié)助社區(qū)組織開展社區(qū)文化娛樂活動。 　　第十二條　負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用； 　　1．物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)； 　　2．房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費(fèi)； 　　3．停車費(fèi)； 　　4．裝璜垃圾清運(yùn)費(fèi)。 　　第十三條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。 　　第十四條　對業(yè)主和物業(yè)使用人有違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施，并報有關(guān)執(zhí)法部門處理。 　　第三章　委托管理期限 　　第十五條　委托管理期限為________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。 　　第四章　雙方權(quán)利義務(wù) 　　第十六條　甲方權(quán)利義務(wù) 　　1．代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益； 　　2．制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約； 　　3．審議乙方擬定的物業(yè)管理制度； 　　4．檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況； 　　5．審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、和房屋及設(shè)施維修計劃； 　　6．按《_________市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》向乙方提供物業(yè)用房，其租金用于物業(yè)管理； 　　7．協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動； 　　8．業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，甲方協(xié)助做好協(xié)調(diào)和思想工作，幫助乙方催交。 　　第十七條　乙方權(quán)利義務(wù) 　　1．根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度； 　　2．對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理； 　　3．按本合同第十四條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理； 　　4．可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)和管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方； 　　5．負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備 、綠化帶的年度維修養(yǎng)護(hù)計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施； 　　6．向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督； 　　7．負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告； 　　8．每年第一季度底，向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布上年度相關(guān)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況； 　　9．對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施； 　　10．本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料； 　　第五章　物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 　　第十八條　乙方按《_________市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級參考標(biāo)準(zhǔn)》中“________級服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)”實現(xiàn)目標(biāo)管理，具體詳見附件。 　　第六章　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 　　第十九條　物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi) 　　1．住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取； 　　2．空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)，按全額收取； 　　3．業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納的，按下列方法處理： 　　從逾期之日起每天應(yīng)按費(fèi)用的千分之一交納滯納金。 　　第二十條　公共設(shè)施日常維修費(fèi) 　　房屋的共有部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由乙方按多層住宅每年每平方米_________元收取，非住宅按每年每平方米_________收取，并按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：日常小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，從房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費(fèi)中承擔(dān)；大中修費(fèi)用、更新費(fèi)用，由乙方制定計劃，報甲方審核，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。 　　第二十一條　車位使用費(fèi)由乙方按照《_________市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理停車收費(fèi)辦法》和《住宅小區(qū)機(jī)動車地下停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，由乙方向車位使用人收取，收入用于彌補(bǔ)物業(yè)管理成本。 　　第二十二條　乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實發(fā)生的費(fèi)用計付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。 　　第七章　違約責(zé)任 　　第二十三條　甲方違反本合同第十六條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同。 　　第二十四條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同。 　　第二十五條　乙方違反本合同第六章約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退。 　　第八章　附則 　　第二十六條　本合同未盡事宜，可以甲、乙雙方共同協(xié)商解決。可以用書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。 　　第二十七條　合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，業(yè)主、物業(yè)使用人反映良好，甲、乙雙方可續(xù)訂合同。 　　第二十八條　本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 　　本合同及附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。 　　第二十九條　本合同正本連同附件共_________頁，一式四份，甲乙雙方及街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 　　第三十條　因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。 　　第三十一條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。 　　第三十二條　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請_________街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可以向人民法院起訴。 　　第三十三條　合同期滿自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟? 　　第三十四條　本合同自簽字之日起生效。 甲方簽章：_____________　乙方簽章：____________ 代表人：_______________　代表人：______________ _______年_____月_____日　______年______月____日

對于裝修管理費(fèi)，建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報登記。裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：1、裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；2、裝飾裝修工程的實施期限；3、允許施工的時間；4、廢棄物的清運(yùn)與處置；5、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；6、禁止行為和注意事項；7、“管理服務(wù) 費(fèi)用”；8、違約責(zé)任；9、其他需要約定的事項。

如：嚴(yán)把安全關(guān)，是業(yè)主住得放心的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。安全工作，是小區(qū)管理工作的重中之中， 只要做好了安全工作，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，就做好了一半；抓好隊伍建設(shè)，是做好物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)。要想做好服務(wù)工作，關(guān)鍵的因素在于有一 個好的服務(wù)團(tuán)隊。等等。

宅區(qū)裝修的有關(guān)事項規(guī)定如下：??一、住宅裝修必須辦理相關(guān)手續(xù)。? 1、住戶裝修住宅，必須提前三天向物業(yè)管理部門申請，簽訂“房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議”，如實填寫裝修項目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時間、和施工隊伍名稱，裝修人員的姓名及身份證明復(fù)印件。經(jīng)物業(yè)管理部門同意后，方可進(jìn)行施工。? 2、裝修人員進(jìn)出小區(qū)，必須辦理小區(qū)出入證。? 3、戶主和施工隊負(fù)責(zé)人應(yīng)同時在“房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議”?，上簽字蓋章。? ?二、住宅裝修不得對房屋結(jié)構(gòu)和美觀造成危害。? 1、禁止改動或損壞房屋的柱、梁、板、混凝土墻、燃?xì)夤艿馈⑽菝娣浪⒏魺岚宓取? 2、如需拆除非承重墻，必須經(jīng)有關(guān)工程建設(shè)部門論證并簽字認(rèn)可。另外，衛(wèi)生間有防水層，嚴(yán)禁破壞。? 3、允許對住宅樓地面、內(nèi)墻面、天棚面進(jìn)行表面裝修。但樓地面不得鑿除原水泥面層。? 4、防盜網(wǎng)安裝在窗戶里側(cè)。? 5、空調(diào)室外機(jī)應(yīng)安裝在不影響相鄰業(yè)主正常生活的位置上。 6、不得改變進(jìn)房門門洞的設(shè)計，不得阻塞樓梯通道和妨礙消防。?8、不得改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能，禁止將生活污水排入雨水管道。? ?三、裝修施工管理? 1、為了您的財產(chǎn)、居住安全與舒適，裝修時請務(wù)必派人盯崗。?2、住宅裝修時間不能影響小區(qū)住戶的正常休息。? 3、裝修垃圾應(yīng)堆放在不影響住戶正常通行的地方。裝修垃圾由戶主自行及時清運(yùn)，或者交由物業(yè)管理部門進(jìn)行清運(yùn)，清運(yùn)費(fèi)由戶主承擔(dān)。嚴(yán)禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。嚴(yán)禁將裝修垃圾倒入垃圾箱或轉(zhuǎn)運(yùn)到其他小區(qū)。? 4、裝修施工用電、用水，住戶不得私自在戶外接用，違者按照規(guī)定給以處罰。因裝修施工造成管道堵、塞、滲、漏、停電、損壞他人物品等，應(yīng)由裝修業(yè)主負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。? 5、業(yè)主裝修前應(yīng)按1000元/戶，裝修公司按500/戶交納裝修保證金。工程完工后，經(jīng)物業(yè)管理部查驗，無違規(guī)情況，退回裝修保證金。詳情請參考建設(shè)部發(fā)布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

小區(qū)物業(yè)管理工作流程表及內(nèi)容 （一）管理構(gòu)架 1、組織機(jī)構(gòu)圖 2、各部門職能及各崗位職責(zé) 3、員工情況 1）員工構(gòu)成，其中管理人員占；學(xué)歷構(gòu)成（特別是管理人員） 2）各部門骨干基本情況 （二）內(nèi)部管理制度 1、公司管理形式（總經(jīng)理負(fù)責(zé)制？；總公司與各管理處關(guān)系，自負(fù)盈虧？） 2、行政人事制度 1）員工培訓(xùn)制度（察看年度培訓(xùn)計劃，了解公司培訓(xùn)重點(diǎn)） 2）員工考核、獎懲制度 3）員工檔案的管理 3、檔案管理 1）工程檔案的管理（圖紙資料、設(shè)備檔案） 2）小區(qū)基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件） 3）檔案借閱制度 4）業(yè)主資料的管理（保密性） 5、財務(wù)制度 1）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、申報、審批 2）押金的處理 3）財務(wù)收支預(yù)算、決算、分析 4）日常財務(wù)帳務(wù)處理 5）定期向業(yè)主委員會及全體業(yè)主公布財務(wù)收支狀況 6、采購及庫存管理 1）采購內(nèi)容的制定和審批 2）庫存的有效控制及及時補(bǔ)充 3）庫存的帳務(wù)處理 4）庫房安全管理制度 7、公文管理制度 1）外來文件管理 2）內(nèi)部文件往來 3）收發(fā)登記 4）通告管理制度 8、工程管理制度 1）分包方的評選標(biāo)準(zhǔn)管理（資質(zhì)、工程款預(yù)算、信譽(yù)等） 2）簽訂合同 3）工程進(jìn)度及質(zhì)量檢查及其記錄 4）工程驗收制度 5）整改制度 9、辦公設(shè)備的管理 1）臺帳 2）領(lǐng)用 3）報廢 10、合同管理 11、形象識別系統(tǒng)的使用辦法 12、公司工會設(shè)置、福利制度及企業(yè)文化建設(shè) （三）公眾管理制度 1）業(yè)委會章程 2）管理維修公約 3）衛(wèi)生公約 4）裝修管理規(guī)定 5）停車場管理規(guī)定 6）治安管理規(guī)定

物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約都有： 1、前期物業(yè)管理合同 是業(yè)主在收房時跟物業(yè)管理公司簽訂的，里面包含物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)收費(fèi)、停車收費(fèi)、裝修管理、人員、物品進(jìn)出管理等等入住事項。注：本合同有效期一般為1到2年或是小區(qū)業(yè)委會成立之日。 2、物業(yè)服務(wù)合同 內(nèi)容同上，但是簽訂主體必須是本小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司(因為業(yè)委會成立就代表了廣大業(yè)主意見)。注：本合同有效期應(yīng)在合同上標(biāo)明，內(nèi)容必須公示。

物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 ?? ??(商業(yè)) ?? ?? ?? ?? ?? ?? 甲方： ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??（以下簡稱甲方） ?? ?? ?? 乙方： ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??（以下簡稱乙方） ?? ?? ?? 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議： ?? ?? ?? ??第一條 ??物業(yè)的基本情況 ?? ? ?一、 ??物業(yè)類型：商業(yè) ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??座落位置： ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??建筑面積： ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??㎡ ?? ?? 二、 ??甲方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體商戶和本物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體商戶和物業(yè)使用 ??人均應(yīng)遵守本協(xié)議并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，履行相應(yīng)義務(wù)。 ?? ?? ?? 第二條 ??物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 ?? ?? ?? 一、 ??房屋共用部位的維護(hù)和管理，共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻 ??體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等。 ?? ?? 二、 ??房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理，共用設(shè)施設(shè)備是指電梯、消防系統(tǒng)、供電線路、 ??智能化系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、綠地、道路、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)和共用設(shè)施、設(shè)備使用的房屋等。 ?? ? ?三、 ??環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)，公共環(huán)境、共用部位的清潔、生活垃圾清運(yùn)、化糞池清掏。 ? ?四、 ??綠化管理，公共綠地、園林小品的管理和養(yǎng)護(hù)。 ?? ?? 五、 ??公共秩序的維護(hù)和管理，協(xié)助公安部門進(jìn)行安全監(jiān)視和巡視，維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。 ??建立消防責(zé)任制，維護(hù)消防設(shè)備和設(shè)施，車輛存放有序，交通基本通暢，依據(jù)車輛專項合同實施管理。 ?? ?? 六、 ??物業(yè)裝飾裝修施工監(jiān)督管理，依據(jù)國家相關(guān)部門及甲方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理

你好，甲方(住宅裝修管理方)：_________________ 　　資質(zhì)證書號：_____________________________ 　　法定代表人：_________委托代理人：________ 　　住所：___________________________________ 　　聯(lián)系電話：_______________________________ 　　乙方(住宅裝修施工方)：_________________ 　　資質(zhì)證書號：_____________________________ 　　法定代表人：_________委托代理人：________ 　　住所：___________________________________ 　　聯(lián)系電話：_______________________________ 　　裝修住宅地址：___________________________ 　　業(yè)主姓名：_______________________________ 　　聯(lián)系電話：_______________________________ 　　為加強(qiáng)對居住物業(yè)的裝修管理，規(guī)范物業(yè)裝修行為，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市居住物業(yè)裝修管理的通知》和《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》等法規(guī)，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商，就住宅裝修期間的管理事項，達(dá)成如下約定，以共同遵守。 　　第一條　住宅裝修的基本情況 　　1、住宅建筑面積：___________平方米;結(jié)構(gòu)類型：___________。 　　2、裝修施工期________天，預(yù)計自年______月______日______至______年______月______日。 　　第二條　甲方按照有關(guān)法規(guī)和《前期物業(yè)管理合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》，對乙方裝修住宅的行為實施日常檢查和管理，以保障房屋安全、維護(hù)公共設(shè)備的正常使用和相鄰業(yè)主的正當(dāng)利益。 　　1、應(yīng)當(dāng)將裝修的相關(guān)法規(guī)、裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位、注意事項和《住宅裝修須知》等告知乙方，為進(jìn)入住宅區(qū)的乙方人員進(jìn)行住宅裝修須知的宣傳，辦理裝修施工人員的小區(qū)臨時出入證，指定建筑垃圾集中堆放點(diǎn)等。 　　2、應(yīng)當(dāng)不定期檢查乙方人員進(jìn)入小區(qū)的出入證，如發(fā)現(xiàn)證件過期，應(yīng)及時辦理續(xù)期手續(xù)， 對無證裝修施工人員應(yīng)當(dāng)拒絕其進(jìn)入小區(qū)從事施工活動。 　　3、應(yīng)按乙方裝修施工的進(jìn)展情況，對涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程，每天不少于二次現(xiàn)場巡視和檢查。其它裝修項目每天不少于一次的現(xiàn)場巡視和檢查。對發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，應(yīng)及時采取勸阻、警告、發(fā)出書面整改通知等。 　　對涉及房屋結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)及時通知業(yè)主委員會并報區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門依法查處。 　　4、對乙方整改不及時，為保障相鄰業(yè)主利益不受到侵害，應(yīng)采取相應(yīng)措施，收回小區(qū)臨時出入證、責(zé)成相關(guān)施工人員退出小區(qū)等，直至乙方改正、再辦理確認(rèn)手續(xù)為止。對施工不當(dāng)造成公共部位或設(shè)備設(shè)施損壞的，應(yīng)當(dāng)督促責(zé)任人及時修賠。 　　對阻止無效的，可直接按本協(xié)議約定，向人民法院提起民事訴訟。 　　第三條　乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本市有關(guān)法規(guī)、《住宅裝修須知》，接受甲方組織的宣傳，與甲方簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》，辦理住宅小區(qū)臨時出入證、住宅裝修施工告示牌等方可開始施工。 　　1、乙方有權(quán)從甲方獲取裝修物業(yè)的結(jié)構(gòu)、共用設(shè)備、公共設(shè)施等基本情況。對甲方提出超越政策法規(guī)和本《協(xié)議》的不合理要求，乙方可以拒絕。 　　2、施工人員進(jìn)入小區(qū)，自覺佩帶出入證，人員有變動，應(yīng)主動辦理變更手續(xù)。施工人員須文明規(guī)范施工，服從甲方人員的管理，不得影響相鄰業(yè)主或使用人的正常使用。 　　3、維護(hù)房屋外觀統(tǒng)一，不得擅自封閉陽臺、安裝外置曬衣架、遮陽棚、花架和隨意安裝空調(diào)室外機(jī)。防盜柵欄等。不得違反《條例》規(guī)定的禁止行為，因裝修不當(dāng)造成相鄰業(yè)主房屋或公共部位損壞的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)、賠償?shù)蓉?zé)任。 　　4、施工期間應(yīng)采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成的影響，晚間18：00時至次日上午8：00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的 施工。 　　5、施工期間應(yīng)關(guān)閉分戶門，不得在公共走道堆放建筑材料。建筑垃圾。應(yīng)自覺維護(hù)小區(qū)公共秩序，不在公共部位亂寫、亂劃、亂畫，保持環(huán)境整潔。建筑垃圾應(yīng)袋裝化，并按規(guī)定時間運(yùn)送垃圾，集中在指定地點(diǎn)堆放，搬運(yùn)材料或垃圾后應(yīng)負(fù)責(zé)及時打掃，保持公共部位清潔。 　　6、施工人員須住宿的，應(yīng)確保相鄰業(yè)主或使用人不受妨礙，并按規(guī)定到當(dāng)?shù)鼐疝k理暫住證。 　　7、施工期間，必須掛牌施工，接受相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會和甲方的監(jiān)督，對公共區(qū)域(包括門廳、電梯廳、電梯、樓梯、廊道等)應(yīng)采取必要的防護(hù)措施。 　　8、施工完成后，應(yīng)向甲方提供住宅裝修管線布置圖等資料、退還小區(qū)臨時出入證。 　　9、 　　10、 　　第四條　違約責(zé)任 　　1、甲方未按本協(xié)議的約定為乙方辦理相關(guān)裝修手續(xù)的，應(yīng)承擔(dān)延誤工時的責(zé)任。 　　甲方不履行管理職責(zé)，故意刁難乙方造成 　　損失的應(yīng)賠償。 　　2、乙方擅自調(diào)換裝修施工人員不辦理小區(qū)臨時出入證的，甲方可拒絕其進(jìn)入小區(qū)從事施工作業(yè)，由此造成的損失由乙方自負(fù)。 　　3、 　　4、 　　5、 　　第五條　本協(xié)議在履行中若發(fā)生爭議，各方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時，可人民法院提起民事訴訟。 　　第六條　本協(xié)議期限：______年______月______日至______年______月______日。 　　第七條　本協(xié)議自甲、乙雙方簽字蓋章生效。本協(xié)議一式叁份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，一份向小區(qū)業(yè)主委員會備案。 　　甲方(蓋章)： 　　法定代表人或授權(quán)代理人(簽字)： 　　年月日 　　乙方(蓋章)： 　　法定代表人或授權(quán)代理人(簽字)： 　　年月日

　　發(fā)包方： 身份證號碼：（以下簡稱甲方） 　　承包方：承包方負(fù)責(zé)人： 身份證號碼： （以下簡稱乙方） 　　一、 協(xié)議內(nèi)容： 　　甲方委托乙方對甲方屬下需裝修的店內(nèi)裝飾進(jìn)行設(shè)計及施工。 　　二、 乙方按甲方書面確認(rèn)的裝飾方案進(jìn)行施工（設(shè)計方案包括平面圖、水電圖、施工布置圖、附件施工要求及施工工藝流程表等）。 　　三、 甲方的權(quán)利和義務(wù) 　　（一）甲方的權(quán)利 　　1.甲方有權(quán)對不符合甲方設(shè)計意圖的地方要求返工的權(quán)利； 　　2.對乙方裝修過程中的重大質(zhì)量問題，甲方除有要求乙方賠償?shù)臋?quán)利外，還有終止合同的權(quán)利。 　　四、 乙方的權(quán)利和義務(wù) 　　（一）乙方的權(quán)利 　　1．乙方有按時取得勞動報酬的權(quán)利，甲方應(yīng)按合同約定的付款方式支付裝飾款。 　　（二）乙方的義務(wù) 　　1．乙方應(yīng)做到安全文明施工，如有違法被罰則與甲方無關(guān)由乙方自負(fù)；乙方的施工人員必須注意安全，在施工期間發(fā)生的一切工傷事故與甲方無關(guān)由乙方自負(fù)；因乙方原因造成的火災(zāi)事故，材料損壞，已完工的成品破壞由乙方負(fù)責(zé)賠償相應(yīng)損失。 　　2．自甲方交付乙方之日起，乙方應(yīng)協(xié)助甲方保管施工現(xiàn)場各類物品，否則造成的材料丟失與誤工由乙方負(fù)責(zé)。 　　3．嚴(yán)格按甲方要求施工，乙方有義務(wù)憑其豐富的經(jīng)驗向甲方提供建設(shè)性意見供甲方參考，直至甲方滿意； 　　4．愛惜甲方原材料，精打細(xì)算，如因故意或技術(shù)原因造成原材料的浪費(fèi)、短少由乙方負(fù)責(zé)賠償； 　　5．精心施工，認(rèn)真負(fù)責(zé)，打造精品工程，質(zhì)量要求： 　　（1）所有墻壁外向?qū)谴纱u的鋪貼均采用45度切對角，切角過程包括：機(jī)器切割（不得出現(xiàn)磕碰瓷磚表面導(dǎo)致參差不齊）和人工打磨（用砂紙磨薄切角邊緣）。 　　（2）地面磚及墻面磚鋪貼后不得出現(xiàn)：接縫不嚴(yán)不平，板面紋理不順，反花、磕碰、分縫不勻等現(xiàn)象；瓷磚的鋪貼后還不得有出現(xiàn)地面不平和積水的現(xiàn)象。 　　（3）墻面括完ici后，不得有不平，括刷痕跡、劃傷及不光滑現(xiàn)象。 　　（4）工藝天花板不得有接縫不嚴(yán)不平，接角脫落及明釘眼等現(xiàn)象。 　　具體質(zhì)量要求參照乙方在xx店的施工質(zhì)量；施工質(zhì)量要符合設(shè)計要求和國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，否則甲方有權(quán)要求乙方返工，返工所發(fā)生的一切費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)；施工過程中如因施工不當(dāng)所造成的材料破損由乙方負(fù)責(zé)按原價賠償。 　　五、 工程內(nèi)容及合同金額： 　　（一）工程內(nèi)容及單價按甲乙雙方認(rèn)定的裝飾項目預(yù)算單按實際項目計算； 　　（二）合同預(yù)算金額： 　　本協(xié)議裝飾預(yù)算金額為人民幣：（大寫） 　　本協(xié)議裝飾預(yù)算金額為人民幣：（小寫） 　　（為了防止乙方在設(shè)計過程中故意隱瞞一些必須要實施的工程項目，然后要求在施工過程中增加，乙方必須遵守在裝飾設(shè)計時就按合同：四、（二）、3及時向甲方提出建議，并得到乙方的認(rèn)可。）要求：最終裝飾總金額不得超出預(yù)算金額的10%，超出部分友好協(xié)商，協(xié)商不成功，則由乙方完全負(fù)責(zé)。

加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理作為對小區(qū)進(jìn)行管理，其管理質(zhì)量的高低將直接影響廣大業(yè)主對企業(yè)的滿意度，影響企業(yè)管理的順利實施，最終影響物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的實現(xiàn)。首先，根據(jù)國家和政府部門的法律法規(guī)制定嚴(yán)格、合理的質(zhì)量管理制度。無規(guī)矩不成方圓，只有制定合理、全面的小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量管理制度，在制度上給管理和工作人員以引導(dǎo)和限制，才能從源頭上對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制，才能使各種質(zhì)量管理有章可循，才能使員工將提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的概念扎根心里，使他們平時的活動都自覺地以各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求自己，時時注重質(zhì)量，事事?lián)碛匈|(zhì)量。 其次，樹立“以人為本”的觀念，明確自己服務(wù)對象，以業(yè)主為本，服務(wù)重于管理，應(yīng)樹立起牢固的服務(wù)意識。

正規(guī)的裝飾公司都是會有管理費(fèi)的，因為會有定期的到工地回訪的！希望可以幫到您！

小區(qū)物業(yè)管理方案 為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案： 一、指導(dǎo)思想 以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。 二、目標(biāo)和范圍 （一）目標(biāo)： 1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達(dá)到90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達(dá)到90%。 2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%；2005年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。 3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。 4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。 5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。 6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。 （二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。 三、工作內(nèi)容 （一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。 （二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。 （三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。 一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。 二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。 三是強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時，加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。 四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實維護(hù)自身的合法權(quán)益。 （四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達(dá)到100%；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。 （五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會樹立正確的消費(fèi)觀念，促進(jìn)社會的和諧。 三、組織領(lǐng)導(dǎo) 為使這項工作落到實處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。 組 長：邢 凱 副組長：王 鐵 成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。 領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實施。 四、職責(zé)分工 規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項工作的具體實施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責(zé)任，相互配合，加強(qiáng)檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。 市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。 市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。 市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。 各區(qū)政府為 物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問題得到及時有效的解決。 五、實施步驟 依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個階段進(jìn)行實施。 （一）排查階段（2005年5月10日至5月31日） 由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊，建立管理檔案。 （二）整改完善階段（2005年6月1日至10月31日） 各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。 （三）驗收階段（2005年11月1日至11月15日） 領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時間，認(rèn)真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。 六、保障措施 （一）提高認(rèn)識，明確責(zé)任。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓，實行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實、抓出成效。 （二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。 （三）加強(qiáng)宣傳，營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費(fèi)觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。 （四）強(qiáng)化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理。特別是對存在問題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護(hù)廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

物業(yè)裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報、登記審核、入場手續(xù)辦理、裝飾裝修過程監(jiān)督檢查以及驗收等環(huán)節(jié)，內(nèi)容上包括裝飾裝修流程設(shè)汁、管理細(xì)則規(guī)定、過程控制和責(zé)任界定等方面。

1、日常管理及客戶服務(wù) 1.1工作程序 1.1.1總服務(wù)臺接待服務(wù)（工作時間: 根據(jù)實際需要） A)總服務(wù)臺服務(wù)應(yīng)思想集中，精神飽滿，真誠微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔; B)客人來到總服務(wù)臺，應(yīng)及時站立，用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的語言向客戶主動招呼，熱情問候，讓人感到溫馨感; C)接待問訊時，應(yīng)雙目平視客戶，專心傾聽。對能回答的要隨問隨答；對不清楚的問題和事情，不能隨便回答或輕率回答“不知道”，應(yīng)表示歉意然后了解清楚后再回答客戶; D)在接待客戶問訊時應(yīng)按《總服務(wù)臺接待問訊登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)、 字跡清晰地填寫;在接待客戶求助服務(wù)時應(yīng)按《客戶求助登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)字跡清晰地填寫，并馬上與各部進(jìn)行協(xié)調(diào)，確保客戶求助工作的及時性。負(fù)責(zé)及時將客戶求助服務(wù)工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部; 1.1.2 禮儀接待服務(wù)（根據(jù)工作需要） 禮儀接待站立的位置及服務(wù)時間，固定到位，流動服務(wù)，主動補(bǔ)位，通力合作; A) 按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮，真誠微笑，表里如一; B) 應(yīng)在規(guī)定場合站立，站立時兩腳合攏，雙手交叉在前。對客戶要主動熱情，和藹可親，微笑服務(wù); C) 工作中要一絲不茍，認(rèn)真負(fù)責(zé)，既要堅持原則，又要掌握靈活運(yùn)用。與安保部緊密配合，做到外松內(nèi)緊，有理有禮。 1.1.3 電話服務(wù) （服務(wù)時間：8:30--17:00） 話務(wù)員的聲音代表著大樓的形象，接聽電話鈴響三聲必有應(yīng)答。 A) 按照標(biāo)準(zhǔn)的普通話（英語）和嚴(yán)格按照話務(wù)員規(guī)范用語接聽 電話; B) 禮貌、友善、愉快地應(yīng)答每個來自大樓內(nèi)外部電話; C) 仔細(xì)傾聽客人的要求，如遇到無法解決回答的問題，須將電話轉(zhuǎn)交部門主管處理; D) 在轉(zhuǎn)接電話時，首先要認(rèn)真聽完客戶講話后再轉(zhuǎn)接，在轉(zhuǎn)接電話過程中，給予客戶適當(dāng)?shù)恼f明; E) 接到火警電話時首先要了解清楚火情及火災(zāi)具體地點(diǎn)，迅速報告監(jiān)控中心; F) 認(rèn)真做好上下班電話總機(jī)的交接工作，并有記錄。 1.1.4 報修接待服務(wù)（服務(wù)時間: 8:00--17:00） A) 鈴響三聲必有應(yīng)答;態(tài)度誠懇，規(guī)范用語; B) 接報后首先要問清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名，同時要掌握準(zhǔn)確投報時間; C) 立即打電話到綜合維修組通知報修; D) 按規(guī)定認(rèn)真詳細(xì)地填寫《維修記錄表》和填寫《維修單》; E) 五分鐘后電話跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報修現(xiàn)場,如果還沒趕赴就再次催囑; F) 遇到重大或特殊情況應(yīng)及時向工程部經(jīng)理報告; G) 認(rèn)真、仔細(xì)、具體地做好電話跟蹤回訪記錄; H) 每天在17:00點(diǎn)以前收取當(dāng)日維修單，進(jìn)行整理、分析。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對維修不滿意的，及時將信息返回到服務(wù)部經(jīng)理處，便于及時回訪; I) 做好每月《維修記錄情況表》、《維修回訪記錄》、《維修單》的收集整理工作，做出統(tǒng)計分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。 1.1.5 VIP接待服務(wù) A) 物業(yè)管理中心受業(yè)主/租用戶的委托，配合VIP接待工作; B) 服務(wù)部通過《各部門工作聯(lián)系單》將VIP接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理處; C) 禮儀接待員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在VIP到達(dá)15分鐘前就在入口處站好，準(zhǔn)備迎接; D) VIP到大樓,服務(wù)部做好現(xiàn)場管理和接待協(xié)調(diào)工作; E) VIP離開時，服務(wù)部應(yīng)提前10分鐘通知相關(guān)部門做好歡送準(zhǔn)備工作; F) VIP離開時，禮儀接待員應(yīng)預(yù)先站在出口處，看見VIP，應(yīng)彎腰迎送。 2 會務(wù)管理程序： 2.1會議服務(wù)工作內(nèi)容； 1、會議服務(wù)工作2、VIP服務(wù)工作部分；3、總臺服務(wù)工作。 2.1.1 會議服務(wù)工作部分的三個步驟： 一、會前準(zhǔn)備。二、會議服務(wù)。三、會后清潔工作。 2.1.2 VIP服務(wù)工作部分的三個步驟： 一、準(zhǔn)備工作。二、服務(wù)工作。三、收尾清潔工作。 2.1.3 咨詢臺服務(wù)工作部分的三個步驟： 一、開檔工作。二、服務(wù)工作。三、收尾工作。 2.2 會議服務(wù)工作部分 2.2.1 會前準(zhǔn)備 1、務(wù)員要掌握當(dāng)天所有會議時間、會議地點(diǎn)、會議要求、會場布置、會議參加人數(shù)等會議細(xì)則。 2、服務(wù)員在會議預(yù)定時間1小時前到崗，并復(fù)查會議室內(nèi)的衛(wèi)生及會議室布置是否符合要求。會議桌面的物品鋪設(shè)，地面清潔程度，衣帽服務(wù)設(shè)備，工作臺的布置等都是檢查的內(nèi)容。 A、會議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。 B、桌布及圍裙清潔平整無污跡。 C、椅子穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。 D、地面無破損、無污跡、無異味。 E、衣帽車清潔無灰塵，衣架擺放整齊一致。 F、工作臺擺放位置合理。 G、物品鋪設(shè)整齊完全符合會議要求。 3、檢查會議室的設(shè)備、燈光等情況，如有問題應(yīng)及時匯報并由咨詢臺服務(wù)人員通知工程部進(jìn)行修理。 A、會場溫度以保持22攝氏度—24攝氏度為宜。 B、會議要求使用的設(shè)備到位，并擺放合理。話筒線、電線等無妨礙客人行動，否則立即聯(lián)系工程部加以解決。 C、會場內(nèi)燈光按會議要求開啟，無損壞、無閃跳，如有問題應(yīng)及時向領(lǐng)班匯報，并填寫工程維修單送工程部，由工程部加以解決。 4、 檢查鋪臺及物品準(zhǔn)備是否規(guī)范。 2.2.2 會議服務(wù) 1、會議開始前30分鐘服務(wù)員應(yīng)站立于會議室門前迎候客人。客人進(jìn)入會議室時，服務(wù)員應(yīng)面帶微笑并主動打招呼和拉門，指引客人入場。會議服務(wù)要求：態(tài)度好、效率高、服務(wù)周到規(guī)范化。當(dāng)客人陸續(xù)到達(dá)會場后，服務(wù)員開始服務(wù)。 A、倒水時服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，若需要拿取杯子，則應(yīng)捏于杯子的底部。水的量應(yīng)保持與杯口有1—1.5 cm的距離。 B、在為客人倒熱茶時，服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶，站立于客人的右 后方，向所要服務(wù)的客人進(jìn)行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。 C、如有毛巾服務(wù)，應(yīng)注意將熱（冷）毛巾置于毛巾籃中，用托盤從客人的右方送上，放于客人右側(cè)的桌面上。 D、服務(wù)員要主動提供衣帽服務(wù)。 2、會議進(jìn)行時，服務(wù)員應(yīng)站立在門外，面朝客人進(jìn)入會場的方向。以解決會議期間會議室發(fā)生的突發(fā)問題。要求：服務(wù)員要采用標(biāo)準(zhǔn)的站立姿勢，面帶微笑并主動向過往的客人及酒店工作人員主動問好。 3、特別注意要主動了解客人的需求。 4、在會議過程中，每隔15分鐘左右，服務(wù)員進(jìn)入會議室為客人倒水、調(diào)換煙缸。 5、在客人會間休息期間，應(yīng)主動為客人打開會議室的門。 6、午間休會，須進(jìn)行會場整理工作。 7、撤換會場中已經(jīng)使用過的礦水、水杯等。 8、換或添加紙、筆。 9、換會場中的毛巾。 10、不得隨意亂動客人物品。 11、在結(jié)束整理工作后，為客人鎖上會議室的門，等待會議客人到達(dá)時再開門。 12、 通常情況下 ，客人采用自助形式，服務(wù)人員要主動清潔桌面，使用托盤收取咖啡杯等器皿。 13、議結(jié)束時，為客人打開會議室的門。 14、 客人仍在本酒店用餐的，服務(wù)員應(yīng)主動熱情地指引方向。 15、 發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時上交于協(xié)調(diào)員。 2.2.3 會后工作 1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進(jìn)行清洗的器皿交由會議后勤組處理。 2、檢查臺布、臺裙，發(fā)現(xiàn)有污跡，要及時更換。 3、通知會議后勤組拆除臺型。 4、通知清潔部的PA組進(jìn)行會場清潔工作。 5、及時檢查會場硬件設(shè)施是否完好，如有問題，向協(xié)調(diào)員匯報。 6、配合物保員做好物品的領(lǐng)用，歸還，外借以及物品盤點(diǎn)工作。 補(bǔ)充： 2.3 總臺服務(wù)工作部分 1、開檔工作 1.1早上8：30到崗 1.2要做好開門、開燈工作。 A、同時開啟會議室的兩扇門，無會議的會議室不需開。 B、參觀所有會議室只需開啟筒燈。 1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作。 總服務(wù)臺的衛(wèi)生清潔。 A、服務(wù)臺穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。 B、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無不需要的物品，無垃圾灰塵。 C、桌面無污跡，無多余及枯萎的插花。 D、檢查總服務(wù)臺對面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共電話亭的清潔；檢查公共場所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問題用《內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單》及時通知物業(yè)PA進(jìn)行整理。 2、服務(wù)工作 2.1將對外開放參觀的會議室打開，并檢查清潔衛(wèi)生工作。 2.2在工作期間時刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理，保持會議區(qū)域的清潔。 2.3檢查走道燈和會議室內(nèi)設(shè)備及燈的損壞情況，如有損壞，應(yīng)報工程部維修。 2.4總臺服務(wù)人員服務(wù)期間，要保持標(biāo)準(zhǔn)的站姿。 2.5見到客人及物業(yè)工作人員要主動微笑并問好。 2.6客人進(jìn)行詢問時要耐心講解，決不可向客人說“不”，需協(xié)調(diào)的各項事宜可向領(lǐng)班匯報。接聽電話時要用規(guī)范語言。要求：接聽 快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、準(zhǔn)確無差錯。 2.7因工作需要要離開總臺，須將臺卡翻至“請稍候”，需離開10 分種以上必須向協(xié)調(diào)員或當(dāng)班主管請示。 2.8負(fù)責(zé)在總臺上放置會議中心宣傳資料架并負(fù)責(zé)領(lǐng)放資料。 2.9用餐時間由協(xié)調(diào)員具體安排。 3、收尾工作 3.1下班之前服務(wù)人員應(yīng)將所有會議室的燈、門關(guān)閉。 3.2收電話和鑰匙，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。 3.3及時整理總柜臺內(nèi)的垃圾桶，并套好干凈的垃圾袋。 2. 保安服務(wù) 2.1 保安服務(wù)是指為大廈內(nèi)業(yè)戶提供的安全防范服務(wù)（包括門崗、安全巡視、安全監(jiān)控與消防管理）、禮儀接待服務(wù)（包括保安禮儀值勤與禮儀接待）、車輛管理服務(wù)（包括泊位管理、停車管理與交通秩序管理）、保安應(yīng)急處理服務(wù)（包括火警事故、治安事件、自然災(zāi)害事件）等一系列管理服務(wù)活動。其目的是為業(yè)戶提供一個安全、寧靜、有序的物業(yè)環(huán)境。 2.2 保安服務(wù)的分類 2.2.1按管理內(nèi)容分類：物業(yè)管理的保安服務(wù)分為防范管理、消防管理和道路管理三大部分。 2.2.2 按服務(wù)內(nèi)容分類：保安服務(wù)可分為門崗服務(wù)、巡視服務(wù)、監(jiān)控服務(wù)、道路管理服務(wù)、安全防范服務(wù)和消防管理服務(wù)六個大類。 2.3 保安服務(wù)的內(nèi)容 2.3.1防范管理 防范管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理物業(yè)進(jìn)行的值勤、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動。防范管理防范的對象主要是人為造成的事故與損失。為了達(dá)到物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。物業(yè)區(qū)域防范管理的硬件是指根據(jù)防范管理工作的實際需要所必須配備的一套硬件設(shè)施，防范管理的軟件是指物業(yè)管理公司內(nèi)部的專職保安人員及其實現(xiàn)防范管理所采取的一系列措施、規(guī)定和制度。 2.3.2 消防管理 消防管理包括防火和滅火兩個方面。物業(yè)公司管理消防工作的重點(diǎn)應(yīng)放在：火災(zāi)災(zāi)情發(fā)生后，應(yīng)采取何種措施才能將損失降低到最小；另一方面重點(diǎn)是防范于未然，即將防火工作做在前頭，并從人力、物力、技術(shù)等多方面做好水勢滅后的充分準(zhǔn)備。物業(yè)消防管理的主要內(nèi)容有：消防宣傳教學(xué)、消防隊伍建設(shè)：消防制度的制定；消防設(shè)施、器材的配置及管理、災(zāi)情發(fā)生后的處置措施等五個方面。 2.3.3 道路交通管理 道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車輛管理和停車場管理四個方面。道路管理是指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)進(jìn)行日常管理，對非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處罰。交通管理的任務(wù)是指正確處理人、車、路的關(guān)系。在可能的情況下做到人車分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全，暢通，其重點(diǎn)是機(jī)動車行車管理。保安服務(wù)的基本要求： 2.3.4 安全 安全是物業(yè)公司管理服務(wù)的第一要求，也是保安服務(wù)的第一要求。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟病⑾拦ぷ鳎κ箻I(yè)戶有一個安全的工作與生活環(huán)境。 2.3.5 有序 在大廈區(qū)域里，業(yè)戶不僅需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行優(yōu)有序，也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時，更需要保安人員忙而不亂，及時有序的應(yīng)對，及時妥善的處理。這種安全有序的工作與環(huán)境必將給業(yè)戶帶來一種舒適的感覺。 3. 保安作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 1. 門崗服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 1.1 在指定位置上、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗。 1.2 立綱姿勢端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。 1.3物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時立崗保安服務(wù)。 1.4物業(yè)管理區(qū)域的大門5：00～24：00實行開啟服務(wù)；0：00～次日5：00關(guān)閉時，如有車輛出入，當(dāng)班保安人員應(yīng)即使提供開門、關(guān)門服務(wù)。 1.5不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。 1.6雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務(wù)。 1.7對進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。 1.8 阻止四噸及四噸以上大型汽車進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域（特種車輛和搬場車輛除外）。 1.9 交接崗時按規(guī)范操作。 1.10在指定處休息，對備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。 2. 巡視服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 2.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行全年365天24小時全天候保安巡視服務(wù)。 2.2 為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。 2.3 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場所任意施工的行為。 2.4 付對突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1～2次）。 2.5巡邏中遇到業(yè)戶的要求應(yīng)及時提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理。 2.6 當(dāng)接到監(jiān)控中心對講機(jī)呼叫時，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場盡心處理，并向上級報告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。 2.7 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗證，必要時可帶到管理處處理。 3. 監(jiān)控作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 3.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行監(jiān)控系統(tǒng)２４小時開通，由專人值班，定點(diǎn)監(jiān)控錄像，對可以情況跟蹤監(jiān)視，同步錄像。 3.2 監(jiān)控值班人員應(yīng)堅守崗位，思想集中，嚴(yán)禁脫崗、離崗，嚴(yán)格遵守各項規(guī)章制度，堅決服從各項領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。密切注意設(shè)備運(yùn)行情況，對發(fā)現(xiàn)情況和處理辦法做好詳細(xì)記錄。 3.3 控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、如實的填寫《中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表》。當(dāng)監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報告當(dāng)班班長。 3.4 嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。對有時進(jìn)出機(jī)房人員，按要求如實填寫《設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表》。 3.5 負(fù)責(zé)對講機(jī)、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好，交接班無差錯，未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。 3.6 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時應(yīng)及時保修。 3.7 保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。 4. 車管作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 4.1地面 4.1.1引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車門，貴重物品不留放車內(nèi)。 4.1.2按管理處規(guī)定對車輛實行收費(fèi)服務(wù)。 4.1.3督促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在廣場上學(xué)習(xí)駕駛和洗車。 4.1.4發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即報告管理處。 4.2車庫 4.2.1車輛憑管理處發(fā)放《停車證》放行，及時登記，進(jìn)車庫時問車號、車位。 4.2.2無《停車證》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進(jìn)車庫，但不得占用業(yè)戶的車位。 4.3.3督促進(jìn)車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車。 4.3.4提醒車主關(guān)好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。 4.3.5勸阻行人、自行車、助動車和摩托車進(jìn)入車庫。 4.3.6保持車庫入口暢通。 4.3.7經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好記錄并向班長報告。 4.3.8車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報告。 4.3.9環(huán)衛(wèi)車輛進(jìn)入車庫清運(yùn)垃圾結(jié)束后，通知清潔人員做好保潔工作，設(shè)備人員開啟垃圾房排風(fēng)機(jī)。 補(bǔ)充： 5. 安全防范作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 5.1 固定崗位保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安部《物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。 5.2 巡邏崗保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安《報案巡視作業(yè)規(guī)程》、《出租屋暫住人員、施工人員及“三無“人員管理作業(yè)規(guī)程》、《交通管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。 5.3 保安員在每日工作交接班時，必須依照《保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程》要求進(jìn)行接班。 5.4 停車場保安員（車管員）每日當(dāng)值工作必須符合保安部《停車場管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。 5.5 當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件時，保安部《突發(fā)時間處理作業(yè)規(guī)程》中要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責(zé)。 5.6 保安的內(nèi)務(wù)、作息標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到保安部《保安部、消防管理中心內(nèi)務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。 5.7 保安員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合《管理處員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。 5.8 保安員在使用警用機(jī)械、機(jī)動車時應(yīng)嚴(yán)格遵守保安部《保安巡邏機(jī)動車保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程》和《保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程》的各項要強(qiáng)。 5.9 保安部管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合《保安、消防干部競爭上崗作業(yè)規(guī)程》的程序和考核要求。 5.10保安部員工必須按《保安部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程》的要求參加培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。 5.11保安部各級干部均應(yīng)按上述各項標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求。 5.12保安部各級員工除應(yīng)嚴(yán)格按保安部的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外，還需要嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。 6. 消防管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé)，人人都是義務(wù)消防員。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)。施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動火后立刻清查現(xiàn)場。對私自動火作業(yè)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對施工單位除責(zé)成其補(bǔ)辦動火作業(yè)手續(xù)外，還要對施工個人及負(fù)責(zé)人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發(fā)外，還應(yīng)追究其法律責(zé)任。在重點(diǎn)部位、危險地段動火（變壓器室、配電房、汽車庫、發(fā)電機(jī)房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處）必須經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)方能動火；違者按有關(guān)規(guī)定罰款。動火必須做到“七不、四要、一請”，動火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場，防止留下火種引來火災(zāi)。 6.1動火前“七不” 6.1.1防火、滅火設(shè)施不落實不動火。 6.1.2周圍的易燃物不清除不動火。 6.1.3 附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動火。 6.1.4凡盛裝過油等易燃物品的容器，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。 6.1.5凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。 6.1.6在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)的不動火。 6.1.7未配備相應(yīng)滅火器材的不動火。 6.2動火中的“四要”： 6.2.1 動火前要指定現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人； 6.2.2 現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人和動火人員必須經(jīng)常注意動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭，要立即停止動火。 6.2.3發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時，要及時處理。 6.2.4動火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 6.3動火后的“一請”：動火人員和現(xiàn)場負(fù)責(zé)人愛動火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場火種，然后才現(xiàn)場離開。 6.4 配電房及重要機(jī)房內(nèi)不準(zhǔn)堆放可燃品，不準(zhǔn)吸煙，消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)對方任何雜物。 6.5 各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。 6.6大廈所有人員必須遵守《國家消防法律、法規(guī)》和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。 6.7 嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進(jìn)行測試檢查，保證設(shè)備完好。 4. 保安作業(yè)規(guī)程 1. 門崗作業(yè)規(guī)程 1.1 對領(lǐng)班負(fù)責(zé)，完成上級布置的各項任務(wù)。 1.2 按規(guī)定的時間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴(yán)禁脫崗。 1.3 大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的各種問題，彬彬有禮，有禮有節(jié)。 1.4 大件物品出門必須憑《物品出門證》，經(jīng)核對后無誤后簽字放行。夜間嚴(yán)格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。 1.5 特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。 1.6 嚴(yán)禁乞討人員、做小生意者進(jìn)入辦公大廈，非大廈辦公人員進(jìn)入大廈必須問請原因，做好登記。 1.7 當(dāng)物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時，立即通知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件時應(yīng)立即通知班長，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。 1.8 當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。 1.9 每日配合監(jiān)控市人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。 2. 巡視作業(yè)規(guī)程 2.1 巡邏人員由保安班長負(fù)責(zé)，保安員輪流巡邏。 2.2 嚴(yán)格按照管理處制定的巡邏次數(shù)（日班三次，夜班三次）和巡邏路線對整個辦公大廈做全面巡視，每次巡視時應(yīng)如何填寫《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》，巡邏時必須攜帶對講機(jī)、應(yīng)急燈。 2.3 在巡邏過程中嚴(yán)格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐個檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即用對講機(jī)匯報并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報修。 2.4 《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫必須真實、規(guī)范、字跡端正、無涂改。 2.5 在每個項目空格內(nèi)打“√”表示情況正常，若發(fā)現(xiàn)問題則在“備注”欄中寫明。 2.6 每張《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。 2.7 消防設(shè)備狀況每月巡視一次。 3. 監(jiān)控作業(yè)規(guī)程 3.1值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。 3.2班人員要堅守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運(yùn)行狀態(tài)。 3.3每班對各類信號至少檢查一次，確認(rèn)正常與否，并做好記錄。如不正常應(yīng)立即查明原因并及時處理，無法處理迅速上報主管或機(jī)電人員。 3.4個操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動”位置。每月第一周做一次手動、自動實際操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。 3.5當(dāng)電梯出現(xiàn)火警報警信號時，應(yīng)立即復(fù)位。再次出現(xiàn)報警信號時，立即通過對講機(jī)或電話通知當(dāng)值班長前去報警位置核查信號真?zhèn)吻闆r。 3.6當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報警時，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長和機(jī)電人員前去處理。 3.7從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長前往調(diào)查處理。 3.8按上級負(fù)責(zé)上報消防、保安設(shè)施運(yùn)行狀況的各類數(shù)據(jù)和報表。 3.9配合機(jī)電人員等進(jìn)行報警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關(guān)實驗。 3.10為保證中控室專線報警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報警電話。 3.11 當(dāng)值人員準(zhǔn)確、真實、清晰地填寫值班記錄。 3.12 謝絕與本控制室無關(guān)人員出入。 3.13中控室嚴(yán)禁收、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。 補(bǔ)充： 4. 車管作業(yè)規(guī)程 4.1 職責(zé) 4.1.1保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動車輛的進(jìn)出、停放和收費(fèi)管理。 4.1.2保安部車庫崗負(fù)責(zé)大廈地下車庫機(jī)動車輛的進(jìn)出管理。 4.1.3車管員負(fù)責(zé)廣場停車場上車輛的停放和收費(fèi)管理。 4.2地下車庫車輛停放制度 4.2.1業(yè)戶的機(jī)動車輛應(yīng)憑《停車證》方可進(jìn)入地下車庫，無證不得入內(nèi)。 4.2.2《停車場》應(yīng)固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。 4.2.3 有《停車證》的車輛應(yīng)嚴(yán)格按照車位號停放，嚴(yán)禁占有其他任何車位，嚴(yán)禁在通道上停放； 4.2.4自覺遵守地下車庫禁令標(biāo)志，嚴(yán)禁逆向形駛，服從工作人員指揮； 4.2.5 駕駛員應(yīng)在車停放后做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場； 4.2.6其他車輛因各種原因需進(jìn)入車庫，必須憑保安部簽發(fā)的《特別停車證》。 4.3 廣場、停車場 4.3.1廣場、停車場為業(yè)戶機(jī)動車輛和社會車輛提供泊車場地，先到先停，停滿為止； 4.3.2凡進(jìn)入廣場、聽車場的車輛必須服從工作人員的指揮； 4.3.3遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車輛。 4.3.4按《收費(fèi)規(guī)定》收取停車費(fèi)用，對不愿意付費(fèi)的車輛應(yīng)勸阻離開廣場停車場； 4.3.5駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助，但對車輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。 4.4非機(jī)動車、助動車、摩托車 4.4.1 非機(jī)動車、助動車、摩托車應(yīng)停放在指定位置， 4.4.2自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動車應(yīng)聽從保安人員的指揮順序停放； 4.4.3各類非機(jī)動車嚴(yán)禁進(jìn)入車庫，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道； 4.4.4車主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。 5. 安全防范作業(yè)規(guī)程 5.1職責(zé) 5.1.1保安中心負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行土法事件及異常情況處理等培訓(xùn)。 5.1.2管理處經(jīng)理和保安部主任負(fù)責(zé)現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。 5.1.3保安部當(dāng)班人員應(yīng)堅守崗位，負(fù)責(zé)安全防范。 5.1.4其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)。 6. 消防管理作業(yè)規(guī)程 6.1中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)，制定演習(xí)方案，檢查、整改工作。 6.1.1每年12月制定下一年度《消防演聯(lián)計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)； 6.1.2 每年12月制定下一年度《消防知識培訓(xùn)計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)； 6.1.3 負(fù)責(zé)《臨時動火證》的審核，并監(jiān)護(hù)動火作業(yè)。 6.1.4 擔(dān)任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫《消防檢查整改通知單》交有關(guān)用戶，限期整改； 6.1.5管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。 6.2 工程師負(fù)責(zé)對中控室維修工的工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。 6.3 管理處經(jīng)理為大廈消防責(zé)任人，對大廈消防工作全面負(fù)責(zé)。 6.3.1審批《臨時動火證》； 6.3.2批準(zhǔn)《消防演練計劃》，《消防知識培訓(xùn)計劃》、《消防演練方案》、《消防知識培訓(xùn)方案》。 6.4 臨時動火作業(yè)管理工作程序： 6.4.1本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動火的工程，原則上應(yīng)報消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)，施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，且管理處派人監(jiān)督其動火完畢后立即清查現(xiàn)場； 6.4.2在經(jīng)批準(zhǔn)的重點(diǎn)部位（變壓器、配電房、車庫、樓層等處）動火，必須做到“七不、四要、一請”。 3、保潔管理 物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng)顧客進(jìn)入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。 3.1 確定基本方針 3.1.1充分研究各種建材及設(shè)備的特性，配合該性質(zhì)使用最適當(dāng)清掃材料及用具。 3.1.2清潔員須經(jīng)嚴(yán)格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。 3.1.3作業(yè)時配合節(jié)省能源原則，將水、電用量降低到最低限度。 3.1.4作業(yè)時應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。 3.2 清潔工作分類 3.2.1日常作業(yè) a) 道路，地面清掃； b) 玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭； c) 電梯去除污漬； d) 廣告指示牌除塵、污跡； e) 安全通道、大門刷洗光亮 f)；金屬欄桿去手印、除塵； g) 消防栓、滅火器擦拭； 3.2.2 定期保養(yǎng) a) 花卉、盆栽； b) 地面清潔； c) 玻璃、鏡面清潔； d) 外圍綠化殺蟲； e) 金屬部分打光、保養(yǎng)； f) 燈具、衛(wèi)生死角清潔； 3.3 作業(yè)時間 3.3.1 公共部分 日常作業(yè)：每日7：00AM—16：00PM實施。 定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動為最佳作業(yè)時間。 3.3.2專業(yè)部分 日常作業(yè)：配合平常用戶活動時間外再作業(yè)。 定期作業(yè)：利用晚間操作。 3.4 檢查計劃 3.4.1每日管理人員須做好當(dāng)日工作安排及特別注意事項； 3.4.2制定每日巡檢表以使清潔水準(zhǔn)維持在較高水準(zhǔn). 3.5道路地面保潔 3.5.1每日上班時清掃場地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi)，對確保地面無明顯沙土，及時清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等； 3.5.2清理雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無雜物。 3.5.3每日將公共部位垃圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站； 3.5.4傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上； 3.5.5每周對垃圾桶消殺兩次。 3.6樓梯 3.6.1樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。 3.6.2 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急電話）。 3.6.3 電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。 3.6.4如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。 3.7 垃圾收集與清運(yùn) 3.7.1通過規(guī)范的垃圾收集與清運(yùn)，保持整潔美觀，消除臭味和各種細(xì)菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。 3.7.2及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間； 3.7.3在清除垃圾時，不能將垃圾散落在地面上； 3.7.4要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲； 3.7.5配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運(yùn)垃圾工作。 3.7.6定期聘請專業(yè)保潔公司清洗樓宇外墻。 4. 園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置 安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選供應(yīng)適時的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布置。 5. 公共區(qū)域 本公司將負(fù)責(zé)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔服務(wù)，定期安排清洗公共區(qū)域地面、水池等設(shè)施。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時，本公司將第一時間查明受損原因，派遣工程維修隊進(jìn)行搶修。 補(bǔ)充： 4.工程管理服務(wù) 管理處工程部負(fù)責(zé)整個大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作，整個部門運(yùn)作是否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)營，所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。 工程管理目標(biāo) 1. 完好設(shè)備，完好機(jī)房，完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。 目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理成本，建立良好的大廈形象。 2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。 目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。 3. 完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實現(xiàn)最大功能。 為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊，要詳細(xì)至每項設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。 設(shè)備設(shè)施日常管理工作 1. 房屋、建筑設(shè)施 1.1 工作程序 1.1.1設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作； b. 每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督； d. 對每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗證； e. 每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門； f. 每年根據(jù)四個季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報公司主管部門。 1.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1.2.1 主體結(jié)構(gòu) a. 屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)； b. 鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力； c. 基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確保基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。 1.2.2 屋面 平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。 1.2.3 外粉刷 外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。 1.2.4 內(nèi)粉刷 各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，粉刷完好。 1.2.5 水、電 a. 各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。 b. 上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。 1.2.6落水 各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。 2. 供配電設(shè)備 2.1 工作程序 2.1.1 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 2.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2.2.1 低壓開關(guān)柜 a. 耐壓試驗應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定； b. 開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好； c. 電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全； d. 接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無遺漏； e. 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動作應(yīng)正確； f. 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好； g. 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； h. 雙電源箱能自動切換； i. 控制箱手動和自動操作均能運(yùn)行。 2.2.2 照明設(shè)備 a. 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊； b. 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險； c. 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定； d. 防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具； 2.2.3 防雷接地裝置 a. 接地電阻值應(yīng)符合要求； b. 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象； c. 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。 2.2.4 機(jī)房環(huán)境 a. 消防設(shè)施完備，有效； b. 內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬； c. 電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。 3. 供氣設(shè)備 與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進(jìn)行報修。 4. 給排水設(shè)備 4.1工作程序 4.1.1 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； i. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 4.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 4.2.1 供水泵 a. 各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程等）符合出廠要求； b. 管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活； c. 各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象； d. 電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運(yùn)行正常可靠； e. 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無缺損。 4.2.2 水箱及附件 a. 各浮球閥自動啟閉靈活、可靠； b. 各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏； c. 溢水管暢通，箱底排污閥良好； d. 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效； e. 各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。 4.2.3 排水系統(tǒng) a. 各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞； b. 各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞； c. 各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便； d. 各排水橫管無倒返水，排水暢通。 4.2.4 污水處理系統(tǒng) a. 各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲； b. 初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象； c. 壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好； d. 各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求； e. 各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無堵塞； f. 各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象； g. 氣浮除渣設(shè)備完好； h. 各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定； i. 電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正常可靠； j. 消毒裝置完好、有效； k. 電氣接地保護(hù)可靠、安全； l. 經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。 補(bǔ)充： 5. 消防系統(tǒng) 5.1工作程序 5.1.1 日常巡視 a. 設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障； b. 安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。 5.1.2 定期檢查 a. 由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》； b. 由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。 5.1.3 維修保養(yǎng) a. 設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次； c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。 5.1.4 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門。 5.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 5.2.1 消火栓泵 a. 消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求； b. 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活； c. 消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象； d. 電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好； e. 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損； f. 管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。 5.2.2 增壓泵 增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。 5.2.3 消火栓及配套設(shè)施 a. 各層消火栓箱及附件齊全完好； b. 啟動報警按鈕完好、性能可靠； c. 各層消火栓出水壓力符合要求； d. 消防接合器齊全、有效，無泄漏； e. 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活； f. 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。 5.2.4 消防報警 a. 消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動； b. 報警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報。 6. 弱電設(shè)備 6.1 工作程序 6.1.1 維修人員 a. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； b. 弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》； c. 弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時排除異常和故障。 6.1.2 電工 a. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機(jī)房設(shè)備，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。 6.1.3 保安人員 a. 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設(shè)備主管。 6.1.4 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗證； d. 每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件； i. 協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。 6.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng) a. 控制臺 -各控制器件運(yùn)行正常，能實行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等； -操作鍵盤靈活、可靠； -電源鎖開關(guān)完好。 b. 顯示屏 -各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求； -各顯示器接線清楚，無隨意拉接線； -監(jiān)視器安裝牢固、可靠。 c. 電源設(shè)備 -交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定； -各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為； -高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線； -二路電源切換正常、可靠； -設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。 d. 攝像機(jī) -各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全； -帶云臺、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求； -各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)； -各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。 e. 錄像機(jī) -所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求； -各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。 6.2.2 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) a. 對講裝置 -戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。信號良好； -門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好； -電梯內(nèi)對講裝置能與門衛(wèi)通話。 b. 電子防盜門 -閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關(guān)門時能確保門鎖上； -電子密碼鎖好，且密碼能修改； -鍵盤無損壞，不滲漏； -電源正常。 6.2.3 巡更系統(tǒng) a. 主機(jī)、序號機(jī)功能完好； b. 電源、充電體充放電正常； c. 配套附件完好。 6.2.4 周界報警系統(tǒng) a. 光電識別器性能良好； b. 信號傳輸線路良好； c. 聲光聯(lián)動控制良好。 補(bǔ)充： 8.1電梯維修和保養(yǎng) 8.1.1每日巡視檢查 每日電梯投入正式運(yùn)行前，對電梯作準(zhǔn)備性的試運(yùn)行。對電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運(yùn)行動作的正確性，運(yùn)行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患，保持電梯的正常運(yùn)行。 8.1.2每周檢查保養(yǎng) 每周對電梯的機(jī)構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機(jī)構(gòu)傳動裝置、自動門機(jī)構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸） 8.1.3每月檢查保養(yǎng) 每月對電梯機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作必須按技術(shù)要求進(jìn)行。使每臺電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機(jī)滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪）。 8.1.4每季度檢查保養(yǎng) 每季度對電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況，并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行（曳引鋼絲繩、自動門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動導(dǎo)靴）。 8.1.5每年度檢查保養(yǎng) 電梯每年進(jìn)行一次完整的安全檢測和技術(shù)檢驗。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。對整機(jī)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑（自動門機(jī)構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補(bǔ)償繩、曳引機(jī)減速器）。 8.1.6專項試驗 a.供電系統(tǒng)斷相、錯相保護(hù)功能的試驗。 b.限速器與安全鉗的聯(lián)動試驗 c.緩沖器的試驗 d.極限開關(guān)的試驗 e.層門與轎廂門電氣聯(lián)鎖裝置的試驗 f.緊急操作裝置的檢查 g.停止保護(hù)裝置的檢查 h.制動器試驗 i.曳引檢查 8.2機(jī)房管理 8.2.1機(jī)房設(shè)備須由工程人員負(fù)責(zé)，機(jī)房區(qū)域未經(jīng)許可，無關(guān)人員一律不得進(jìn)入。未經(jīng)工程主管同意，機(jī)房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準(zhǔn)在機(jī)房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動。機(jī)房內(nèi)不準(zhǔn)會客，不準(zhǔn)帶無關(guān)人員入內(nèi)，因工作需要帶入進(jìn)入，須事先征得工整部經(jīng)理同意，并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。機(jī)房內(nèi)無人時，門不得敞開。離開時，門必須鎖上。除值班人員以外，其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。 8.2.2保持房內(nèi)的門、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設(shè)施完好，保持機(jī)房的防塵、防水、防風(fēng)、防小動物等功能完好，保持室內(nèi)照明、通風(fēng)良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過40度。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題，結(jié)實報告有關(guān)部門。 8.2.3 機(jī)房內(nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內(nèi)嚴(yán)禁放置食物、廢棄物、危險品和非機(jī)房內(nèi)用物品，不準(zhǔn)亂堆亂放物品。設(shè)備、設(shè)施的放置不準(zhǔn)隨意挪動和更改，應(yīng)按計劃內(nèi)定期對機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙，嚴(yán)禁擅自動用明火和加熱設(shè)備，如施工動用電焊和加熱設(shè)備，需經(jīng)保安部門批準(zhǔn)，防火（煙）卷簾必須完好。機(jī)房內(nèi)必須常備用消防器材，并定期對消防器材進(jìn)行檢查。 8.2.4 機(jī)房內(nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標(biāo)記，各種機(jī)組，配電箱（柜）、BA控制箱（柜）開關(guān)、顯示屏、信號燈等設(shè)備予以明確，醒目功能標(biāo)識，同類設(shè)備應(yīng)有統(tǒng)一代碼。 8.2.5 機(jī)房內(nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運(yùn)行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報告工程主管，經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換，對嚴(yán)重?fù)p壞或難以修復(fù)的，要即使報告工程部經(jīng)理。 8.2.6 根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導(dǎo)書，定期對機(jī)房內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄，填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備，對設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進(jìn)行，嚴(yán)禁違章操作。 8.2.7機(jī)房設(shè)備功能表示均應(yīng)簡單明確。無特殊情況開關(guān)應(yīng)開至“自動”位置。 補(bǔ)充： 管理質(zhì)量目標(biāo)及承諾 XX物業(yè)管理有限公司以顧客滿意度為指針，針對業(yè)戶及委托方的需求。運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段及管理方法，實行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時多方位的管理服務(wù)。同時遵循物業(yè)公司專業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。 1、 管理目標(biāo) 1.1服務(wù)第一、顧客至上 作為高品質(zhì)的物業(yè) ，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們將利用公司多年來積累的管理經(jīng)驗和資源，制定各項規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則，并通過有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對管理服務(wù)之認(rèn)識，改善禮貌及工作態(tài)度，做到服務(wù)第一、顧客至上之要求。 1.2優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號 我們將憑借豐富的實際經(jīng)驗，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實際情況，提供專業(yè)的建議，協(xié)助貴物業(yè)力爭獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。 1.3保持國際品質(zhì)ISO9000 目前我司已經(jīng)獲取ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證，我們將根據(jù)相關(guān)檢驗、考核、調(diào)整的要素，通過ISO9000體系的運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長期穩(wěn)定在高水平上，提高管理水平及物業(yè)價值。使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。 2. 分項目標(biāo) 1. 設(shè)備完好率98％ 1.1 房屋設(shè)施完好率98％（故障排除時間不超過48小時） 1.2 運(yùn)行設(shè)備完好率99％（故障排除時間不超過4小時） 1.3 公共設(shè)施完好率96％（故障排除時間不超過24小時） 1.4 設(shè)備、備件資料完整率100％（查看實物及臺帳） 2. 維護(hù)保養(yǎng)率100％ 2.1 自修設(shè)備按計劃完成保養(yǎng)率100％（按計劃、預(yù)算、完成記錄檢查） 2.2 外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率100％（按保養(yǎng)合同，驗收記錄檢查） 2.3 房屋設(shè)施故障維修率100％（按檢查記錄，維修記錄檢查） 2.4 業(yè)主報修上門維修率100％（按報修記錄，業(yè)主驗收記錄檢查） 3. 管理費(fèi)收繳率98％以上 3.1首年每月收繳率98％以上（按月統(tǒng)計，財務(wù)結(jié)算考核） 3.2解決拖欠管理費(fèi)90％以上（按月統(tǒng)計，財務(wù)結(jié)算考核） 4. 業(yè)主滿意率95％以上 4.1接待服務(wù)滿意率98％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表） 4.2維修服務(wù)滿意率95％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表） 4.3清潔工作滿意率95％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表） 4.4保安服務(wù)滿意率95％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表） 4.5整體環(huán)境滿意率90％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表） 4.6消防安全滿意率95％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表） 5. 員工培訓(xùn)合格率100％ 5.1崗位職責(zé)培訓(xùn)合格率100％（一年考核一次，平時抽查） 5.2消防安全培訓(xùn)合格率100％（一年考核一次，平時抽查） 5.3崗位工作技能培訓(xùn)合格率100％（一年考核一次，平時抽查） 6. 無重大事故隱患 6.1無重大設(shè)備事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查） 6.2無消防安全事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查） 6.3無治安事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查） 6.4無員工操作事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查） 7. 管理費(fèi)收支平衡 7.1當(dāng)月收費(fèi)入帳率100％（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告） 7.2維修費(fèi)支出不超支（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告） 7.3清潔費(fèi)支出不超支（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告） 7.4保安費(fèi)支出不超支（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告） 7.5辦公費(fèi)支出不超支（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告） 7.6其他支出不超支（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）

1.禁止涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓城市裝修垃圾處置核準(zhǔn)文件。 2.任何單位和個人不得將裝修垃圾混入生活垃圾，不得將危險廢物混入裝修垃圾，不得擅自設(shè)立棄置場受納裝修垃圾。 3.裝修垃圾儲運(yùn)消納場不得受納工業(yè)、生活和有毒有害。 4.居民應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修房屋過程中產(chǎn)生的裝修垃圾與生活垃圾分別收集，并堆放到指定地點(diǎn)。裝修垃圾中轉(zhuǎn)站的設(shè)置應(yīng)當(dāng)方便居民。 裝飾裝修施工單位應(yīng)當(dāng)按照城市人民政府市容環(huán)境衛(wèi)生主管部門的有關(guān)規(guī)定處置裝修垃圾。 5.施工單位應(yīng)當(dāng)及時清運(yùn)工程施工過程中產(chǎn)生的裝修垃圾，并按照城市人民政府市容環(huán)境衛(wèi)生主管部門的規(guī)定處置，防止污染環(huán)境。 6.施工單位不得將裝修垃圾交給個人或者未經(jīng)核準(zhǔn)從事裝修垃圾的單位運(yùn)輸。 7..處置建筑的單位在運(yùn)輸建筑時，應(yīng)當(dāng)隨車攜帶建筑處置核準(zhǔn)文件，按照城市人民政府有關(guān)部門規(guī)定的運(yùn)輸路線、時間運(yùn)行，不得丟棄、遺撒裝修垃圾，不得超出核準(zhǔn)范圍承運(yùn)裝修垃圾 8.任何單位和個人不得隨意傾倒、拋撒或者堆放裝修垃圾。

您好，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。”每個小區(qū)的物業(yè)都有適合自己的 裝修管理規(guī)范。

每一家裝修公司，都有不一樣的裝修管理的，他們會為你安排好的。

小區(qū)可以不要物業(yè)管理不可以，因為還有很多你看不到東西物業(yè)也在管。比如說線路，水管，路燈，清潔，路面等。水電都是自己的，只能說你是一戶一表。是從公共管線分出來的。