引發糾紛的經濟適用房轉讓合同主要是轉讓購房時間未滿5年尚不能上市交易的經濟適用房，合同的類型主要有以下兩種:第一類是購房指標轉讓合同，經濟適用房轉讓方在購房時通常沒有實際出資，而由受讓方繳納相關費用，房屋交付轉讓方后，由受讓方居住，待符合房屋產權過戶條件時再過戶，同時轉讓方向受讓方支付一定金額的轉讓款。第二類是購房后再轉讓合同，轉讓方實際出資購買經濟適用房后，又將該房轉讓給受讓方，產權過戶手續待房屋能夠上市時辦理。有的合同約定的轉讓款高于轉讓方的購房價;還有的采取“黑白合同”的方式，約定購房款為轉讓方的購房價，同時受讓方給付一定金額的裝潢、設備等補償款，補償款金額相當于商品房與經濟適用房價格的差價，或者同時簽訂兩份合同，一份合同的價格為轉讓方的購房價，另一方合同的價格相當于商品房的價格。 轉讓方之所以轉讓經濟適用房，其一是轉讓方欲改善住房條件，將經濟適用房轉讓后購買新房;其二是轉讓方本身并不需要經濟適用房，將房屋轉讓后以牟取利益。當事人產生糾紛的主要原因是商品房價格上漲，導致轉讓方認為房屋轉讓價偏低，為了獲取更大的利益，轉讓方不愿再履行合同。此外，轉讓方與受讓方之間產生矛盾，特別是轉讓方與受讓方系熟人關系，因非房屋價格問題發生糾紛，也是引發經濟適用房轉讓合同糾紛的一個重要原因。當事人起訴的訴訟請求主要有:受讓方要求轉讓方履行合同，交付住房或辦理產權過戶手續;轉讓方要求解除合同或確認合同無效，受讓方返還房屋。 經濟適用房轉讓合同糾紛案件首先需要解決的是合同效力問題，即合同內部的利益與外部利益之間的衡量。如果法院側重保護合同外部利益(社會公共利益)則認定合同無效，如果法院側重保護合同內部利益(合同雙方當事人及政府的利益)則認定合同有效。合同效力予以確認后，還需要解決合同內部利益之間、合同內部利益和外部利益之間的利益調整。這就涉及如何認定合同是否損害社會公共利益，即《合同法》第五十二條第(四)項如何適用的問題，該項規定的立法原意并不明確，需要法官作出解釋，不同司法理念的進路不同，結果也大相徑庭，需要法官法官選擇最適宜處理該類案件的司法理念。

新修訂的《經濟適用住房辦法》對經濟適用住房上市交易作出了嚴格的規定： 一是明確經濟適用住房購房人擁有有限產權。 二是明確購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。 三是明確購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。 四是明確個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經營。 《細則》還規定，已經購買經濟使用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府按規定價格及合同約定回購。享受過福利分房退回房屋前或購買過經濟適用住房的家庭，不得再購買經濟適用房。

　目前，在售的已購經濟適用房一般分兩種情況處理：一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。這是以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為準的。 　　1. 已經住滿5年的經濟適用房 　　對于已經住滿5年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業主需按房屋成交額的10％補交綜合地價款。按市場價格出售已購經濟適用住房的，需憑契稅完稅憑證、房屋所有權證、住房轉讓合同等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產權過戶手續即可。例如：一套面積為95平方米，原購房價格為2650元／平方米的經濟適用房，若按現市場價3600元／平方米進行出售，則需按3600×95×10％計算，補交34200元的綜合地價款。 　　出售提醒：按市場價格出售經濟適用住房后不能再次購買經濟適用住房和其他保障性質的住房。 　　2.尚未住滿5年的經濟適用房 　　對于尚未住滿5年的經濟適用房，由于政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。以原購房價出售已購經濟適用房的，出售人需提供原住房買賣合同、住房轉讓合同等證件。若出售家庭符合條件可再購買經濟適用住房。 希望我的回答對您有所幫助！

鄭某作為原告訴至回龍觀法庭稱：2 0 04年2月，鄭某購買北京市昌平區東小口鎮天通西苑三區*號樓單元*號經濟適用住房一套。由于鄭某與楊某、吳某、肖某的親情關系，購房款由楊某支付，先由楊某居住，以解決楊某及其丈夫吳某在京經商暫時住房問題，故未立任何字據。吳某及吳某之母肖某也居住在該房屋內。2 0 0 7年鄭某因結婚需要住房，多次向楊某提出還款退房，但均遭到拒絕，甚至聲稱斷絕親情關系。有鑒于此，故訴至法院，要求：1、判令楊某、吳某、肖某將占有鄭某的位于北京市昌平區東小口鎮天通西苑三區*號樓1單元*號房屋騰空后交還給鄭某；2、楊某、吳某、肖某返還鄭某房屋的所有權證書及購房合同原件、購房發票；3、訴訟費用由楊某、吳某、肖某承擔。 楊某答辯：該房屋系我實際出資購買，只是借用了鄭某的名字，該房屋的所有權應歸我所有。我購買房屋后，對房屋花了30萬元進行了裝修，如果僅僅是借住，不符合常理。盡管該房屋的所有權證書上所有權人一欄記載的是鄭某，但是該房屋的購房款由楊某支付，所有手續是楊某辦埋的，房屋實際上也由楊某支配、占用，因此楊某就是該房屋的事實上的產權人。 經審理查明：2004年2月27日原告鄭某與北京順天通房地產開發有限責任公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由原告購買其開發的位于北京市昌平區東小口鎮天通西苑三區第*幢*單元*號房屋，總價款為518738元。合同簽訂后被告楊某向北京順天通房地產開發有限責任公司交納了全部購房款購得此房，并自房屋交付使用后與家人吳某、肖某一起在該房屋內居住。房屋所有權證書、商品房買賣合同及購房款發票在被告處保存。 回龍觀法庭認為：現位于本市昌平區東小口鎮天通西苑三區第*幢*單元*號房屋的所有權證書上登記的所有權人為鄭某，其享有該房屋的相關權利受法律保護。但基于系楊某向該房屋出賣人交納了全部的購房款，且與吳某、肖某一直在該房屋居住并對該房屋進行了裝修，雙方對此亦未作約定，故鄭某目前主張楊某、吳某、肖某為其騰房，本院不予支持。法院駁回鄭某的訴訟請求。 第二次：上訴，維持原判 鄭某不服，上訴至北京市第一中級人民法院， 北京市第一中級人民法院認為房屋雖然登記為鄭某，但基于系楊某向該房屋出賣人交納了全部的購房款，且與吳某、肖某一直在該房屋居住并對該房屋進行了裝修，雙方對此亦未作約定，故鄭某目前主張楊某、吳某、肖某為其騰房，本院不予支持。一中院判決駁回上訴，維持原判。 第三次：申請再審仍被駁回 北京市高級人民法院以原審判決事實清楚，合法有據，駁回了鄭某的再審申請。 第四次：以所有權確認糾紛為案由起訴 鄭某在上述官司失敗后，找到了安居房地產專業律師靳雙權，此時，鄭某的案件已經過了回龍觀法庭一審駁回請求，北京市第一中級人民法院駁回其上訴，北京市高級人民法院駁回其申訴。靳律師經過認真研究后，提出原案件的案由選擇上存在問題，原案由是返還原物，然而，該房屋雖然登記在鄭某名下，但是房款及裝修款都是由被告支付的，法院在房款及裝修款未解決的情況下，不能直接要求被告騰房。因此，靳律師提出先以所有權確認糾紛為由起訴，案件勝訴后，再打物權保護糾紛。得到鄭某的同意后，靳律師以所有權確認糾紛為由請求確認該房屋所有權人為鄭某。因隸屬關于調整，該案由由東小口法庭審理，該法庭于2012年判決支持了鄭某的訴訟請求。 第五次：對方上訴被駁回 北京市第一中級法院認為，該房屋登記在鄭某名下，根據物權法的規定，認定該房屋歸鄭某所有。 第六次：以物權保護為由起訴 靳律師代理鄭某以物權保護為由要求被告騰退房屋，法院受理該案。對方提起反訴，請求按市場價格賠償對方的房屋增值的損失。法院委托北京中評評估公司對房屋市場價值進行評估，該評估公司按市場比較法進行評估，結果為天通苑西三區的房屋單價為25000元每平米。靳律師經過到天通苑地區房地產經紀機構及房屋管理部門調查，了解到該房屋由于戶型較大，單價僅21000元左右。后靳律師到該評估公司咨詢，該評估公司認為評估依據合法、客觀，評估結果可信。評估報告結果出來后，東小口法庭繼續安排開庭，靳律師申請評估公司工作人員出庭接受質詢，該公司派兩名工作人員出庭。靳律師經過詢問，該兩名人員聲稱出現場及全部手續都由該二人完成，后靳律師要求其出示評估師執行證書，但該二人出示的是評估從業資格證書。根據評估規范的規定，出具評估報告的評估人員必須具備評估執業證書，并且必須出現場，該二人只有從業資格證書，并不是評估師，而在評估報告上簽字的人員，經查有評估師執業證書，但該人并未出現場。后靳律師申請重新評估，法庭認為評估存在重大瑕疵，委托另一家評估公司重新評估，評估結果為21000元左右。 法庭最終判決對方在判決生效后十日內將房屋返還給鄭某，鄭某按房屋市場價值賠償對方80%的損失。雙方均未提起上訴，鄭某通過各種途徑籌集資金賠償了對方損失，對方現以將該房屋返還給了鄭某。 該案件一波三折，歷時五年，從每次的案由來看，我們可以從中總結出法院對該類案件的審理思路，在打官司時，一定要按照法院的思路進行，否則極有可能敗訴卻不知道什么原因。

西安經濟適用房可以買賣,登記滿5年，方可上市交易 根據規定，經濟適用住房房產登記滿5年需上市交易，經住房保障部門審查；對已列入3年城市舊房改造、基礎設施、公益設施建設計劃范圍的住房，經市政府批準，按當期市場價格扣除相關費用后回購；

北京經濟適用房糾紛分析第一,未滿五年的經濟適用房買賣糾紛對經濟適用房不滿5年交易的問題，有人以為，未經政府同意，買賣不滿5年的經濟適用房合同無效。理由如下：1.法律依據。合同法第52條規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效;物權法第97條規定，處分共有的不動產，須經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。2.事實依據。所謂經濟適用房，是指購買人擁有有限產權的房屋，即購買人只擁有該房的部分產權，其他權利有政府擁有。購買人與政府對該房構成共有關系。3.相關法律依據:《經濟適用住房管理辦法》是部門規章，不是行政法規。但這個規章是依據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》制定的，可以認為是符合法規原則和宗旨的規章。規章其實也就是政策。民法通則第六條規定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”從民法通則的規定看，如果違反政策，也可以認為是違反民法通則第六條的行為。由此可見，政策禁止性的規定可以通過民法通則第六條轉換為法律的禁止性規定，從而可以得出違反政策禁止性規定的行為無效的結論。但是也有人認為,第四條合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。《中華人民共和國物權法》第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。根據上面的有關規定，因為《經濟適用住房管理辦法》是部門規章，不是行政法規，所以簽定的買賣不滿5年的經濟適用住房的合同，應當認定為有效合同。此合同只是為雙方設立了權利義務關系，只要符合成立要件(如購買人必須符合經濟適用住房的申請人資格)，按照《合同法》第四十四條“依法成立的合同，自成立時生效”的規定，該合同有效。但是，政府有優先回購權。一旦政府行使該權利，購房人就不能取得該房的產權。合同當事人可以主張以不能實現合同目的為由(政府不同意，不能辦理過戶)，解除該合同，主張違約責任及賠償損失等。以案說法：買賣經濟適用房的合同無效(不滿5年)。2008年9月1日,原告林某與被告孫某簽訂一份房屋買賣協議,約定孫某將其在同年獲得的一套50平方米的經濟適用住房賣給林某。協議約定房屋價格為15萬元;由買方在簽訂協議之日支付13萬元,余款在過戶時一次性付清;賣方在2008年9月30日前協助買方辦理相關的產權過戶手續,同年10月底賣方交付房屋給買方。該協議還約定了其他事項。協議簽訂后,買方依約于協議訂立的當日向賣方支付了購房款13萬元。但直到2009年3月底賣方孫某仍然不交付房屋,也不同意辦理房屋產權過戶手續。林某起訴到法院,要求法院認定雙方的房屋買賣協議有效并判令被告履行協議。法院審理后認定雙方協議無效并判決駁回了原告林某的訴訟請求。本案的關鍵是原、被告雙方訂立的房屋買賣協議是否有效。要認定協議的有效,除了協議簽訂的雙方當事人具有完全民事行為能力和雙方意思表示真實之外,還要看協議的內容是否違反法律、法規的強制性規定,是否違反社會公共利益等。本案中作為買賣標的的房屋屬于經濟適用住房,并且賣方取得該房屋還不到一年的時間。根據2007年建設部等國家七部委發布的《經濟適用住房管理辦法》的規定,經濟適用住房是指政府提供優惠政策,限定套型面積和銷售價格,按照合理標準建設,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。購房人對經濟適用住房只擁有有限產權,其所占用的土地是劃撥土地,購買經濟適用住房的當事人在5年內不得上市交易。這就是說,購買經濟適用住房的人在5年之內對該住房并沒有完全的產權,是和國家共有的房屋,即經濟適用住房的購房人在購得房屋5年內只是該房屋的共有人之一,作為共有人之一的人在沒有取得另一共有人同意的情況下處分共有的房屋,這顯然是違反了法律的強制性規定的。另外,也完全可以認為,如果獲得經濟適用住房的當事人可以任意買賣這種房屋的話,國家對城市低收入住房困難家庭的保障措施將會落空,這也是違反社會公共利益的。因此,根據我國《合同法》的規定,本案雙方訂立的房屋買賣合同是無效的。法院的認定和判決是正確的。北京經濟使用房專業律師分析:原、被告雙方所簽協議雖含有“經濟適用房在國家政策允許上市交易過戶前由原告無償使用、政策允許交易后辦理過戶手續”這一貌似合法的約定，但事實上，涉案房屋除以被告名義與房產開發公司簽訂買賣合同外，協議的付款主義務由原告承擔，房屋占有、使用主權利也約定由原告行使，因此這一協議實為經濟適用房的轉讓協議。為此，法院認定原、被告雙方的協議違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》關于轉讓劃撥土地使用權時應按國務院規定報相關人民政府批準的強行性規定，客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權和社會公共利益，屬無效民事行為，應認定為無效合同。因此，鑒于原、被告之間的轉讓協議被判無效，被告即理應返還原告所支付的涉案費用。同理，由于協議無效，違約金條款自然也就不具有約束力，但房價上漲所帶來的升值利益不得由任何一方單獨享有，原、被告各享有一半符合原、被告雙方預期，也最大程序地體現了公平，是適當的。第二,私買經濟適用房房號糾紛房號協議被判無效:去年9月25日，李某與王某簽訂了《經濟適用房買賣合同》一份，約定王某將自己在朝陽區垡頭地區翠城經濟適用房E區范圍內部分住房的購買權轉讓給李某;李某一次性向王某支付人民幣8萬元整，作為購買經濟適用房名額轉讓的補償;此后，李某又向聯系人邢某支付了23000元。事實上，轉賣是李、王兩人的私下行為，沒有經過有關部門的購房資格審查。因此，當李某拿著轉讓的房號去購買房子時，因資格不符被拒。李某現起訴至法院要求確認與王某簽訂的《經濟適用房買賣合同》無效，判決王某、邢某返還房號轉讓金。朝陽法院審理后認為，王某將購房權私自轉讓給沒有購房資格的李某的行為，已經違反了關于購買經濟適用住房的相關規定，客觀上也損害了社會公共利益，更為嚴重的是妨礙了其他符合購房條件人的購買權。李、王簽訂的《經濟適用房買賣合同》違反了法律、行政法規的強制性規定，損害了社會公共利益，屬于無效合同，應被解除。同時，王某和邢某也應全部返還收取的費用。第三,經濟適用房“借名買房”糾紛“借名買房”糾紛:法官釋案判決房屋歸誰以房本為準孫力庭長解釋，經濟適用住房是政府為解決中低收入人群的住房問題而實施的政策，所以對于經濟適用房的買賣，除須遵循法律外，還要符合有關經濟適用住房購買及上市出售的行政法規的規定。對于“借名買房”糾紛，法院判決的原則是，依據物權法規定，以房本上的名字為準，即房本上是誰則房子就歸誰，如果出資人能證明自己出資或者裝修等，則由對方返還自己的全部出資。孫力庭長稱，實際購買人要求過戶，實際就是房屋買賣，得雙方自愿，也就是說，得出借姓名人自愿過戶，否則法院也不能強制。實際買房人出資按原價退還審理過多起該類案件的陳歷杰法官解釋，退還實際買房人的出資(包括幾萬元的買號費或者借名費等)，是按照當時買房時的房價退還的。也就是說，退還房款不是按現在的市場價退還，而是按當初買房時的價錢退還，這樣實際買房人就非常吃虧。此外，實際買房人想要回出資，還要提供充足的證據，比如支付購房款的銀行轉賬憑證，轉賬日期要和購房日期相互對應;能證明是借名買房的證人證言;雙方之間簽訂的借名買房協議等。“借名合同”效力屬模糊狀態陳歷杰法官解釋，私人之間關于“借名買房，約定房屋歸實際購買人”的合同不能推翻房產證。因為實際買房人不具有購買經濟適用住房的資格，其借用他人名義買房是為了規避法律、行政法規的強制性規定，因此合同無效。首先，這樣判決的依據是物權法和合同法的規定。其次，這樣判決也使那些自認為聰明而“合理規避法律”的人最終不能得利，這樣的結果對大多數遵紀守法的公民來說是公平的，同時也不會使經適房的相關法規成為擺設。孫力庭長解釋，但“借名合同”也不是一點用沒有，它可以救實際購買人，實際購買人可以依據合同在房子里繼續居住，而不用騰房，法院會依據雙方簽訂的合同駁回名義購房人的騰房訴訟。其實這是一個無奈的判決，也就是說，維持現狀，等待立法或者司法部門出臺相應的法規來解決。

如果您已經買了夠五年了就可以了，享受過政府優惠的都要滿五年才可以

樓主你好: 1、經濟適用房規定未滿5年不得正式上市交易; 2、政策規定滿5年后，補交土地出讓金把經適房轉為商品房后就可以合法銷售; 3、目前還未滿5年情況下，簽署的買賣合同是無效的，不受法律保護。

你好，經濟適用房目前的政策是簽訂經濟適用房買賣合同滿5年后可以依法轉讓。

這個糾紛有很多種引起的，不知親說的屬于哪一類，隨著近年來房價的急劇攀升，鉆法律、政策漏洞買賣經濟適用房的當事人不在少數，經濟適用房買賣糾紛案有增多之勢。違反政策進行經濟適用房買賣主要有以下兩種現象：一種是“借名買房”，另一種是“黑白合同”糾紛，很有些其他的，處理的話可以通過法院，和委托律師事務所進行。

你好，首先經濟適用房未滿五年是不能交易的，如果在五年中私下買賣經濟適用房，是不受法律保護的。五年后經濟適用房買賣所產生的糾紛雙方可先協商解決，解決不成可以起訴至法院。

經濟適用房在五年之內是不能進行買賣的。這是法律規定的，如何經濟適用房未滿五年就將其進行買賣則就是違法的，所以如果它在五年沒到是不能買賣的。由于經濟適用房各個市地政策不一，因地制宜，所以這些規定也并不是硬性的。 對于經濟適用房來說，國家對這種買賣交易是不允許的，換句話說就是非法的，所以這種情況下簽的過戶合同都是不受法律保護的，至于公證，也是做不了的。到時候房子還是賣方的，如果人家反悔，充其量也就把房款給您，再或者搭您點利息，要是一旦出現糾紛就麻煩了，總之都得不償失，還不如看看其他類型的房屋。 １．對于尚未住滿５年的經濟適用房，政策規定不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由相關部門收購。以原購房價出售已購經濟適用房的，出售人需提供原住房買賣合同、轉讓合同等證件。若出售家庭符合條件可再購買經濟適用住房。 ２．經濟適用房滿五年交易需要交一個10％的綜合地價款，10％是有一個地區指導價的，并不是指房價的10％。已住滿５年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業主需按房屋成交額的10％補交綜合地價款。按市場價格出售已購經濟適用住房的，憑相關證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產權過戶手續即可。 經濟適用房不同于其他房屋，不是任何人都可以進行買賣和出售的，需要經過審核和批準，達到一定的要求才可以。

(一)在購買之前，應結合工作單位、居住習慣、生活方式等綜合因素，再慎重決定購買哪個區域內的經濟適用房項目。如上班單位離項目的遠近、周邊的親朋好友居住情況等都屬于綜合考慮因素。到項目現場考察，了解項目本身的配套設施，并結合自身的需要進行購買。如新婚夫婦，要考慮到幼兒園、小學以及醫院等配套。還有，對社區的綠化率、停車、物業管理等狀況都應有所了解。 (二)交易時夫妻雙方應注意的事項在進行私房過戶時，買方要本人到場，帶上有效身份證件即可;賣方要夫妻二人到場，帶上房屋所有權證、結婚證和有效身份證件。在出售共有房產時，共有人夫妻二人同時到場并提供結婚證、有效身份證和共有人保持證。 (三)糾紛產生后，雙方可以就糾紛協商解決，如果協商不成功，可向法院起訴。

一是明確經濟適用住房購房人擁有有限產權。 二是明確購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。 三是明確購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，政府可優先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。 四是明確個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經營。

部隊經濟適用房買賣是否可以買賣，要看部隊的相關規定。如果說部隊經濟適用房的房產證上有且只有自己和家人的名字，且部隊沒有明令禁止，一般情況下是可以進行交易的。而且其軍隊經濟適用住房建設，應當適應社會化保障的要求，采取集中統建、單位自建相結合的方式進行。有條件的可以購買地方經濟適用住房。

你好！可以通過法院解決！ 答：最高人民法院制定的這個司法解釋，主要是解決因商品房買賣合同引發的各種糾紛，以規范房地產商的開發經營行為，保護商品房買受人的合法權益，促進房地產市場的健康發展。商品房買賣問題，橫跨債權法、物權法兩大法域，涉及到眾多的部門法律，法律關系非常復雜。制定這個司法解釋時，在實體法方面，除《解釋》中所列舉的法律根據外，其他的法律依據還有全國人大常委會頒布的建筑法、城市規劃法等法律，此外還參照了國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》等行政法規，最高人民法院制定的關于適用民法通則、擔保法、合同法等司法解釋以及建設部發布的《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等規章。在程序法方面的法律根據主要是民事訴訟法和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》。 記者：《解釋》第八條、第九條規定的懲罰性賠償責任與《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）第四十九條的雙倍賠償有何關系？ 答：應當說《解釋》規定的懲罰性賠償責任與《消法》第四十九條的規定既有聯系又有區別。二者的聯系表現在：《消法》第四十九條的懲罰性賠償原則是《解釋》制定懲罰性賠償責任的法律根據之一。傳統的民法理論認為，合同領域中的賠償責任重在填補損失，不在懲罰，因此，懲罰性賠償只適用于侵權領域，不適用于合同糾紛。但是從我國《消法》第四十九條和合同法第一百一十三條的規定看，懲罰性賠償已突破了傳統理論，其適用范圍從侵權領域擴大到合同領域，成為一種合同責任形式。依據《消法》第四十九條和合同法第一百一十三條確立的懲罰性賠償原則精神，結合商品房買賣合同糾紛審判實踐，針對合同履行過程中的惡意違約和合同訂立時的欺詐行為，《解釋》明確規定了適用懲罰性賠償責任。這樣，不僅有利于保護買受人的合法權益，而且有利于維護房地產市場的正常秩序，并且也有利于促進重合同、守信用的誠信體系的建立。 雖然《解釋》中的懲罰性賠償責任主要是依據《消法》第四十九條的規定制定的，但是，它在適用范圍、條件及賠償數額的確定標準上與《消法》第四十九條確實有所不同，具體表現在以下三個方面：一是適用范圍不同。《消法》第四十九條規定的懲罰性賠償責任適用范圍比較寬，只要經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，都可以適用懲罰性賠償，而《解釋》規定的懲罰性賠償責任適用范圍比較窄，僅適用于商品房買賣行為，并且適用的情形也有嚴格的限定。二是適用條件不同。《消法》第四十九條規定的懲罰性賠償責任適用的條件是經營者提供給消費者的商品或者服務有欺詐行為，也就是說，消費者已經取得了商品或者得到了服務。而《解釋》規定的懲罰性賠償責任適用的條件是，出賣人在訂立商品房買賣合同時或者在商品房買賣合同履行過程中嚴重違反誠實信用原則，欺詐或者惡意違約，致使買受人無法得到房屋，也就是說《解釋》中的懲罰性賠償責任并不以買受人是否為消費者，是否已取得商品房為條件。三是賠償數額的確定標準不同。《消法》第四十九條規定的懲罰性賠償數額是“消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍”，即以購買商品的價款或者服務費用為標準的“雙倍賠償”；而《解釋》規定的懲罰性賠償數額為不超過買受人已付購房款的一倍，即人民法院可根據當事人的過錯程度等具體情況，在買受人已付購房款的一倍之內確定賠償數額，最高賠償數額為買受人已付購房款的一倍。 記者：《解釋》第八條規定的買受人無法取得房屋是指什么情況？ 答：《解釋》第八條規定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人或者又將該房屋出賣給第三人，導致買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償。這里的無法取得房屋是指兩種情況：一是出賣人將房屋出賣給買受人后，未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的，因出賣人不履行對第三人的到期債務，第三人依法行使對該房屋的抵押權，致使買受人無法取得房屋的情況；二是出賣人“一房二賣”，并將房屋交付給后買受人，致使先買受人無法取得房屋的情況。 記者：《解釋》第九條規定的懲罰性賠償的適用條件是什么？ 答：《解釋》第九條規定的懲罰性賠償主要是為制裁、遏制出賣人的欺詐行為，第八條則是針對惡意違約行為所做的規定。根據《解釋》第九條規定，在出賣人具有所列的三種欺詐情形之一，導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的條件下，買受人可以請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。根據合同法第五十六條和第九十一條規定，無效和被撤銷的合同自始沒有法律約束力，合同解除后當事人之間的合同權利義務終止。所以，在合同被確認無效、被撤銷或者合同解除后，買受人也就不可能再取得合同中約定的房屋，只有在合同被確認為無效、被撤銷或者解除的情況下，買受人依據該條規定提出的出賣人承擔懲罰性賠償責任的訴訟請求才有可能得到支持。 記者：《解釋》第十四條為何將面積誤差比定為３％，而不是２％或者４％？ 答：《解釋》將面積誤差比確定為３％，是參照建設部及與其他七部委聯合發布的《關于整頓和規范房地產秩序》、《商品房銷售管理辦法》規定制定的。面積誤差比是指交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符部分的百分比。３％的標準，是建設主管部門結合我國房地產建筑工程的實際情況，在總結建設管理工作經驗的基礎上確定的。 記者：《解釋》第八條、第九條的懲罰性賠償不以得到房屋為條件，而《解釋》第十四條第二項后句規定的懲罰性賠償則是在取得房屋的情況下適用的，這是否可以認為是直接適用了《消法》第四十九條的規定？ 答：《解釋》第十四條第二項后句規定的懲罰性賠償在構成要件上與第八條和第九條有所區別，但是不能據此得出該條適用了《消法》第四十九條規定。因為：第一，在制定該條規定時，實際上是把這種情形作為一種惡意違約的特殊情況處理的，而沒有考慮直接適用《消法》第四十九條規定。因為，開發商往往是通過加大公攤面積、減少居住面積、故意減少房屋面積或者故意增加房屋面積等手段，來實現其利益的最大化。不論是減少了面積，還是加大了面積，都違反了合同的約定，嚴重損害了買受人的合法權益。為了促使出賣人全面履行合同，切實維護買受人的合法權益，《解釋》規定這種在面積上惡意違約的行為，也應當適用懲罰性賠償責任。第二，該條規定的懲罰性賠償與《消法》第四十九條規定的懲罰性賠償的責任不同。《消法》第四十九條規定的懲罰性賠償是按照消費者購買商品價款的一倍賠償，而本條規定的懲罰性賠償責任是僅就超出３％的部分承擔懲罰性賠償責任，這與《消法》第四十九條規定的懲罰性賠償是不同的。因此，不能僅根據以取得房屋為條件，就認為該條直接適用了《消法》第四十九條的規定。 記者：《解釋》第十五條規定了三種期限，這三種期限有什么區別？ 答：《解釋》第十五條分為兩款，分別是對合同法第九十四條第三項、第九十五條第二款作出的補充性解釋。雖然，從形式上看，《解釋》第十五條規定了三種期限，但實際上這三種期限可以分為兩類，一類是催告履行合同義務的期限，另一類是行使解除權的期限，這兩類期限是不同的。 《解釋》第十五條第一款規定的是催告履行合同義務的合理期限。合同法第九十四條第三項規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，對方當事人可以解除合同。但合同法沒有對“合理期限”作出具體規定，《解釋》第十五條第一款將這個“合理期限”規定為三個月。也就是說，催告違約方履行合同義務的期限為三個月，這三個月的期限從催告違約方履行合同義務的次日起開始起算。 《解釋》第十五條第二款規定的是行使解除權的合理期限。合同法第九十五條第二款規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限的，經對方催告后，在合理期限內不行使解除權的，該權利消滅。但是，對解除權行使的合理期限合同法也未作出具體規定。為督促解除權人及時行使權利，盡快結束雙方權利義務關系不確定的狀態，《解釋》第十五條第二款規定了解除權行使的合理期限。一是經催告后解除權行使的合理期限。解除權發生以后，在違約方催告解除權人行使解除權的情況下，解除權人應當在對方當事人催告后的次日起三個月內行使解除權，期限屆滿未行使的，解除權消滅。二是違約方不催告解除權人行使解除權的期限。在違約方不催告解除權人行使解除權的情況下，解除權人應當在解除權發生之日起一年內行使。也就是說，在解除權發生之后，如果違約方沒有催告，解除權人在解除權發生之日起一年的期間內也沒有行使解除權的，解除權消滅。 記者：《解釋》第十五條第二款規定了兩種解除權行使的期限，這兩種期限應當從何時起算？ 答：《解釋》第十五條第二款規定了“三個月”和“一年”兩種解除權行使的期限，這兩種解除權行使的期限起算日是不同的。 解除權行使的三個月合理期限是從違約方催告解除權人行使解除權之次日起算。一年的解除權行使期限則是從解除權發生之日起開始起算。解除權的行使期限為除斥期間，不發生中止、中斷、延長的問題，屬于不變期間。 記者：《解釋》為何沒有把經濟適用房納入其調整范圍？ 答：經濟適用房是政府為照顧無住房的中低收入居民而組織建設的具有福利性和保障性住房。之所以沒有將其納入到《解釋》調整的范疇，主要是基于以下三點考慮：一是經濟適用房是政府組織建設的。商品房是房地產開發經營企業為了出售而建設的，商品房的建設者以營利為目的，是一種商人行為。而經濟適用房則是政府組織建設的，其目的是保障中低收入群體有房居住，具有福利性和保障性。根據《國務院關于深化住房制度改革的決定》、《國家安居工程實施方案》、《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》等有關住房制度政策的規定，各級政府在組織建設經濟適用房時，都給予了許多特殊的政策支持，如經濟適用房的用地一般實行無償劃撥。二是經濟適用房不能自由買賣。商品房是面向社會公開出售的，任何人都可以購買，而經濟適用房則不能在市場上公開出售。首先，經濟適用房不是社會上任何人都可以購買的，而是面向特定群體，并由政府按照一定的規則分配購買的，如政府對經濟適用房的購買實行申請、審批制度。其次，買受人轉讓此類房屋時，也有許多限制性規定，如經濟適用房上市出售，應繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。因此，經濟適用房不是具有完整意義上的商品房。三是經濟適用房的價格不是由市場決定的。商品房的價格是由市場決定的，而經濟適用房的價格則是由政府決定的。根據國務院關于經濟適用房的有關政策，經濟適用房的銷售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定，其利潤控制在３％以下。鑒于經濟適用房與商品房有許多不同特點，如果按照商品房的處理原則解決經濟適用房買賣中發生的糾紛，不僅有違公平原則，而且也不利于經濟適用房的開發建設。基于以上考慮，沒有把經濟適用房納入到《解釋》調整的范疇，如果因買賣經濟適用房發生糾紛，應當依據有關法律規定和國家有關住房政策進行規范調整。 記者：有人提出，法律一般“不溯及既往”，為何《解釋》具有溯及力？請您就此問題談談看法。 答：《解釋》不存在是否溯及既往的問題。因為，是否具有溯及既往，是指新法律頒布施行后，對其生效前發生的事件和行為是否適用新法律調整的問題，如果適用新法律調整，即具有溯及力；如果不適用，即不具有溯及力。國家不應要求公民和法人遵守尚不存在的行為規則，所以，在法律沒有特別規定的情況下，處理新法律施行前的糾紛應當以行為發生時的法律為根據，新法律一般沒有溯及既往的效力。但是，在處理新法和舊法的關系時，新法也可以明文規定對其生效前發生的法律關系具有溯及力。司法解釋只是對已經生效法律如何適用的解釋，而不是新的法律，原則上不存在是否溯及既往的問題。現行法律的時間效力不能因司法解釋的出臺而改變。因本《解釋》是對審理城市房地產管理法施行后的商品房買賣合同糾紛案件適用法律所做的解釋，故《解釋》第二十八條確定《解釋》的時間適用效力以城市房地產管理法的施行為標準。也就是說，凡是城市房地產管理法施行以前發生的商品房買賣合同糾紛案件，應當適用當時的法律、法規和司法解釋；凡是城市房地產管理法施行后發生的商品房買賣合同糾紛案件適用本司法解釋處理。因此，即使《解釋》規定對《解釋》施行前的商品房買賣合同糾紛案件可以適用本《解釋》處理，也并不涉及是否溯及既往的問題。 鏈接 案件回顧 ２００３年４月初，河南省鶴壁市的一起商品房欺詐案經過一審、二審以及申訴后，法院都認定購房者應獲得雙倍賠償。 ２００３年５月１９日，廣州市天河區法院受理了廣東省首起依據這個司法解釋要求雙賠的官司。原告以“購房八年仍無法取得房屋產權”、“房屋面積縮水達到７．６９％”等為由，向開發商索賠高達近１３６萬元，其中包括已付購房款的雙倍賠償。 ２００３年５月２１日，因未能為客戶辦理北京戶口，北京市房山區某農工商經濟聯合社被３位客戶分別告上了法庭。５月２９日，此案原、被告雙方在房山法院承辦法官的調解下已經握手言和。被告方全額返還３位原告的購房首付款和利息，３原告不再要求法院判決被告給予購房首付款的雙倍賠償。 ２００３年６月２日，北京市朝陽區法院依照新實施的司法解釋，對一起購房者與開發商之間的商品房買賣合同糾紛案作出一審判決。原告要求開發商在合同中寫明所購之房可以辦公，而開發商卻只同意寫可以協助辦理辦公，合同因此未能簽訂。法院判決解除雙方簽訂的認購協議書，開發商返還原告交納的定金２萬元。此案成為北京市法院首例引用關于商品房買賣合同糾紛司法解釋作出的判決。

　　購房滿5年可以買賣，不滿5年不可以進行買賣。 　　《經濟適用住房管理辦法》 　　第三十條　經濟適用住房購房人擁有有限產權。 　　購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。 　　購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。 　　上述規定應在經濟適用住房購買合同中予以載明，并明確相關違約責任。 希望我的回答可以幫到你。

可以是可以但是這個還需要國家的政策來規定,我個人認為,買賣時可以的,但是國家為了控制公租房的價格是會控制公租房的交易價格的,這個是絕對的,我認為公租房賣也是原價賣給**完了**在原價賣出去 希望我的回答能幫助到你

你好，首先經濟適用房未滿五年是不能交易的，如果在五年中私下買賣經濟適用房，是不受法律保護的。五年后經濟適用房買賣所產生的糾紛雙方可先協商解決，解決不成可以起訴至法院。

(一)在購買之前，應結合工作單位、居住習慣、生活方式等綜合因素，再慎重決定購買哪個區域內的經濟適用房項目。如上班單位離項目的遠近、周邊的親朋好友居住情況等都屬于綜合考慮因素。到項目現場考察，了解項目本身的配套設施，并結合自身的需要進行購買。如新婚夫婦，要考慮到幼兒園、小學以及醫院等配套。還有，對社區的綠化率、停車、物業管理等狀況都應有所了解。 (二)交易時夫妻雙方應注意的事項在進行私房過戶時，買方要本人到場，帶上有效身份證件即可;賣方要夫妻二人到場，帶上房屋所有權證、結婚證和有效身份證件。在出售共有房產時，共有人夫妻二人同時到場并提供結婚證、有效身份證和共有人保持證。 (三)糾紛產生后，雙方可以就糾紛協商解決，如果協商不成功，可向法院起訴。 以上就是有關購買經濟適用房的風險是什么以及如何處理經濟適用房買賣糾紛這兩個問題的解答。實際生活中，廣大市民要認識到購買經濟適用房存在的風險。在經濟房買賣的過程中，購買之前要多考察，慎重決定再購買。如若之后產生經濟適用房買賣糾紛的話，可以向專業律師尋求幫助。