當(dāng)初的購(gòu)房合同上面應(yīng)該寫(xiě)明了交房日期，并寫(xiě)明了延遲交房要做出的賠償金額，一般是按天計(jì)算賠償金額，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在合同的規(guī)定期限內(nèi)交房，那么可以按照當(dāng)初的合同要求開(kāi)發(fā)商給予賠償！

（一）房屋需經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格。《城市房地產(chǎn)管理法》第27條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。何為驗(yàn)收合格？根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條的規(guī)定，驗(yàn)收是指由建設(shè)單位組織的，由勘察，設(shè)計(jì)，施工，監(jiān)理等單位參加的并分別簽署的工程技術(shù)資料和現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)資料等。根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第7條“工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出竣工驗(yàn)收合格報(bào)告。也就是說(shuō)，驗(yàn)收合格以建設(shè)單位的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告為準(zhǔn)。并不是以工程驗(yàn)收竣工行政備案為準(zhǔn)。 （二）具備《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保險(xiǎn)責(zé)任。“ （三）房屋的配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付的條件。《商品房銷售管理辦法》第7條，其中，第6項(xiàng)“供水、供熱、燃?xì)狻⒐╇姟⑼ㄓ嵉扰涮自O(shè)施具備交付的條件，其他的配套設(shè)施具備交付使用的條件或者已經(jīng)確定施工進(jìn)度和交付日期”。從基本的生活常理出發(fā)，房屋竣工合格，并不意味者立即交付使用，因?yàn)樵诔鞘校绻痪邆浠镜纳钆涮自O(shè)施，那么房屋也是沒(méi)辦法使用的，比如，供水，供電，等。而銷售辦法把供水等5項(xiàng)列為必須具備的條件，這個(gè)只能從生活常理出發(fā)來(lái)考慮此條款應(yīng)有，比如，南方的房屋也未必有供熱，有些情況通訊可能正在接通過(guò)程中，也應(yīng)認(rèn)定當(dāng)具備“配套設(shè)施交付使用的條件”。至于其他的配套設(shè)施的條件，如道路，花園等，應(yīng)當(dāng)具備施工進(jìn)度和交付日期就可以。

1.開(kāi)發(fā)商已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證;2.住宅生活用水已納入城市自來(lái)水管網(wǎng);3.住宅用電已按照電力部門(mén)提供的供電方案納入城市供電網(wǎng)絡(luò),不使用臨時(shí)施工用電;4.住宅小區(qū)附近有燃?xì)夤芫W(wǎng)的,完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)并與燃?xì)夤芫W(wǎng)相接;5.住宅小區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶;6.住宅的雨水、污水排放已納入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng),確因客觀條件所限需要采取臨時(shí)性排放措施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)水務(wù)、環(huán)保部門(mén)審核同意,并確定臨時(shí)排放的期限;7.住宅小區(qū)與城市道路或者公路之間有道路相連接,已完成小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè);8.住宅小區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)已經(jīng)按照?qǐng)@林管理部門(mén)審核通過(guò)的方案完成,確因季節(jié)原因不能完成的,應(yīng)當(dāng)確定綠化建設(shè)完成期限并在小區(qū)內(nèi)公示;9.已完成銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)承諾書(shū)確定的配套設(shè)施建設(shè);10.住宅項(xiàng)目分期建設(shè)的,建成的住宅周邊場(chǎng)地清潔、道路平整,與施工工地有明顯有效的隔離措施;11.已依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)管理企業(yè),并簽訂了書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。

新房要想交房簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)需要達(dá)到“七通一平：的條件后才可以辦理交房手續(xù)的； 七通一平是指： 通給水：指的是指規(guī)劃區(qū)內(nèi)自來(lái)水通暢。一般的設(shè)計(jì)要求能夠滿足正常生活工作需要。 通排水：這里的排水包括了規(guī)劃區(qū)內(nèi)的生活污水以及雨水的排放。 通電力：是指規(guī)劃區(qū)內(nèi)電纜鋪設(shè)完畢,一般電力的要求能滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)一般正常生活工作需要。 通電訊：通訊是指園區(qū)內(nèi)基本通訊設(shè)施暢通，通訊設(shè)施是指：電話、傳真、郵件、寬帶網(wǎng)絡(luò)、光纜等。 通燃?xì)猓横槍?duì)有需要天燃?xì)饣蛎簹獾囊?guī)劃區(qū)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，燃?xì)馐褂靡险w規(guī)劃和使用量，符合城鎮(zhèn)燃?xì)廨斉涔こ淌┕ぜ膀?yàn)收規(guī)范。 通熱力：指規(guī)劃區(qū)熱力供應(yīng)通暢。 通路：是指規(guī)劃區(qū)內(nèi)通往城區(qū)的主干道和區(qū)內(nèi)相互聯(lián)系的支干道通暢。 場(chǎng)地平整：指將需要進(jìn)行的施工現(xiàn)場(chǎng)（紅線范圍內(nèi)）的自然地面，通過(guò)人工或機(jī)械挖填平整改造成為設(shè)計(jì)需要的平面，使得施工現(xiàn)場(chǎng)基本平整，無(wú)需機(jī)械平整，人工簡(jiǎn)單平整即可進(jìn)入施工的狀態(tài)。確保施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)障礙物，施工范圍內(nèi)樹(shù)木砍伐、移植完畢。滿足測(cè)量建筑物的坐標(biāo)、標(biāo)高、施工現(xiàn)場(chǎng)抄平放線的需要。 另外就是通過(guò)綜合竣工驗(yàn)收合格后才可以辦理的！

（1） 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （2） 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （3） 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （4） 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 您參考一下，希望我的回答能幫到你。

　　(一)正常延期交付的處理：正常延期交付主要指由于施工遲延、相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種情況下，業(yè)主完全可以選擇等待，并要求開(kāi)發(fā)商按合同承擔(dān)延期交付房屋的違約責(zé)任，這里提醒業(yè)主，如合同約定的違約金不能彌補(bǔ)你的經(jīng)濟(jì)損失(以房屋的正常市場(chǎng)租金作為參照)，你可以要求開(kāi)發(fā)商賠償你的經(jīng)濟(jì)損失。 　　(二)非正常延期交付的處理：非正常延期交付主要指由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無(wú)法辦理等，如不幸發(fā)生上述情況，建議業(yè)主立即退房，如開(kāi)發(fā)商負(fù)債已經(jīng)超過(guò)其資產(chǎn)，業(yè)主還可以向法院申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，以最大限度的保護(hù)業(yè)主的利益!

　　商品房竣工驗(yàn)收備案表 　　《竣工驗(yàn)收備案表》雖是房地產(chǎn)商自己填寫(xiě)，但要得到有關(guān)部門(mén)同意備案，是需要向備案部門(mén)提供規(guī)劃 　　、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件的，購(gòu)房人可由 　　此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來(lái)規(guī)劃的要求。購(gòu)房人收房時(shí)一定要看到備案表的正本，并檢 　　查上面是否有備案部門(mén)同意備案的簽署和公章。 　　竣工驗(yàn)收備案表 　　《建筑法》、《合同法》等法律都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，這是國(guó)家強(qiáng)制性 　　規(guī)范。依據(jù)有關(guān)規(guī)定，我國(guó)目前的房屋經(jīng)過(guò)驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》，因 　　此，出賣人在交付房屋時(shí)，應(yīng)向買受人出示竣工驗(yàn)收備案表原件，否則，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn) 　　生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。 　　如果出賣人交付的商品住宅未能取得竣工驗(yàn)收備案表，其中不排除該商品房在建筑質(zhì)量方面存在重大的 　　缺陷（但并不代表就一定有缺陷），同時(shí)，竣工驗(yàn)收備案表直接關(guān)系到房產(chǎn)證的辦理，一旦將來(lái)發(fā)現(xiàn)該 　　房屋始終無(wú)法拿到竣工驗(yàn)收備案表，房產(chǎn)證則始終無(wú)法辦理。 　　根據(jù)建設(shè)部制定的房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法及省市的有關(guān)規(guī)定，竣 　　工驗(yàn)收備案表通常包括以下內(nèi)容：1、工程的基本情況，包括項(xiàng)目名稱、地址、規(guī)劃許可證號(hào)、施工許可 　　證號(hào)、工程面積、開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間、各單位(建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等單位)名 　　稱；2、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位意見(jiàn)；3、竣工驗(yàn)收備案文件清單，主要包括：（1）工程竣工驗(yàn)收 　　報(bào)告，分5項(xiàng)，其主要內(nèi)容為室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程驗(yàn)收等單位分別簽署的質(zhì)量合 　　格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件；（2）規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件；（3）、工程質(zhì)量 　　監(jiān)督注冊(cè)登記表；（4）工程施工許可證或開(kāi)工報(bào)告；（5）消防部門(mén)出具的建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)； 　　（6）建設(shè)工程檔案預(yù)驗(yàn)收意見(jiàn)；（7）、工程質(zhì)量保修書(shū)；（8）住宅質(zhì)量保證書(shū)；（9）住宅使用說(shuō)明 　　書(shū)；（10）建設(shè)單位與施工單位雙方已簽署意見(jiàn)的竣工結(jié)算；（11）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施的有 　　關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；（12）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。 　　質(zhì)量監(jiān)督站在收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件并驗(yàn)證齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署 　　文件收訖，加蓋備案專用章；對(duì)符合條件、證明文件齊全有效的，應(yīng)當(dāng)收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)按程序辦 　　理竣工驗(yàn)收備案。這時(shí)，共計(jì)四頁(yè)的竣工驗(yàn)收備案表才是一份完整的備案表。 　　另外，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門(mén)備案，例如消防設(shè)施等。缺少任何一項(xiàng)，買受 　　人不能接受。 　　需要注意的是，《竣工驗(yàn)收備案表》只是建設(shè)（開(kāi)發(fā)商）、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及有關(guān)建設(shè)行政機(jī)關(guān)各方 　　，就完工的建筑物的施工是否符合相關(guān)法律法規(guī)和設(shè)計(jì)所作的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并不能證明該建筑物沒(méi)有質(zhì)量 　　問(wèn)題，如果該商品房確有質(zhì)量問(wèn)題，主管單位可以收回備案表，責(zé)令建設(shè)單位按要求進(jìn)行整改，全部整 　　改完畢后重新組織工程竣工驗(yàn)收。 　　同時(shí)，《商品房買賣合同》是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽署的，開(kāi)發(fā)商交付的房屋是否符合合同要求、是否具備 　　交付條件，也需要購(gòu)房人來(lái)驗(yàn)收確認(rèn)。 　　一、 購(gòu)房者收房步驟 　　 　　購(gòu)房者收到交房通知單后的收房步驟： 　　1.在規(guī)定的時(shí)間去物業(yè)部門(mén)查看資料，資料包括：A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》；B、《住宅使用說(shuō)明 　　書(shū)》；C、《竣工驗(yàn)收備案表》；D、面積實(shí)測(cè)報(bào)告書(shū)；E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))； 　　2.購(gòu)房者會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《商品房買賣合同》的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗(yàn)房范圍包括房屋 　　及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等； 　　3.購(gòu)房者就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案，物業(yè)予以認(rèn)可簽字； 　　4.開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗(yàn)房中存在的問(wèn)題后，再次發(fā)出交房通知單； 　　5.購(gòu)房者再次會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，沒(méi)有問(wèn)題，購(gòu)房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》和《入住交接 　　單》，商品房交付完成。 　　二、商品房交付中的注意事項(xiàng) 　　 　　1、購(gòu)房者在查看房屋資料時(shí)，房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》原件是可帶走的，管線 　　分布竣工圖有時(shí)也是附在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。購(gòu)房者查看《竣工驗(yàn)收備案表》原件需仔細(xì)，《竣工 　　驗(yàn)收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部 　　門(mén)備案，缺少任何一項(xiàng)該樓盤(pán)都不能入住。 　　2.購(gòu)房者在沒(méi)有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦? 　　據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定， 　　“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任 　　，而沒(méi)有逾期交房的壓力。 　　 　　3.購(gòu)房者不能以開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任沒(méi)有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開(kāi) 　　發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒(méi)有按約前來(lái)接收房屋，也算開(kāi)發(fā)商履行了交房義務(wù)。在開(kāi)發(fā)商已經(jīng) 　　逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任完全是購(gòu)房者自身的權(quán)利 　　，除購(gòu)房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。 　　 　　4.商品房交付過(guò)程中，購(gòu)房者驗(yàn)房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因 　　此《商品房買賣合同》中的約定就極為關(guān)鍵。 　　三、商品房交付中的法律問(wèn)題 　　 　　商品房交付中的法律問(wèn)題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé) 　　任等問(wèn)題。 　　 　　1.商品房“交付使用”。 　　 　　怎樣才算商品房“交付使用”，原來(lái)各方認(rèn)識(shí)不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn) 　　移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購(gòu)房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交 　　付使用。當(dāng)然，購(gòu)房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付使用意味 　　著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣 　　工驗(yàn)收合格后的交付，否則既便開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交了房屋鑰匙，因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為 　　房屋的交付使用。 　　 　　2.商品房逾期交付的責(zé)任 　　 　　開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開(kāi)發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開(kāi)發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的 　　其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力， 　　需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其 　　他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開(kāi)發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在《商 　　品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商仍然要 　　承擔(dān)逾期違約責(zé)任。 　　如果開(kāi)發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任 　　。這個(gè)責(zé)任包括開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同。　　 　　3.商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任 　　 　　商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補(bǔ)正的。在此情況下， 　　購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)正。如因補(bǔ)正而構(gòu)成逾期交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)負(fù)逾期交付的 　　違約責(zé)任. 　　驗(yàn)房的內(nèi)容： 　　1、墻、頂、地飾面工程驗(yàn)收最主要應(yīng)驗(yàn)空鼓，因?yàn)樗鼘⒅苯佑绊懞笃谘b修時(shí)的費(fèi)用，有問(wèn)題應(yīng)由開(kāi)發(fā)商 　　負(fù)責(zé)維修。墻面空鼓回造成后期的開(kāi)裂、脫落等現(xiàn)象，地面空鼓會(huì)影響地磚松動(dòng)而斷裂，木地板會(huì)造成 　　松動(dòng)后的地板異響。對(duì)于墻面裂縫要分清原因，通常裂縫可不要求開(kāi)發(fā)商維修，由裝修公司施工時(shí)處理 　　為好，結(jié)構(gòu)有疑義的裂縫要找專業(yè)人士判斷。 　　2、門(mén)窗工程的驗(yàn)收主要看外觀的質(zhì)量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難恢復(fù)原表面質(zhì)量。玻 　　璃的劃傷應(yīng)在每平米0.1寬10厘米長(zhǎng)3條以內(nèi)為合格，還應(yīng)注意中空玻璃的質(zhì)量，特別在冬季玻璃內(nèi)部有 　　無(wú)水跡。 　　3、電氣部分主要是驗(yàn)電源部分，弱電這時(shí)沒(méi)開(kāi)通無(wú)法檢查，電源插座接線要正確，不得相零反，特別注 　　意有無(wú)接地，無(wú)接地要查找原因。 　　4、設(shè)備部分的檢查應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)負(fù)責(zé)最初的實(shí)驗(yàn)，并教業(yè)主會(huì)使用后，業(yè)主自己在操作。 　　5、衛(wèi)生間的閉水在驗(yàn)房前，應(yīng)通知開(kāi)發(fā)商提前24小時(shí)放水，以便在驗(yàn)房時(shí)直接檢查，當(dāng)然也可由裝修時(shí) 　　的施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能損壞地面的物品。 　　6、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結(jié)構(gòu)、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結(jié)束后統(tǒng)一安裝調(diào)試。 　　收房要檢查的文件：竣工備案表、質(zhì)量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、面積測(cè)繪書(shū)、管線分布圖等。 　　備注：《商品房竣工驗(yàn)收備案表》基本形式 　　××市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表 　　工程名稱： 　　建設(shè)單位： 　　××市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站制 　　工程竣工驗(yàn)收備案 　　工程名稱 　　工程地點(diǎn) 　　工程規(guī)模 工程投資 萬(wàn)元 工程決算 萬(wàn)元 　　建筑面積 M2 層數(shù) 　　結(jié)構(gòu)類型 　　工程用途 　　開(kāi)工日期 竣工日期 　　竣工驗(yàn)收日期 　　施工許可證號(hào) 發(fā)證機(jī)關(guān) 　　施工圖設(shè)計(jì) 　　文件審查結(jié)論 審查機(jī)構(gòu) 　　資質(zhì)等級(jí) 　　證號(hào) 　　責(zé)任主體單位 　　勘察單位名稱 資質(zhì)等級(jí) 　　證號(hào) 　　設(shè)計(jì)單位名稱 資質(zhì)等級(jí) 　　證號(hào) 　　施工單位名稱 資質(zhì)等級(jí) 　　證號(hào) 　　監(jiān)理單位名稱 資質(zhì)等級(jí) 　　證號(hào) 　　工程質(zhì)量 　　監(jiān)督機(jī)構(gòu) 　　備案事由： 　　該工程按《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定組織有關(guān)單位進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，備案文件 　　齊全。現(xiàn)報(bào)送備案。 　　建設(shè)單位項(xiàng)目法人代表（簽字）： 　　報(bào)送時(shí)間：年月日 　　該工程按《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定組織有關(guān)單位進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，備案文件 　　齊全。現(xiàn)報(bào)送備案。 　　建設(shè)單位項(xiàng)目法人代表（簽字）： 　　報(bào)送時(shí)間：年月日 　　竣工驗(yàn)收意見(jiàn) 　　勘察 　　單位 　　意見(jiàn) 　　單位負(fù)責(zé)人年月日 　　設(shè)計(jì) 　　單位 　　意見(jiàn) 　　單位負(fù)責(zé)人年月日 　　施工 　　單位 　　意見(jiàn) 　　單位負(fù)責(zé)人年月日 　　監(jiān)理 　　單位 　　意見(jiàn) 　　單位負(fù)責(zé)人年月日 　　建設(shè) 　　單位 　　意見(jiàn) 　　單位負(fù)責(zé)人年月日 　　竣工驗(yàn)收備案文件 內(nèi)容 份數(shù) 驗(yàn)證情況 備注 　　1、工程施工許可證或開(kāi)工報(bào)告 　　2、工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 　　3、施工圖、設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告 　　4、質(zhì)量合格文件 　　①勘察部門(mén)對(duì)地基及處理的驗(yàn)收文件 　　②單位工程驗(yàn)收記錄 　　③監(jiān)理部門(mén)簽署的《竣工移交書(shū)》 　　④單位工程質(zhì)量評(píng)定文件 　　5、地基與基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收記錄及檢測(cè)報(bào)告 　　6、規(guī)劃許可證及其他規(guī)劃復(fù)印文件 　　7、公安消防部門(mén)的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件 　　8、環(huán)保部門(mén)的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件 　　9、xx市建設(shè)工程保修合同 　　10、商品住宅質(zhì)量保證書(shū) 　　11、商品住宅使用說(shuō)明書(shū) 　　12、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 　　13、其他文件 　　備案意見(jiàn) 本工程的竣工驗(yàn)收備案文件于200 年 月 日收訖，經(jīng)驗(yàn)證文件齊全。 　　（公章） 　　備案管理部門(mén) 　　負(fù)責(zé)人 經(jīng)辦人 日期 　　備案管理部門(mén)意見(jiàn)： 　　年月日

　　商品房交房條件 　　一般來(lái)說(shuō)，商品房交付給業(yè)主時(shí)通常要符合以下條件：已取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證和房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料；已取得用于房屋權(quán)屬登記的房屋測(cè)繪成果；商品房上存在的權(quán)利瑕疵已消滅；商品房為住宅的，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)等。 　　具體來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在驗(yàn)收房屋的質(zhì)量時(shí)，還需要仔細(xì)查看一些材料，并且這些材料必須是原件，不能是復(fù)印件。如建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗(yàn)合格證書(shū)、整棟樓的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《保修卡》、《住戶手冊(cè)》等。 　　值得一提的是，購(gòu)房者在驗(yàn)房時(shí)，可以要求開(kāi)發(fā)商出示合同中約定的證明文件。如果開(kāi)發(fā)商拒不出示或者出示的證明文件不齊全時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受交房，并可要求開(kāi)發(fā)商按照約定承擔(dān)延期交付的責(zé)任。 　　業(yè)主首先要仔細(xì)查看房屋面積與合同簽訂面積是否有差異，切記戶內(nèi)和公攤面積一定要一起核查。戶內(nèi)面積雖然容易測(cè)量，但是公攤面積的計(jì)算較為復(fù)雜，也是容易發(fā)生糾紛的地方，所以更需要仔細(xì)核查。 　　戶內(nèi)面積核實(shí)之后，接下來(lái)就要查看房屋細(xì)節(jié)了。需要看的地方大致有：墻體及樓板是否有裂縫和墻皮脫落現(xiàn)象，防水工藝是否完善，防水材料質(zhì)量是否過(guò)關(guān)。戶與戶之間、戶內(nèi)各室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果好不好，墻體、屋面隔音、隔熱材料厚不厚。門(mén)、窗的密閉性是否達(dá)標(biāo)，水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置是否合理。公用設(shè)施設(shè)計(jì)是否合理，如樓梯間位置、樓梯寬度、電梯運(yùn)行質(zhì)量、公用照明設(shè)施、消防安全設(shè)施等等。 　　延期交房咋辦 　　有相關(guān)法律規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商延期交房，購(gòu)房者想解除購(gòu)房合同前必須先催告，在催告過(guò)后接下來(lái)3個(gè)月，開(kāi)發(fā)商仍然不交房的，購(gòu)房者可以退房。所以說(shuō)，一旦遇到延遲交房的情況時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面催告開(kāi)發(fā)商交付房子。如果開(kāi)發(fā)商在收到催告交房通知函后3個(gè)月仍然不能按時(shí)交房的，購(gòu)房者可以要求退房，并可要求退還購(gòu)房款，同時(shí)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。 　　有些開(kāi)發(fā)商會(huì)在辦理交房手續(xù)的過(guò)程中，要求購(gòu)房者簽署一份房屋交接單。購(gòu)房者需要注意的是，在簽署這類文件時(shí)，務(wù)必看清楚房屋交接單上的各項(xiàng)內(nèi)容。如果購(gòu)房者只是為了拿到鑰匙進(jìn)行入室驗(yàn)房，這就并不代表自己接受房屋，同意交房。而這些需要在房屋交接單上標(biāo)注清楚，以免不必要的麻煩。 　　還有一種情況就是購(gòu)房者認(rèn)為房子尚且不夠交房標(biāo)準(zhǔn)而拒絕收房，開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為這是因?yàn)闃I(yè)主自身原因?qū)е聼o(wú)法按時(shí)交房，并可能會(huì)要求購(gòu)房者承擔(dān)因此而造成的各種損失。在這種情況下，一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者們最好堅(jiān)持廣大業(yè)主一起收房，并且嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和合同約束中的交房標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行。無(wú)論如何，購(gòu)房者一定要學(xué)會(huì)用法律武器來(lái)維護(hù)自身合法權(quán)益。

前期資料： 查看三書(shū)一證一表5樣必備東西。 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》(可帶走)、 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(可帶走)、 《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》， “一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》， “一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。 還可以查看《面積實(shí)測(cè)表》、《管線分布圖》、《住戶驗(yàn)房交接表》、《樓宇驗(yàn)收記錄表》、《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》等輔助圖表，查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購(gòu)買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。高層住宅樓生活供水系統(tǒng)必須具有衛(wèi)生防疫部門(mén)核發(fā)的用水合格證、有無(wú)消防部門(mén)核發(fā)的消防檢驗(yàn)合格證。 拿鑰匙。一般收房過(guò)程中，業(yè)主在驗(yàn)房前，物業(yè)會(huì)催促業(yè)主交付物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主可同他們交流，驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用。從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門(mén)鑰匙、信箱鑰匙等幾把。 注意：不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房。 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房，同時(shí)取證，為日后舉證奠定基礎(chǔ)，特別保存好驗(yàn)房問(wèn)題備案單。 實(shí)地驗(yàn)房。分內(nèi)部驗(yàn)房11步、外部驗(yàn)房8步。 A．內(nèi)部驗(yàn)房（11步）：一般人主要檢驗(yàn)這個(gè)，從鑰匙起步、入戶門(mén)、內(nèi)部門(mén)窗、墻面、地面、天花板、排煙排氣道、暖氣、煤氣、強(qiáng)弱電、上下水。 B．外部驗(yàn)房（8步）：這個(gè)大多數(shù)人都不大會(huì)去檢驗(yàn)，比如配套設(shè)施、綠化、外立面、單元門(mén)、樓梯、電梯、內(nèi)部裝飾、消防。 簽相關(guān)文件、交合理費(fèi)用。 簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時(shí)，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。 這里的合理費(fèi)用包括：物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)有物價(jià)局批文、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)等。 驗(yàn)房需要的工具 1．通用輔助工具： 筆記本和水筆：用以記錄驗(yàn)房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題 粉筆或貼紙：主要用于把發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的地方畫(huà)個(gè)圈標(biāo)注出來(lái) 相機(jī)或錄音筆：主要用來(lái)記錄整個(gè)驗(yàn)房過(guò)程，可以作為證據(jù)； 計(jì)算器：可以算算面積啥的。 2．普通檢測(cè)工具： 折疊梯子：用來(lái)登高 小鏡子：觀看無(wú)法直接觀察的部位 干電池：測(cè)試門(mén)鈴 小錘子：檢查地面、墻壁等空鼓問(wèn)題 5m卷尺：測(cè)量長(zhǎng)度（推薦使用激光測(cè)距儀） 25～33cm三角直尺：測(cè)量陰角等 兩頭和三頭插頭帶指示燈的插排 電話、電視、寬帶等弱電接頭 小水桶、多用螺絲刀、手電、打火機(jī)、香煙、乒乓球、小球、細(xì)繩、未使用過(guò)的油漆刷、塑料袋、沙子、15-20M長(zhǎng)的透明水管 內(nèi)部驗(yàn)房步驟：從外到內(nèi)，從低到高，從明處到暗處 一、首先需要選擇正確的鑰匙。 二、檢查入戶防盜門(mén)（也就是自己家的門(mén)） 三、檢查內(nèi)部門(mén)窗 四、檢查屋內(nèi)墻體 五、檢查地面 六、檢查天花板（房?jī)?nèi)頂面、有些地方叫天棚） 七、檢查煙道、排氣道 八、檢查暖氣 （泗陽(yáng)的就算了，跳過(guò)） 九、煤氣（天然氣相同） 謝謝

注意事項(xiàng)一：謹(jǐn)防面積縮水。注意事項(xiàng)二：謹(jǐn)防代繳稅費(fèi)陷阱。在合同中最好約定“出賣人不得將買受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件”。如果購(gòu)房人選擇由開(kāi)發(fā)商代繳稅費(fèi)，最好約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)向購(gòu)房人出具繳納稅費(fèi)發(fā)票等憑證，這樣可以有效防止開(kāi)發(fā)商挪用資金。注意事項(xiàng)三：預(yù)防經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)購(gòu)買商品房的風(fēng)險(xiǎn)。注意事項(xiàng)四：不要誤將開(kāi)發(fā)商資料備案義務(wù)等同為辦理房產(chǎn)證義務(wù)如果購(gòu)房人要委托開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)在合同中另行約定。注意事項(xiàng)五：交房不等于交鑰匙根據(jù)建設(shè)部的商品房買賣合同示范文本第十一條,在交接商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提交第八條規(guī)定的證明文件，提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，簽署房屋交接單。根據(jù)該條款，開(kāi)發(fā)商交鑰匙并不意味著已經(jīng)履行了交房義務(wù)，如果交鑰匙后開(kāi)發(fā)商仍未完整提交約定的兩書(shū)或證明文件，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。注意事項(xiàng)六：明確會(huì)所、車庫(kù)、雜物間等附屬物的歸屬。為了避免此類糾紛的發(fā)生，建議購(gòu)房人最好在合同中明確約定該商品房附屬的車庫(kù)、雜物間等是否隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓，是否可以辦理相關(guān)權(quán)屬證書(shū)。注意事項(xiàng)七：注意商品房的交付條件。購(gòu)房人簽訂合同時(shí)一般選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為房屋交付條件。驗(yàn)收合格是指商品房經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位聯(lián)合驗(yàn)收合格。驗(yàn)收合格不等同于竣工驗(yàn)收備案，竣工驗(yàn)收備案要求更為嚴(yán)格，五家單位聯(lián)合驗(yàn)收合格僅是申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案的條件之一，此外，開(kāi)發(fā)商還需要取得消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門(mén)的許可文件以及其他資料。律師提醒購(gòu)房人最好在合同中約定取得商品房竣工驗(yàn)收備案表作為商品房的交付條件之一。注意事項(xiàng)八：明確公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到使用條件的日期，并規(guī)定違約責(zé)任。

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為，商品房預(yù)售又稱賣樓花。 商品房預(yù)售要滿足以下條件： 1、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 2、按照土地管理部門(mén)有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書(shū)。 3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)。 4、已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間。 5、七層以下的達(dá)到主體工程封頂。七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。 6、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶。 7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

開(kāi)發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書(shū)面形式通知購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。開(kāi)發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書(shū)寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用。

貸款的方式跟商品房的沒(méi)什么區(qū)別，一樣也可以用公積金，或者銀行貸的

退房的條件包括約定條件與法定條件兩種。 　　1、延遲交付房屋這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。一般超過(guò)三個(gè)月開(kāi)發(fā)商還不能交房，購(gòu)房人就可以要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。 　　2、開(kāi)發(fā)商缺證.導(dǎo)致合同無(wú)效目前開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。由于是無(wú)效合同。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。 　　3、開(kāi)發(fā)商沒(méi)經(jīng)購(gòu)房人同意變更設(shè)計(jì)在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開(kāi)發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。發(fā)生開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況。購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定要求開(kāi)發(fā)商退房。 　　4、無(wú)法得到貸款在簽訂合同時(shí).除一次性付款或分期付款外，都有對(duì)商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款。需要開(kāi)發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門(mén)審核。如果開(kāi)發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件。購(gòu)房人因此而不能取得公積金貸款。購(gòu)房人就可以要求退房。 　　5、拿不到產(chǎn)權(quán)證由于開(kāi)發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無(wú)法得到產(chǎn)權(quán)證.如約定此條件可退房.買房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范.一些開(kāi)發(fā)商拖欠政府土地出讓金.導(dǎo)致購(gòu)買這些樓盤(pán)的購(gòu)房人入住多年后無(wú)法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房人也可以要求退房。 　　6、房屋面積誤差超過(guò)3%目前.如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，購(gòu)房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人要求退房并要求退賠利息的，法院會(huì)判決購(gòu)房人勝訴。 　　7、房屋質(zhì)量不合格房屋質(zhì)量不合格是房屋的硬傷，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較少發(fā)生。出現(xiàn)這種情況，首先是開(kāi)發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無(wú)法交房。或者是房屋交付使用后。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。據(jù)悉，到目前為止，法院還沒(méi)有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房的案例。 　　8、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。購(gòu)房人要求退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失的，法院也會(huì)支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績(jī)?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房?jī)?nèi)噪聲影響居住等。 　　9、開(kāi)發(fā)商把房子抵押如果開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押.或賣給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，購(gòu)房人查明后。就可以要求退房。 　　如果您的情況符合合同約定的退房條件，我們建議您最好還是請(qǐng)一名律師先與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，盡量避免進(jìn)入訴訟程序。如果開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使您滿意，您可根據(jù)自身情況收回退房要求，或讓律師幫您辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁，律師也能幫助您維權(quán)，把損失降到最低。

通常所說(shuō)的五證是指: 第一是《國(guó)有土地使用證》，這是證明開(kāi)發(fā)商已合法取得該土地的使用權(quán)，并繳納了土地出讓金; 第二是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，這個(gè)證書(shū)證明該房屋的規(guī)劃已取得規(guī)劃部門(mén)的許可; 第三是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，表明被允許在該土地上進(jìn)行該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè); 第四就是《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》，允許該項(xiàng)目的工程進(jìn)行施工建設(shè); 第五就是《預(yù)售許可證》，允許期房預(yù)售和現(xiàn)房銷售。

主要要看開(kāi)發(fā)商給你發(fā)的交房通知書(shū)是什么日期交房，如果開(kāi)發(fā)商在2005年12月31日前給你發(fā)了交房通知書(shū)，而由于你本人的原因沒(méi)有如期到場(chǎng)交房，那就在在一定期限內(nèi)示為你已收樓了，如果是開(kāi)發(fā)沒(méi)有通知到你交房或者是開(kāi)發(fā)商在2005年12月31日之后才通知你交房，那就是開(kāi)發(fā)商違約了，可以按當(dāng)時(shí)雙方的簽定的合同，要求開(kāi)發(fā)商支付違約金，而且物業(yè)管理費(fèi)的收取也是按照開(kāi)發(fā)商通知的交房日期開(kāi)始計(jì)算的，如果開(kāi)發(fā)商通知交房的日期延遲了，那就不能從2005年12月31日起開(kāi)始計(jì)算物業(yè)費(fèi)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

（一）房屋需經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格。《城市房地產(chǎn)管理法》第27條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。何為驗(yàn)收合格？根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條的規(guī)定，驗(yàn)收是指由建設(shè)單位組織的，由勘察，設(shè)計(jì)，施工，監(jiān)理等單位參加的并分別簽署的工程技術(shù)資料和現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)資料等。根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第7條“工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出竣工驗(yàn)收合格報(bào)告。也就是說(shuō)，驗(yàn)收合格以建設(shè)單位的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告為準(zhǔn)。并不是以工程驗(yàn)收竣工行政備案為準(zhǔn)。 （二）具備《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保險(xiǎn)責(zé)任。“

開(kāi)發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書(shū)面形式通知購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。開(kāi)發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書(shū)寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用。　　2、驗(yàn)收　　購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。 　　驗(yàn)收時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購(gòu)房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開(kāi)發(fā)商不出示的，購(gòu)房者可以拒絕驗(yàn)收，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。　　3、提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 　　根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。 　　該法規(guī)規(guī)定,《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。開(kāi)發(fā)商不提供的，購(gòu)房者可以拒簽房屋交接書(shū)。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位;而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。　　4、簽署房屋交接書(shū) 　　購(gòu)房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋交接書(shū);對(duì)不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開(kāi)發(fā)商簽字，直至開(kāi)發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)，再簽署房屋交接書(shū)。　　二、商品房交房注意事項(xiàng) 　　(一)檢驗(yàn)相關(guān)文件是否齊全 　　1、《竣工驗(yàn)收備案表》最重要，《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門(mén)竣工備案。 　　2、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。 　　3、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出注意事項(xiàng)。 　　4、還要注意開(kāi)發(fā)商能不能提供貨《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》以及《實(shí)測(cè)面積登記表》。

商品房交付手續(xù)： 1、通知 　　開(kāi)發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書(shū)面形式通知購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。開(kāi)發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書(shū)寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用。 　　2、驗(yàn)收 　　購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。 　　驗(yàn)收時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購(gòu)房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開(kāi)發(fā)商不出示的，購(gòu)房者可以拒絕驗(yàn)收，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。 　　3、提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 　　根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。 　　該法規(guī)規(guī)定,《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。開(kāi)發(fā)商不提供的，購(gòu)房者可以拒簽房屋交接書(shū)。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位;而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。 　　4、簽署房屋交接書(shū) 　　購(gòu)房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋交接書(shū);對(duì)不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開(kāi)發(fā)商簽字，直至開(kāi)發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)，再簽署房屋交接書(shū)。 　　二、商品房交房注意事項(xiàng) 　　(一)檢驗(yàn)相關(guān)文件是否齊全 　　1、《竣工驗(yàn)收備案表》最重要，《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門(mén)竣工備案。 　　2、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。 　　3、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出注意事項(xiàng)。 　　4、還要注意開(kāi)發(fā)商能不能提供貨《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》以及《實(shí)測(cè)面積登記表》。 　　(二)檢驗(yàn)房屋本身是否合格 　　1、檢測(cè)房屋面積。要求開(kāi)發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大;若實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，可以中止收房。 　　2、檢驗(yàn)房屋質(zhì)量。購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，如果存在問(wèn)題，及時(shí)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，根據(jù)問(wèn)題的嚴(yán)重程度選擇退房或者維修等處理方式。 　　(三)注意驗(yàn)收結(jié)果 　　1、房屋檢驗(yàn)沒(méi)有問(wèn)題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)《驗(yàn)房交接表》等相關(guān)文件。 　　2、如有不滿意的地方，可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在《驗(yàn)房交接表》中，作為書(shū)面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交發(fā)展商。 　　3、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間(一般不超過(guò)30天)。 　　4、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。