二手房交易跟一手房一樣火爆，二手房跟一手房相比不同之處有很多，其中稅費(fèi)就是二手房獨(dú)有的。在賣二手房的時(shí)候業(yè)主是需要繳納一定的稅費(fèi)，雖然一手房也需要交稅，但二手房繳納的稅可比一手房交多了，而且也會(huì)復(fù)雜的多。在二手房交易中所需要繳納的稅之一就是營業(yè)稅了，不同房子面積不同營業(yè)稅計(jì)算方式也不一樣。那么二手房營業(yè)稅怎么算?

二手房營業(yè)稅怎么算

1、個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。

2、個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

3、個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)﹝2005﹞26號(hào))、《國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)﹝2005﹞89號(hào))和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》(國稅發(fā)﹝2005﹞172號(hào))的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二手房營業(yè)稅納稅辦法：

現(xiàn)時(shí)二手房營業(yè)稅征收已經(jīng)調(diào)整，具體如下：

1、房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納總房價(jià)的5.6%;

2、房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%;

3、房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.6%;

4、房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140㎡以下的免交。

新政頒布前夜繳納了房產(chǎn)稅，能否享受優(yōu)惠?

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2016]23號(hào))(以下簡稱“通知”)第一條第二款的規(guī)定，“對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅”。

《通知》自2016年2月22日起執(zhí)行。凡是于2016年2月22日及以后到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納房地產(chǎn)交易契稅、符合《通知》規(guī)定稅收優(yōu)惠條件的，均可享受優(yōu)惠稅率。

以最有利于納稅人的方式，買房按早，售房按晚。

由于此次二手房新政對于個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，可以免征營業(yè)稅，不少消費(fèi)者關(guān)心，應(yīng)該怎么計(jì)算“兩年”這個(gè)時(shí)間?雖然此次文件對于時(shí)間表述較為籠統(tǒng)，但配套文件對于時(shí)間的計(jì)算，事實(shí)上有很詳細(xì)的解釋。可以理解為以最有利于納稅人的方式進(jìn)行處理，售房按早，賣房按晚。

由于繳納契稅和拿到房本的時(shí)間不一，按照國稅總局的規(guī)定，購買房子的時(shí)間，按照契稅完稅證明、房產(chǎn)證或其他憑證，哪個(gè)時(shí)間靠前算哪個(gè);而對于賣房時(shí)間，則可以根據(jù)網(wǎng)簽合同、契稅完稅證明、房本哪個(gè)靠后算哪個(gè)。比如你2014年2月15日繳納的契稅，3月3日拿到的房本，你現(xiàn)在出售，地稅部門就會(huì)根據(jù)2月15日計(jì)算你的購房時(shí)間，這樣賣房者就正好可以享受到政策了。

二手房營業(yè)稅怎么算?每個(gè)人的房產(chǎn)年限、所在的城市、房子面積等等不同，所以在計(jì)算二手房營業(yè)稅的時(shí)候方式也會(huì)不一樣。目前的政策是個(gè)人房子滿了2年后免征營業(yè)稅，但自己的房子是否在免征的范疇里面，建議在出售二手房之前業(yè)主先向?qū)I(yè)的認(rèn)識(shí)打聽清楚。還有提醒大家出售或購買二手房中都存在許多“貓膩”，一定要能夠小心謹(jǐn)慎。