物業(yè)服務(wù)牽涉千家萬戶、事關(guān)有序發(fā)展、影響和諧穩(wěn)定，越來越成為百姓關(guān)注的熱點、社會管理的重點。為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，市物價局、市住建局制定公布了《裝修'>蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》(以下簡稱《細則》)，7月1日起正式施行。

　　一、《細則》出臺背景

　　蘇州市住宅物業(yè)管理起步于上世紀90年代，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，目前全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)1296家，從業(yè)人員約14.38萬人，在管項目4505個，管理面積約3.12億平方米，其中住宅項目2048個，面積約1.71億平方米，住宅物業(yè)管理覆蓋面約為80%。物業(yè)服務(wù)的區(qū)域從傳統(tǒng)的住宅小區(qū)拓展到辦公、工廠、醫(yī)院、學(xué)校、園林、商場、河道、道路及軌道交通等多種業(yè)態(tài)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，提高了城市管理水平，改善了人居和工作環(huán)境，對增加就業(yè)、擴大消費、促進經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用，為全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會做出了積極貢獻。

　　伴隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，各種矛盾也不斷出現(xiàn)，收費問題常常成為矛盾的焦點，突出表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　一是缺乏有效的價格形成機制。目前蘇州市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費，前期實行招投標，業(yè)主大會成立后由雙方協(xié)商確定。由于缺乏具有公信力的收費衡量標準，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間很難就價格調(diào)整達成共識。但作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，物業(yè)服務(wù)社會平均成本每年都在上漲，物業(yè)企業(yè)為了控制成本，只好減少人員配備、降低服務(wù)標準；服務(wù)質(zhì)量降低了，業(yè)主不滿意，更多的業(yè)主不交費，而物業(yè)企業(yè)再減人降成本，由此進入惡性循環(huán)，既損害了物業(yè)企業(yè)的利益，也最終損害了廣大業(yè)主的利益。

　　二是物業(yè)服務(wù)及收費透明度不高。物業(yè)服務(wù)作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一種公共性的服務(wù)，信息公開透明有利于服務(wù)雙方增強相互信任，促進雙方義務(wù)的履行。從現(xiàn)實情況看，服務(wù)標準不明晰、經(jīng)費收支不透明的問題帶有一定的普遍性。比如，由于服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準沒有及時公開，一些業(yè)主常常把建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量等問題誤認為物業(yè)服務(wù)問題，從而引發(fā)了諸多矛盾。

　　三是物業(yè)服務(wù)不夠規(guī)范、物業(yè)費用收繳困難。作為物業(yè)服務(wù)權(quán)利和義務(wù)的主體，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當按照約定提供服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當按照約定繳納費用。但現(xiàn)實中有的物業(yè)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的維修、養(yǎng)護、管理、維護義務(wù)，有的業(yè)主不交或借故不交物業(yè)費等問題還比較多。

　　四是住宅小區(qū)停車管理問題比較突出。近年來，隨著汽車逐漸進入普通消費者家庭，住宅小區(qū)停車管理中出現(xiàn)的矛盾和問題較多，反映在價格方面主要是兩個問題：一是地面與地下停車收費比價關(guān)系不夠合理。按照現(xiàn)行規(guī)定，住宅小區(qū)地面車位收費每月不超過120元，地下車位收費每月不超過400元，地下遠高于地面，一定程度上造成部分車主不愿把車輛停到地下去，出現(xiàn)了地面停車擁擠而地下車位閑置的現(xiàn)象。二是臨時停車收費問題。由于缺乏明確的臨時停車收費政策和收費標準，造成一些車主不愿購買或租用車位，而是免費擠占小區(qū)道路等公共資源，亂停亂放問題比較突出。

　　此外，在空置優(yōu)惠、裝修押金等方面也存在一些亟待解決的現(xiàn)實問題。為了促進上述問題的有效解決，同時也是為了更好地貫徹落實《江蘇省物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的新要求，制定《細則》是非常必要和迫切的。

　　二、《細則》的起草過程及總體思路

　　在前期深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，今年1月17日，《細則》初稿在全市價格和住建部門征求意見，后經(jīng)過多次討論修改，于4月9日正式向社會公開征求意見，至4月19日止，共收到門戶網(wǎng)站、電子郵件、來信來電、寒山聞鐘論壇等的意見建議82條，涉及12個方面115條次。根據(jù)各方面的意見建議，對征求意見稿進一步修改完善，形成了目前的《細則》。

　　本次《細則》制定工作，遵循“加強前期管理、增強自治能力、化解突出矛盾、促進質(zhì)價相符”的總體思路，即區(qū)分物業(yè)的管理階段，前期物業(yè)管理更多地體現(xiàn)政府對價格的指導(dǎo)作用，業(yè)主大會成立后以業(yè)主共同管理為主，同時針對現(xiàn)實存在的突出矛盾和問題，制定切實有效的措施，最終實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)與收費相適應(yīng)的目標。

　　三、《細則》的主要內(nèi)容

　　《細則》共分為7章45條，對物業(yè)服務(wù)收費管理的法律依據(jù)、概念界定、責(zé)任分工、定價形式、成本構(gòu)成、計費方式，以及停車收費管理、其他收費管理、行為規(guī)范、監(jiān)督管理、罰則等內(nèi)容作出了明確規(guī)定，主要包括以下幾個方面：

　　(一)進一步健全價格形成機制。《細則》規(guī)定，普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會成立后由雙方協(xié)商確定，非普通住宅和非住宅物業(yè)公共服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。價格主管部門將會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以及居民消費價格指數(shù)變動情況，依據(jù)本地區(qū)物業(yè)公共服務(wù)等級標準或分類分項分級標準，制定相應(yīng)的基準價與浮動幅度，并向社會公布。每三年內(nèi)對物業(yè)公共服務(wù)等級標準或分類分項分級標準以及相應(yīng)的基準價與浮動幅度進行評估，根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。政府指導(dǎo)價的制定和及時調(diào)整，一方面為前期物業(yè)招投標確定價格提供了依據(jù)，另一方面也為業(yè)主大會成立后與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定價格提供了參考。

　　(二)進一步加強相關(guān)方的行為規(guī)范。《細則》明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當遵守法律法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，加強價格自律，規(guī)范服務(wù)行為，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，并接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)的，業(yè)主可以請求業(yè)主委員會監(jiān)督履行，或者向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、有關(guān)主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　同時，針對無故欠交物業(yè)費的問題，《細則》規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法追繳。

　　(三)進一步提高物業(yè)服務(wù)信息透明度。《細則》對明碼標價及財務(wù)公開作出明確規(guī)定，即：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、服務(wù)標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據(jù)等內(nèi)容，接受業(yè)主監(jiān)督；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將汽車停放費、經(jīng)營設(shè)施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費、經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、代收代交費用分攤等情況，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的查詢和監(jiān)督，每次公示時間不少于15天。物業(yè)企業(yè)的財務(wù)收支狀況也應(yīng)當按照合同約定進行公布，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　(四)進一步完善住宅小區(qū)停車收費管理措施。針對住宅小區(qū)停車管理中存在的問題，《細則》規(guī)定：

　　1.地下與地面的汽車停放費標準應(yīng)當保持合理比價。《細則》出臺后，價格部門將會同住建部門對現(xiàn)行的住宅小區(qū)停車收費標準進行適當調(diào)整，縮小地下與地面收費差距，促進車輛向地下停放。

　　2.為提高車位使用效率，鼓勵探索對業(yè)主的車輛實行不固定車位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小區(qū)，汽車停放費和車位租金月度累計收費金額應(yīng)當符合政府指導(dǎo)價的規(guī)定。

　　3.在滿足業(yè)主停車需要的前提下，有條件的住宅小區(qū)可設(shè)立臨時停車位，供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的，應(yīng)當提供不少于2小時的免費停車，業(yè)主大會成立后，免費停車時間由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。臨時停車收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或業(yè)主共同決定收取，具體收費標準應(yīng)當符合政府指導(dǎo)價的規(guī)定。對進入住宅小區(qū)內(nèi)進行軍警應(yīng)急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費用。

　　(五)進一步明確其他相關(guān)費用的管理規(guī)定。《細則》對空置優(yōu)惠、代收代交費用、裝修押金、新增共用設(shè)施設(shè)備的費用處理等相關(guān)事項作出了規(guī)定。

　　1.新建普通住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過24個月的時期內(nèi)，物業(yè)公共服務(wù)費按70%交納，優(yōu)惠期超過24個月的可由雙方協(xié)商確定。

　　2.代收代交費用，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體或部分業(yè)主承擔且費用不能直接計入單個業(yè)主的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機房等設(shè)備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)代收代交的費用。這些費用由物業(yè)企業(yè)單獨列賬，按實際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤。已經(jīng)計入物業(yè)服務(wù)費成本的，不得重復(fù)計收。

　　3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應(yīng)當符合規(guī)定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金。

　　4.新建房屋交付使用時，配套的共用設(shè)施設(shè)備一般不得在房價外加收價款，必不可少的附隨商品也不得另行收費。物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴建共用設(shè)施設(shè)備的，建設(shè)及運行費用的承擔按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的按照約定執(zhí)行。新建住宅小區(qū)實行門禁出入證(卡)管理的，應(yīng)當為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡等)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場實行門禁出入證(卡)管理的，應(yīng)當免費為車主配置1張出入證(卡)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應(yīng)如數(shù)退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數(shù)額的工本費。

　　(六)進一步明確管理部門的責(zé)任。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當及時制定和完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標準，加強對物業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監(jiān)督管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、收費標準的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　(七)進一步明確罰則。《細則》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《蘇州市市場價格行為監(jiān)督管理辦法》等法律法規(guī)予以處罰：

　　(1)超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標準的；

　　(2)不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費用的；

　　(3)采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　　(4)強制或者變相強制服務(wù)并收費的；

　　(5)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位委托，代收有關(guān)費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的；

　　(6)不按規(guī)定實行明碼標價的；

　　(7)未按法定要求公示或失實公示物業(yè)服務(wù)費用、經(jīng)營設(shè)施收支、代收代交費用分攤等情況的；

　　(8)其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。

　　(八)關(guān)于政策銜接。服務(wù)雙方在本細則實施前已經(jīng)依法通過協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)服務(wù)收費等事項的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行。