一、土地補(bǔ)償費(fèi)
土地征收的土地補(bǔ)償費(fèi)是如何計(jì)算的呢?土地補(bǔ)償費(fèi)一般為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
二、土地征收的安置補(bǔ)助費(fèi)
按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
三、青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)剛剛播種的農(nóng)作物,按季產(chǎn)值的三分之一補(bǔ)償工本費(fèi)。對(duì)于成長(zhǎng)期的農(nóng)作物,最高按一季度產(chǎn)值補(bǔ)償。對(duì)于糧食、油料和蔬菜青苗,能得到收獲的,不予補(bǔ)償。對(duì)于多年生的經(jīng)濟(jì)林木,要盡量移植,由用地單位付給移植費(fèi);如不能移植必須砍伐的,由用地單位按實(shí)際價(jià)值補(bǔ)償。對(duì)于成材樹(shù)木,由樹(shù)木所有者自行砍伐,不予補(bǔ)償。
四、其他附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等,要根據(jù)具體情況和有關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)商,編制投資概算,列入初步設(shè)計(jì)概算報(bào)批。拆遷農(nóng)田水利設(shè)施及其它配套建筑物、水井、人工魚(yú)塘、養(yǎng)殖場(chǎng)、墳?zāi)埂⒇i圈等的補(bǔ)償,參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),付給遷移費(fèi)或補(bǔ)償費(fèi)。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》的規(guī)定,繳納耕地占用稅。
農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要求
1、各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)、金額由市、縣政府依法批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償安置方案規(guī)定。
2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定(有關(guān)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)):按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門(mén)審定的最基層單位統(tǒng)計(jì)年報(bào)和經(jīng)物價(jià)部門(mén)認(rèn)可的單價(jià)為準(zhǔn)。
3、按規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,可增加安置補(bǔ)助費(fèi)。原土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍的土地管理規(guī)定,已經(jīng)在2013年3月26日《土地管理法》中刪除。
僅供參考 具體以現(xiàn)實(shí)為準(zhǔn)。
企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過(guò)租賃得來(lái),租賃合同一般都是10年以上的長(zhǎng)期租賃合同,合同約定的租金一般會(huì)比較低,但是,拆遷之后重新租賃同樣的場(chǎng)地,必然產(chǎn)生租金的差價(jià)。隨著物價(jià)的不斷上漲以及可利用土地的不斷減少,替代土地的租金價(jià)差損失是一筆很大的數(shù)字。第二,經(jīng)營(yíng)損失/停業(yè)停產(chǎn)損失。
根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍和營(yíng)業(yè)創(chuàng)收,拆遷導(dǎo)致企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)的時(shí)間會(huì)有所不同,造成的損失也不同。第三,地上物的損失(房屋、機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn))。
地上物包括房屋、臨時(shí)建筑、樹(shù)木花草、道路、機(jī)器設(shè)備等。可搬遷的,折價(jià)補(bǔ)償,不可搬遷的,應(yīng)全部補(bǔ)償。這些損失需要專(zhuān)業(yè)的評(píng)估公司參與。第四,搬遷費(fèi)用。根據(jù)搬遷所需要的人力物力協(xié)商確定。第五,解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用。
拆遷如果導(dǎo)致員工解聘,那么,應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體跟員工的勞動(dòng)合同,結(jié)果勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。第六,無(wú)形資產(chǎn)的損失。
無(wú)形資產(chǎn)損失難以測(cè)算,是爭(zhēng)議比較大的一個(gè)賠償項(xiàng)目。但是企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)形成的品牌價(jià)值確實(shí)存在,搬遷后必然造成這樣長(zhǎng)期積累的知名度受損。目前實(shí)踐中是協(xié)商補(bǔ)償或者用有形損失的充足補(bǔ)償來(lái)彌補(bǔ)。以上賠償項(xiàng)目根據(jù)選擇貨幣補(bǔ)償安置還是場(chǎng)地房屋調(diào)換安置會(huì)有所不同,并非全部項(xiàng)目都補(bǔ)償。補(bǔ)償以“適當(dāng)”為原則,但是,何種程序?yàn)椤斑m當(dāng)”,需要被拆遷企業(yè)及代理律師準(zhǔn)備大量的前期工作。
1.企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款,作為專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款核算。搬遷補(bǔ)償款存款利息,一并轉(zhuǎn)增專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款。
2.企業(yè)在搬遷和重建過(guò)程中發(fā)生的損失或費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)核銷(xiāo)該專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款。其中:
(1)因搬遷出售、報(bào)廢或毀損的固定資產(chǎn),作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算,其凈損失核銷(xiāo)專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款;
(2) 以下各項(xiàng)直接核銷(xiāo)專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款:
A、機(jī)器設(shè)備因拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用(注:也就是可搬遷設(shè)備因搬遷而發(fā)生的增量費(fèi)用);
B、企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產(chǎn)單獨(dú)入賬的土地使用權(quán);
C、用于安置職工的費(fèi)用支出。
3.企業(yè)搬遷結(jié)束后,專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款如有余額(指貸方余額,即撥款結(jié)余),作調(diào)增資本公積金處理,由此增加的資本公積金由全體股東共享;專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款如有不足(指借方余額),應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。
4.企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補(bǔ)償款的總額及搬遷結(jié)束后計(jì)入資本公積金或當(dāng)期損益的金額應(yīng)當(dāng)單獨(dú)披露。
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