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第一，替代土地的租金價差損失。
企業的經營場地一般是通過租賃得來，租賃合同一般都是10年以上的長期租賃合同，合同約定的租金一般會比較低，但是，拆遷之后重新租賃同樣的場地，必然產生租金的差價。隨著物價的不斷上漲以及可利用土地的不斷減少，替代土地的租金價差損失是一筆很大的數字。
第二，經營損失/停業停產損失。
根據企業經營范圍和營業創收，拆遷導致企業停產停業的時間會有所不同，造成的損失也不同。
第三，地上物的損失(房屋、機器設備等固定資產)。
地上物包括房屋、臨時建筑、樹木花草、道路、機器設備等?？砂徇w的，折價補償，不可搬遷的，應全部補償。這些損失需要專業的評估公司參與。
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第四，搬遷費用。根據搬遷所需要的人力物力協商確定。
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第五，解聘員工的安置補償費用。
拆遷如果導致員工解聘，那么，應當根據具體跟員工的勞動合同，結果勞動法有關規定給予補償。
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第六，無形資產的損失。
無形資產損失難以測算，是爭議比較大的一個賠償項目。但是企業長期經營形成的品牌價值確實存在，搬遷后必然造成這樣長期積累的知名度受損。目前實踐中是協商補償或者用有形損失的充足補償來彌補。
注意事項
以上賠償項目根據選擇貨幣補償安置還是場地房屋調換安置會有所不同，并非全部項目都補償。補償以“適當”為原則，但是，何種程序為“適當”，需要被拆遷企業及代理律師準備大量的前期工作。
希望能幫到您！
大型企業拆遷項目運作法律服務經驗分享
主講人：雷敬祺 裝修'>北京盈科(上海)律師事務所合伙人律師
企業拆遷，現在法律上稱“企業搬遷”，主要指涉及企業的房屋和土地征收。所謂大型企業這里并沒有一個清晰的劃分概念，主要特指占有土地較多(比如30畝土地以上)或合法建筑物面積比較大(比如1萬平米以上)或拆遷中涉及補償金額比較高(比如1億以上)的企業。之所以把大型企業拆遷項目和一般企業拆遷項目區分開來，是因為在實務當中，大型企業拆遷項目和一般企業拆遷項目的談判籌碼、運作思路和法律服務內容是有很大差異的。大型企業由于占有土地比較多、合法建筑面積比較大、補償金額比較高，因此在拆遷過程中往往具有比較大的談判籌碼，因此并不能用一般法律規定的思維來推進。
筆者雷敬祺律師從自己最近辦理的幾件大型企業拆遷項目成功案例中，總結出一些共性的經驗，供大家分享。部分案例上傳在上海動遷法網網站上，感興趣的朋友可以搜索查看。
第一、利益最大化的運作方向
無論是企業還是個人、大型企業還是小型企業，拆遷過程中的利益最大化，一般指獲得最大限度的補償，總是被拆遷人(被征收人)的終極目標。對于大型企業來說，獲得最大限度的現金補償也是目標，但實現土地置換，重新獲得土地或建筑物，更能實現未來利益的最大化。
第二、拆遷評估權的爭取
按照法律規定，選擇評估公司的游戲規則是政府部門指定5家有相應資質的評估公司，被拆遷企業只能在指定的5家當中選擇其中1家。從規則制定的本身來看，已經把評估結果的空間堵死，無論如何選擇，評估結果都在可控范圍之內。小型企業拆遷無法突破固有的規則，因此，按照法律規定的套路推進，很難獲得理想的補償結果。大型企業拆遷項目，由于大型企業本身的資源優勢，使得其在拆遷談判中具有較大的話語權，因此，拆遷評估權的爭取往往是必須的環節。
第三、細節決定結果
1、法律服務的內容更多。大型企業拆遷項目涉及的法律服務內容和流程都是比較完善的，從與政府的搬遷框架協議、會議紀要、備忘錄，甚至必要時候的行政復議和行政訴訟，搬遷損失報告的制作等等。
2、做好最壞的準備。過程決定結果，在沒有最終簽訂補償協議之前，一切都存在變數，對于企業來說，必須做好最壞情況的準備，做好不同情況的應對的預案，這樣才能做好心中有數。
3、不要遺漏一切可以爭取的損失補償。對于企業拆遷，法律規定的補償很原則，無非就是被征收房屋的市場評估價格、設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用、停產停業損失補償，而在實踐操作中，對于企業來說，一切合理損失的補償都可以主張。往往有些損失真實存在，而法律上并無明確規定可以獲得補償，比如過渡期間重新租賃場地的租金、無形資產的損失等。
4、盲目做釘子戶拿不到高補償。釘子戶已經成為中國拆遷中的必然存在的現象，很多個人釘子戶確實以此獲得的高額的拆遷補償。因而，某些小型企業的老板也往往效仿，一開始就放出狠話，不到多少補償死也不會搬走，但是，結果大部分是不如人意的。由于蠻干，他們放棄了很多可以爭取自己權益的機會，也忽視了個人與企業的區別，在中國做企業，特別是要把企業做大做強，受到的牽制還是很多的。因此，大型企業拆遷項目的運作，是要有智慧的。
綜上，大型企業拆遷項目的運作，要依法進行，但又不能陷入法律規定的固有思路；要有理有節，不能盲目放棄權利；要有準備，不能放松思想。這樣，才能實現企業拆遷利益最大化的目標。
一是拆遷資產的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等;
二是停產停業損失，以實際情況而定，一般既包括實際經營損失也可酌情包括預期經營損失；
三是拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用;
四是基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
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企業拆遷補償費用主要分為以下四個方面：一是拆遷資產的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等;二是停產停業損失，以實際情況而定，一般既包括實際經營損失也可酌情
來自北京企業拆遷應該如何補償？2015-10-09 -
企業拆遷補償款分配方法： （1）因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷專項應付款； （2） 以下各項直接核銷專項應付款： A、機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、
來自請問企業拆遷補償款應該如何分配？2015-10-24 -
所涉法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十七條規定：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因
來自想問企業拆遷補償安置標準是啥？2017-06-20 -
所涉法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十七條規定：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因
來自企業拆遷補償安置標準是什么？2015-08-22 -
隨著我國城鎮化進程的加快，大規模的房屋拆遷和企業拆遷還將持續一段時間，對于被拆遷企業主來說，最關心的莫過于怎樣拿到合法的補償，怎樣能夠獲得更高的合法利益。路永強律師及率領的中國首席拆遷律師團在多年的法律實踐中總結，多數被
來自企業拆遷補償評估要注意啥問題？2017-12-08
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