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fight2014
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經濟適用房買賣合同效力的認定：
合同是否有效應參照以下法規：《中華人民共和國合同法》第四十四條 “依法成立的合同，自成立時生效。”第五十二條 “有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定?！?br />
關于經濟適用房在五年內按市場價格上市出售是否有效問題，有的當事人提出《經濟適用住房管理辦法》中“購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易”的規定是國家七部委的規章，不是行政法規，但是《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發〔2007〕24號(十一)條也明文規定“嚴格經濟適用住房上市交易管理。經濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權?！痹撘庖妼儆趪鴦赵悍ㄒ帲ЯΩ哂趪鴦赵翰课囊幷?，且屬于行政法規的強制性規定，違反該規定在經濟適用房未滿5年的情況下按市場價格上市出售，應當認為是無效的。
經濟適用房在滿五年后出售，政府行使優先購買權政府并無明確的細化規定，買賣雙方只要達成合議，簽訂了買賣合同，該合同即為有效；經濟適用房在滿五年后出售，但在交易中出于避稅目的，將交易價格做低，房屋買賣合同仍有效，但是應納稅方應當依照《中華人民共和國稅收征收管理法》補繳稅款，并繳付滯納金。
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橙子_7928
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您好， 經濟適用房買賣合同效力的認定：
1、合同是否有效應參照以下法規：《中華人民共和國合同法》第四十四條 “依法成立的合同，自成立時生效?！钡谖迨l “有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定?！?br />
2、關于經濟適用房在五年內按市場價格上市出售是否有效問題，有的當事人提出《經濟適用住房管理辦法》中“購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易”的規定是國家七部委的規章，不是行政法規，但是《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發〔2007〕24號(十一)條也明文規定“嚴格經濟適用住房上市交易管理。經濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權?！痹撘庖妼儆趪鴦赵悍ㄒ?，效力高于國務院部委的規章，且屬于行政法規的強制性規定，違反該規定在經濟適用房未滿5年的情況下按市場價格上市出售，應當認為是無效的。
3、從近幾年來裝修'>北京(如大興及順義)、黑龍江、河南省等地法院的判例看，經濟適用住房未滿5年按市場價格上市出售，多以私下交易經濟適用房的行為違反了國家的強制性規定為由被認定為買賣合同無效。也有個別案例認定，涉案房產交易時(2003年)沒有無論是國務院部門規章，還是北京市地方政府規章，對已購經濟適用住房上市交易均無對購買年限及購買人條件的限制性規定；而且，違反國務院部門規章或地方政府規章并不必然導致合同無效，最終認定購買經濟適用住房不滿5年買賣經濟適用房的行為有效。
4、經濟適用房在滿五年后出售，政府行使優先購買權政府并無明確的細化規定，買賣雙方只要達成合議，簽訂了買賣合同，該合同即為有效；經濟適用房在滿五年后出售，但在交易中出于避稅目的，將交易價格做低，房屋買賣合同仍有效，但是應納稅方應當依照《中華人民共和國稅收征收管理法》補繳稅款，并繳付滯納金。
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d58d6e
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(一)現行法律對合同效力的規定
關于合同無效的情形，《合同法》第52條規定了五種合同無效的情形，一是一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；二是惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；三是以合法形式掩蓋非法目的；四是損害社會公共利益；五是違反法律、行政法規的強制性規定。二手經濟適用住房買賣合同糾紛訴訟中，主張合同無效一方通常以第四項和第五項為主要理由。這里涉及到兩個關鍵詞，即公共利益和強制性規定。
關于公共利益，目前尚沒有法律對其定義和范圍作出明確規定。公共利益不僅出現在合同法，在我國的憲法和物權法等法律規定中都有體現，作為一個抽象的概念，如何理解公共利益？有學者認為，公共利益所包括的范圍是非常寬泛的，它既可能是經濟利益，也可能是教育、衛生、環境等各個方面的利益。一些學者嘗試將公共利益類型化為國家主權利益、國家利益、交易安全、消費者利益等，但無論進行何種程度的列舉，公共利益的內涵和外延都是無法明確描述的。這不僅是因為公共利益的內容具有寬泛性，更在于公共利益本身就是一個開放的、發展的概念。也就是說，公共利益類型繁多，常常與國家政策和不同時期的社會需要緊密聯系，并且隨著社會的發展而不斷發展。[1]司法實踐中，面對當事人提出的損害社會公共利益的主張如何掌握和適用，目前尚無統一標準。有學者根據《合同法》的相關條款規定，將公共利益分為四種類型：第一種是不特定第三人的利益；第二種是與基本法律價值密切聯系的生命利益、健康利益、人身自由、人格尊嚴的利益；第三種是弱勢群體的利益；第四種是違背最低限度道德要求的方式損害他人的私人利益。[2]學者雖然通過列舉對公共利益的概念進行描述，對利益類型進行歸類，但筆者認為，鑒于公共利益在概念上的抽象性，在法律規定中的不具體性、概括性，審判實踐中，否定合同效力應當盡量引用明確具體的法律規范，謹慎適用以違反社會公共利益為由否定合同效力。避免出現以維護公共利益為名過度干涉合同自由，損害民事主體合法利益。
關于強制性規定，其概念現行法律中也沒有明確的規定?！吨腥A人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第14條，對強制性規定作了限縮性解釋，即《合同法》第52條中的強制性規定是指效力性強制性規定。然而對于什么是效力性強制性規定沒有進一步說明。如何理解效力性強制規定？在理論界，學者從法律規范的角度將強制性規定劃分為效力性規定和取締性規定(又稱管理性規定)，二者區分標準：第一，法律法規明確規定違反禁止性規定將導致合同無效或不成立的，該規定屬于效力規范。第二，法律法規雖沒有明確規定違反禁止性規定將導致合同無效或不成立，但違反該規定以后若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益，也應當認為該規范屬于效力規范。第三，法律法規雖沒有明確規定違反禁止性規定將導致合同無效或不成立的，違反該規定以后若使合同繼續有效并不損害國家利益和社會公共利益，而只是損害當事人的利益，在此情況下該規范就不應屬于效力規范，而是取締規范。[3]根據此種判斷標準，違反了效力性強制性規定的合同將導致合同無效或不成立，而違反了取締性強制性規定合同，將導致行政管理部門的取締或行政處罰。當然筆者還認為，在司法實踐中對于前面表述的“國家利益和社會公共利益” 判斷標準還有待于進一步明確。
此外，《中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)》第4條的規定，確認合同效力應當以全國人大及常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。故認定違反的強制性規定應當是違反了法律或行政法規中的效力性強制性規定。
(二)對相關行政規章和政策性文件的理解與適用
目前，我國經濟適用住房相關規定以2007年建設部等七部門發布的《經濟適用住房管理辦法》為主，輔以國務院各部委出臺相關政策性文件中的政策性規定，如2010年《住房和城鄉建設部關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》等。行政規章的法律效力層級較低，在司法實踐中，如何對待這些行政規章和政策性文件，認定二手經濟適用住房買賣合同糾紛中是否可以適用或參考這些規章和文件，各地法院認識不一。有的法院直接將上述行政規章作為當事人雙方違反法律法規的強制性規定的法律依據加以引用，筆者認為這種法律援引不符合現行法律的規定，屬適用法律不當。有的法院將雙方當事人違反上述行政規章和政策性文件的規定認定為損害了社會公共利益，似乎并不違反現行法律的規定，但實體法律依據仍顯不足。最高人民法院有觀點認為，如果違反地方性法規或者行政規章將導致損害社會公共利益，則完全可以根據《合同法》第52條第(4)項的規定，以損害公共利益為由確認合同無效。[4]筆者認為，上述觀點對《合同法》第52條第(4)項的適用仍是建立在假定社會公共利益受到損害的前提下，但如何界定構成損害了社會公共利益，這個標準還值得商榷。
在司法實踐中還應當考慮的一個客觀情況是，我國經濟適用住房建設開始于上世紀九十年代，而關于經濟適用住房的規定在2007年《經濟適用住房管理辦法》實施后才相對趨于完善的?？紤]到經濟適用住房開建之初對購買者準入制度、交易管理等規定的并不完善、不嚴格，且法律文件不應當具有追溯既往的效力，以現行的經濟適用住房相關行政規章和政策性文件來認定管理辦法實施前的交易行為損害了社會公共利益，似乎對交易雙方過于苛刻。當然還應當看到經濟適用住房是享受國家多項優惠政策的一種保障性住房，現階段已經明確體現出很強的政策性、保障性和針對性，如何在司法實踐中既實現當事人雙方利益平衡，又能使國家這項利民政策落到實處，避免經濟適用住房成為部分人牟利的工具，造成社會分配不公，這在國家政策層面、法律層面乃至司法實踐領域仍是一個難點。
北京市高級人民法院于2010年出臺的《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》，對于二手經濟適用住房買賣合同效力的認定和認定后的處理方式值得借鑒。該指導意見根據北京市政府出臺的政策性文件《關于已購經適房上市交易的有關通知》，確定了2008年4月11日作為二手經濟適用住房買賣合同效力認定的分水嶺，將限制上市交易期內轉讓己購經濟適用住房作為認定合同無效的一般原則，同時結合經濟適用住房發展歷程中的實際情況實行“老房老政策、新房新政策”。對于“老房”，在一定條件下可以認定買賣合同有效。對于“新房”，滿5年后上市出售時，應根據原購買經濟適用住房時的價格和出售時同地段房屋狀況基本相似商品房價差的70%補交土地收益等價款。這種較高比例補交土地收益的政策，對利用經濟適用住房牟利的行為起到一定的抑制作用。該指導意見雖未觸及經濟適用住房在限制上市交易期內的所有權問題，但其中一些規定，如確認合同無效后在認定買受人損失數額時應當綜合考慮房屋升值等因素的規定，對于目前解決此類糾紛、化解矛盾、維護交易雙方利益公平有著十分重要現實意義，可謂是司法機關結合政府政策在司法實踐上的一次有益探索。
(三)對限制上市交易期內經濟適用住房物權性質的認識
對經濟適用住房在上市交易期內的產權性質，實踐中有不同的認識。筆者認為，考慮到物權的種類及權利內容的設定應當由法律規定的原則，對經濟適用住房在限制上市交易期內的產權性質也應當通過法律的形式予以明確規定。目前《經濟適用住房管理辦法》及有關政策性文件對產權性質的表述，筆者認為均屬于對經濟適用住房在市場管理的角度制定的管理性規定。在法律未對其物權性質作進一步明確前，筆者認為在限制上市交易期內經濟適用住房的購買人即為所有權人。
縱觀二手經濟適用住房買賣合同糾紛中，還折射出這樣一種現象，出售方在訴訟中經常以不同的理由主張雙方簽訂的經濟適用住房買賣合同無效，即對自己與對方合意作出的合同行為從法律效力上進行否定，這種自我否定的行為屬于惡意抗辯，與誠實信用原則相悖。故對誠實信用原則的正確理解和應用有助于法官準確適用法律判斷合同效力。
三、誠實信用原則和公序良俗原則在合同效力認定中的應用
誠實信用原則作為我國《合同法》的基本原則之一，在理論界，有學者稱其為“帝王條款”，將其作為指導、衡量民事行為的最高指導原則。誠實信用原則是指民事主體在從事民事活動時，應誠實守信，以善意的方式履行其義務，不得濫用權利及規避法律或合同規定的義務。同時，誠信原則要求維持當事人之間的利益以及當事人利益與社會利益之間的平衡。[5]理論界通說認為誠實信用起源于羅馬法的善意原則、誠信訴訟、誠信契約等法律制度。誠實信用在法國、德國、瑞士等大陸法系國家民法典中均有體現，并逐步從一般法律規范發展為民事基本原則，在英美兩國商法中誠實信用也被作為一項重要的原則。我國在1986年頒布《民法通則》時就將誠實信用作為民事制度的重要基本原則。《合同法》總則在將誠實信用納入基本原則的同時，在分則中關于締約過失的規定，以及關于當事人履行通知、保密等合同附隨義務等規定中均體現了遵循誠實信用原則。可見，誠實信用原則在我國法律規定中既有概括性原則規定，又有具體應用之規定，其理念已經貫穿于《合同法》全部。然而分析學者對誠實信用原則所作的定義，不難發現即使通過《合同法》分則對誠實信用原則具體應用加以詳細列舉，仍難免掛一漏萬?，F實是誠實信用原則適用民法各個領域中，其具體應用在理論和實踐上都得到了不斷發展。
在理論界有學者認為，我國誠實信用原則理論體系是建立在“一般條款說”基礎上，“一般條款說”認為，誠信原則是不確定但具有強制性效力的一般條款,除了指導當事人正確進行民事活動外,還具有授予法官自由裁量權填補法律漏洞、引導法律與時俱進的作用。而誠實信用原則的立法意義在于，誠信原則涉及當事人之間的利益關系和當事人與社會間的利益關系,誠信原則被認為具有實現這兩個利益關系之平衡的目的。[6]據此，誠實信用原則在實踐中發揮著如下主要功能，一是指導當事人進行正確民事活動的指引功能；二是賦予法官在司法中的自由裁量權，對法律進行解釋和漏洞填補，對民事行為進行評價，尋求各方利益平衡的功能。誠實信用原則雖已由一種道德規范上升為基本法律原則，但其內涵和外延是無法通過立法而詳盡體現在法律規定中的。因此學界的理論探討和司法實務界對誠實信用原則的應用，對正確運用誠實信用原則都具有重要參考意義。
在司法實踐中如何應用誠實信用原則。有學者通過對《最高人民法院公報》中涉及誠實信用原則的案例進行實證分析，將司法實踐中法官對誠實信用原則的應用方式分為兩種，一是單獨適用。按說理順序又具體分為，一種是先列舉誠信原則，再按照該原則對法律關系進行分析；另一種是先對當事人的行為進行分析，再對行為是否符合誠信原則進行評價。二是結合其他法律規范共同適用。共同適用按照誠信原則與其他法律規范的作用關系又分為三種，第一種是將誠信原則作為確定當事人是否違反其他法律規范的標準；第二種是將其他法律規范作為確定當事人的行為是否違反誠信原則的標準；第三種是將誠信原則與其他法律規范并列作用。[7]通過實證分析，可以看出誠實信用原則的司法應用已經較為普遍，其應用得到最高審判機關的認同。此外，在應用誠實信用原則時應在發揮誠實信用原則的各項功能基礎上，突出其立法本意，即平衡利益關系的目的。在引用法律條文時也應引用法律條款中明確規定有誠實信用情形或相關的規定，并在此基礎上進行法律解釋、漏洞填補等。同時應用誠實信用原則時要兼顧誠實信用原則與其他原則之間關系，如與合同自由原則、公序良俗原則等。
在前述糾紛中，出售經濟適用住房一方以合同損害社會公共利益為由，對自己做出的民事行為效力進行自我否定，其行為并非出自善意，其實質是以合同行為損害社會公共利益為名，行惡意抗辯之實。面對此種公共利益與誠實信用相沖突的情形，如何選擇？在我國民法體系中，理論界通常認為《合同法》第7條中規定的“尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益”即等同于公序良俗原則。公序良俗原則在《法國民法典》總則中表述為“個人不得以特別約定違反有關公共秩序和善良風俗的法律”。在文義上，該原則涵蓋了公共(或社會)秩序、公共利益和倫理道德，其中損害社會公共利益又在《合同法》中進一步具體化為認定合同無效情形之一，可見公序良俗原則側重于維護公共利益，而非個體或局部利益，一旦認定構成損害了社會公共利益其結果將導致對合同效力的否定，故筆者對司法實踐中適用以公共利益為側重的公序良俗原則否定合同效力持謹慎態度。與之相比，誠實信用原則更側重于平衡各方面利益，倡導善意的方式履行民事行為，其對于倡導合同自由、意思自治、鼓勵交易更具有積極的意義。
此外，鑒于公共利益所涵蓋的內容在社會發展不同階段是不同的，并且是不斷發展變化的，實踐中認定是否損害公共利益要注重分析法律、法規以及相關政策制定的初衷?？v觀我國房改政策實施，房改的最初目的就是改變住房分配體制，實行住房供應體制多樣化。經濟適用住房正是在住房體制改革過程中產生，并且對象越來越明確，即由原來的中低收入家庭演變為只針對城市低收入住房困難家庭。如果說經濟適用住房政策推行中涉及了公共利益，那么這種公共利益就應當是城市低收入群體所應享受的利益，即在購買經濟適用住房時所享受到的國家在住房建設中的稅費減免等優惠，其實質是國家給予的一種經濟上的利益。這正是學者所劃分的公共利益類型中的“弱勢群體的利益”。而經濟適用住房的原購買人在購買經濟適用住房后，又將經濟適用住房出售或是為實現經濟利益的最大化，或是為進一步改善居住條件。低收入家庭獲取并追求這種經濟利益的最大化與國家通過經濟適用住房政策給予其經濟上的利益并不矛盾。故筆者認為，經濟適用住房的原購買人出售經濟適用住房的行為并不損害公共利益，因國家原本就是要給予這部分群體在經濟上的一定的利益，這種特殊群體獲得的利益符合國家政策的根本目的，司法實踐中，不宜以損害公共利益為由來否定二手經濟適用住房買賣合同的效力。當然，為了規范這種利益的取得，避免投機獲利，使國家的經濟適用住房政策真正惠及應當給予的群體，應當首先在購房者準入方面嚴格控制，使真正符合條件的人享受國家的政策優惠；其次通過完善相關法規、政策中經濟適用住房上市出售的規定，控制或調節原購買人轉售時獲取的高額利益；第三確定此類特殊群體享受國家優惠政策的一次性原則。
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你可以先簽訂長租協議，然后雙方約定高額賠償金，如果一方違約要求對方賠償高額賠償金。像經濟適用房的前五年買賣時國家不允許的，也就是不支持法律保護。.
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僅有一種情況是有效的，如下： 對于尚未住滿5年的經濟適用房，由于政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關
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