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一、買賣合同與按揭借款合同的關(guān)系
根據(jù)民法基本原理，兩個以上的合同相互關(guān)聯(lián)時，以他種合同的存在為前提，不能夠獨(dú)立存在的稱為從合同;不以他種合同的存在為前提，能夠獨(dú)立存在的稱為主合同。
商品房買賣合同與按揭貸款合同之間屬于聯(lián)系緊密但又相互獨(dú)立的關(guān)系，兩者間并非主合同與從合同的關(guān)系。因?yàn)樵谫I受人依照約定支付首期房價款并委托按揭銀行將所貸款項支付給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司交房并為買受人辦理房產(chǎn)證后，購房合同的權(quán)利義務(wù)即歸于消滅，但借款合同并不因此消滅，可獨(dú)立存在直到買受人還清貸款為止。由于商品房買賣合同與按揭貸款合同不是主從合同的關(guān)系，所以商品房買賣合同被宣布無效或者被撤銷后，不會導(dǎo)致按揭合同當(dāng)然無效或被撤銷。
在商品房按揭中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，因借款合同的變更、消滅而變更、消滅。擔(dān)保合同是實(shí)務(wù)中最常見的從合同，根據(jù)擔(dān)保法及其司法解釋的相關(guān)規(guī)定，除非當(dāng)事人另有約定，主合同無效的，擔(dān)保合同無效。
二、購房按揭貸款合同的特殊性
雖然商品房買賣合同與按揭貸款合同不具有主從合同的關(guān)系，但卻具有緊密的關(guān)系。有效簽訂商品房買賣合同是按揭貸款合同得以簽訂的前提，同時銀行在與買房人簽訂貸款合同的同時會要求買房人將所購商品房或者買賣合同項下的合同權(quán)利作為擔(dān)保物為按揭合同提供擔(dān)保。按揭貸款合同的另外一個特點(diǎn)是貸款人貸款的目的單一且明確，就是為了買房。當(dāng)買房人與房地產(chǎn)開發(fā)商解除買賣合同后，已確定無法再取得原想要的商品房，故應(yīng)當(dāng)承認(rèn)買房人訂立按揭貸款合同的目的已經(jīng)落空。
三、買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除對按揭貸款合同的影響
、《最高人民法院商品房買賣合同司法解釋》第二十四條規(guī)定：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。該條即為基于商品房按揭貸款合同的特殊性，對《合同法》第94條規(guī)定的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的擴(kuò)大解釋。需要注意的是，本條中對于“解除”沒有指明是法定解除還是協(xié)議解除，應(yīng)理解為包含兩者。綜合分析，司法解釋的規(guī)定不僅僅是賦予了買房人解除按揭合同的權(quán)利，銀行同樣也有這個權(quán)利，并且能妥善保護(hù)各方的利益。
實(shí)踐中，商品房買受人解除與房地產(chǎn)公司之間的商品房買賣合同或請求確認(rèn)商品房買賣合同無效時，由于買受人已將所購房屋抵押給按揭銀行，因而實(shí)踐上是要求處理抵押物。買受人與房地產(chǎn)公司的訴訟中，在可能判決解除商品房買賣合同或認(rèn)定商品房買賣合同無效時，人民法院應(yīng)當(dāng)告知按揭銀行參加訴訟，此時，按揭銀行一般會參加訴訟主張權(quán)利，要求解除與買受人簽訂的借款合同，提前收回貸款。因?yàn)槿绻凑浙y行此時仍不參加訴訟，由于法院已明確告知其將解除商品房買賣合同或認(rèn)定合同無效，抵押物將被處置，不參加訴訟
主張權(quán)利，應(yīng)視為同意抵押人處分抵押物。如果按揭銀行參加訴訟，人民法院在判決解除商品房買賣合同或確認(rèn)商品房買賣合同無效的時候，可以一并解決房地產(chǎn)公司、商品房買受人、按揭銀行之間的法律關(guān)系。
在商品房買賣合同被解除或被認(rèn)定無效時，買受人和按揭銀行都有權(quán)請求解除借款合同?！逗贤ā返诰攀邨l的規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以可求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！苯杩詈贤獬?，能夠恢復(fù)原狀的，可以要求恢復(fù)原狀。
希望可以幫到您。謝謝
1、買受人有效身份證件，如系有直系親屬關(guān)系的買受人變更，須提供能夠證明其直系親屬關(guān)系的戶口簿或其他證明原件，如系夫妻之間進(jìn)行買受人變更，須提供結(jié)婚證原件；
2、經(jīng)開發(fā)公司確認(rèn)蓋章的商品房買賣合同變更、解除申請單。
承諾時限：
1、商品房買賣合同變更：符合規(guī)定的,在2個工作日內(nèi)完成審核;材料齊全后，即到即辦。
2、商品房買賣合同撤消：符合規(guī)定的,在5個工作日內(nèi)完成審核;材料齊全后，即到即辦。
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
1、合同變更、解除以下內(nèi)容的按每宗50元收取信息服務(wù)費(fèi)：(1)增加或減少與原合同產(chǎn)權(quán)人有直系親屬關(guān)系的姓名，或糾正身份證件與合同產(chǎn)權(quán)人姓名的錯字或別字。(2)合同的成交單價和成交均價的變更。(3)合同第15頁附加條款的變更或增加。(4)合同付款方式的變更。(5)合同產(chǎn)權(quán)有矛盾需要撤銷合同才能解決的。(6)同一項目內(nèi)的調(diào)房、換房的。
2、除第1種情況規(guī)定以外的合同變更或解除，按合同成交價的0.5%補(bǔ)繳相關(guān)變更或解除的信息服務(wù)費(fèi)用。
解除購房合同理由1：不可抗力 因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購房合同目的的，買房人有權(quán)解除合同。
解除購房合同理由2：賣方明示違約 在履行期限屆滿前，房屋賣方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，即賣方明確表示將不交付房屋的，買房人有權(quán)解除合同。
解除購房合同理由3：先賣后抵押的 商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致買方購房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。
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這個你先去跟開發(fā)商協(xié)調(diào)，再就是根據(jù)合同上走了···
來自怎么行使商品房買賣合同解除權(quán)？2013-10-16 -
《商品房買賣合同》解除協(xié)議書 賣方（下稱甲方）： 地 址： 法 定 代 表 人
來自商品房買賣合同解除協(xié)議如何寫？2015-08-22 -
商品房買賣合同的解除也應(yīng)當(dāng)符合合同法對合同解除的以上規(guī)定。具體而言，當(dāng)事人可依法解除商品房買賣合同的事由包括： 1 ??因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的;
來自商品房買賣合同解除方法是什么？2016-09-24 -
根據(jù)我國《合同法》第九十六條規(guī)定：“主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除?！薄皩Ψ接挟愖h的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！毙惺股唐贩抠I賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序，口頭或書面
來自商品房買賣合同解除權(quán)期限是多久2016-06-10 -
商品房買賣合同的解除方式分為兩種，即約定解除和法定解除。 所謂約定解除是指當(dāng)事人雙方通過協(xié)商同意將合同解除的行為。它不以解除權(quán)的存在為必要，解除行為也不是解除權(quán)的行使。
來自商品房買賣合同解除協(xié)議的方法是什么？2016-09-29
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