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2012-06-15 10:06 雷玲 購房顧問
來自房99置業(yè)網(wǎng)
購買二手房時應(yīng)注意以下問題：1、產(chǎn)權(quán)是否可靠：需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址及標準價房的分配比例。同時，還要驗看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性。此外，還要知曉二手房是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過程的復(fù)雜程度，也牽涉到買房收益的分配問題，最終影響到二手房買賣合同的簽訂。2、原單位是否允許轉(zhuǎn)賣：需確認原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權(quán)單位確認利益的分配辦法，標準價購買的公房出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，買主應(yīng)當(dāng)對此有所了解。此外，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。3、是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計算的結(jié)構(gòu)改動，在購買時應(yīng)該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房價計算之外，當(dāng)然了，這需要和房主具體協(xié)商了。4、確認所購二手房的準確面積：產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積，買主還需了解使用面積和戶內(nèi)的實際面積。5、認真觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，注意戶型是否合理，管線是否太多，二手房是否帶裝修，另外，還要所要房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，以便日后裝修。6、查詢物業(yè)的管理水平，包括提供服務(wù)的內(nèi)容和水準、保安、保潔、綠化的水準及基本生活設(shè)施的管理。7、考察房屋的市政配套：主要包括水、有線電視、供電容量、電線、**線、煤氣、天然氣、熱水、暖氣。
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(1)中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
(2)土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
(3)市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。
(4)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
(5)房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
(6)交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
(7)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
(8)物管費用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
(9)合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
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買二手房應(yīng)該先知道自己能拿多少，不要弄的買完經(jīng)濟上入不敷出那太得不償失了。要知道買房不是小數(shù)目就可以的，而在房產(chǎn)類型上當(dāng)然是要看市場狀況，可以到愛樓中國上面看些房產(chǎn)中介的房子信息了解下市場情況。
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(1.)房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
(2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
(3.)交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
(4).土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
(5.)市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。
(6).福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
(7.)單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
(8)物管費用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
(9).中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
(10.)合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如:合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮
3、北京:二手房買賣可找銀行做付款中間人
首次做生意的兩個人由于相互之間不了解，對交錢付貨的安全沒有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問題后卷款逃跑的風(fēng)險。如果這筆錢的收和付都由銀行來做，似乎買賣雙方都能安下心來談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專門為個人商品交易提供支付款服務(wù)的業(yè)務(wù)，從房產(chǎn)、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個人客戶都可以申請由銀行來“管理”錢的交割。
以二手房交易為例，買賣雙方達成購買協(xié)議后，買房者可先到銀行開通“保付通”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶和全部付款程序和時間。買房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶內(nèi)全部或部分資金設(shè)定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣方。
傳統(tǒng)二手房交易 銀行“監(jiān)管”賬戶二二房交易
交易費用 流程 交易費用 流程
●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即買賣雙主各收取2.5‰至3‰的手續(xù)費
●其它費用 通過中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 ●按房屋交易金額的2.5‰收取手續(xù)費
●申請貸款所繳納的首付款免收手續(xù)費 雙方達成買賣協(xié)議后直接銀行辦理
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買二手房應(yīng)該注意：
一、確認產(chǎn)權(quán)的可靠度
1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；
2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房；
3、產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；
4、一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。
二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣
1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；
2、大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認原單位是否同意出讓；
3、一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
三、查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；
2、是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；
3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。
四、確認房屋的準確面積
1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；
2、產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積；
3、最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。
五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)
1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；
2、管線是否太多或者走線不合理；
3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。
六、考核房屋的市政配套
1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；
2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目；
3、確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；
4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象；
5、**線的接通情況，是普通**線還是ISDN**線；
6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；
7、小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；
8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
七、了解裝修的狀況
1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；
2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
八、查驗物業(yè)管理的水平
1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；
2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；
3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；
4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
九、了解以后居住的費用
1、水、電、煤、暖的價格；
2、物業(yè)管理費的收取標準；
3、車位的費用。
十、追溯舊房的歷史
1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；
2、哪些人住過，什么背景，是何種用途；
3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；
4、是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。
十一、了解鄰居的組合
1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社
(了解的就是這么多，希望能夠幫到你)
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關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
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一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況
在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進行保護。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定:“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”因此，購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)(如以標準價購買的公有住房)、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產(chǎn)權(quán)證時，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實性。
由于我國房改政策在房改進程的不同發(fā)展階段實行不同的政策，因此，如果是以標準價購買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價補足費用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購回權(quán)。因此，要確認原單位是否同意該房子的出售。
當(dāng)前對于軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買。
二、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)
二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。
另外，購買二手房還要對房屋進行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。
如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費用，又時刻面臨不安全的危險。
三、實地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施
隨著人們生活水平的提高，對居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來越高。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、**等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。
對房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有:水質(zhì)、水壓，供電容量，燃氣供應(yīng)，暖氣供應(yīng)情況及收費標準，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時服務(wù)。如有機會最好走訪一些老鄰居，對房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。
總之，要充分了解售房人售房的真實目的，避免接手一個**房。購買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會給日后生活帶來更多煩惱。
四、考察一下二手房的物業(yè)管理
購買房屋是一次性的消費支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購買新房還是舊房，都越來越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補房子的一些不足，還能給生活、工作帶來更多的便利。
對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況，要對其管理的物業(yè)進行走訪，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運行正常等，由此可以大致看出一個企業(yè)的管理水平，最終評價是以質(zhì)優(yōu)價廉為好。
還要了解物業(yè)管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。
五、買二手房選個安全中介
目前在許多城市，雖然已放開了住房二級市場，但政府職能一般只是在兩頭把關(guān)，即審批入市資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而中間的交易過程則完全由買賣雙方自行操作。而二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，因此，買賣雙方都需要中介機構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機構(gòu)的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。
首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。要親自到中介機構(gòu)辦公場所進行考察，根據(jù)人員素質(zhì)，辦公設(shè)施現(xiàn)代化程度，信息量和人氣等現(xiàn)象可初步判斷該公司處在何種檔次上。同時，在委托中介機構(gòu)代理之前，還要詳細詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項目，如何收費?如果未能如愿成交，如何退款?如果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負責(zé)賠償損失等。中介機構(gòu)提供的另一項重要服務(wù)就是房屋作價評估。由于住房二級市場剛剛起步，成交量少，沒有多少可供選擇對比的實例，對于一般居民來說，準確地對房屋進行估價就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評估機構(gòu)對房屋進行基本客觀的估價，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。
另外，如果對二手房買賣沒有把握，最好能聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問，特別是對產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題進行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。當(dāng)前在住房二級市場上的律師收費還沒有統(tǒng)一標準，因此，要事先了解律師的收費和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些。
六、二手房的交易手續(xù)要在交易場所完成
購買二手房時要親自到交易場所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點交易手續(xù)費，在售房人的花言巧語下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護，引起糾紛;或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，才知上當(dāng)受騙，這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時有發(fā)生。因此，購買二手房時，買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，最好買賣雙方能一手交錢一手交房(指產(chǎn)權(quán)證)。切不可因小而失大。只有這樣，才能買到放心合適的房子。
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回答數(shù)：75423 | 被采納數(shù)：274
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。所以在你買二手房的時候，您一定要選擇已經(jīng)取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)，最大化的保證自己的合法權(quán)益。
購買二手房，需要注意以下事項：
1、產(chǎn)權(quán)是否可靠：需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址及標準價房的分配比例。同時，還要驗看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性。此外，還要知曉二手房是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過程的復(fù)雜程度，也牽涉到買房收益的分配問題，最終影響到二手房買賣合同的簽訂。
2、原單位是否允許轉(zhuǎn)賣：需確認原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權(quán)單位確認利益的分配辦法，標準價購買的公房出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，買主應(yīng)當(dāng)對此有所了解。此外，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。
3、是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計算的結(jié)構(gòu)改動，在購買時應(yīng)該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房價計算之外，當(dāng)然了，這需要和房主具體協(xié)商了。
4、確認所購二手房的準確面積：產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積，買主還需了解使用面積和戶內(nèi)的實際面積。
5、認真觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，注意戶型是否合理，管線是否太多，二手房是否帶裝修，另外，還要所要房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，以便日后裝修。
6、查詢物業(yè)的管理水平，包括提供服務(wù)的內(nèi)容和水準、保安、保潔、綠化的水準及基本生活設(shè)施的管理。
7、考察房屋的市政配套：主要包括水、有線電視、供電容量、電線、電話線、煤氣、天然氣、熱水、暖氣。
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您好，據(jù)了解，在南京買二手房該注意的有：最重要的是認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。 ???? 首先要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書正本，并到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性，以及擬購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源和產(chǎn)權(quán)記錄。包括房主、登記日期、成
來自在南京買二手房需要注意什么？2016-12-24 -
買二手房簽合同注意事項 一、確認產(chǎn)權(quán)的可靠度注意出賣人的身份。 注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人，搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房，產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處，一定要驗看產(chǎn)權(quán)
來自買二手房簽合同需要注意什么2016-04-13 -
1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）； 2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）； 3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）； 4、土地情況是否清晰
來自問下買二手房子需要注意什么？2016-09-28 -
寧波買二手房需要注意： 1、產(chǎn)權(quán)清晰無銀行抵押、法院查封限制、無民間借貸等爭議。 2、貸款買賣具備貸款條件，無個人征信不良記錄。 3、涉及的交易稅費及歸屬問題。 4、支付方式以及支付時間。 5.房屋附屬設(shè)施的歸
來自求解寧波買二手房需要注意什么2017-12-12 -
購買二手房時應(yīng)注意以下問題： 1、產(chǎn)權(quán)是否可靠：需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址及標準價房的分配比例。同時，還要驗看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性。此外，還要知曉二手房是成本價房還是標準價
來自購買二手房需要注意什么2015-12-22
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