首先,封頂才允許銷售,目的是讓開發商有自己的資金蓋房,這樣能減少銀行不良貸款,也能防止開發商零投入,完全用消費者的錢蓋房,這樣一旦發生損失,消費者要承擔全部奉獻。 其次,由于國家不允許封頂前預售,因此即便消費者自愿購買也不可以。 再次,封頂后核實入住要看開發商自己的進度,如果質量合格,驗收通過,一般很快可以入住,開發商也愿意早交房。
《辦法》是我國第一部商品房銷售管理辦法,《辦法》的施行為購房者保護自己的合法權益、規范商品房市場提供了法律依據。
《辦法》對現有的房地產市場進行規范化的管理具有極為重要的積極意義。一是政府充分認識到規范市場的管理是開拓和保護市場的重要手段;二是政府開始從具體的實際操作指揮中脫離出來,擺正了自己的位置。從立法和裁判角度來規范市場,這是中國改革開放之后政府各部委主管機構從指揮市場向指導與管理市場的重大轉變;三是中國的立法從保護企事業利益為主向保護消費者利益為主的重大轉變,其規范市場的積極意義是不言而喻的;《辦法》對商品房銷售中存在的一些問題進行了規范,并為解決這些問題提供了法律依據。
比如規定房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房;不準分割拆零銷售商品房。另外,房產商不得在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人,否則將處以兩萬元以上、3萬元以下的罰款,構成犯罪的,依法追究刑事責任。
預售商品房,是指房地產開發企業對已興建但尚未竣工的商品住宅,與購房者約定,由購房者交付定金或
預付款,而在未來某一時期擁有現房的一種房產交易行為。
預售商品房時,房屋尚在建設之中,房屋產權未經登記設立,因此,對購房者來說存在一定風險,例如,
由于房地產公司經營不善導致房屋不能建成或者不能按期建成;房地產開發商在建房中偷工減料造成房屋
建成后質量低劣或者不符合購房者要求等。因此,在購買預售商品房時,購房者應當謹慎從事,以免造成
不必要的經濟損失。
根據《城市房地產管理法》第44條和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定,房地產開發商預售商品
房,應當符合以下條件:1、已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書。
取得合法的土地使用權是出售商品房的基礎,土地使用權證書是合法擁有土地使用權的標志。房地產開發
經營企業只有在交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書的情況下才可以從事房地產開發和房地
產交易。2、持有建設工程規劃許可證。
取得建設工程規劃許可證是商品房開工建設的前提,商品房建設一定要符合城市規劃。如果尚未取得建設
工程規劃許可證就開始出售商品房,會存在商品房建設工程能否開工的風險,從而有可能發生損害購房者
利益的現象。3、按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經
確定施工進度和竣工交付日期。4、向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記,取得《商品房預售許可
證》。
《商品房銷售管理辦法》第6條規定:“商品房預售實行預售許可證制度。”《城市商品房預售管理辦法》
第9條規定:“開發企業進行商品房預售,應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必
須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。
《城市商品房預售管理辦法》是國家為加強商品房預售管理,維護商品房交易雙方的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》制定的對于城市開發的商品房預售時的管理規定。中華人民共和國建設部令第131號頒布,自1995年1月1日起正式施行。
你好,
(一)受理。開發企業辦法第七條的規定提交有關材料,材料齊全的,房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的,應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。
(二)審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。
開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
(三)許可。經審查,開發企業的申請符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起10日內,依法作出準予預售的行政許可書面決定,發送開發企業,并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
經審查,開發企業的申請不符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起10日內,依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由,告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利,并送達開發企業。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章,《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。
(四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定,應當予以公開,公眾有權查閱。
希望我的回答對您有所幫助。
為加強商品房預售管理,維護商品房交易雙方的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》,制定本辦法。本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。
1. 制定目的:為規范本集團銷售管理,提升經營績效,特制定本辦法。
2. 適用范圍:本集團各單位銷售人員管理,除集團另有規定或協議外,均依照本辦法執行。
3. 實施細則:由各單位擬訂各自的“銷售管理實施細則”,報集團總裁核準后實施。
銷售人員
1. 銷售人員的聘用、考勤和離職按相關法律法規和集團規章制度執行。
2. 銷售人員的工作主要是留住老客戶、發展新客戶、促成交易、合同履約、收集和傳遞市場信息。
3. 銷售人員應保守集團商業秘密,更不得誘勸客戶將集團業務轉移或外流。嚴禁挪用公款、收受回扣及以不正當手段和渠道支取貨款。
以下是城市商品房預售管理辦法的查詢
一、第一條修改為:“為加強商品房預售管理,維護商品房交易雙方的合法權益,根據《*******城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》,制定本辦法。”
二、第五條第(二)項修改為:“(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證”。
三、第七條修改為:“開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料: (一)本辦法第五條第(一)項至第(三)項規定的證明材料;
(二)開發企業的《營業執照》和資質等級證書;
(三)工程施工合同;
(四)商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容,并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。”
四、刪去第八條第二款。
五、第十一條增加一款:“城市、縣房地產管理部門應當制定對商品房預售款監管的有關制度。”
六、第十二條修改為:“預售的商品房交付使用之日起90日內,承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。”
七、第十三條修改為:“開發企業未按本辦法辦理預售登記,取得商品房預售許可證明預售商品房的,責令停止預售、補辦手續,沒收違法所得,并可處以已收取的預付款1%以下的罰款。”
八、增加一條作為第十四條:“開發企業不按規定使用商品房預售款項的,由房地產管理部門責令限期糾正,并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。”
此外,對部分條文的文字和條文的順序作相應的調整和修改。
本決定自發布之日起施行。
希望我的回答能幫助到你
商品房預售管理辦法總則
(1994年11月15日建設部令第40號發布,根據2001年8月15日《建設部關于修改的決定》、2004年7月20日《建設部關于修改的決定》修正)
本法權責適用范圍
第一條 為加強商品房預售管理,維護商品房交易雙方的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條 本辦法適用于城市商品房預售的管理。
正文
第四條 國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理;
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理;
市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責本行政區域內城市商品房預售管理。
第五條 商品房預售應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條 商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售,應當向房地產管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。
第七條 開發企業申請預售許可,應當提交下列證件(復印件)及資料:
(一)商品房預售許可申請表;
(二)開發企業的《營業執照》和資質證書;
(三)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;
(四)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;
(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;
(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容,并應當附預售商品房分層平面圖。
第八條 商品房預售許可依下列程序辦理:
(一)受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料,材料齊全的,房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的,應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。
(二)審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。
開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
(三)許可。經審查,開發企業的申請符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起10日內,依法作出準予預售的行政許可書面決定,發送開發企業,并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
經審查,開發企業的申請不符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起10日內,依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由,告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利,并送達開發企業。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章,《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。
(四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定,應當予以公開,公眾有權查閱。
第九條 開發企業進行商品房預售,應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
第十條 商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內,向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術,逐步推行商品房預售合同網上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的,應當有書面委托書。
第十一條 開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。
商品房預售款監管的具體辦法,由房地產管理部門制定。
第十二條 預售的商品房交付使用之日起90日內,承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助,并提供必要的證明文件。
由于開發企業的原因,承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的,除開發企業和承購人有特殊約定外,開發企業應當承擔違約責任。
第十三條 開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的,依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。
第十四條 開發企業不按規定使用商品房預售款項的,由房地產管理部門責令限期糾正,并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第十五條 開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料,或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的,由房地產管理部門責令停止預售,撤銷商品房預售許可,并處3萬元罰款。
第十六條 省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。
第十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第十八條 本辦法自1995年1月1日起施行。[1]
商品房預售的條件編輯
1、已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
2、持有《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》;
3、按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設。
一、是《商品房銷售管理辦法》,不是《城市商品房銷售管理辦法》;
二、《商品房銷售管理辦法》,2001年3月14日由建設部第38次部常務會議審議通過并發布,自2001年6月1日起施行。
《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局,證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時,如該房屋已建成,還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量,還可查驗房地產商的《工程驗收證》。
商品管理的基本要點包括:
(1)檢查商品是否脫銷,隨時正確把握商品銷售數量,保證定貨的正確性。
(2)陳列面管理。
(3)合理掌握庫存。
(4)隨時檢查補充。
(5)售價管理。
(6)前進陳列檢查。
(7)POP管理的檢查,確保陳列與廣告相符。
(8)引進新產品速度的檢查。
(9)價簽管理。
希望我的回答對你有所幫助。
雖然《商品房銷售管理辦法》第6條、《城市房地產開發經營管理條例》第23條、《城巾房地產管理法》第44條、《城市商品房預售管理辦法》第5、6條中規定商品房預售應該滿足一定的條件,但是沒有明確該條件是商品房預售合同的生效要件,所以也不能直接認定這些條件為合同生效要件。 ??在商品房預售的四個條件中,實際上根據《城市房地產開發經營管理條例》第24條的規定,辦理第四個條件的前提是必須具備前三個條件。所以,商品房預售的四個條件對于合同效力的地位是不同的。 ??根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的規定,出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。可見第四個條件,即商品房預售許可證是商品房預售合同的生效要件。但是其他三個條件則與合同效力無關。因為只要求其中一個條件,即商品預售許可證實際上就可以同時適用前三個條件,但是商品房預售許證的簽發是行政機關承擔審查職責的,至于該審查是否真實,也就是前三個條件是否滿足,法院則不負有這樣的實質審查義務。所以在法律上,對商品房預售合同的效力控制只是通過對商品房預售許可證進行形式審查這樣的設計來完成。
已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;持有《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》。商品房預售的條件是規范房地產開發銷售行為,保護購房者利益的必然要求。商品房預售是—種特殊的買賣行為,主要是由于買賣的標的物是一種尚不存在的物,因此在法律上也有相應的特殊規則規范。