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日本房地產(chǎn)發(fā)展在世界各地中有其特殊性。日本土地狹小，人口眾多，加上經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從戰(zhàn)后一片廢墟上建立起來(lái)。伴隨經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地價(jià)格尤其是主要城市的土地價(jià)格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年?yáng)|京大阪的土地價(jià)格比戰(zhàn)后初期猛漲了10000倍。但是如果以為日本房地產(chǎn)泡沫破裂是客觀原因造成的，是無(wú)可避免的，那是不正確的。實(shí)際上即使是1985年泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，如果沒(méi)有后來(lái)5年時(shí)間中執(zhí)行的一系列錯(cuò)誤政策，泡沫破裂還是可以避免的。1985年日元升值以及對(duì)升值錯(cuò)誤的估計(jì)和預(yù)期，將日本直接推入泡沫破裂前的“最后瘋狂”。在5年短暫的“輝煌和燦爛”之后，日本經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)陷入了已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)14年的蕭條和低迷
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lijiehui
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上世紀(jì)90年代初日本爆發(fā)的房地產(chǎn)泡沫破裂，是世界各國(guó)歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產(chǎn)危機(jī)， 今天中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展正進(jìn)入瘋狂時(shí)代，十多年房?jī)r(jià)只漲不跌的規(guī)律和政府對(duì)土地希缺的勿悠，讓越來(lái)越多的人更加確信房?jī)r(jià)保值不跌的神話，然后歷史總有著驚人的相似，回顧日本房地產(chǎn)的崩盤(pán)始末，或許對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)有著一些啟示。 戰(zhàn)后50年，日本經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的輝煌成就。上世紀(jì)80年代初期日本僅用幾年時(shí)間連續(xù)趕超意大利、法國(guó)、英國(guó)和德國(guó)，成為亞洲第一強(qiáng)國(guó)和僅次于美國(guó)的世界第二大強(qiáng)國(guó)。日本的貿(mào)易和制造業(yè)直逼美國(guó)，在電子汽車(chē)鋼鐵和造船等領(lǐng)域更是將美國(guó)打得毫無(wú)“招架之力”。日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到美國(guó)一半，外匯儲(chǔ)備超過(guò)4000億美元，占世界外匯儲(chǔ)備的50%。日本人成為世界上最富有的人，土地成為世界上最昂貴的土地。彈丸島國(guó)的日本房地產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)地大物博的整個(gè)美國(guó)，日本平均房地產(chǎn)價(jià)格是美國(guó)的100倍，東京大阪的價(jià)格是紐約、芝加哥的幾十倍。日本人買(mǎi)下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國(guó)人最驕傲的產(chǎn)業(yè)好萊塢影片公司。尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有備感自豪，資金指處所向披靡。伴隨“國(guó)富民強(qiáng)”，大量新資金沒(méi)有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來(lái)越高，價(jià)格和泡沫與日俱增。 日本房地產(chǎn)發(fā)展在世界各地中有其特殊性。日本土地狹小，人口眾多，加上經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從戰(zhàn)后一片廢墟上建立起來(lái)。伴隨經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地價(jià)格尤其是主要城市的土地價(jià)格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年?yáng)|京大阪的土地價(jià)格比戰(zhàn)后初期猛漲了10000倍。但是如果以為日本房地產(chǎn)泡沫破裂是客觀原因造成的，是無(wú)可避免的，那是不正確的。實(shí)際上即使是1985年泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，如果沒(méi)有后來(lái)5年時(shí)間中執(zhí)行的一系列錯(cuò)誤政策，泡沫破裂還是可以避免的。1985年日元升值以及對(duì)升值錯(cuò)誤的估計(jì)和預(yù)期，將日本直接推入泡沫破裂前的“最后瘋狂”。在5年短暫的“輝煌和燦爛”之后，日本經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)陷入了已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)14年的蕭條和低迷。由此可見(jiàn)，包括日本在內(nèi)的世界各國(guó)房地產(chǎn)泡沫以及破裂，都不能歸咎于客觀原因。日本主要的錯(cuò)誤政策是： 第一，利率太低，資金泛濫，引導(dǎo)失誤監(jiān)管失控。1985年9月美英德法日五國(guó)財(cái)長(zhǎng)聚會(huì)紐約的廣場(chǎng)飯店，就爭(zhēng)執(zhí)許久的日元升值達(dá)成協(xié)議。之后一年時(shí)間里日元對(duì)美元升值一倍以上，由此對(duì)出口造成巨大沖擊。日本政府為了刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)過(guò)度，連續(xù)五次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點(diǎn)，貨幣供應(yīng)量連續(xù)每年超過(guò)10%，1998年超過(guò)15%，造成市場(chǎng)上資金極其充沛。但是由于當(dāng)時(shí)日本上下對(duì)日元升值和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的困難認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，而是流入容易吸納和“見(jiàn)效”的股市樓市，造成股市樓市價(jià)格雙雙飆升。1985年以后的4年時(shí)間中，東京地區(qū)商業(yè)土地價(jià)格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，兩地住宅價(jià)格都上漲了2倍多。在此過(guò)程中日本政府并沒(méi)有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽(tīng)之任之。 第二，盲目擴(kuò)大信貸，濫用杠桿作用。在資金泛濫的情況下，原本應(yīng)該緊縮的信貸不僅沒(méi)有緊縮，相反進(jìn)一步擴(kuò)張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤(rùn)，日本各大銀行將房地產(chǎn)作為最佳貸款項(xiàng)目，來(lái)者不拒有求必應(yīng)。1990年危機(jī)已經(jīng)一觸即發(fā)，但是銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。這一年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款總額達(dá)到50萬(wàn)億日元，占貸款總額的四分之一，五年間猛增2.5倍。尤其錯(cuò)誤的是為了擴(kuò)大杠桿作用增加利潤(rùn)，日本銀行違反國(guó)際清算銀行的巴塞爾協(xié)議，將持股人未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)當(dāng)作資本金向外出借，造成流通領(lǐng)域里的貨幣數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)張。1991年日本銀行總貸款額達(dá)到當(dāng)年國(guó)民生產(chǎn)總值的90%，而美國(guó)僅為37%。為了爭(zhēng)奪利潤(rùn)和分享市場(chǎng)，日本上千家財(cái)務(wù)公司和投資公司等非銀行機(jī)構(gòu)也不顧政策限制，躋身于房地產(chǎn)金融行業(yè)，直接或間接向房地產(chǎn)貸款，總額高達(dá)40萬(wàn)億日元。可以說(shuō)日本金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。 第三，投資投機(jī)成風(fēng)，股市樓市連動(dòng)，管理監(jiān)督形同虛設(shè)。日本和香港完全一樣，股市和樓市“一榮俱榮，一損俱損”，這種情況進(jìn)一步加劇了泡沫的嚴(yán)重程度。當(dāng)時(shí)日本居民從股市中賺了錢(qián)投資到樓市中去，從樓市中賺錢(qián)投資到股市中去。無(wú)論從那一個(gè)市場(chǎng)賺錢(qián)都十分容易，很多人所賺之錢(qián)比一輩子工作積蓄的錢(qián)多得多。股市樓市比翼雙飛，同創(chuàng)一個(gè)又一個(gè)“高度”。1985到1988年日本GDP增長(zhǎng)16%，土地市值和股票市值分別增長(zhǎng)81%和177%。1989年底日經(jīng)指數(shù)達(dá)到歷史最高點(diǎn)近39000點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格也同創(chuàng)歷史最高。這段時(shí)間里， 房?jī)r(jià)日長(zhǎng)夜大，數(shù)月甚至數(shù)天價(jià)格又上漲了。人們千方百計(jì)從各個(gè)地方借錢(qián)投向房地產(chǎn)，炒作和投機(jī)成風(fēng)，很多人辭去工作專(zhuān)職炒樓。人們用證券或者房產(chǎn)作抵押，向銀行借錢(qián)再投資房地產(chǎn)。銀行則認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，由此作抵押沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，所以大膽放款，造成大量重復(fù)抵押和貸款，監(jiān)督管理形同虛設(shè)，資金鏈無(wú)限拉長(zhǎng)，杠桿作用無(wú)限擴(kuò)大。但是市場(chǎng)轉(zhuǎn)折后立即就形成“中子彈效應(yīng)”，一個(gè)被擊破，個(gè)個(gè)被擊破。日本大公司也不甘寂寞，在炒樓中扮演著重要角色，利用關(guān)系進(jìn)行土地倒買(mǎi)倒賣(mài)，數(shù)量極大倒手率又極高，每倒一次價(jià)格就飆升一次。在此過(guò)程中政府很少的應(yīng)對(duì)政策也嚴(yán)重滯后。大公司倒賣(mài)土地的情況一直持續(xù)到1992年政府增收94%重稅后才被迫停止。 泡沫破裂后許多日本居民成為千萬(wàn)“負(fù)翁”，家庭資產(chǎn)大幅度縮水，長(zhǎng)期背上嚴(yán)重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里嚴(yán)重影響正常消費(fèi)。日本銀行及非銀行機(jī)構(gòu)的不良債務(wù)高達(dá)100萬(wàn)億日元，最后成為壞賬的達(dá)到幾十萬(wàn)億日元。倒閉和被收購(gòu)的銀行和房地產(chǎn)公司不計(jì)其數(shù)，大量建筑成為“爛尾樓”。建筑業(yè)飽受重創(chuàng)，1994年合同金額不足高峰期的三分之一，國(guó)民經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)十年的負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)。日本的沉痛教訓(xùn)應(yīng)該在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中引以為戒。
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王小樣_5968
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1，由于日元的升值，以日本貨幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)收益率提高，大量外資涌入，由于日本是以出口為導(dǎo)向的國(guó)家，日元升值對(duì)其影響重大，為保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，日本主要采取了擴(kuò)內(nèi)需的財(cái)政政策，下調(diào)銀行利率，由于利率長(zhǎng)期偏低，貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)超過(guò)10%，大量貨幣不是投入到生產(chǎn)領(lǐng)域而是成為不動(dòng)產(chǎn)投資，炒作的動(dòng)力。
1986年日本土地價(jià)格陡然上漲，東京都中心地區(qū)商業(yè)用地價(jià)格變?yōu)?983年的350%，住宅價(jià)格增長(zhǎng)300%并一直持續(xù)到1991年，1990年日本土地總值達(dá)15萬(wàn)億美元，比美國(guó)土地資產(chǎn)總值多4倍，相當(dāng)于當(dāng)年日本GDP的5倍多，與此同時(shí)日經(jīng)指數(shù)翻了兩倍多，股票市值從224.2萬(wàn)億日元增加到890萬(wàn)億日元，增加了4.7倍，是當(dāng)年名義GDP的2。23倍。
1989年日本銀行上調(diào)貼現(xiàn)利率，金融市場(chǎng)呈現(xiàn)收縮局面。股價(jià)地價(jià)暴跌，1992年日經(jīng)指數(shù)相比1989年最高峰下降了62%，房地產(chǎn)價(jià)格從1991年開(kāi)始下滑，以1983年為基準(zhǔn)，商業(yè)用地價(jià)格從最高峰的350%下降到96.3%，住宅用地從300%下降到135.4%由于泡沫的破裂，日本經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，一直低迷不振。
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上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)不敢崩盤(pán)。 首先，是購(gòu)房者的角度：中國(guó)房?jī)r(jià)在之前是因?yàn)榛鶖?shù)低，所以上漲很快，漲到上面看似漲不動(dòng)了。但是，房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)購(gòu)房者的收入也在提高。 其次，是政府的角度：如果房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，就會(huì)陷入債務(wù)危機(jī)，
來(lái)自上海房?jī)r(jià)會(huì)崩盤(pán)嗎誰(shuí)了解2016-07-29 -
房?jī)r(jià)崩盤(pán)是指房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)過(guò)價(jià)格泡沫狀態(tài)后出現(xiàn)的大幅持續(xù)下降低落狀態(tài)。 客觀上講，房地產(chǎn)崩盤(pán)是房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸過(guò)程。 樓市的崩盤(pán)，主要表現(xiàn)就是地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)30%、甚至50%以上的下跌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售陷入兩難
來(lái)自我想知道房?jī)r(jià)大崩盤(pán)是多少2016-11-05 -
您好！房?jī)r(jià)如果大崩盤(pán)的話，價(jià)格也還是跟原來(lái)一樣的。比如說(shuō)富州新城D街區(qū) ??? 富州新城位于中部核心，三大商圈交匯中心。該小區(qū)生活方便，交通也比較便利，是2016年建設(shè)的，樓齡也比較新，附近有沙區(qū)森林實(shí)驗(yàn)小學(xué)，72中
來(lái)自我想知道房?jī)r(jià)將崩盤(pán)是多少2016-10-25 -
經(jīng)濟(jì)下行.崩盤(pán)是由于銀行直接掐斷了對(duì)房地產(chǎn)投資。12，13年兩年房地產(chǎn)急速下滑,并非是由于外資搞鬼或者美日安保條約等作用的后果。
來(lái)自誰(shuí)知道額爾多斯房?jī)r(jià)為什么崩盤(pán)?2016-05-26
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