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nsom
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(1)、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
(2)、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
(3)、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
(4)、立契。房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
(5)繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
(6)、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。
(7)、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
(8)、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
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XPY0218
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辦理流程編輯
1．購房資格核驗(住宅類)
2．網簽合同
3．地稅部門核定契稅
4．房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權證
提交材料編輯
1．登記申請書原件(受理窗口提供)
2．申請人身份證明
3．房屋所有權證原件
4．網上簽約的當?shù)厥写媪糠抠I賣合同原件
5．買賣雙方當事人約定通過專有賬戶劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金托管憑證原件；買賣雙方當事人約定自行劃轉交易解散資金的，應提交存量房交易結算資金自行劃轉聲明原件
6．契稅完稅或減免稅憑證原件
7．房屋所有權證上的房屋登記表、房屋平面圖將產權人名字遮蓋復議買方人數(shù)+1份
8．其他資料：
(1)住宅類房屋買賣的，還需提供購房資格審核時申報家庭成員的身份證明、結婚證明、戶籍證明及其他材料原件
(2)央產已購共有住房轉移的，還應提交《在京中央單位已購公房變更通知單》原件
(3)已購經濟適用房、限價商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價出售，確需出售的，需提交戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門出具的確定符合條件的購房人的證明原件；滿五年出售的，需提交產權人戶口所在區(qū)縣住房保障部門開具的放棄回購權的證明
(4)補交土地出讓金的證明
(5)標準價、優(yōu)惠價提交補交房價款證明或滿65年工齡的證明原件
(6)國有土地使用證(整宗房產的)
(7)整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉讓批準文件
(8)商業(yè)配套設施轉讓的，還應提交按規(guī)劃用途使用房屋的承諾原件
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pohomo
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第一步：買賣雙方各出證明，無論是通過中介公司買房，還是手拉手交易，二手房買賣的第一步，都需要買賣雙方各出具一份證明。買方需要出具個人住房情況證明，賣方則需要出具已繳納住房維修基金的證明。個人住房證明需要買方到交易中心開具，來證明買方具備買方的資格，如果是需要貸款買房，還需要交易中心另出一份個人住房情況證明，以提供給銀行查詢買方能否進行貸款。而賣方則需要先到交易中心開具需要繳納住房維修基金的單子后，到交易房屋所屬的區(qū)域內相關銀行內繳納住房維修基金。
第二步：網上掛牌公示，按照二手房網上備案系統(tǒng)的要求，所有進行交易的二手房必須進行網上備案。從目前的市場情況來看，進行網上掛牌的房源主要有兩種，一種是房東自己將房源主動掛到網上后等待買方購買；另一種則是交易雙方看好房子或者價錢等各方面已經談好后，房東才將房源掛到網上。另外，對于具有掛牌資格的品牌中介公司可以直接在公司同交易中心聯(lián)網的系統(tǒng)上掛牌即可。 手拉手網上掛牌地點：交易中心三樓存量房登記窗口 ，到場人員：二手房房主本人 ，需要攜帶材料：房產證、房主身份證、戶口簿
第三步：網上簽約登記 ，按照規(guī)定，網上掛牌的房源經過24小時的公示后，方可以進行網上簽約，如果是通過具有簽約權利的品牌中介公司簽約，則可以直接在中介公司網簽；如果是手拉手交易，則需要交易雙方同時到場，且前提是交易雙方已經商定交易房屋的價格、付款方式等方面問題，因為在雙方進行網簽時，需要雙方填寫該房屋買賣價格、付款方式(一次性現(xiàn)金付款還是貸款，如果是貸款，則要填寫相關貸款程序)、聯(lián)系電話等。 如果是采用按揭付款，則需要在確定首期付款的金額以及貸款的金額，確定后，買賣方需要拿相關材料到貸款銀行申請貸款，銀行通過央行征信系統(tǒng)以及交易中心開具的住房情況證明確認可以貸款以及貸款的額度后，方可簽訂網簽合同。手拉手網上簽約地點：交易中心三樓存量房登記窗口 到場人員：二手房買賣雙方，需要攜帶材料：賣方(房產證、身份證、戶口簿)；買方(身份證)注意事項：網簽后，需要將合同打印出，此時交易雙方要各交納50元的成本費用。
第四步：產權過戶 ，網上簽訂合同24小時后，便可以進行產權過戶了，無論是通過中介公司進行簽約還是手拉手交易，產權過戶必須要交易雙方到交易中心現(xiàn)場辦理。
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2hanghan
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你好，二手房交易全過程
一、找房
購房者通過網絡、中介公司等途徑查找房源。
二、看房
1.房屋：(1)看綠化(2)看結構及布局(3)看價格(4)看裝修'>日照(5)看通風(6)看隔音(7)看私密性(8)看面積
2．小區(qū)：
(1)物業(yè)管理(2)環(huán)境(3)學位、商業(yè)、醫(yī)療、交通配套(4)地理位置(5)升值空間
3.歷史：
1.業(yè)主出售原因；2.房屋以往經歷
三、查冊(1工作日)
查冊就是以房地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號之中的任一條件為索引，來查證房地產的權屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房產情況，可以持身份證到房地產交易中心和房地產檔案館查閱。
查冊所需資料：
(1)身份證
(2)地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號
查冊費用：
(1)產權基本情況 30元
(2)抵押登記情況 40元
(3)查封情況 30元
注意事項：有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。
四、簽三方合同和網簽合同(1工作日)
依據(jù)相關規(guī)定以及業(yè)務實踐，二手房買賣合同中必須具備以下內容：
1.當事人：產權人、名稱、姓名、聯(lián)系地址、具體情況應確保真實準確。
2.標的：在房屋買賣合同中標的就是房屋。房屋的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。
3.價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。
4.履行期限、地點、方式：合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程亦應在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。
5.違約責任和解決爭議的方式：明確雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務時，所需承擔的責任。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。
6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間；生效或失效條件；合同中止、終止或解除條款。
7.合同的變更與轉讓。
8.附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及還需簽訂有關的補充協(xié)議的約定。
注意事項：合同約定主要 產權；樓價；定金；付款方式；付款條件；履行期限；交樓時間；辦理相關手續(xù)時間；違約方式；違約責任等。
五、公證
六、贖契
七、評估(1個工作日)
房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評估公司對房地產的估價，進行銀行貸款權利價值評估審批；銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。
注意事項：評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。
八、簽房屋申請貸款合同(1工作日)：
購房者和業(yè)主去銀行簽存量房買賣合同，購房者打款(業(yè)主欠銀行的抵押款)給業(yè)主賬戶。
貸款是指：貸款人向借款人發(fā)放相當于房屋轉讓總價一定比率的款項用于購買房地產。
房屋貸款又稱房地產抵押貸款。一般是指購房人在與賣方簽訂房地產買賣合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產及相關權益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。如購房人不能按約定償還貸款，銀行有權就抵押的房地產優(yōu)先受償。購房人與銀行就房地產按揭所簽訂的合同稱為《房地產按揭合同》。
銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業(yè)的房地產擔保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。
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