回遷房，也就是發(fā)展商在征收土地之時(shí)所配給回遷戶的房子。(什么是回遷戶？回遷戶指的就是一塊地上的原有住戶，因開(kāi)發(fā)商建設(shè)新樓的需要而將其房子拆掉了，不過(guò)在新樓修建完成之后，又以相應(yīng)比例給原來(lái)的住戶分配上了新房子。這樣的住戶就被稱作是回遷戶。)基本上每一個(gè)樓盤(pán)都有回遷房的，而售價(jià)也普遍比商品房售價(jià)低。

小產(chǎn)權(quán)房，這并不是一個(gè)法律概念，只是俗稱。小產(chǎn)權(quán)房指的是在農(nóng)村集體土地上所建設(shè)的房屋，尚未繳納土地出讓金等費(fèi)用。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)證并不是由國(guó)家房管部門(mén)來(lái)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或是村政府頒發(fā)，所以又被稱作是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。這樣的房子是沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證以及預(yù)售許可證的。

回遷房和小產(chǎn)權(quán)房之間的區(qū)別首先應(yīng)該看開(kāi)發(fā)商是不是走正規(guī)程序，在審批之后所取得的土地使用權(quán)。而回遷房并不是所有都像商品房一樣，有房產(chǎn)證。有房產(chǎn)證的回遷房可以進(jìn)行上市交易，那么，沒(méi)有房產(chǎn)證的回遷戶手里所持有的便是購(gòu)房合同，是無(wú)法進(jìn)行上市交易的。后一種情況就可能是小產(chǎn)權(quán)房了。

回遷房是不是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)大體可以分為兩種：

1.未經(jīng)過(guò)國(guó)家正規(guī)手續(xù)的審批，今后也不可能取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，這類(lèi)產(chǎn)權(quán)便是俗稱的小產(chǎn)權(quán)，這樣建設(shè)起來(lái)的房子屬于違規(guī)用地，目前國(guó)家正在打擊此類(lèi)違規(guī)建設(shè)行為。

2.通過(guò)了正規(guī)用地的審批，今后是可以辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)的。這種用地就好比是危舊房改造、綠化隔離帶改造、就村改造等。這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)叫做“等同于經(jīng)濟(jì)適用房管理”。換言之，這樣的產(chǎn)權(quán)證在下發(fā)后將被注明“經(jīng)濟(jì)適用房”的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。不過(guò)，取得房產(chǎn)證之后繳納了成交價(jià)格3%的土地出讓金，是可以作為二手房來(lái)再交易的。此時(shí)便就相當(dāng)于商品房性質(zhì)了。

而回遷房與商品房之間也僅是未繳納土地出讓金的區(qū)別，回遷房是由政府統(tǒng)一來(lái)劃分土地，土地性質(zhì)是屬于國(guó)有劃撥土地。回遷房的審批程序得到了政府的承認(rèn)，沒(méi)有繳納土地出讓金是不可以用作銀行抵押的。

所以說(shuō)，回遷房是小產(chǎn)權(quán)房嗎？這個(gè)問(wèn)題是需要依據(jù)用地性質(zhì)和拆遷補(bǔ)償協(xié)議來(lái)確定的，不可以統(tǒng)一作答。