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商品房預售人與預購人簽訂正式商品房預售合同之前，為了對交易房屋的有關事宜進行確認，往往訂立一個法律文書，通常稱之為商品房預售認購書，實踐中，認購書的名稱也并不規(guī)范，又名認購意向書.購房訂購單、購房臨時證明單等。預售認購書是商品房買賣雙方當事人在簽訂正式預售合同前所簽訂的一種法律文書，是對雙方買賣商品房有關事宜的初步法律確認和書面憑證。
首先，預約合同最突出的特征在于，它約定的是當事人為將來許立木合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。具體到認購書中，普遍引起爭議的買方“簽署契約”的義務，就應該界定為買方須為談判磋商行為，以便達成一致意見，而不應理解為買方已做出簽訂正式買賣合同的承諾。預約合同分配給當事人達成正式合同的義務時，對行為的內涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而談判之際，須盡最大努力，確保公平的談判，一方對另一方不得強加不合理條件，不得利用己方之優(yōu)勢地位迫使對方接受不公平內容，此要求為誠實信用原則在預約合同中的具體體現(xiàn)。
其次，從商品房預售認購書的訂立來看，認購書是預售人和預購人雙方在平等、自愿基礎上的真實意思表示，其內容已具備了合同的標的、價款等契約一般條款，是平等主體間為設立某種民事權利義務關系而簽訂的協(xié)議，符合《合同法》第2條關于合同定義的規(guī)定，因此，認購書可以成為獨立的合同。而意向書一般不具備合同的要件，實踐中，在性質上多為要約邀請或要約。而將認購書看作商品房預售合同的補充協(xié)議，首先忽視了認購書的獨立合同性質。再者，從補充協(xié)議和正式合同的簽訂先后順序看，補充協(xié)議應該是正式合同的補充，形成時間應后于正式合同，而認購書先于商品房預售合同成立，顯然不可能成為商品房預售合同的補充協(xié)議。
最后，認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬于商品房預售合同。并且，認購書與商品房預售合同之間還存在許多不可預測的環(huán)節(jié)與風險，如果將認購書直接認定為商品房預售合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。
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