根據稅法規定，按月(季)預繳企業所得稅，是企業的法定義務，監督企業據實申報預繳，是稅務部門日常管理的重要內容。房地產開發是一個高投資、高風險、高利潤的特殊行業，因開發銷售周期長、運作環節多、會計核算和涉稅處理復雜，稅務機關對其企業所得稅預繳的監管難度相比其他行業更大，而由于制度漏洞給企業預繳帶來的疑難問題值得關注和探討。一、當前房地產開發企業所得稅預繳適用政策概況當前房地產開發企業所得稅管理適用文件主要包括以下幾個：1、2008年開始實施的新企業所得稅法及實施細則；2、《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》(國稅函[2008]299號)；3、《國家稅務總局關于填報企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表有關問題的通知》(國稅函[2008]635號)。4、《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發[2009]31號，以下簡稱新31號)。另外，《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號，以下簡稱舊31號)中部分稅務事項處理規定在新31號文件中予以修改和調整，但尚未明令全文廢止。綜合上述主要文件，當前房地產開發企業所得稅預繳適用政策要點如下：1、中國境內從事房地產開發經營企業，不論內資、外資企業，均需按統一規定和辦法預繳企業所得稅。2、企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，進行企業所得稅預繳。3、企業銷售未完工產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分月(季)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。計稅毛利率分15%、10%、5%、3%的四檔下限標準。4、月(季)度納稅申報時，房地產開發企業本期取得的預售收入按規定計算出的預計利潤，填列《企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表(A類)》第4行“實際利潤額”欄。二、當前房地產開發企業所得稅預繳制度執行中部分疑難問題盡管近年來房地產企業所得稅管理制度不斷修改、補充和完善，但目前仍有部分規定不明朗、不清晰，導致政策執行過程有爭議、執行結果有差異。這樣既削減了稅收政策的嚴肅性，也給征納稅雙方均帶來較大困擾。主要疑點和難點問題有：1、預繳方式能否采取除按當年實際利潤據實預繳之外的方式。企業所得稅法實施條例規定，“企業分月或者分季預繳企業所得稅時，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳；按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳，或者按照經稅務機關認可的其他方法預繳。預繳方法一經確定，該納稅年度內不得隨意變更?！笨梢姡丛露然蛘呒径鹊膶嶋H利潤額預繳應當是最基本的預繳方式。國稅函[2008]299號文件中對未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入規定的計稅方法，也是針對據實預繳方式企業而言。新31號文第九條明確對銷售未完工開發產品取得收入計稅方法作出類似規定，這是否意味著只要有未完工開發產品銷售收入，就需按據實預繳方式申報？2、預繳期利潤能否彌補以前年度虧損。目前房地產企業所得稅相關管理辦法中，未提及這個問題。但國稅函[2008]635號文對企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表填報說明中，明確“實際利潤額”的核算口徑為按會計制度核算的利潤總額扣除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入。如此是否意味房地產企業預繳期利潤能夠彌補以前年度虧損？