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徐鴻飛
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購房人在與開發商簽訂《商品房認購書》后，通常都會面臨如何與開發商進行談判的問題。有的購房人在開發商售樓人員的誤導或欺詐之下簽訂了認購書，后來發現上當了，想維護自己的合法權益；有的購房人在簽訂認購書后，因為自己的原因反悔了，不想與開發商簽訂商品房買賣合同；有的購房人則是希望開發商給予自己更多的優惠。不管是哪種原因，購房人如果不能在認購書約定的期限內與開發商進行協商，簽訂正式的商品房買賣合同，就面臨購房定金被開發商沒收的風險。在這種情況下，購房人應當怎么辦呢？??由于已經簽訂了認購書，如果購房人在認購書約定的期限內不積極與開發商就簽訂正式的商品房買賣合同進行磋商，那么開發商就會以購房人違約為由沒收定金。購房人無疑白白損失了數額不小的定金。開發商不是慈善家，追逐高額利潤是其的本性，購房人只能通過法律手段來維護自己的合法權益。購房人應當在認購書約定的期限內與開發商就簽訂商品房預售合同進行磋商，在協商的過程中充分了解開發商及所購房屋的狀況，掌握對自己有利的信息和對開發商不利的信息，充分利用開發商的缺陷，在談判過程中取得主動地位。??本人最近代理了一個購房人與開發商就簽訂商品房預售合同進行談判的案件，充分維護了當事人的合法權益。??當事人與開發商簽訂認購書后當日即支付了定金和首付款，并提供了辦理按揭貸款的材料。開發商當時并未向當事人出具《商品房預售合同》示范文本，也沒有將簽署的認購書交付當事人一份，導致當事人對認購書的內容都不了解。兩天后當事人對所購房屋的價格及銀行貸款的利息不是很滿意，于是想要解除認購書或是要求開發商給予適當的優惠。??當事人陳述，開發商通過提高地上一層正式房屋的價格而附贈地下室，地下室的價格很高。開發商向當事人明確承諾地下室的用途是住宅，但是又表示辦理不了產權證。我初步判斷，通常地下室的規劃用途不會是住宅，開發商存在欺詐嫌疑，這將是我們談判的突破口。??談判時，我們首先要求開發商交付認購書一份，以詳細了解認購書的內容。在認購書中第九條明確開發商向購房人出具了商品房預售合同，預售合同經雙方協商已經達成一致。當事人表示當初沒有注意這些條款，也沒有看到商品房預售合同。這樣的約定對當事人是極為不利的。??在與開發商就簽訂商品房預售合同的談判中，我們認為開發商變相以住宅名義出售地下室，而且還不能辦理產權證的行為違法，顯失公平，并且存在欺詐嫌疑，明確提出雙方不能就簽訂商品房預售合同達成一致，要求開發商退還定金及首付款。開發商剛開始態度很強硬，表示如果當事人不能與之簽訂商品房預售合同將沒收定金。??我們不為所動，以開發商欺詐售房為由要求其雙倍返還定金，經過幾輪的談判之后，開發商為了解釋地下室無法辦理產權證并不是其不愿辦，而是因為地下室的規劃用途不是住宅。我們提出既然地下室的規劃用途不是住宅，那么開發商變相作為住宅銷售是違法的，更不能簽訂商品房預售協議了。我們對雙方的協商過程進行了全程錄音，開發商無法抵賴。最后開發商提出給予當事人一定優惠，通過開發商的活動，銀行給予當事人極其優惠的貸款利息，并且物業公司免除了當事人幾年的物業費，當事人通過談判總共獲得了十幾萬元的利益。??購房人應當重視與開發商的談判，更不要忽視律師在談判過程中的作用。??認購書中定金條款的約定對購買人本身就是不利的。雙方對所購商品房的信息掌握嚴重不對稱。開發商了解市場行情，掌握了大量的信息，對其出售的商品房更是熟悉。消費者對所購商品房缺乏足夠的了解，并且容易受到開發商的誤導和欺詐，處于弱勢地位。購房人本身在對法律知識的掌握上也不如開發商，同時開發商是格式合同的提供者，其通常以附件的形式制定對購房人不利的格式條款。??目前在房屋交易市場，向購房人隱瞞事實和提供虛假信息已經到了非常嚴重的程度。在簽訂認購書時開發商很少出示商品房預售合同，更不用說與購房人進行初步協商了。購房人在簽合同時才能看到合同，并且即看即簽，根本沒有時間進行斟酌，更不用說提出異議了。在這種情況下，如果購房人不與開發商進行協商或不簽訂商品房預售合同定金是難以要回的。??從法律效力上看，如果開發商尚未取得預售許可證即預售房屋，購房人與開發商簽訂的《認購書》應當無效。因為開發商存在欺詐情形，其存在過錯，應當向購房人雙倍返還定金。??如果開發商取得預售許可證后預售房屋，認購書就是合法有效的，但是簽訂認購書后購房人也有權不簽訂商品房預售合同并要求開發商返還定金及預付款。??這時想提出退房的購房人，不要以“房價太高”、??“房價在降”、物業費太貴或我不想買了等為由要求解除認購書，這些理由在法律上是不能成立的。購房人完全可以通過與開發商進行協商不能就簽訂商品房預售合同達成一致為由，解除認購書要求返還定金。當然理由必須是在法律上能夠成立的，不能無理取鬧。如提出首付款的比例過高、交付房屋的時間太晚，逾期交付房屋的違約責任太輕、辦理產權證的時間太晚，遲延辦理產權證的違約責任太輕、房屋的交付條件太低、前期物業管理合同條款不合理，物業管理費太高及補充協議中存在對購房人不利的格式條款等等，這些都是很好的理由。購房人可以通過采取這種圍魏救趙的方式來維權。??鑒于購房人在法律知識和談判技巧方面的不足，建議購房人最好聘請律師代為參與談判或是咨詢律師后再進行談判，以充分維護自己的利益。
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曹高峻
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現在開發商逾期交房的事件不少，我們在遇到開發商逾期交房的情況時，首先要看看自己與開發商簽訂的合同約定，有沒有關于違約金賠付這一條款；其次還要看開發商為什么不能按期交付房子，那什么又是逾期交房呢？遇上這個情況怎么辦？我們來找找答案。有相關法律規定，如果開發商延期交房，購房者想解除購房合同前必須先催告，在催告過后接下來3個月，開發商仍然不交房的，購房者可以退房。所以說，一旦遇到延遲交房的情況時，購房者應當及時書面催告開發商交付房子。如果開發商在收到催告交房通知函后3個月仍然不能按時交房的，購房者可以要求退房，并可要求退還購房款，同時追究開發商的違約責任。有些開發商會在辦理交房手續的過程中，要求購房者簽署一份房屋交接單。購房者需要注意的是，在簽署這類文件時，務必看清楚房屋交接單上的各項內容。如果購房者只是為了拿到鑰匙進行入室驗房，這就并不代表自己接受房屋，同意交房。而這些需要在房屋交接單上標注清楚，以免不必要的麻煩。還有一種情況就是購房者認為房子尚且不夠交房標準而拒絕收房，開發商卻認為這是因為業主自身原因導致無法按時交房，并可能會要求購房者承擔因此而造成的各種損失。在這種情況下，一般來說，購房者們最好堅持廣大業主一起收房，并且嚴格按照有關規定和合同約束中的交房標準來執行。無論如何，購房者一定要學會用法律武器來維護自身合法權益。關于交房逾期的做法就講到這里了，再次提醒，在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續。只要“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發現問題，開發商只承擔房屋質量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。我們在交房的過程中一定要特別注意。
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