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沈含秀
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房屋買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的額較大且系比較重要之合同，故法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同……”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第28規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同?！鄙鲜鲆?guī)定是認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式的法律依據(jù)。根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)面形式應(yīng)包括如下類(lèi)型：(一)正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同是房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)面形式的基本類(lèi)型，內(nèi)容一般包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本條款，如房屋位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買(mǎi)賣(mài)雙方必須采用統(tǒng)一的房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，但在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)往往要求使用建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不因?yàn)椴皇褂媒y(tǒng)一合同文本而影響書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立和效力。實(shí)踐中，商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，要求必須使用建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開(kāi)發(fā)商提供認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約合同文本要求買(mǎi)受人簽署，其中有的預(yù)約合同已經(jīng)具備本約性質(zhì)，相當(dāng)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同。二手房買(mǎi)賣(mài)的合同形式未作統(tǒng)一要求，買(mǎi)賣(mài)雙方一般會(huì)根據(jù)協(xié)商一致的意見(jiàn)共同起草一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)雙方簽字、蓋章生效，并據(jù)此履行，在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)填寫(xiě)的制式合同只作為登記文件使用。(二)具備特定條件的預(yù)約合同最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋)第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！备鶕?jù)最高法院民一庭的觀點(diǎn)，商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議是在開(kāi)發(fā)商取得立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)至取得商品房銷(xiāo)售許可證之前簽訂的預(yù)約性質(zhì)的合同(事實(shí)上預(yù)約合同的簽訂并不限于這個(gè)期間)。為保障交易安全，保護(hù)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)簽約，規(guī)定具備合同實(shí)際履行條件的預(yù)約合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本約合同。筆者認(rèn)為，司法解釋的本條規(guī)定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導(dǎo)。首先，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容多達(dá)13項(xiàng)，而認(rèn)購(gòu)書(shū)等預(yù)約合同均為開(kāi)發(fā)商擬定的格式合同，同時(shí)具備該13項(xiàng)內(nèi)容的可能性很少，買(mǎi)受人依據(jù)該條規(guī)定維護(hù)自身權(quán)益的機(jī)會(huì)并不多見(jiàn)。其次，認(rèn)定合同性質(zhì)的依據(jù)為合同內(nèi)容，而非合同名稱(chēng)。預(yù)約合同如果具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，理應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，不再具有預(yù)約性質(zhì)。第三，“出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款”，表明買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)實(shí)際履行。即使預(yù)約合同未完全具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，只要標(biāo)的物明確、價(jià)款確定，完全可以依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。如果機(jī)械適用該條司法解釋的規(guī)定，就會(huì)導(dǎo)致依據(jù)合同法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，而依據(jù)該條司法解釋則不能認(rèn)定合同成立。(三)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的其他書(shū)面形式。《合同法》第11條規(guī)定：“書(shū)面形式是指合同書(shū)、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式?！备鶕?jù)《電子簽名法》第3條第3款的規(guī)定，“涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的”的文書(shū)，不適用“電子簽名、數(shù)據(jù)電文”。無(wú)疑排除了以“數(shù)據(jù)電文”為表現(xiàn)形式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。記載雙方房屋買(mǎi)賣(mài)意思表示的、以有形方式表現(xiàn)的信函等雙方往來(lái)資料，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其他書(shū)面形式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。有些情況下，沒(méi)有書(shū)面合同，也無(wú)法認(rèn)定口頭合同存在，買(mǎi)受人以其持有的購(gòu)房款收據(jù)或發(fā)票主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。此時(shí)，買(mǎi)受人持有的購(gòu)房款收據(jù)或發(fā)票，既是書(shū)面合同形式，也是合同實(shí)際履行證據(jù)，如果收據(jù)或發(fā)票載明的房屋位置具體、房屋價(jià)款明確，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。筆者認(rèn)為，認(rèn)定其他書(shū)面形式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，已有書(shū)面證據(jù)必須能夠證明三項(xiàng)事實(shí)：房屋買(mǎi)賣(mài)的意思表示、房屋具體位置和價(jià)款。
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余慧美
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你好，住房保障法的起草已經(jīng)列入十一屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃和國(guó)務(wù)院2010立法計(jì)劃，并已經(jīng)形成基本住房保障法征求意見(jiàn)稿。該稿規(guī)定了城鎮(zhèn)基本住房保障的標(biāo)準(zhǔn)、范圍、方式，保障性住房的規(guī)劃、建設(shè)和管理，住房租賃補(bǔ)貼，土地、財(cái)政、稅收與金融支持，基本住房保障的組織落實(shí)，農(nóng)村住房保障制度。目前，正在征求各方意見(jiàn)，對(duì)征求意見(jiàn)稿進(jìn)行修改、完善。亟待完善城市房地產(chǎn)管理法，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部認(rèn)為，房屋是我國(guó)公民最重要的財(cái)產(chǎn)，住房質(zhì)量問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，目前規(guī)范房屋質(zhì)量的法律法規(guī)主要是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，今后需要進(jìn)一步完善城市房地產(chǎn)管理法、工程建設(shè)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)法律法規(guī)或法律文件。
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魯暢然
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目前住建部正在對(duì)基本住房保障法廣征意見(jiàn)，并對(duì)保障法進(jìn)行修訂完善，一部保障公民住房民生問(wèn)題的法律即將出臺(tái)。從新中國(guó)建成，保障住房的政策就一直存在，其主要是以單位建房和福利分房的形式。但是那時(shí)經(jīng)濟(jì)不好，可分的房子并不是很多，然后按資歷分配的話怎么也輪不到下層群眾。改革開(kāi)放以來(lái)，房產(chǎn)已成為改革的重點(diǎn)。98年，國(guó)家取消福利分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，住宅建設(shè)和商品房迅速發(fā)展，中國(guó)居民逐步進(jìn)入了商品房時(shí)代。隨著城市房?jī)r(jià)的快速上升，房地產(chǎn)業(yè)在2003年被明確為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)。但是，住房問(wèn)題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還是民生問(wèn)題、政治問(wèn)題。以市場(chǎng)為主導(dǎo)的住房政策并不能滿足所有人的基本居住需求，在高昂的價(jià)下，“蝸居”成為很多人的生存狀態(tài)，他們中的一些人甚至欲做“房奴”而不能，因?yàn)榫幼?quán)得不到滿足而引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題日漸凸顯，建立由政府保障和市場(chǎng)供給雙管齊下的住房供給體系逐漸成為共識(shí)。當(dāng)初實(shí)行住房商品化的同時(shí)，住房保障機(jī)制也提上了日程。1998年，政府就提出了通過(guò)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房幫助低收入住房困難家庭。在前段時(shí)間結(jié)束的十七屆五中全會(huì)公報(bào)，傳遞出了“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式”與“保障和改善民生”的信號(hào)，并指出了住房保障將以法律形式來(lái)解決。通過(guò)行政性調(diào)控對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行控制，不讓房產(chǎn)朝惡性發(fā)展。基本保障法涉及了所有城鎮(zhèn)住房的問(wèn)題，包括保障住房的標(biāo)準(zhǔn)、范圍、方式、建設(shè)和管理、規(guī)劃等等。保障法的出臺(tái)，將制約那些投機(jī)開(kāi)發(fā)商，平衡房產(chǎn)市場(chǎng)，將是房地產(chǎn)調(diào)控的主要一筆。
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祝靜逸
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完善保障性住房的建議：1.應(yīng)加強(qiáng)并完善保障性住房建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，合理安排保障性住房建設(shè)。2.保障性住房建設(shè)應(yīng)納入我市“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃的主要內(nèi)容，政府應(yīng)盡快組織相關(guān)部門(mén)在充分調(diào)查和科學(xué)論證的前提下，編制我市保障性住房建設(shè)規(guī)劃和分年度實(shí)施計(jì)劃，統(tǒng)籌安排“十二五”期間我市保障性住房建設(shè)總量和年度供應(yīng)量，并對(duì)用地、資金等做出總體安排和年度計(jì)劃。特別應(yīng)在保障性住房土地儲(chǔ)備計(jì)劃、用地供應(yīng)計(jì)劃中量化各項(xiàng)指標(biāo)，便于操作，也利于社會(huì)監(jiān)督。3.調(diào)整和完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房土地供應(yīng)總量4.住房保障部門(mén)、土地儲(chǔ)備部門(mén)應(yīng)定期編制保障性住房土地儲(chǔ)備計(jì)劃，制定實(shí)施計(jì)劃的具體步驟和措施，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量土地，多渠道籌集保障性住房建設(shè)用地。5.要建立嚴(yán)格的保障性住房供地公示制度。建議分級(jí)構(gòu)建保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)信息系統(tǒng)，向社會(huì)公開(kāi)各類(lèi)保障性住房建設(shè)規(guī)劃、年度供地?cái)?shù)量、布局、用地審批等情況。發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督的力量，加強(qiáng)對(duì)保障性住房用地的監(jiān)督和監(jiān)管，嚴(yán)格保證保障性住房建設(shè)用地不被擠占或改變土地使用性質(zhì)。6.堅(jiān)持“大分散、小集中”的保障性住房建設(shè)選址原則7.保障性住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“大分散、小集中”的原則，要廣泛分布在城市各個(gè)區(qū)域，避免低收入家庭成片集中居住帶來(lái)的交通等社會(huì)問(wèn)題。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)，不宜大面積集中在郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部的甘井子區(qū)，避免在效區(qū)形成新的貧困區(qū)，低收入群體的過(guò)度集中對(duì)政府的社會(huì)負(fù)擔(dān)、小區(qū)管理、社會(huì)穩(wěn)定都將帶來(lái)一系列的社會(huì)問(wèn)題。除甘井子區(qū)外，要考慮居民通勤距離、動(dòng)遷等因素，在裝修'>中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)等城市交通便利地區(qū)進(jìn)行適量分布，并列入各區(qū)政府考核指標(biāo)中，體現(xiàn)“大分散”的原則。8.建議建設(shè)不同群體的混合居住社區(qū)，在出讓部分商品房用地時(shí)，將配建一定比例的保障性住房作為掛牌出讓條件；并應(yīng)嘗試將保障性住房建設(shè)在中心區(qū)或同一行政區(qū)或同一區(qū)域的商品房項(xiàng)目附近，做到兩個(gè)小區(qū)相鄰，共存分管，體現(xiàn)“小集中”的原則。
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保障性住房有哪些
房產(chǎn)證上面有哪些內(nèi)容
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過(guò)去經(jīng)濟(jì)適用房是有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)5年后可以上市出售。因此，很多人千方百計(jì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，甚至作為投資。5年后，把以極便宜的價(jià)錢(qián)買(mǎi)到的房屋出手，就可以獲利不菲，這激發(fā)了很多人為牟利而造假。在這個(gè)內(nèi)部討論稿中，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的
來(lái)自基本住房保障法有哪些內(nèi)容？需要注意哪些細(xì)節(jié)2016-12-29 -
會(huì)議指出，推進(jìn)保障性住房建設(shè)是保障民生的重要內(nèi)容，市直城鎮(zhèn)住房保障應(yīng)當(dāng)遵循政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、以需定建、適度保障、屬地管理、分步實(shí)施和公開(kāi)、公平、公正的原則，向符合條件的市直城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和
來(lái)自基本住房保障法有哪些內(nèi)容？有什么意義？2016-12-29 -
保障性住房質(zhì)量一般。保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。中國(guó)大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)
來(lái)自朋友們覺(jué)得保障性住房質(zhì)量好嗎？哪位能給點(diǎn)建議？2016-12-29 -
條件：向當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)提交申請(qǐng)，社區(qū)對(duì)你的條件進(jìn)行審核，符合要求后社區(qū)會(huì)報(bào)送主管部門(mén)，主管部門(mén)要復(fù)審，同要入戶調(diào)查，如果符合條件就可以在主管部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)要看你申請(qǐng)哪個(gè)類(lèi)型的，而且每個(gè)地方的要求都會(huì)有所差別。廉租住房是
來(lái)自保障房申購(gòu)需要滿足哪些條件？哪位能給點(diǎn)建議？2016-12-22 -
2016年北京廉租房申請(qǐng)條件1、廉租房申請(qǐng)人戶籍登記地在本區(qū)，取得本市戶籍滿5年的方可申請(qǐng)。就是說(shuō)外地的朋友必須取得北京戶籍并滿5年才能申請(qǐng)廉租房，否則是不滿足北京廉租房申請(qǐng)條件。2、在申請(qǐng)人為單身的情況下，要求符合晚婚
來(lái)自哪個(gè)能說(shuō)說(shuō)國(guó)家廉租房保障辦法內(nèi)容？哪位能給點(diǎn)建議？2016-12-29
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