去年10月27日,SOHO中國總裁潘土地增值稅預繳比例石屹在和網(wǎng)友聊天時曾表示,土地增值稅預繳比例“開發(fā)商的土地增值稅和所得稅要預征,所有銷售收入都被監(jiān)管起來了,我預計一年后土地增值稅預繳比例開發(fā)商的資金會出奇緊張。”幾個月后,SOHO中國就面臨了土地增值稅清算帶來的財務(wù)壓力。SOHO中國財報顯示,今年連續(xù)三次收購裝修'>上海新項目的總花費已經(jīng)達到52.88億元,另外還有25億元的到期銀行貸款和93億元的應付賬款。SOHO中國去年的年報顯示,可以直接用于償還債務(wù)的現(xiàn)金及等價物不過177億元。除了上述流動負債外,SOHO中國今年還有60億余元的稅款需要支付,接近去年末現(xiàn)金流的1/3,其中絕大部分是土地增值稅。值得玩味的是,SOHO中國北京銀河SOHO和SOHO東海廣場預售率都不足82%,而土地增值稅的清算條件是預售率超過85%。這不禁讓人聯(lián)想:這樣的銷售率是不是人為控制的?《每日經(jīng)濟新聞》記者針對上述問題采訪SOHO中國相關(guān)人士,但截至發(fā)稿時仍未收到回復。收購方式謀變5月6日,SOHO中國與上海三聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂協(xié)議,以32億元收購后者旗下上海新世界長寧商業(yè)中心A、B幢辦公樓及地下室,在收購完成后正式命名為SOHO中山廣場。這是SOHO中國首次以資產(chǎn)收購的方式實現(xiàn)擴張,此前SOHO中國通常采取股權(quán)式收購。以上一次收購為例,4月19日,SOHO中國對外宣布,公司以24.7億元收購了杭鋼股份母公司杭州鋼鐵集團旗下上海杭鋼嘉杰實業(yè)有限公司100%股權(quán),從而曲線獲得后者的核心資產(chǎn)上海海倫路站地塊。在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時,一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析說,SOHO中國一改過去的股權(quán)式收購,而采取資產(chǎn)式收購,可以減少繳稅支出。他解釋說,股權(quán)式收購完成后,被收購公司所有債務(wù)與債權(quán)一并轉(zhuǎn)入買方,意味著項目溢價部分的增值稅也會被轉(zhuǎn)嫁給買方,而資產(chǎn)式收購,增值額的相關(guān)稅收由賣方承擔,可以減少一大筆增值稅成本。世聯(lián)地產(chǎn)研究員衛(wèi)旭華表示,資產(chǎn)式收購,賣方相當于將整個項目轉(zhuǎn)讓給了買方。根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓項目取得了相應的增值額,需要繳納土地增值稅,而收購方收購完畢后要出售項目,只在收購成本基礎(chǔ)上計算土地增值稅。至于股權(quán)式轉(zhuǎn)讓,根據(jù)股權(quán)共享原則,在利潤分成的同時,土地增值稅等稅收也需按股權(quán)比例共同承擔。