三、軍產(chǎn)房買賣1、軍產(chǎn)房是否可以購買或者交易？風險在哪？如何避免？【摘抄】根據(jù)我國房地一體原則，軍產(chǎn)房的土地性質(zhì)屬于劃撥用地，而根據(jù)我國土地管理法和城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例來看，軍產(chǎn)房，實際有別于商品房或者商業(yè)地產(chǎn)，其交易雖可以，但是受到一定的限制。早些年，裝修'>深圳軍產(chǎn)房交易是潛水狀態(tài)，主要是普通個人購買軍產(chǎn)房，甚至有人就此希望律師做交易見證，本人也曾被邀請委托處理該類事情，當然，這個屬于律師見證受限的類型，因此本人就此簡單解釋一下，為何軍產(chǎn)房交易受限？如上文所述，軍產(chǎn)房的土地性質(zhì)為劃撥用地，也就是說，土地是國家根據(jù)土地管理法無償提供給軍隊使用的，而商品房的土地屬于出讓用地，是需要繳納土地出讓金的，即有償使用。這就是兩者明顯的區(qū)別，當然，按照國家有關(guān)規(guī)定，劃撥用地在履行一定的審批程序、補繳土地出讓金后可以變更為出讓用地，因此，其土地性質(zhì)就會發(fā)生改變。按照，軍隊有關(guān)文件規(guī)定，出售軍隊現(xiàn)有住房，必須經(jīng)軍區(qū)級單位審查并報總后勤部批準，由售房單位組織實施。也就是說，軍產(chǎn)房現(xiàn)有住房出售，審批權(quán)在軍區(qū)級的后勤部，這個跟商品房交易是完全不同的，商品房交易屬于登記備案，且該登記備案的權(quán)限是房地產(chǎn)行政主管部門。因此，購買軍產(chǎn)房，必須由軍區(qū)級的后勤部審批后才可以進行，否則，未經(jīng)批準擅自出售軍隊現(xiàn)有住房，增加或者擴大優(yōu)惠政策變相低價出售住房的主管人員和直接責任人，依據(jù)《中國人民解放軍紀律條令》的有關(guān)規(guī)定給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。而相關(guān)軍產(chǎn)房交易合同，可能因為沒有經(jīng)過前述程序而被認定為無效。另外，軍產(chǎn)房的購房條件和對象也是有嚴格限制的，基本上，購房對象是軍隊人員或者其配偶和子女，而非普通的非軍人。很多人知道，小產(chǎn)權(quán)房或者軍產(chǎn)房的價格低于商品房的價格，但是戶型和質(zhì)量也不見得相差多少，但是，不符合購買軍產(chǎn)房條件的個人購買軍產(chǎn)房是有較大風險的，且，軍產(chǎn)房銀行是不接受抵押的，也就是除了個人冒著軍產(chǎn)房無法過戶或者買賣合同無效的情況下，還必須一次性付款，至少不能辦理銀行按揭貸款手續(xù)。那么，享有軍產(chǎn)房的業(yè)主，是否能夠出售軍產(chǎn)房呢？根據(jù)有關(guān)規(guī)定，按經(jīng)濟適用住房價格或者房改成本價購買的現(xiàn)有住房，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)；需要上市交易的，實行準入制度，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)；所得售房款，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益，以及按照國家和地方人民政府規(guī)定交納有關(guān)稅費和收益分成后，其余收入歸個人所有。由此，可見，軍產(chǎn)房一定程度上可以上市交易出售給非軍人或軍人家屬，只不過，其交易類似于經(jīng)濟適用房或者房改房的操作。此外，軍產(chǎn)房的物業(yè)管理，也是以軍隊的有關(guān)文件為準，并不適用商品房的物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。由于軍隊的特殊性和復(fù)雜性，因此本文僅是簡單的提及部分內(nèi)容，希望給廣大購房者提供些許提示。2、購買軍產(chǎn)房應(yīng)注意與軍隊房屋管理部門核實能否辦理軍產(chǎn)證的變更登記。另外，軍產(chǎn)房無法辦理落戶，如遇拆遷、征收、征用，尚無明確法律予以規(guī)定，購買軍產(chǎn)房如與軍隊房屋管理部門發(fā)生糾紛，人民法院不予受理。由于市場上交易的軍產(chǎn)房發(fā)證機關(guān)不盡相同,有的是開發(fā)商,有的是軍隊后勤管理部門等，并且因為軍產(chǎn)房一般不允許對外向社會公開銷售，因此，對于過戶沒有具體統(tǒng)一的法律規(guī)定。建議購房者先確認該房產(chǎn)是否經(jīng)過軍隊主管部門(總后勤部)批準，否則您的權(quán)益無法得到保障。購房者在購房軍產(chǎn)房時，首先要確認下與開發(fā)商簽訂的合同是否約定是軍產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，如果僅口頭約定屬于軍產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，則主張權(quán)利存在難度。另外，如果該房屋屬于開發(fā)商利用與部隊聯(lián)建房屋的機會采取超規(guī)劃指標建設(shè)的房屋，違規(guī)向社會銷售，那么您還面臨法院判決你們之間的合同無效的風險。建議您謹慎購買軍產(chǎn)房屋。