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物業(yè)有權(quán)在小區(qū)內(nèi)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)樓房的嗎？商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的存在形式有哪幾種？
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杜宏逸
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只有使用權(quán)，沒(méi)有房屋所有權(quán)的房子，國(guó)家現(xiàn)在不是在大力整頓小產(chǎn)權(quán)嗎。
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胡茗雪
回答數(shù)：4912 | 被采納數(shù)：0
目前我國(guó)商品房住宅小區(qū)停車(chē)位存在四種形式：第一種是住宅小區(qū)地面停車(chē)位；第二種是住宅小區(qū)地下停車(chē)位；第三種是樓房首層架空停車(chē)位；第四種是樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位。對(duì)于這四種停車(chē)位的物權(quán)歸屬，我們將逐一討論：一、住宅小區(qū)地面停車(chē)位：所謂地面停車(chē)位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線(xiàn)分割方式標(biāo)明的停車(chē)設(shè)施，是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人(即建筑物區(qū)分所有人)便按份共同擁有了該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車(chē)位是直接設(shè)置在小區(qū)土地表面的停車(chē)設(shè)施，也就是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上。實(shí)際上地面停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)就是土地使用權(quán)。又因?yàn)榈孛嫱＼?chē)位只是通過(guò)劃線(xiàn)分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)。所以，它不能夠成為所有權(quán)的客體，而只能被視為土地使用權(quán)的客體。(陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第104頁(yè)。)因此，住宅小區(qū)地面停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)由小區(qū)房屋單元所有人共同擁有。關(guān)于它的使用，有學(xué)者認(rèn)為該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。結(jié)合我國(guó)實(shí)際，應(yīng)當(dāng)由地面停車(chē)位的使用人向業(yè)主委員會(huì)(即全體區(qū)分所有人的代表機(jī)構(gòu))交納使用費(fèi)或租金，同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車(chē)位，而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支)后，才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地面停車(chē)位。否則，將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的侵權(quán)行為。二、住宅小區(qū)地下停車(chē)位：所謂住宅小區(qū)地下停車(chē)位是指開(kāi)發(fā)商利用地下空間而建造的停車(chē)位。在如今的社會(huì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，土地的需求日益膨脹，很多開(kāi)發(fā)商就不得不向地表上空和地下空間發(fā)展。在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，住宅小區(qū)地下停車(chē)位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的(所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。)，即該停車(chē)位并沒(méi)有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。也就是說(shuō)，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物(即房屋單元)分?jǐn)偅叵陆ㄖ锉愠闪瞬环謹(jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。依據(jù)“物權(quán)法”理論，計(jì)算建筑物容積率的建筑物是主物，不計(jì)算建筑物容積率的建筑物是從物。此時(shí)的地下停車(chē)場(chǎng)便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物(地上建筑物)的所有人即全體業(yè)主。所以，住宅小區(qū)地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時(shí)，住宅小區(qū)地下停車(chē)位依法不能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。也就是住宅小區(qū)地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司是無(wú)權(quán)擅自處分的。當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托，將停車(chē)位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支。同時(shí)，停車(chē)位使用人必須向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。然而，從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，也有一些地方規(guī)定某些地下停車(chē)位的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的，即按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車(chē)位，并和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)宗地上的建筑面積。因此，該種停車(chē)位可擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。如裝修'>北京市就規(guī)定，此類(lèi)地下停車(chē)位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購(gòu)買(mǎi)的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。此種地下停車(chē)位開(kāi)發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無(wú)須繳納車(chē)位使用費(fèi)，但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車(chē)輛看管費(fèi)。三、樓房首層架空停車(chē)位：所謂樓房首層架空層停車(chē)位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車(chē)位。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，首層樓房架空層停車(chē)位的建筑面積也是不計(jì)算建筑容積率的，也不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。樓房首層架空停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車(chē)位的情形如出一轍，樓房首層架空停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有。四、樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位：所謂樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位，是指在小區(qū)商品房樓頂平臺(tái)上設(shè)置的停車(chē)位。對(duì)于樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬頗有爭(zhēng)議，有學(xué)者認(rèn)為其應(yīng)屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍，也有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有。而依我的看法，我認(rèn)為應(yīng)屬于由最高一層的區(qū)分所有人所有也就是屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍。因?yàn)楫?dāng)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了此房屋時(shí)，他也同時(shí)擁有了此房屋的所有權(quán)，頂樓部分相當(dāng)于房屋的附屬部分，也由最高一層的區(qū)分所有人所有了。同理，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在屋頂平臺(tái)設(shè)置停車(chē)位，而應(yīng)與該樓的業(yè)主進(jìn)行協(xié)商并征得同意之后才可。當(dāng)然，如果物業(yè)公司提供看管服務(wù)，也可以收取一定的看管費(fèi)用。
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小產(chǎn)權(quán)房有哪些
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產(chǎn)權(quán)房和商品房的區(qū)別
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