裝修'>衡陽物業管理條例實施細則衡價服字[2005]127號為規范我市物業服務收費行為，保障業主、使用人和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》和《湖南省服務價格管理條例》、《湖南省物業服務收費管理實施辦法》，結合我市實際，制定本實施細則。一、 物業服務收費管理(一) 城市住宅小區業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業服務費。采取包干制的住宅(含住宅裝修、小區機動車停放)物業服務收費實行政府指導價管理。采用酬金制的，以及別墅小區、辦公寫字樓、工業、商業等非住宅(含特殊約定)物業服務收費實行市場調節價管理。(二) 實行政府指導價格管理的，按照屬地管理原則，城區由市價格主管部門會同房產管理部門制定，各縣(市)、南岳由當地價格主管部門會同房產管理部門制定相應的基準價及浮動幅度，并定期公布。(三) 實行市場調節價管理的，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定收費項目、收費標準和收費方式。(四) 根據《湖南省服務價格管理條例》，物業服務收費必須辦理《服務價格登記證》，并實行收費年檢制度，自覺接受物價部門的監督檢查。二、 物業服務收費制定(一) 實行政府指導價，即采用包干制的住宅物業服務收費的制定，總的依據是：依據《湖南省物業管理服務收費服務等級標準》，即本實施細則附件一規定，實行按不同等級確定不同的收費標準和浮動幅度等(詳見本實施細則附件二)。具體確定應遵循以下原則：1、 采用包干制形式的物業服務收費，主要包括物業服務成本和法定稅費及物業管理企業利潤三大部分。具體由下列項目構成：① 管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；② 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養費用、電梯(中央空調)的運行維護費用、消防、監控、智能化等設施的運行費用；③ 用于物業管理辦公費用和固定資產折舊費用；④ 物業管理區域環境衛生清潔費用；⑤ 物業管理區域綠化養護費用；⑥ 物業管理區域秩序維護費用；⑦ 公用水電費用；⑧ 物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；⑨ 開展必要的社區文體活動的費用；⑩ 經物業服務合同約定或業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。2、 凡住宅小區物業服務收費，物業管理企業首先應當與住宅小區業主委員會或全體業主，按照《湖南省物業管理服務收費服務等級標準》和本實施細則附件二之規定以及所委托的物業服務內容、服務質量和服務范圍，協商確定本住宅小區物業管理服務等級和收費標準報批方案。3、 在取得業主大會同意的情況下，還可根據物業管理企業服務的優劣，物業服務費允許在相應等級基準價的基礎上，上浮不超過20%，下浮不限，并在物業服務合同中約定。(二) 采用酬金制的，以及別墅小區、辦公寫字樓、工業、商業等非住宅物業服務收費，由業主與物業管理企業雙方協商約定收費項目和標準，并簽訂《物業管理合同》和《業主公約》。(三) 新建的住宅小區，開發建設單位在預售商品房時，應與中標的物業管理企業簽訂整個開發項目的《前期物業管理合同》，此合同自簽訂之日起，至物業管理企業與業主大會或業主委員會簽訂的《物業管理合同》生效為止。開發建設單位在銷售房屋與物業買受人簽訂《商品房買賣合同》的同時，應簽訂《業主臨時公約》和符合本規定的書面的物業買受人《前期物業服務合同》。整個開發項目《前期物業管理合同》與物業買受人《物業管理合同》按市場價格管理原則，約定物業服務項目、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。(四) 裝修、停車等物業附屬項目服務收費，按本實施細則附件二、附件三的規定辦理，具體收費的運作明確如下：1、 裝修管理服務費。業主應當與物業管理企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，繳納裝修管理費(見附件二)。2、 裝修垃圾清運費。業主在裝修期間產生的裝修垃圾，在規定期限內可自行清運的，不收垃圾清運費；委托物業管理企業清運的，清運費由業主和物業管理企業根據本實施細則附件二規定：“最高不超過每平方米建筑面積2元”的標準協商確定。3、 裝修出入證收費。物業管理企業對裝修工人實行出入證管理或登記查詢管理的小區，可對裝修工人出入實行持證限期管理，并收取證件工本費。4、 裝修押金。根據住宅室內裝飾裝修管理服務協議一次性向業主或裝修裝飾企業收取。裝修押金用于補償裝修期間損壞的共同部位(公共走廊、墻面)修復和承擔違約責任。裝飾裝修工程完成后，經物業管理企業驗收認可，無損壞或違約情況的，押金應及時全額退回裝飾裝修企業。5、 小區機動車停放費。根據本實施細則附件三之規定，由物業管理企業與業主大會按照上浮不超過20%，下浮不限的原則協商確定，并在物業管理服務合同中約定。6、 特約服務收費。由業主根據服務內容、服務水準等與物業管理企業協商議定。屬于責任重大的特約服務收費亦應簽訂《物業管理服務合同》。三、 物業收費申報辦證程序物業管理企業在與業主委員會或全體業主完成商定事項，簽訂物業管理服務合同后，并按下列程序辦理服務收費手續：1、 物業管理企業向市價格主管部門呈報書面的物業服務收費申請報告(不含實行市場調節價管理范圍的物業服務收費)。2、 申報收費和辦理《服務價格登記證》時，應提供以下資料：①《物業管理企業資質證》復印件；②《企業工商登記證》復印件； ③《企業稅務登記證》復印件；④《物業管理合同》或《衡陽市前期物業服務協議》；⑤《住宅小區公共性物業服務費申報登記備案表》；⑥《住宅小區車輛停放服務費申報登記表》；⑦其它相關資料。3、 按物業管理企業申報的物業服務收費標準審核確定相應等級檔次的收費標準，在十五個有效工作日內下達收費正式批文，并辦理《服務價格登記證》。4、 物業管理企業依照價格主管部門的批文，在物業管理區域內醒目位置懸掛《××小區物業服務收費公示牌》(規范式樣見附件六)，將物業服務收費項目和標準進行公示，自覺接受業主的監督。四、 物業收費違規處罰規定物業管理企業有下列行為之一者，由價格行政部門會同房產行政部門依據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《湖南省服務價格管理條例》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰：1、 擅自提高收費標準的；2、 擅自設立收費項目亂收費的；3、 不具備物業管理服務資質實施收費的；4、 應辦理而未辦理《湖南省服務價格登記證》實施收費的；5、 不按規定實行明碼標價或收費公示的；6、 提供服務質價不符的，只收費不服務或多收費少服務的；7、 違反本實施細則規定，截留和挪用裝修押金的；8、 法律、法規明令禁止的其他不正當價格行為。五、 其它1、 本實施細則適用于本市行政區域內實施物業管理的服務收費。2、 本實施細則自2005年7月1日起施行。此前有關規定與本實施細則相抵觸的，一律以本實施細則為準。3、 本實施細則由市物價局、市房產管理局負責解釋。附件：一、湖南省物業管理服務收費服務等級標準二、 衡陽市城區住宅小區公共性物業服務收費及其他有關收費指導價格標準三、 車輛停放服務收費指導價格四、 住宅小區公共性物業服務費申報登記備案表五、 住宅小區車輛停放服務費申報登記表六、 ××小區物業服務收費公示牌