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馬令慧
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第一條為規(guī)范物業(yè)管理行為,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)，均適用本辦法。第三條本辦法中：物業(yè)，是指經(jīng)批準(zhǔn)興建并竣工驗(yàn)收的各類建(構(gòu))筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地、場所。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及其設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。業(yè)主，是指物業(yè)所有權(quán)人。使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)并取得相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)法人。建設(shè)單位，是指依法投資，開發(fā)建設(shè)和出售物業(yè)的法人或其他組織。前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。第四條本市物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)遵循尊重業(yè)主物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利、推行市場競爭和專業(yè)服務(wù)、保障物業(yè)合理使用和提升業(yè)主公共生活品質(zhì)的原則。第五條裝修'>株洲市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。各縣(市)房產(chǎn)行政主管部門，在市物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理工作。各區(qū)人民政府應(yīng)設(shè)立區(qū)物業(yè)管理辦公室，按市物業(yè)管理行政主管部門授權(quán)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的協(xié)調(diào)、管理工作。各級建設(shè)、規(guī)劃、城管、環(huán)保、民政、公安、供水、供電、綠化、消防、財(cái)政、工商、物價(jià)、稅務(wù)等相關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的工作，協(xié)同實(shí)施本辦法。第六條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織做好本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。第七條業(yè)主按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，有參加物業(yè)管理活動(dòng)的權(quán)利，并有合理使用物業(yè)、維護(hù)公共利益的義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：(一)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán)；(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同；(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(九)監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；(四)按照合同約定，按時(shí)足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金；(六)不妨礙其他業(yè)主、使用人對物業(yè)的合法使用，對毗鄰物業(yè)所需的維修予以配合、協(xié)助；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。物業(yè)的合法買受人尚未辦理權(quán)屬登記，但已實(shí)際占有使用的，享有本辦法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主人數(shù)較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍應(yīng)以物業(yè)建設(shè)的原地紅線內(nèi)規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定，但已經(jīng)自然形成且無爭議的，不再重新劃分；(二)分期開發(fā)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但若因區(qū)域規(guī)模較大等原因，已自然分割或習(xí)慣形成多個(gè)相對獨(dú)立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)際入住率達(dá)到50%以上，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)物業(yè)管理辦公室和住宅區(qū)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，組織召開第一次業(yè)主大會(huì)。第十一條符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書面形式告知區(qū)物業(yè)管理辦公室和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在其指導(dǎo)下組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任?；I備組成員名單確定后7日內(nèi)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料，為籌備組開展工作提供條件并配合協(xié)助籌備組開展工作。第十二條籌備組履行下列職責(zé)：(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)；(四)提出首次業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；(五)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)復(fù)核并告之異議人復(fù)核結(jié)果。第十三條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)，按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)規(guī)定組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。第十四條業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：(一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或終止物業(yè)管理服務(wù)合同；(四)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng)；(五)決定物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；(六)涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)力的其他重大事項(xiàng)。第十五條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方法、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)組成和委員任期、改選、罷免等事項(xiàng)依法作出決定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。第十六條業(yè)主大會(huì)通過的管理規(guī)約和作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、使用人具有約束力，業(yè)主大會(huì)的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。第十七條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)組織召開；有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。(一)有20%以上業(yè)主提議的；(二)發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時(shí)處理的；(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議而不組織召集的，由物業(yè)所在地居民委員會(huì)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論或書面征求意見的形式舉行。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人數(shù)較多的可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。參加業(yè)主大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)，要經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。第十九條首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模，由3名以上單數(shù)委員組成，一般不超過15人，業(yè)主委員會(huì)首屆任期由業(yè)主大會(huì)確定，一般為五年，其組成人員可以連選連任。分期建設(shè)的物業(yè)達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件時(shí)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員一般為3-5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會(huì)成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿重新選舉。第二十條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：(一)遵守國家法律、法規(guī)；(二)具有完全民事行為能力；(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔、具有社會(huì)公信力；(五)具有一定組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力。第二十一條業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。依照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)，履行下列職責(zé)：(一)召集并組織業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；(二)在業(yè)主大會(huì)作出決定后的三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定、續(xù)簽、變更或解除物業(yè)服務(wù)合同；(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定；(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)用，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(六)組織續(xù)籌專項(xiàng)維修資金；(七)組織業(yè)主委員換屆和補(bǔ)選工作；(八)完成業(yè)主大會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。第二十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向縣市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(或物業(yè)管理行政主管部門)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)辦理備案手續(xù)。(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議；(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(三)管理規(guī)約；(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況；(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。第二十三條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：(一)以書面方式提出辭職請求的；(二)不履行委員職責(zé)的；(三)利用委員資格謀取私利的；(四)拒不履行業(yè)主大會(huì)決定的；(五)侵害他人合法權(quán)益的；(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。業(yè)主委員會(huì)成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。第二十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議,會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。第二十五條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿30日前，應(yīng)在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后10日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。第二十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。第二十七條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居委會(huì)開展工作，業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會(huì)并認(rèn)真聽取建議，作出的決定應(yīng)書面告知社區(qū)居委會(huì)。第二十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)管理服務(wù)合同約定、逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居委會(huì)相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。第二十九條設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還必須符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定的設(shè)立條件，并按規(guī)定申請核定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。未取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理的從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：(一)根據(jù)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同，擬定物業(yè)管理制度；(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；(三)選擇專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)；(四)制止業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約和物業(yè)管理制度的行為并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)管理部門報(bào)告；(五)開展多種經(jīng)營和特約服務(wù)；(六)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛；(七)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照國家、省、市規(guī)定的服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范實(shí)施質(zhì)價(jià)相符的管理服務(wù)；(二)聽取業(yè)主大會(huì)意見和建議，接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；(三)接受業(yè)務(wù)活動(dòng)所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理；(四)為業(yè)主、使用人保守秘密；(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第三十一條投標(biāo)人少于3人或建筑面積2萬平方米以下的住宅物業(yè)，建筑面積1萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。第三十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限，完成前期物業(yè)管理的招投標(biāo)工作：(一)預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；(二)現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前；(三)非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。第三十三條建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)預(yù)售、銷售時(shí)公示前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，要簽訂臨時(shí)管理規(guī)約并就遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的管理規(guī)約生效后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。第三十四條前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向建設(shè)單位收取前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，建設(shè)單位與業(yè)主在房屋銷售合同簽訂過程中有業(yè)主交納前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)約定的，可由建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取。第三十五條規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、房產(chǎn)等主管部門在審查物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，充分考慮并滿足以下物業(yè)管理的要求：(一)應(yīng)當(dāng)按照房屋總建筑面積3‰-5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，但最低不低于60平方米；(二)規(guī)劃部門在審查建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案和審批建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)，應(yīng)確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上、計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積、編有房號并具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)管理活動(dòng)；(三)物業(yè)的供水、供電設(shè)計(jì)必須滿足“一戶一表，每表出戶”且供水、供電部門可直接計(jì)量收費(fèi)到戶的要求；(四)房產(chǎn)部門在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的房號、面積等相關(guān)資料。物業(yè)管理用房由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以登記但不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在相應(yīng)環(huán)節(jié)接受市物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督和管理。第三十六條開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)下列義務(wù)：(一)提供良好的物業(yè)管理?xiàng)l件，按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)，保證水、電、氣等達(dá)到向最終用戶計(jì)量和收費(fèi)的條件，按要求配置物業(yè)管理用房；(二)在物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位必須與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。(三)依照法律、法規(guī)和合同約定承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任，并向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書；(四)依法參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)；(五)在商品房銷售時(shí)，公示前期物業(yè)管理合同和臨時(shí)管理規(guī)約，約定小區(qū)內(nèi)道路、綠地、車庫、車位、會(huì)所、架空層、轉(zhuǎn)換層和其他公共場所和設(shè)施的產(chǎn)權(quán)并將其列入銷售合同條款；(六)以未售物業(yè)業(yè)主身份承擔(dān)相關(guān)義務(wù)；(七)法律、法規(guī)和合同約定的其他義務(wù)。第三十七條建設(shè)單位必須在業(yè)主委員會(huì)成立之日起30日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房和以下物業(yè)建設(shè)檔案資料：(一)物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面圖，單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；(二)設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料(含隨機(jī)資料)；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)消防工程及消防設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收資料；(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建(構(gòu))筑物、場所(地)設(shè)施、設(shè)備清單；(六)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；(七)管理用房清單；(八)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必須的其他資料。第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)明確以下內(nèi)容：(一)雙方當(dāng)事人和物業(yè)項(xiàng)目的基本情況；(二)雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)；(三)物業(yè)管理服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及支付方法；(五)合同期限、合同解除的條件以及合同終止時(shí)物品及檔案資料的移交方式等；(六)違約責(zé)任及爭議解決的方式；(七)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同簽定后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。第三十九條解除或者續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)履行合同必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前60天書面通知。物業(yè)服務(wù)合同解除或終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：(一)物業(yè)項(xiàng)目的檔案資料；(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)作、保養(yǎng)的有關(guān)資料；(三)移交物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主所有的場地、設(shè)施設(shè)備；(四)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；(五)法律、法規(guī)和合同約定的其它事項(xiàng)。第四十條物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公正、公平以及與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由市物價(jià)主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級確定并定期調(diào)整和公布，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并將約定的標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市物價(jià)主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)主管部門規(guī)定，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)公示制度。第四十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主不得以與物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理活動(dòng)無關(guān)的理由，拒交物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)管理合同約定逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。第四十二條業(yè)主入住前的物業(yè)管理費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)，業(yè)主入住后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主全額承擔(dān)。業(yè)主入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到入住通知書后，在限定期限(不得超過1個(gè)月)內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或使用人。前款所列單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款規(guī)定費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費(fèi)用而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿接受委托代收上述費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂代收合同并向委托人收取傭金。第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，禁止有下列行為：(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規(guī)定的行為；(二)擅自改變房屋使用性質(zhì)，占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移動(dòng)房屋共用設(shè)施設(shè)備等違反房屋管理規(guī)定的行為；(三)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物等違反規(guī)劃管理規(guī)定的行為；(四)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；(五)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；(六)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；(七)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理?xiàng)l例的行為；(八)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款行為的，應(yīng)當(dāng)予以制止，并報(bào)告政府有關(guān)行政主管部門依法處理。對物業(yè)造成損壞的，由行為人恢復(fù)原狀或依法賠償。第四十五條任何單位或者個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者場地。供水、供電、燃?xì)獾冉?jīng)營單位因維修養(yǎng)護(hù)等需要臨時(shí)占用、挖掘道路場地的，應(yīng)首先通知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，征得同意并辦理相關(guān)手續(xù)后方可施工，完工后須及時(shí)恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)予賠償。因發(fā)生水、電、氣事故，確需實(shí)施搶修的，供水、供電、供氣等經(jīng)營單位可先實(shí)施搶修，完工后須及時(shí)恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)予賠償。第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽棚等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀和安全。第四十七條在不影響通行、消防和安全的前提下，確需經(jīng)常占用道路或者場地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意，并按規(guī)定交納場地占用費(fèi)。對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂特約保管合同。第四十八條業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)該首先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，辦理完有關(guān)審批手續(xù)后，方可進(jìn)行施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償，裝修垃圾清運(yùn)處置，裝修人員管理等有關(guān)事項(xiàng)簽訂協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或業(yè)主規(guī)約的行為，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者約定予以勸阻制止，對拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)并報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理。第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)建設(shè)主管部門核實(shí)后，責(zé)令由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。第五十條為保證保修期內(nèi)房屋維修及時(shí)，建立房屋質(zhì)量保證金管理制度，具體辦法另行制定。第五十一條物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)。共用部位主要包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益型文體設(shè)施和公用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第五十二條住宅物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)該按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專戶存儲(chǔ)，?？钣糜谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。第五十三條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備大修、更新、改造的費(fèi)用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積比例共同承擔(dān)；(二)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造的費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積承擔(dān)；(三)前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)的共用部位屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)；第五十四條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度，不按房屋使用說明書使用房屋，應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任，賠償所造成的損失。第五十五條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理應(yīng)當(dāng)遵循專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)管的原則。(一)物業(yè)出售時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)按照其所擁有物業(yè)的建筑面積和市物業(yè)管理行政主管部門公布的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。售房單位自用或尚未出售的物業(yè)，其物業(yè)專項(xiàng)維修資金由售房單位繳交；(二)開發(fā)建設(shè)單位不得代收物業(yè)專項(xiàng)維修資金。業(yè)主在辦理房屋交房日期前，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入市物業(yè)維修資金專戶，由物業(yè)管理行政主管部門代管。(三)首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金未交存到市物業(yè)維修資金專戶的，開發(fā)建設(shè)單位或者公房出售單位不得將房屋交付購買人，市房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理房屋所有權(quán)證。第五十六條業(yè)主對設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)施設(shè)備負(fù)有監(jiān)管責(zé)任。業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人阻擾維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。第五十七條物業(yè)專項(xiàng)維修資金不敷使用時(shí)，由業(yè)主大會(huì)按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌,續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會(huì)決定。第五十八條住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置以及入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)予以配合。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。第五十九條業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。第六十條業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可按每日應(yīng)交納費(fèi)用的3‰加收滯納金，但滯納金最高不超過欠費(fèi)金額。第六十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所作出的決定違反有關(guān)法律規(guī)定的，市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或撤消其決定，并通告全體業(yè)主，由此造成的損失，由全體業(yè)主承擔(dān)。第六十二條物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)的，由相關(guān)行政主管部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)處理。
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賀成龍
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株洲市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)株洲市物業(yè)管理辦法的通知株政辦發(fā)〔2011〕13號各縣市區(qū)人民政府、云龍示范區(qū)管委會(huì)，市政府各局委辦、各直屬機(jī)構(gòu):《株洲市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市人民政府研究同意，現(xiàn)予以印發(fā)，請認(rèn)真執(zhí)行。株洲市人民政府辦公室二○一一年二月二十五日折疊編輯本段株洲市物業(yè)管理辦法第一條為規(guī)范物業(yè)管理行為,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)，均適用本辦法。第三條本辦法中:物業(yè)，是指經(jīng)批準(zhǔn)興建并竣工驗(yàn)收的各類建(構(gòu))筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地、場所。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及其設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。業(yè)主，是指物業(yè)所有權(quán)人。使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)并取得相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)法人。建設(shè)單位，是指依法投資，開發(fā)建設(shè)和出售物業(yè)的法人或其他組織。前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。第四條本市物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)遵循尊重業(yè)主物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利、推行市場競爭和專業(yè)服務(wù)、保障物業(yè)合理使用和提升業(yè)主公共生活品質(zhì)的原則。第五條株洲市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。各縣(市)房產(chǎn)行政主管部門，在市物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理工作。各區(qū)人民政府應(yīng)設(shè)立區(qū)物業(yè)管理辦公室，按市物業(yè)管理行政主管部門授權(quán)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的協(xié)調(diào)、管理工作。各級建設(shè)、規(guī)劃、城管、環(huán)保、民政、公安、供水、供電、綠化、消防、財(cái)政、工商、物價(jià)、稅務(wù)等相關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的工作，協(xié)同實(shí)施本辦法。第六條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織做好本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。第七條業(yè)主按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，有參加物業(yè)管理活動(dòng)的權(quán)利，并有合理使用物業(yè)、維護(hù)公共利益的義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利:(一)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;(四)參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán);(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同;(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(九)監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用;(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù):(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度;(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;(四)按照合同約定，按時(shí)足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金;(六)不妨礙其他業(yè)主、使用人對物業(yè)的合法使用，對毗鄰物業(yè)所需的維修予以配合、協(xié)助;(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。物業(yè)的合法買受人尚未辦理權(quán)屬登記，但已實(shí)際占有使用的，享有本辦法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主人數(shù)較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍應(yīng)以物業(yè)建設(shè)的原地紅線內(nèi)規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定，但已經(jīng)自然形成且無爭議的，不再重新劃分;(二)分期開發(fā)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但若因區(qū)域規(guī)模較大等原因，已自然分割或習(xí)慣形成多個(gè)相對獨(dú)立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)際入住率達(dá)到50%以上，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)物業(yè)管理辦公室和住宅區(qū)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，組織召開第一次業(yè)主大會(huì)。第十一條符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書面形式告知區(qū)物業(yè)管理辦公室和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在其指導(dǎo)下組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任?；I備組成員名單確定后7日內(nèi)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料，為籌備組開展工作提供條件并配合協(xié)助籌備組開展工作。第十二條籌備組履行下列職責(zé):(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù);(四)提出首次業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法;(五)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)復(fù)核并告之異議人復(fù)核結(jié)果。第十三條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)，按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)規(guī)定組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。第十四條業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng):(一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或終止物業(yè)管理服務(wù)合同;(四)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng);(五)決定物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;(六)涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)力的其他重大事項(xiàng)。第十五條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方法、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)組成和委員任期、改選、罷免等事項(xiàng)依法作出決定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。第十六條業(yè)主大會(huì)通過的管理規(guī)約和作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、使用人具有約束力，業(yè)主大會(huì)的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。第十七條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)組織召開;有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。(一)有20%以上業(yè)主提議的;(二)發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時(shí)處理的;(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議而不組織召集的，由物業(yè)所在地居民委員會(huì)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論或書面征求意見的形式舉行。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人數(shù)較多的可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。參加業(yè)主大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)，要經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。第十九條首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模，由3名以上單數(shù)委員組成，一般不超過15人，業(yè)主委員會(huì)首屆任期由業(yè)主大會(huì)確定，一般為五年，其組成人員可以連選連任。分期建設(shè)的物業(yè)達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件時(shí)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員一般為3-5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會(huì)成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿重新選舉。第二十條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件:(一)遵守國家法律、法規(guī);(二)具有完全民事行為能力;(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔、具有社會(huì)公信力;(五)具有一定組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力。第二十一條業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。依照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)，履行下列職責(zé):(一)召集并組織業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;(二)在業(yè)主大會(huì)作出決定后的三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定、續(xù)簽、變更或解除物業(yè)服務(wù)合同;(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定;(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)用，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(六)組織續(xù)籌專項(xiàng)維修資金;(七)組織業(yè)主委員換屆和補(bǔ)選工作;(八)完成業(yè)主大會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。第二十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向縣市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(或物業(yè)管理行政主管部門)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)辦理備案手續(xù)。(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議;(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(三)管理規(guī)約;(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況;(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。第二十三條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格:(一)以書面方式提出辭職請求的;(二)不履行委員職責(zé)的;(三)利用委員資格謀取私利的;(四)拒不履行業(yè)主大會(huì)決定的;(五)侵害他人合法權(quán)益的;(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。業(yè)主委員會(huì)成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。第二十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議,會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。第二十五條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿30日前，應(yīng)在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后10日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。第二十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。第二十七條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居委會(huì)開展工作，業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會(huì)并認(rèn)真聽取建議，作出的決定應(yīng)書面告知社區(qū)居委會(huì)。第二十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)管理服務(wù)合同約定、逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居委會(huì)相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。第二十九條設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還必須符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定的設(shè)立條件，并按規(guī)定申請核定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。未取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理的從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利:(一)根據(jù)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同，擬定物業(yè)管理制度;(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;(三)選擇專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù);(四)制止業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約和物業(yè)管理制度的行為并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)管理部門報(bào)告;(五)開展多種經(jīng)營和特約服務(wù);(六)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛;(七)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照國家、省、市規(guī)定的服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范實(shí)施質(zhì)價(jià)相符的管理服務(wù);(二)聽取業(yè)主大會(huì)意見和建議，接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;(三)接受業(yè)務(wù)活動(dòng)所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理;(四)為業(yè)主、使用人保守秘密;(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第三十一條投標(biāo)人少于3人或建筑面積2萬平方米以下的住宅物業(yè)，建筑面積1萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。第三十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限，完成前期物業(yè)管理的招投標(biāo)工作:(一)預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前;(二)現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前;(三)非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。第三十三條建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)預(yù)售、銷售時(shí)公示前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，要簽訂臨時(shí)管理規(guī)約并就遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的管理規(guī)約生效后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。第三十四條前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向建設(shè)單位收取前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，建設(shè)單位與業(yè)主在房屋銷售合同簽訂過程中有業(yè)主交納前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)約定的，可由建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取。第三十五條規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、房產(chǎn)等主管部門在審查物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，充分考慮并滿足以下物業(yè)管理的要求:(一)應(yīng)當(dāng)按照房屋總建筑面積3‰-5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，但最低不低于60平方米;(二)規(guī)劃部門在審查建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案和審批建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)，應(yīng)確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上、計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積、編有房號并具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)管理活動(dòng);(三)物業(yè)的供水、供電設(shè)計(jì)必須滿足一戶一表，每表出戶且供水、供電部門可直接計(jì)量收費(fèi)到戶的要求;(四)房產(chǎn)部門在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的房號、面積等相關(guān)資料。物業(yè)管理用房由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以登記但不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在相應(yīng)環(huán)節(jié)接受市物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督和管理。第三十六條開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)下列義務(wù):(一)提供良好的物業(yè)管理?xiàng)l件，按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)，保證水、電、氣等達(dá)到向最終用戶計(jì)量和收費(fèi)的條件，按要求配置物業(yè)管理用房;(二)在物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位必須與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。(三)依照法律、法規(guī)和合同約定承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任，并向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書;(四)依法參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，協(xié)助成立業(yè)主大會(huì);(五)在商品房銷售時(shí)，公示前期物業(yè)管理合同和臨時(shí)管理規(guī)約，約定小區(qū)內(nèi)道路、綠地、車庫、車位、會(huì)所、架空層、轉(zhuǎn)換層和其他公共場所和設(shè)施的產(chǎn)權(quán)并將其列入銷售合同條款;(六)以未售物業(yè)業(yè)主身份承擔(dān)相關(guān)義務(wù);(七)法律、法規(guī)和合同約定的其他義務(wù)。第三十七條建設(shè)單位必須在業(yè)主委員會(huì)成立之日起30日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房和以下物業(yè)建設(shè)檔案資料:(一)物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面圖，單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;(二)設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料(含隨機(jī)資料);(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)消防工程及消防設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收資料;(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建(構(gòu))筑物、場所(地)設(shè)施、設(shè)備清單;(六)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單;(七)管理用房清單;(八)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必須的其他資料。第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)明確以下內(nèi)容:(一)雙方當(dāng)事人和物業(yè)項(xiàng)目的基本情況;(二)雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù);(三)物業(yè)管理服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及支付方法;(五)合同期限、合同解除的條件以及合同終止時(shí)物品及檔案資料的移交方式等;(六)違約責(zé)任及爭議解決的方式;(七)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同簽定后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。第三十九條解除或者續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)履行合同必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前60天書面通知。物業(yè)服務(wù)合同解除或終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù):(一)物業(yè)項(xiàng)目的檔案資料;(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)作、保養(yǎng)的有關(guān)資料;(三)移交物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主所有的場地、設(shè)施設(shè)備;(四)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;(五)法律、法規(guī)和合同約定的其它事項(xiàng)。第四十條物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公正、公平以及與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由市物價(jià)主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級確定并定期調(diào)整和公布，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并將約定的標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市物價(jià)主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)主管部門規(guī)定，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)公示制度。第四十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主不得以與物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理活動(dòng)無關(guān)的理由，拒交物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)管理合同約定逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。第四十二條業(yè)主入住前的物業(yè)管理費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)，業(yè)主入住后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主全額承擔(dān)。業(yè)主入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到入住通知書后，在限定期限(不得超過1個(gè)月)內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或使用人。前款所列單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款規(guī)定費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費(fèi)用而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿接受委托代收上述費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂代收合同并向委托人收取傭金。第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，禁止有下列行為:(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規(guī)定的行為;(二)擅自改變房屋使用性質(zhì)，占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移動(dòng)房屋共用設(shè)施設(shè)備等違反房屋管理規(guī)定的行為;(三)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物等違反規(guī)劃管理規(guī)定的行為;(四)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;(五)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為;(六)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;(七)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理?xiàng)l例的行為;(八)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款行為的，應(yīng)當(dāng)予以制止，并報(bào)告政府有關(guān)行政主管部門依法處理。對物業(yè)造成損壞的，由行為人恢復(fù)原狀或依法賠償。第四十五條任何單位或者個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者場地。供水、供電、燃?xì)獾冉?jīng)營單位因維修養(yǎng)護(hù)等需要臨時(shí)占用、挖掘道路場地的，應(yīng)首先通知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，征得同意并辦理相關(guān)手續(xù)后方可施工，完工后須及時(shí)恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)予賠償。因發(fā)生水、電、氣事故，確需實(shí)施搶修的，供水、供電、供氣等經(jīng)營單位可先實(shí)施搶修，完工后須及時(shí)恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)予賠償。第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽棚等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀和安全。第四十七條在不影響通行、消防和安全的前提下，確需經(jīng)常占用道路或者場地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意，并按規(guī)定交納場地占用費(fèi)。對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂特約保管合同。第四十八條業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)該首先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，辦理完有關(guān)審批手續(xù)后，方可進(jìn)行施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償，裝修垃圾清運(yùn)處置，裝修人員管理等有關(guān)事項(xiàng)簽訂協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或業(yè)主規(guī)約的行為，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者約定予以勸阻制止，對拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)并報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理。第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)建設(shè)主管部門核實(shí)后，責(zé)令由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。第五十條為保證保修期內(nèi)房屋維修及時(shí)，建立房屋質(zhì)量保證金管理制度，具體辦法另行制定。第五十一條物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé);物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)。共用部位主要包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備主要包括:電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益型文體設(shè)施和公用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第五十二條住宅物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)該按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專戶存儲(chǔ)，?？钣糜谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。第五十三條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用按照下列規(guī)定分?jǐn)?(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備大修、更新、改造的費(fèi)用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積比例共同承擔(dān);(二)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造的費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積承擔(dān);(三)前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)的共用部位屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān);第五十四條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度，不按房屋使用說明書使用房屋，應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任，賠償所造成的損失。第五十五條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理應(yīng)當(dāng)遵循專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)管的原則。(一)物業(yè)出售時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)按照其所擁有物業(yè)的建筑面積和市物業(yè)管理行政主管部門公布的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。售房單位自用或尚未出售的物業(yè)，其物業(yè)專項(xiàng)維修資金由售房單位繳交;(二)開發(fā)建設(shè)單位不得代收物業(yè)專項(xiàng)維修資金。業(yè)主在辦理房屋交房日期前，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入市物業(yè)維修資金專戶，由物業(yè)管理行政主管部門代管。(三)首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金未交存到市物業(yè)維修資金專戶的，開發(fā)建設(shè)單位或者公房出售單位不得將房屋交付購買人，市房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理房屋所有權(quán)證。第五十六條業(yè)主對設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)施設(shè)備負(fù)有監(jiān)管責(zé)任。業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人阻擾維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。第五十七條物業(yè)專項(xiàng)維修資金不敷使用時(shí)，由業(yè)主大會(huì)按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌,續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會(huì)決定。第五十八條住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置以及入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)予以配合。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。第五十九條業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。第六十條業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可按每日應(yīng)交納費(fèi)用的3‰加收滯納金，但滯納金最高不超過欠費(fèi)金額。第六十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所作出的決定違反有關(guān)法律規(guī)定的，市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或撤消其決定，并通告全體業(yè)主，由此造成的損失，由全體業(yè)主承擔(dān)。第六十二條物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)的，由相關(guān)行政主管部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)處理。第六十三條本辦法自發(fā)布之日起30日后施行。
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