小產權房買賣合同無效???小產權房合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。”???1999年5月6日，國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》就規定：“農村住宅不得向城鎮居民出售。”???2004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。???2007年12月30日，國務院辦公廳國辦發(2007)71號通知重申：“農村住宅用地只能分給本村村民，城鎮居民不得在農村購買宅基地、農村住宅和小產權房。”???合同無效說的理由有三：???其一，根據《土地管理法》第62條及其它相關條款的規定，農村和城市郊區土地屬于農民集體所有，農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制，即只有具備集體經濟組織成員的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用權，且宅基地的分配制度實行一戶一宅制。同時，根據房地一體的原則，當宅基地上所建房屋被轉讓，該土地的使用權也隨之一并被轉讓，如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致宅基地使用權享受主體的擴大化，不具備宅基地使用權資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規定顯然是矛盾的。該法第63條明也文規定：“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業建設。”該禁止性規定對農村集體土地使用權的流轉做了嚴格的限制，這樣看來，農村宅基地的所有權在集體，使用權僅限于村民，農民將房屋賣給城市居民實質上是使用土地進行了非農建設，該種行為被法律所禁止，轉讓合同自始無效。???其二，根據《物權法》的規定，宅基地使用權屬于用益物權，而用益物權是一種不完整和受限制的所有權，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權，故此，其流轉條件理應受到限制，不能簡單等同于其他具備完全所有權的財產。對于所有權不完整的財產，其轉讓合同的效力至少也是有待商榷，不能徑直認定其為有效。???其三，國務院辦公廳1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”2007年?12月30日《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務院關于切實加強農業基礎設施進一步促進農業發展農民增收的若干意見》都明確表示：城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。無從獲得土地使用證、房產證、契稅證等合法手續的房產，其上利益難以獲得有效的法律保障。?小產權房買賣合同是否有效???2003年6月，裝修'>鄭州市民代女士購買了靳先生位于鄭州市區的一套小產權房。雙方約定總房款10.5萬元，代女士先付5萬元，等房屋過戶后再付余款。???合同簽訂后，代女士交了5萬元，然后花4.8萬元裝修了房子。隨后，靳先生到房管局過戶時獲悉，他賣的房子是村集體開發的“小產權房”，他只享有80%的產權，沒有土地使用證權，因此不能過戶。靳先生與代女士雙方多次協商無果。???2007年10月29日，鄭州市中原區法院一審判決解除雙方的購房合同，代女士返還房屋。代女士不服，上訴至鄭州中院。今年1月7日，鄭州中院維持原判。“小產權房購買合同無效”，鄭州中院民二庭法官趙軍勝說，早在1999年5月6日，國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》就規定：“農村住宅不得向城鎮居民出售。”2004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。???2007年12月30日，國務院辦公廳國辦發(2007)71號通知重申：“農村住宅用地只能分給本村村民，城鎮居民不得在農村購買宅基地、農村住宅和小產權房。”???但鄭州市惠濟區法院民一庭法官張海燕則認為，小產權房買賣合同是有效的，“房屋蓋成后，房主就取得了物權;買房人交了房款，就取得了實際占有的權利，就算沒有發證，物權也不能發生改變。”???●合同無效時買房人損失誰來承擔???仍是上述的案例。今年2月，代女士也起訴到法院，要求靳先生返還5萬元購房款，另要求靳先生賠償裝修費4.78萬元。靳先生提出反訴，要求代女士自行拆除裝修，還應支付2003年6月至今的房租。???中原區法院一審判決，靳先生返還代女士5萬元房款，賠償因解除合同給代女士造成的損失(房子升值后形成的差價)9.984萬元;而代女士則需要向靳先生支付房租2.136萬元。目前，靳先生已經上訴至鄭州中院。“非商品房買賣合同引發的糾紛，認定協議無效后，如果出賣人一方有錯，應承擔補償對方差價的過錯責任。”鄭州市高新區法院法官樊永鴻說，不過，還應區別對待：如購買人明知房屋不能上市交易還簽合同、要求補償差價，法院不應支持;而如果買房人不知道房屋情況的，法院應該支持。