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南審度法BEYJ
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此處的“代理公司”是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目一手房代理銷售為主要營(yíng)收來(lái)源的企業(yè)，此處的“轉(zhuǎn)行”是指此類代理公司不再以一手房代理業(yè)務(wù)為主要營(yíng)收來(lái)源的舉動(dòng)。 長(zhǎng)久以來(lái)與圈里的朋友們見(jiàn)面，會(huì)很自然的談起有關(guān)代理公司的話題，談得最多的無(wú)非是“誰(shuí)誰(shuí)家接了個(gè)新項(xiàng)目”、“誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)家關(guān)門不干了”之類的，而且也有很多做代理的朋友都提到了轉(zhuǎn)行的話題。 我琢磨了琢磨，近幾年來(lái)，代理公司的消失基本可分為兩類：一類是賺不到錢了，關(guān)門了；另一類是賺到錢了，但改行了。改行又分為兩類：一類是徹底脫離了房地產(chǎn)圈子；另一類則僅僅是不再干新樓盤代理銷售的業(yè)務(wù)，但還在地產(chǎn)圈子里混，比如，往上走的搞開(kāi)發(fā)、搞投資了，往下走的搞二手房了，還是非常不錯(cuò)的
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HH_5261
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你好，很榮幸回答你的問(wèn)題，朱大鳴在國(guó)家從緊貨幣政策持續(xù)影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈也日益緊張，作為房地產(chǎn)敷生企業(yè)的代理策劃企業(yè)，也伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的減少，房地產(chǎn)品牌企業(yè)的不斷成熟，以及社會(huì)分工的進(jìn)一步細(xì)化，房地產(chǎn)代理企業(yè)的日子也越來(lái)越不好過(guò)。 代理企業(yè)正在觀望與徘徊，代理企業(yè)是否是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，今后的生存空間有多大？筆者認(rèn)為隨著開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)期洗牌，房地產(chǎn)代理企業(yè)的業(yè)務(wù)影響可定是存在的，但關(guān)鍵是看如何來(lái)面對(duì)目前的市場(chǎng)，以及用何種戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)。今后的市場(chǎng)正在呼喚新型的策劃代理商。如果營(yíng)銷代理商還局限于目前的操作層面來(lái)運(yùn)作，不是及時(shí)、迅速轉(zhuǎn)型，以及時(shí)滿足市場(chǎng)對(duì)策劃代理需要，就將被市場(chǎng)所淘汰。同時(shí)，如果代理商不能夠很好的解決阻礙行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題，那么其功能將為開(kāi)發(fā)商自身所替代,或被海外的營(yíng)銷代理商所取代。 第一, 代理企業(yè)應(yīng)成為塑造“地產(chǎn)品牌專家”策劃并力求塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌、樹(shù)立樓盤品牌形象是營(yíng)銷策劃的至高境界。任何商品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)，都蘊(yùn)含著品牌發(fā)展和形成的過(guò)程，樓盤也是如此。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，新一輪的競(jìng)爭(zhēng)是品牌的競(jìng)爭(zhēng)。消費(fèi)者選購(gòu)住房時(shí)，必須考慮資金投入的安全性，自然就會(huì)選擇信譽(yù)好、品牌佳的企業(yè)。品牌樓盤帶來(lái)的高附加值已逐漸為賣家認(rèn)識(shí)，它為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤各環(huán)節(jié)中的良性循環(huán)機(jī)制所產(chǎn)生的收益也愈加顯著。從發(fā)展形勢(shì)看，物業(yè)是基礎(chǔ)，市場(chǎng)是關(guān)鍵，品牌是動(dòng)力，跟著品牌買房，房地產(chǎn)進(jìn)入品牌消費(fèi)時(shí)代是一種必然。營(yíng)銷策劃就要實(shí)實(shí)在在地在物業(yè)中構(gòu)筑品牌基礎(chǔ)，堆積無(wú)形資產(chǎn)。 樓盤品牌的創(chuàng)立，不是營(yíng)銷策劃方案的簡(jiǎn)單虛擬，而是在營(yíng)銷每一環(huán)節(jié)中追求品牌意識(shí)的綜合體現(xiàn)。品牌的實(shí)現(xiàn)，不是一朝一夕之事。像萬(wàn)科、綠地等開(kāi)發(fā)商樹(shù)立了自身過(guò)硬的品牌，他們所擁有品牌旗下的樓盤一再旺銷，就是品牌發(fā)展的必然，是與相關(guān)公司對(duì)品牌孜孜以求的努力分不開(kāi)的。當(dāng)然，廣大開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷商還需高瞻遠(yuǎn)矚，在營(yíng)銷策劃中把對(duì)樓盤品牌形象的塑造，把利用樓盤品牌的影響、示范效應(yīng)當(dāng)作一種主動(dòng)、自覺(jué)、精心的行為。 營(yíng)銷代理公司應(yīng)該努力成為專業(yè)的“地產(chǎn)品牌專家”，成為開(kāi)發(fā)商不可缺少的“品牌利潤(rùn)創(chuàng)造者”。所以在項(xiàng)目的營(yíng)銷過(guò)程中，代理公司要綜合考慮發(fā)展商短期和長(zhǎng)期的利益。而這些都要求營(yíng)銷代理商要走向全程策劃和代理，而不能夠只進(jìn)行銷售的策劃和代理。 第二，營(yíng)銷代理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該上升為品牌競(jìng)爭(zhēng)(1) 營(yíng)銷策劃需要考慮開(kāi)發(fā)商品牌競(jìng)爭(zhēng)的需要。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，已從早期的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)、功能競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到今天的品牌競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)品牌對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)意義重大：一方面，消費(fèi)者要提高生活質(zhì)量、滿足受到尊重的需求及自我實(shí)現(xiàn)的需求，需要通過(guò)品牌住宅來(lái)顯示個(gè)人財(cái)富、身份地位、成就以及風(fēng)度和個(gè)性，從而贏得別人的尊重；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)創(chuàng)造品牌來(lái)提高開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力、增加市場(chǎng)占有率和利潤(rùn)率，以吸引更多的消費(fèi)者，達(dá)到進(jìn)一步擴(kuò)張的目的。與此相適應(yīng)，代理業(yè)策劃的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)也不能再局限于銷售本身，而要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)相協(xié)調(diào)。 (2) 代理企業(yè)本身之間的競(jìng)爭(zhēng)也需要上升到品牌競(jìng)爭(zhēng)的層次。無(wú)論是在臺(tái)灣模式還是香港模式下，代理業(yè)都實(shí)現(xiàn)了幾大品牌公司在行業(yè)中的相對(duì)強(qiáng)勢(shì)地位。這是代理行業(yè)從早期低層次的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到品牌競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。品牌競(jìng)爭(zhēng)促使代理商進(jìn)行戰(zhàn)略考慮，更加明確的權(quán)衡長(zhǎng)期利益和短期利益，著力進(jìn)行企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育，進(jìn)而提升了行業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)力，有利于房地產(chǎn)營(yíng)銷代理市場(chǎng)的更加規(guī)范。房地產(chǎn)營(yíng)銷代理企業(yè)實(shí)施品牌戰(zhàn)略，搶占市場(chǎng)份額，已成為我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理業(yè)今后發(fā)展的必然趨勢(shì)。 (3)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)日趨減少，將來(lái)營(yíng)銷代理企業(yè)不可能，也沒(méi)有這么多市場(chǎng)容量按照目前的操作模式進(jìn)行個(gè)案代理銷售。代理營(yíng)銷企業(yè)或發(fā)展為成房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)顧問(wèn)公司，其形象應(yīng)是行業(yè)內(nèi)的管理咨詢公司，這就要求此類公司因云集各類人才高地，集高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理師、資深市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)評(píng)估、建筑規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林師、工程管理咨詢、投融資顧問(wèn)、法律顧問(wèn)、策劃師，公共關(guān)系等人才的全方位專業(yè)顧問(wèn)公司，正真成為行業(yè)內(nèi)的“麥肯錫”；或向房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展。 綜合前文對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理行業(yè)存在問(wèn)題的分析和探討，對(duì)行業(yè)內(nèi)的主要參與者，即政府監(jiān)管者、行業(yè)協(xié)會(huì)和營(yíng)銷代理商提出如下對(duì)策和建議： 1、 政府監(jiān)管者應(yīng)當(dāng)完善相應(yīng)的同業(yè)規(guī)章制度，并使之切實(shí)得到執(zhí)行房地產(chǎn)營(yíng)銷代理法規(guī)制度缺乏對(duì)營(yíng)銷策劃等知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)等智力成果的承認(rèn)和保護(hù)，大大挫傷在營(yíng)銷策劃方面投入大量人力物力等企業(yè)的積極性，增加其成本，不利于形成營(yíng)銷策劃再次投入的良性循環(huán)，進(jìn)而不利于保護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理業(yè)向深層次發(fā)展。政府監(jiān)管者應(yīng)當(dāng)完善相應(yīng)的同業(yè)管理制度，將營(yíng)銷代理同中介代理區(qū)分開(kāi)來(lái)進(jìn)行管理。 2、行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)制定統(tǒng)一的自律性和監(jiān)督性的市場(chǎng)行為規(guī)則(1)加強(qiáng)行業(yè)管理，提高專業(yè)素質(zhì)。行業(yè)管理由行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行，這是市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展的需要。行業(yè)協(xié)會(huì)通過(guò)行業(yè)統(tǒng)一的自律性和監(jiān)督性的市場(chǎng)行為規(guī)則來(lái)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部自我管理。房地產(chǎn)營(yíng)銷代理協(xié)會(huì)以公開(kāi)、公正、公平的專業(yè)管理來(lái)約束行業(yè)協(xié)會(huì)成員，創(chuàng)造公平的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。房地產(chǎn)營(yíng)銷代理業(yè)可以加強(qiáng)對(duì)行業(yè)內(nèi)各種行為的自律和監(jiān)管。房地產(chǎn)營(yíng)銷代理有不少專業(yè)行為，如技術(shù)規(guī)程、洽談程序、咨詢守則、職業(yè)操守、保密原則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，這些專業(yè)行為如果沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)有力的專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)組織、規(guī)范是很難統(tǒng)一的。因此，很有必要強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)在這方面的職能來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)營(yíng)銷代理的各種行為。這有利于行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。 (2)加強(qiáng)職業(yè)道德與服務(wù)意識(shí)要培育房地產(chǎn)營(yíng)銷代理市場(chǎng)，減少非市場(chǎng)行為，發(fā)揮市場(chǎng)資源配置和供需調(diào)節(jié)的作用。行業(yè)協(xié)會(huì)可以采取以下措施：①加強(qiáng)對(duì)職業(yè)道德的立法、檢查，在從業(yè)人員的執(zhí)照暫停與吊銷的規(guī)定中加進(jìn)職業(yè)道德的內(nèi)容，并設(shè)立調(diào)查機(jī)構(gòu)隨機(jī)檢查；②加強(qiáng)媒體的監(jiān)督，對(duì)違規(guī)運(yùn)作者予以媒體曝光；或在行業(yè)專業(yè)通訊刊物上，建立黑名單暴光制度，對(duì)那些不良行為及時(shí)給予披露；③加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)職業(yè)道德的管理，對(duì)職業(yè)道德有明確、實(shí)效的內(nèi)容規(guī)定及管理。 (3) 營(yíng)銷代理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)代理商策劃營(yíng)銷方案知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保障作用。由于在交易中單個(gè)代理商相對(duì)于開(kāi)發(fā)商處于弱勢(shì)地位，在代理商知識(shí)產(chǎn)權(quán)遭侵害時(shí)，其無(wú)力與開(kāi)發(fā)商相抗衡，這是就特別需要行業(yè)協(xié)會(huì)也整體的力量來(lái)保護(hù)代理商的合理利益。比如，在現(xiàn)階段可以組織建立開(kāi)發(fā)商侵權(quán)黑名單，在行業(yè)內(nèi)加以公布，對(duì)這些開(kāi)發(fā)商，代理商應(yīng)聯(lián)合予以抵制，不與之進(jìn)行交易或不提供優(yōu)秀策劃方案。 3、房地產(chǎn)營(yíng)銷代理商應(yīng)完善企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，努力培育自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力(1)實(shí)施戰(zhàn)略管理是房地產(chǎn)營(yíng)銷代理企業(yè)面臨的緊迫的任務(wù)。首先，實(shí)施戰(zhàn)略管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)營(yíng)銷代理企業(yè)的客觀要求。其次，實(shí)施戰(zhàn)略管理是房地產(chǎn)營(yíng)銷代理行業(yè)需求結(jié)構(gòu)變化和競(jìng)爭(zhēng)壓力增加對(duì)企業(yè)的要求。第三，實(shí)施戰(zhàn)略管理是避免行業(yè)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的需要。最后，實(shí)施戰(zhàn)略管理是營(yíng)銷代理企業(yè)保持旺盛生命力，從而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的內(nèi)在要求。 (2) 應(yīng)該加強(qiáng)和完善企業(yè)的知識(shí)管理職能。加強(qiáng)知識(shí)管理，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)學(xué)習(xí)，提高營(yíng)銷代理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力特別重要。同時(shí)，只有加強(qiáng)和完善知識(shí)管理，真正將營(yíng)銷代理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心資產(chǎn)——策劃知識(shí)和理念進(jìn)行有效的管理和控制，才能保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)不會(huì)隨著員工的流動(dòng)產(chǎn)生波動(dòng)，保持平穩(wěn)運(yùn)行，為企業(yè)的未來(lái)發(fā)展解決后顧之憂。 (3) 營(yíng)銷代理企業(yè)也必須盡力改善和加強(qiáng)人力資源管理水平，留住和吸引人才。首先，建立風(fēng)險(xiǎn)和貢獻(xiàn)相匹配的激勵(lì)與約束機(jī)制。建議營(yíng)銷代理企業(yè)的激勵(lì)與約束機(jī)制應(yīng)當(dāng)向低薪酬加適當(dāng)股權(quán)的方式轉(zhuǎn)變，當(dāng)然，為保證決策的集中和有效，應(yīng)遵循高層管理者控股的前提。其次，營(yíng)銷代理企業(yè)應(yīng)嘗試建立有效的人才培訓(xùn)機(jī)制。 目前營(yíng)銷代理業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析1“劣幣驅(qū)逐良幣”2001年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者之一阿克爾洛夫?qū)ｉT研究了買方和賣方在信息不對(duì)稱情況下的市場(chǎng)運(yùn)行。他給出了信息經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的一個(gè)經(jīng)典案例，就是“舊車市場(chǎng)”。通過(guò)這個(gè)例子，我們可以很好的理解信息不對(duì)稱下的市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律。賣方往往比買方更清楚車子的質(zhì)量。假如買方無(wú)法通過(guò)其它辦法檢查舊車的質(zhì)量，那么市場(chǎng)的運(yùn)行就會(huì)出現(xiàn)如下問(wèn)題。設(shè)想有兩種車：好車和次車，賣主知其質(zhì)量而買主只知市場(chǎng)上有一定比例的好車和次車。好車車主只愿意以較高價(jià)成交，而次車車主卻愿意以較低價(jià)出手。買主知道有一定的概率會(huì)買到次車，因此愿意出的價(jià)格就要打折扣。如果市場(chǎng)上的次車比例大到一定程度，這種折扣就足夠大，使得好車車主不再愿意把車投入市場(chǎng)。結(jié)果，市場(chǎng)上只剩下了次車。 這一簡(jiǎn)單模型揭示了兩層道理。第一，在信息不對(duì)稱的情況下，市場(chǎng)的運(yùn)行可能是無(wú)效率的，因?yàn)樵谏鲜瞿Ｐ椭校匈I主愿出高價(jià)購(gòu)買好車，但市場(chǎng)這一“看不見(jiàn)的手”并沒(méi)有把好車從賣主手里轉(zhuǎn)移到買主手中。而按照傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，市場(chǎng)調(diào)節(jié)下供給和需求是總能在一定價(jià)位上滿足買賣雙方的意愿的。第二，這種“市場(chǎng)失靈”具有“不利選擇”或“逆向選擇”(adverse selection)的特征，即市場(chǎng)上只剩下次品，這也就是出現(xiàn)了“劣幣驅(qū)良幣”的結(jié)果。這一結(jié)果的根源是信息不對(duì)稱。可見(jiàn)，引入信息不對(duì)稱會(huì)深刻地改變了我們分析問(wèn)題的角度并改變很多“常識(shí)性”的結(jié)論。由于信息不對(duì)稱在市場(chǎng)中是普遍存在的，阿克爾洛夫的以上分析具有普遍意義。這種與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制相背，看似反常的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)學(xué)上就稱之為“劣幣驅(qū)逐良幣”。 2 營(yíng)銷代理業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)為典型的“劣幣驅(qū)逐良幣”現(xiàn)象再來(lái)看的營(yíng)銷代理行業(yè)。在這一市場(chǎng)中，產(chǎn)品是“營(yíng)銷代理”，買方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，賣方是營(yíng)銷代理商。良幣和劣幣則可以分別代表水平高低的兩類策劃代理(假定只有這兩種極端情況，不影響我們對(duì)問(wèn)題的分析)。 首先，不可否認(rèn)的是在代理市場(chǎng)中存在著相當(dāng)數(shù)量的“劣幣”——不能到位的策劃和代理。這一方面是由于對(duì)代理商資格沒(méi)有嚴(yán)格界定，行業(yè)進(jìn)入成本較低，企業(yè)水平參差不齊。另一方面行業(yè)內(nèi)也沒(méi)有對(duì)提供“劣幣”者存在相應(yīng)的懲罰機(jī)制，相對(duì)而言其成本較低，卻可以獲得“良幣”的價(jià)格。 其次，作為買方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在作出交易的當(dāng)時(shí)很難判別出其購(gòu)買的營(yíng)銷代理是“良幣”還是“劣幣”，擺在他們面前的可能都是千篇一律的“策劃書(shū)”，良幣沒(méi)有明顯的區(qū)別于劣幣的“質(zhì)量”信號(hào)。開(kāi)發(fā)商明確感受到的只是價(jià)格——代理傭金的高低和承諾的多少。在這種情況下，我們就不難理解開(kāi)發(fā)商的決策了，要么在排除掉明顯質(zhì)量低下的“次品”后，選擇低代理傭金和多承諾的代理商，并要求代理商承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)；要么自己投資設(shè)立代理企業(yè)，盡管不一定能做到最好的營(yíng)銷代理，但這種產(chǎn)品的“優(yōu)”和“劣”畢竟是掌握在自己手里的。 開(kāi)發(fā)商的決策引導(dǎo)著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方向。在較低的代理傭金的情況下，實(shí)力較差的代理商，無(wú)力雇傭較高層次人才，只能投入較低的成本，雖然不能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商提出較好的策劃，但由于目前市場(chǎng)的景氣，房地產(chǎn)銷售短期效果不算差，其仍然能夠獲取盈利，在市場(chǎng)中得以平安的生存。與此形成鮮明對(duì)照的是，實(shí)力較強(qiáng)的代理商，擁有一批高層次人才，投入的營(yíng)運(yùn)成本較高，在較低的代理傭金的情況下，無(wú)法盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位，被迫通過(guò)裁員等手段降低成本，與低層次的代理商淪為同路。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制應(yīng)當(dāng)是“優(yōu)勝劣汰”，但現(xiàn)在房地產(chǎn)營(yíng)銷代理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果卻是“劣勝優(yōu)汰”，可以說(shuō)是明顯的“劣幣”驅(qū)逐“良幣”。 劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象最終會(huì)導(dǎo)致資源配置失當(dāng)和社會(huì)效率低下。相當(dāng)多的代理商急功近利，不愿意做大量的非常深入的市場(chǎng)準(zhǔn)備(市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、客戶定位)，往往憑以往的經(jīng)驗(yàn)，不假思索的COPY，因?yàn)榍捌诘氖袌?chǎng)準(zhǔn)備階段時(shí)間戰(zhàn)線較長(zhǎng)，成本較高。這樣就使得行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)停滯在低層次的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上，而沒(méi)有及時(shí)實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)層次的提升，難以集聚人才和資本，阻礙了行業(yè)整體發(fā)展。 3 營(yíng)銷代理業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況的深刻原因“劣幣”能夠驅(qū)逐“良幣”的真正原因在于信息的不對(duì)稱，買方掌握了全部的信息和主動(dòng)權(quán)，賣方不能夠區(qū)分“劣幣”和“良幣”。具體至裝修'>上海營(yíng)銷代理業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況，其深刻原因在于：(1)行業(yè)進(jìn)出的壁壘過(guò)于寬松，使得不符合條件的代理商大量存在，這就為“劣幣”的存在和出現(xiàn)提供了客觀條件。(2)代理行業(yè)內(nèi)缺少對(duì)“劣幣”和“良幣”的評(píng)估機(jī)構(gòu)和體制，使開(kāi)發(fā)商難以區(qū)分“劣幣”和“良幣”，而單個(gè)開(kāi)發(fā)商對(duì)代理效果進(jìn)行評(píng)估的代價(jià)和成本相對(duì)較大，是造成“劣幣”和“良幣”混淆的外部條件。(3)代理企業(yè)本身沒(méi)有真正樹(shù)立起“品牌經(jīng)營(yíng)”的戰(zhàn)略思想，不能夠通過(guò)自身的品牌和信譽(yù)發(fā)出“良幣”信號(hào)，這是導(dǎo)致“劣幣”和“良幣”混淆的內(nèi)部條件。(三) 改善房地產(chǎn)營(yíng)銷代理業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況對(duì)策探討 基于以上總結(jié)和分析，要改善房地產(chǎn)營(yíng)銷代理業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況，必須消除或者弱化影響房地產(chǎn)營(yíng)銷代理業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況惡化的深層次原因。 1、房地產(chǎn)營(yíng)銷代理業(yè)需要建立完善的資格準(zhǔn)入制度，減少“劣幣”的存在。當(dāng)前，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷代理的人員來(lái)自各行各業(yè)，專業(yè)素質(zhì)參差不齊，職業(yè)道德難以恪守，進(jìn)而影響了行業(yè)聲譽(yù)。對(duì)此，建立完善的資格準(zhǔn)入制度已迫在眉睫。建立完善的資格準(zhǔn)入制度，規(guī)范從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德，將對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理業(yè)的健康發(fā)展起積極的推動(dòng)作用。 一方面，政府主管部門制定和采取一些“市場(chǎng)準(zhǔn)入”政策。例如經(jīng)過(guò)法定機(jī)構(gòu)評(píng)定的行業(yè)企業(yè)代理資質(zhì)，根據(jù)評(píng)定的資質(zhì)規(guī)定承接相應(yīng)的代理業(yè)務(wù)，并規(guī)定代理傭金的最低比例。同時(shí)，通過(guò)設(shè)定相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)資格考試，來(lái)引導(dǎo)提高從業(yè)人員的素質(zhì)。 另一方面，房地產(chǎn)營(yíng)銷代理業(yè)可以強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)的職能，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)內(nèi)各種行為的自律和監(jiān)管。房地產(chǎn)營(yíng)銷代理有不少專業(yè)行為，如技術(shù)規(guī)程、洽談程序、咨詢守則、職業(yè)操守、保密原則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，這些專業(yè)行為如果沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)有力的專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)組織、規(guī)范是很難統(tǒng)一的。因此，很有必要強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)在這方面的職能來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)營(yíng)銷代理的各種行為。這有利于行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。 2、房地產(chǎn)營(yíng)銷代理業(yè)需要建立獨(dú)立、客觀、公正、權(quán)威的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)代理商或其代理的效果進(jìn)行評(píng)估，消除“劣幣”能夠偽裝成“良幣”的外部原因。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種信息經(jīng)濟(jì)，信息的透明度與真實(shí)性直接決定著市場(chǎng)的運(yùn)行效率。信息的不對(duì)稱必將導(dǎo)致市場(chǎng)的無(wú)效率。營(yíng)銷代理市場(chǎng)同樣需要對(duì)稱的完整信息。這就需要能夠獨(dú)立客觀的對(duì)代理商或其代理效果進(jìn)行評(píng)估，代理商和開(kāi)發(fā)商就可以根據(jù)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行交易。這種如果中介機(jī)構(gòu)在信息的真實(shí)性方面不但不起促進(jìn)作用反而起促退作用，那么即使這種信息的傳遞是十分及時(shí)并且是非常透明的，那也只能起劣化資源配置而不是優(yōu)化資源配置的作用。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種秩序經(jīng)濟(jì)，作為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的建設(shè)者和維護(hù)者，中介機(jī)構(gòu)的中介行為既是市場(chǎng)監(jiān)管與社會(huì)監(jiān)管體系中的重要鏈條，也是監(jiān)管決策的出發(fā)點(diǎn)和基本依據(jù)。如果中介行為不公正，甚至參與造假和護(hù)短，那就不但會(huì)扭曲整個(gè)社會(huì)的監(jiān)管體系，而且還會(huì)造成市場(chǎng)監(jiān)管與社會(huì)監(jiān)管在起始點(diǎn)上處于真空狀態(tài)和扭曲狀態(tài)，這就不可避免地會(huì)引致市場(chǎng)投資的逆效應(yīng)和社會(huì)資源的逆流動(dòng)，進(jìn)而使市場(chǎng)失去本應(yīng)具有的運(yùn)行秩序。 中介機(jī)構(gòu)如果沒(méi)有形成獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，進(jìn)而沒(méi)有形成獨(dú)立的人格，使得他們不得不在一定程度上依附于其他部門、依附于服務(wù)對(duì)象甚至依附于特定的利益集團(tuán)，必將不能把對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)、對(duì)市場(chǎng)負(fù)責(zé)、對(duì)服務(wù)對(duì)象負(fù)責(zé)和對(duì)自己負(fù)責(zé)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)和協(xié)調(diào)起來(lái)。中介機(jī)構(gòu)在中介活動(dòng)中不能處于中立地位，就無(wú)法使中介行為符合法律規(guī)范、道德理念和公信準(zhǔn)則，也就無(wú)法避免中介機(jī)構(gòu)的短期行為和失信行為。中介機(jī)構(gòu)在獨(dú)立、中立和自立上的制度缺失就必然導(dǎo)致市場(chǎng)的混亂和無(wú)序，其結(jié)果，就必然是“劣幣驅(qū)逐良幣”。 建議在行業(yè)內(nèi)成立獨(dú)立機(jī)構(gòu)，建立用戶滿意度測(cè)評(píng)體系(CSI)，對(duì)代理企業(yè)和代理項(xiàng)目進(jìn)行用戶滿意測(cè)評(píng)。 用戶滿意是用戶對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的感受及評(píng)價(jià)，也是供方企業(yè)的努力結(jié)果。用戶滿意度即是對(duì)用戶滿意作出的程度描述，可以用來(lái)評(píng)價(jià)用戶滿意這種結(jié)果、衡量用戶的感受的水平。因此可以說(shuō)用戶滿意度一方面體現(xiàn)了用戶滿意的程度，另一方面也反映了企業(yè)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)滿足用戶需求的成效。 用戶滿意度的基本內(nèi)涵可以從個(gè)人層面、企業(yè)層面、社會(huì)層面來(lái)理解。從個(gè)人層面上講，用戶滿意度是用戶對(duì)某項(xiàng)產(chǎn)品或服務(wù)的消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的情感反映狀態(tài)。這種滿意不僅僅體現(xiàn)在對(duì)一件產(chǎn)品、一項(xiàng)服務(wù)、一種思想、一次機(jī)會(huì)之上，還體現(xiàn)為對(duì)一種系統(tǒng)、一種體系的滿意。在整個(gè)消費(fèi)過(guò)程中，用戶不僅追求對(duì)經(jīng)濟(jì)收益的滿意，而且追求對(duì)社會(huì)性和精神性的滿足。從企業(yè)層面講，用戶滿意度是企業(yè)用以評(píng)價(jià)和增強(qiáng)企業(yè)業(yè)績(jī)，以用戶為導(dǎo)向的一整套指標(biāo)，它代表了企業(yè)在其所服務(wù)的市場(chǎng)中的所有購(gòu)買和消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的實(shí)際和預(yù)期的總體評(píng)價(jià)，它是企業(yè)經(jīng)營(yíng)“質(zhì)量”的衡量方式。從社會(huì)層面講，用戶滿意度是一種新型的，基于市場(chǎng)業(yè)績(jī)的測(cè)量尺度，用于測(cè)量行業(yè)、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)部門和全社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營(yíng)狀況。
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