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建軍CS
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1、房屋產權證、宅基地使用證兩證都能辦，也必須辦。但有的地區只有一證宅基地證。
2、既然發了兩證怎么能說不合法呢農村集體人員可以在本集體申請宅基地并建房。小產權或者鄉產權只是對沒有資格的不是本集體成員的非農業戶口購買者而言。他們即使辦理了小產權證，也得不到保護。
3、農村的房屋之所以不能抵押，是因為它只能在本集體流通轉讓，范圍有限。不取得宅基地證，是不能建房的。農村集體房屋只是不能在本集體外流通，本集體內部還是可以轉讓的，也可對外包括集體外成員租賃。所以辦證不是沒有，他證明了你對房屋的所有權和對宅基地的使用權，只是房屋所有權的行使受到了一定的限制。
4、不是城市房屋當然不用繳納城市配套費。
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唐云云云
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體產權的房子不能上市交易,不能繼承?實際上等于只有居住、使用權。
對個人來說,你沒有獨立的產權,你也不能使用集體的產權證去辦理各種與產權相關的事(如抵押,貸款等).
但房產仍可以買賣,只是價格不能與獨立產權房一樣. 買這種房子一是合同要規范,二是產權過戶手續完畢以后付款.其他都無關緊要了.
過戶手續在房產交易中心(房管局)辦理,實行一條龍服務,一到大廳便知.
要繳納契稅(房價的1.5%)和印花稅(0.05%).辦理土地證時,還要繳納土地轉讓金(一般集體產權房的土地都是劃撥的).
可以辦理二手房貸款,首付30%.
這種房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產，不能上市交易。這類房屋的修建是由區政府直接審批，不到房管局登記，俗名叫“鄉產權”，具體情況可以向當地區級政府咨詢。
關于集體產權房屋問題的解答
一, 農村產權制度改革的迫切性。
快速城市化是近年在沿海發達地區出現的普遍現象，是工業化后期政府大力引導經濟發展和城市發展的產物。由于農村產權制度改革的滯后等原因，快速城市化地區出現了一系列的問題，對于城鄉協調發展和社會穩定產生了負面影響。為此，必須加快包括產權組織制度、土地征用和流轉制度等在內的農村產權制度改革。
快速城市化是工業化進入后期階段，政府自上而下積極引導市場經濟的發展，采取一系列的產業政策，大力推進城市基礎設施建設，政府需大量征用農村集體土地，城市規模迅速擴大，出現農村和城鎮的直接城市化。農村集體土地是農村集體資產的重要組成部分，快速城市化要征用大量的農村土地，如何補償實際上涉及農村集體資產的價值評估和轉讓收益問題。
二，集體產權房的享受者是誰？
由于征用土地所引發的矛盾更加明顯。政府采取了預留農村發展用地、建設農民安居房(以成本價轉讓給農民)等辦法間接地對農民進行補償，這種房屋可以保證住戶的永久居住權，這種房屋沒有經過國家征用因此同商品房相比較成本較低，價格也比同地段的商品房低很多，允許失地農民購買此種房屋是對失地農民的一種經濟補償，而非本集體經濟組織的人員原則上是不能享受此種優惠待遇的，若有的集體組織將此種房屋賣給非本集體經濟之外的人，則購房者實際上是占了國家優惠政策的便宜。
三，依法盡快將“城中村”集體土地轉為國有土地
為加強對城市規劃區內集體土地上的建房管理力度，我省將對手續不全的建成房屋結合現實制定整改措施，維護房地產市場秩序。今后，各市城市規劃、土地、建設等有關部門要嚴格依法管理城市規劃區內集體土地上的建設項目。要結合城市化建設，依照國家法律盡快將“城中村”的集體土地轉為國有土地。山東省各市要對已建成、手續不全、能夠保留使用的違規建筑進行登記，待完善有關手續后頒發《房屋所有權證》或允許上市交易，在較大城市的近郊及城中村的集體產權房將優先盡快辦理個人產權。這條措施的實行預示著將來會有一大批舊村改造房即現在的集體產權房將通過合法的方式，面向中低收入家庭銷售。由于此類房子大都房價偏低，這批房子進入市場后將對山東的商品房的平均價格起到拉低的作用。山東將依照國家法律盡快將“城中村”的集體土地轉為國有土地。山東房地產業內人士認為，現在開發商通過“招拍掛”拿到的土地普遍價格較高，使得樓盤開發成本上升，商品房價格也隨之上升。“城中村”的集體土地盡快轉為國有土地，將為房地產開發提供更多土地，房產用地增多，成本下降，新建商品房的價格自然會下降。
目前農村集體非農建設用地使用權私下、變相的轉讓大量存在，不僅嚴重損害了國家、集體利益，導致了土地利用的混亂，影響了土地市場的正常秩序，而且造成了土地產權關系不清，交易的不安全，給農村的穩定帶來了隱患，也給購房的消費者帶來了各種潛在的風險。
一、無房產證
建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定："房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。"也就是說只有擁有個人房產證，才能證明房子是你的，而不只是擁有使用權。
而按照法律規定，集體性質的土地使用權是不能在土地性質未變更性質之前進行買賣的，相應的在該土地上建造的房屋也無法進行買賣或轉讓，因此也就無法取得房屋所有權證。
農村房屋的所有權人能夠用來證明自己對房屋享有所有權的證書一般是當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權。集體房產證是臨時的證明，是個模糊概念，甚至缺乏法律依據。
二、不能用于抵押和貸款
《擔保法》明確規定："抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押，""鄉鎮、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。""耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。"
貸款和抵押的是要登記的，而登記唯一憑證就是房產證，目前農村房既無房產證也不進行登記。
三、易產生糾紛，房屋沒有保證
集體產權房有相當一部分是村里自己開發的，也就是說時任書記就是開發商頭頭，如果幾年之后，一換屆，很可能就會出現糾紛 。再者說，村里開發的房子，一般都是以改善村名居住狀況名義開發的，沒有任何法律保障，沒有房產證也沒有土地證，出售鄉產權的住宅，并不具備正規的房屋買賣合同，而只是簽一份租賃合同，合同上的房屋性質也與實際有很大不同。而僅有的購房合同也可能會因為大隊書記的換屆而變得沒有什么效力，。
另外，《土地管理法》第62條規定："農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予批準"，這就容易出現這樣一個問題，村民將房子賣出后，就意味著再也沒有宅基地，而面臨房屋拆遷增值、繼承等各種因素村民開始對自己的出售行為感到后悔，鑒于集體產權的對外銷售本身就是一種違法行為，出賣人完全有權利也有可能重新要回自己的房子，那么購房者就只能處于被動無助的尷尬境地。
四、房子質量無保證
房子開發首先必須是具有開發資質的房地產開發企業。而集體產權房很多是由土地所在村自行開發的，根本沒有資質，在質量、信譽方面都沒有保障。
開發商開發的房地產項目竣工后，應到房地產權屬管理部門申請房地產權屬登記，由登記部門通知房地產測繪部門進行現場勘測，待勘測數據確定后，權屬管理部門需要通知土地管理部門最后核定地價，還要審核該項目是否按規劃批準的用途實用土地、是否按規劃的面積建房、地價款最終繳納的情況，以及拆遷安置結案情況等。只有在上述內容全部審核無誤后，才能確認產權，頒發房屋所有權證。而集體產權的房子相對商品房來說房子質量檢測程序相對缺乏，購買房子后所持有僅為一紙與當地鄉政府簽發的合同，在質量上的隱患相對一般商品房來說較大。
五、拆遷無補償
根據《土地管理法實施條例》第26條規定："土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。"私下交易并不能將房屋過戶，即使把房款給賣房者，實際上房屋的法律所有人還是原來的賣方。將農村土地上建設的房屋向集體經濟組織成員以外的人員出售，顯然是一種變相的土地使用權出租行為。正因為如此，目前我國尚無對拆遷農村房屋而給予承租人(使用人)補償的相關法律規定，其補償對象均為農村土地或地上附著物的所有人。
六、 行為違法，不受法律保護
我國土地管理法第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規定："農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。"
集體產權房屋對外出售本身就是一種違法行為，一旦產生糾紛，法律是不予保護支持的。
七、村民證不合法
有很多開發商為了更好銷售房子，避開農村集體產權房只能在集體之間買賣的法律規定，而出奇招，就是給買房的城鎮戶口的消費者辦理一個農村的村民證書，這樣，就可以一本村村民的名義來買房。而事實上這種由村委印發的村民正是毫無用處的，就連買賣行為的真實性也無法起到證明作用，況且這種村民證本身就帶有違法性，是不能作為以后有關法律糾紛證據的。
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