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萌兔成員
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2003年6月8日中華人民共和國國務院頒布了《物業(yè)治理條例》，并于2003年9月1日起實施。國務院《物業(yè)治理條例》第一次在行政法規(guī)級別的規(guī)范性法律文件中使用了“業(yè)主委員會”一詞，從而在立法層面上正式創(chuàng)立了我國的業(yè)主委員會制度。但是該條例對業(yè)主委員會制度的規(guī)定很不具體，從而導致現(xiàn)實中出現(xiàn)了諸多題目。本文通過對業(yè)主委員會法律地位的分析，明確了其所應該具有的權(quán)利義務。并針對現(xiàn)實中存在的題目，在比較各國立法的基礎(chǔ)上，對我國業(yè)主委員會制度的立法完善提出幾點建議。 關(guān)鍵詞： 業(yè)主委員會、法律地位、權(quán)利義務 一、題目的提出2003年12月，全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會的案件在四川省裝修'>成都市審結(jié)，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業(yè)主委員會于1999年景立，按規(guī)定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業(yè)主大會并未進行業(yè)主委員會的換屆選舉。在新的業(yè)主委員會沒有選舉出來的情況下，原來的業(yè)主委員會于2003年1月30日同成都文石物業(yè)治理公司簽約，雙方約定將物業(yè)治理費由原來的每月每平方米0.24元調(diào)整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執(zhí)行。2003年3月，該花園119名業(yè)主或住戶將業(yè)主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區(qū)法院，請求法院確認該物業(yè)治理議無效。法院在經(jīng)過了漫長的調(diào)查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業(yè)主委員會與物業(yè)治理公司簽訂的《物業(yè)治理補充協(xié)議》無效。法院作出以上判決的理由是：該業(yè)主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權(quán)已于屆滿時終止；同時，由于該業(yè)主委員會和物業(yè)治理公司在向法庭提交證據(jù)的法定期間內(nèi)，未能提交相關(guān)證據(jù)證實兩者簽訂的補充協(xié)議是由業(yè)主大會決定或經(jīng)業(yè)主大會特別授權(quán)的，因此該補充協(xié)議屬無效協(xié)議(參見常江：《全國首例業(yè)主狀告業(yè)委會案一審判決》，《中國房地產(chǎn)報》，2004-02-02.)?！ ‰S著全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會案件終極以業(yè)主的勝訴而告終，案件背后更深層次的題目便浮現(xiàn)出來：業(yè)主委員會是什么性質(zhì)的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權(quán)利義務？應該由誰來監(jiān)視業(yè)主委員會行使其權(quán)力？ 二、業(yè)主委員會的法律地位業(yè)主委員會，簡稱“業(yè)委會”，又稱“物業(yè)治理委員會”(顏真、楊吟：《物業(yè)治理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版，第29頁。)；早期著作中也稱其為“建筑物區(qū)分所有權(quán)治理委員會”或簡稱其為“治理委員會”(陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。)。2003年9月1日起開始實施的國務院《物業(yè)治理條例》，第一次將“業(yè)主委員會”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國的業(yè)主委員會制度?！段飿I(yè)治理條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)治理的實施情況；(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)視和協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；(四)監(jiān)視業(yè)主公約的實施；(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。對于業(yè)主委員會的法律地位，理論上有不同的表述?！段飿I(yè)治理條例》中的表述是：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。有的學者以為：業(yè)主委員會為治理業(yè)務的具體執(zhí)行機關(guān)，如同管弦樂隊的指揮，于治理制度上占有極其重要的地位。(陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。)也有人以為：業(yè)主委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)。(顏真、楊吟：《物業(yè)治理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版，第29-34頁。)以上各種表述都只是從某一特定的角度對業(yè)主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業(yè)主委員會法律地位的實質(zhì)。依據(jù)《物業(yè)治理條例》有關(guān)條文的規(guī)定，結(jié)合其他專家學者的研究結(jié)果，我以為可以將業(yè)主委員會的法律地位劃分為內(nèi)部法律地位和外部法律地位兩個部分。 (一)業(yè)主委員會的內(nèi)部法律地位所謂業(yè)主委員會的內(nèi)部法律地位，是指業(yè)主委員會相對于產(chǎn)生其的全體業(yè)主(通常是通過第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的形式)所具有的法律地位。 新出臺的《物業(yè)治理條例》對于業(yè)主委員會內(nèi)部法律地位的直接規(guī)定固然只有第十五條一個條款，即“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”，但是在其他一些條文中也間接地體現(xiàn)出了業(yè)主委員會在內(nèi)部法律關(guān)系中所處的地位。例如，《物業(yè)治理條例》第六條第二款規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)治理活動中享有選舉業(yè)主委員會委員和監(jiān)視業(yè)主委員會的工作的權(quán)利。第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)視業(yè)主委員會的工作的職責。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的職責。通過對于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學者的觀點，我以為：業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間存在著一種民事代理法律關(guān)系。所謂代理，是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接回屬于被代理人的法律制度(王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。)。在業(yè)主委員會與全體業(yè)主的法律關(guān)系中，全體業(yè)主基于對居住小區(qū)進行物業(yè)治理的目的，由于其自身無法完成物業(yè)治理活動，故需要聘用物業(yè)治理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理委托合同，作出適當?shù)囊馑急硎?。所以全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，使其在自己的授權(quán)范圍內(nèi)，代自己與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業(yè)主委員會被選舉產(chǎn)生，且當選成員沒有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的代理，愿意為全體業(yè)主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。固然民法通則第六十三條規(guī)定：代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。但是，代理人未昭示本人(即被代理人)名義而為意思表示者，應視為該代理人所自為；惟相對人明知其代理權(quán)，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名代理”(鄭玉波：《民法總則》，三民書局，中華***四十八年版，第288頁。)。業(yè)主委員會在與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理委托合同時，固然使用的自己的名義，但是卻是在全體業(yè)主的授權(quán)之下，是在其代理權(quán)范圍之內(nèi)；并且物業(yè)治理企業(yè)對此也顯然是明知的。所以盡管業(yè)主委員會在與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理委托合同時使用的是自己名義，但其行為符合“隱名代理”的構(gòu)成要件，仍然屬于代理行為。在業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)所簽訂的物業(yè)治理委托合同中，除了明確寫明由業(yè)主委員會享有的權(quán)利和承擔的義務之外，其他一切法律效果均回屬于全體業(yè)主。上述這些內(nèi)容，完全符合代理的特征(參見前引⑶，王利明書，第117-118頁。)，故業(yè)主委員會與全體業(yè)主的上述法律關(guān)系，可以認定為是民事代理法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會系代理人，全體業(yè)主系被代理人，業(yè)主委員會所代理的民事法律行為系與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理委托合同?！ 〉牵袷麓矸申P(guān)系并不足以完全揭示或概括業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系。由于《物業(yè)治理條例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行監(jiān)視業(yè)主公約的實施的職責。第五十一條規(guī)定：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務用度的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納?；谝陨蠗l款的規(guī)定，業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種治理關(guān)系。其中，業(yè)主委員會扮演著一種類似于居民委員會或村民委員會的群眾自治組織的角色，在治理關(guān)系中處于治理者的地位；而全體業(yè)主則處于被治理者的地位?！ ?二)業(yè)主委員會的外部法律地位所謂業(yè)主委員會的外部法律地位，是指業(yè)主委員會相對于除了全體業(yè)主和業(yè)主大會以外的其他特定主體(依據(jù)《物業(yè)治理條例》的規(guī)定，主要包括物業(yè)治理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部分、公安機關(guān)和居民委員會)所具有的法律地位。對于業(yè)主委員會的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。但是仔細分析國務院《物業(yè)治理條例》的有關(guān)規(guī)定，我們可以將業(yè)主委員會的外部法律地位劃分為民事法律關(guān)系中的法律地位和行政法律關(guān)系中的法律地位?！ 段飿I(yè)治理體條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，以及及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)視和協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的職責。第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)治理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。第五十一條規(guī)定：物業(yè)治理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。依據(jù)以上條文的規(guī)定，我以為：業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關(guān)系。所謂委托合同，1999年頒布并實行的《中華人民共和國合同法》對其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定， 由受托人處理委托人事務的合同。也有學者將委托合同稱為“委任”，謂當事人約定一方委任他方處理事務，他方允為處理之契約(史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華***四十九年版，第359頁。)。在業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)的法律關(guān)系中，由于業(yè)主委員會其自身沒有能力進行物業(yè)治理，故只能委托具有治理能力的物業(yè)治理企業(yè)代為自己進行治理。一旦業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)治理委托合同上簽字，便意味著物業(yè)治理委托合同的成立。物業(yè)治理企業(yè)在物業(yè)治理委托合同規(guī)定的范圍內(nèi)為業(yè)主委員會實施物業(yè)治理的事務，而業(yè)主委員會則在全體業(yè)主及業(yè)主大會的授權(quán)下向物業(yè)治理企業(yè)支付報酬，兩者之間存在著明顯的勞務給付關(guān)系。上述內(nèi)容，完全符合委托合同的法律性質(zhì)，(參見上引，史尚寬書，第359-365頁。)故業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)的法律關(guān)系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會是委托人，物業(yè)治理企業(yè)是受托人，委托的內(nèi)容是業(yè)主委員會所在居住小區(qū)的物業(yè)治理事務。 業(yè)主委員會除了在與物業(yè)治理企業(yè)的法律關(guān)系中處于委托人的地位以外，《物業(yè)治理條例》第十六條還規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部分備案。第十九條規(guī)定：業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部分，應當責令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作；在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治治理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)視；業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。上述條款表明：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部分、公安機關(guān)和居民委員會之間還存在著一種行政治理法律關(guān)系。所謂行政治理法律關(guān)系，是指作為行政主體的行政機關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)的組織因行使行政職能而與行政相對人的個人、組織所發(fā)生的關(guān)系(姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第17-18頁。)。當業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)時，房地產(chǎn)行政治理部分無須與業(yè)主委員會協(xié)商或是征得其同意，而可以直接在《物業(yè)治理條例》規(guī)定的范圍內(nèi)通過自由裁量，單方面地選擇責令業(yè)主委員會限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，則必須無條件地強制性地向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部分備案；并且，業(yè)主委員會協(xié)助、配合公安機關(guān)和居民委員會維護社會治安工作并接受其建議、指導和監(jiān)視也是強制性的。假如其不為上述行為，就會受到有關(guān)部分的行政處罰。以上內(nèi)容符合行政法上行政治理行為的特征(參見羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版，第107-110頁。)，故可得出以下結(jié)論：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部分、公安機關(guān)和居民委員會之間存在著行政法上的行政治理法律關(guān)系，房地產(chǎn)行政主管部分、公安機關(guān)和居民委員會作為行政治理主體，業(yè)主委員會則處于行政相對人的地位?！ ∪?、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務在明確了業(yè)主委員會在各種法律關(guān)系中的法律地位以后，其權(quán)利和義務便顯得十分明晰了?；跇I(yè)主委員會內(nèi)部法律地位和外部法律地位的劃分，其權(quán)利義務也可以劃分為內(nèi)部權(quán)利義務和外部權(quán)利義務。 (一)業(yè)主委員會的內(nèi)部權(quán)利義務所謂業(yè)主委員會的內(nèi)部權(quán)利義務，是指業(yè)主委員會基于其內(nèi)部法律地位而產(chǎn)生的、在與全體業(yè)主和業(yè)主大會之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務。由于業(yè)主委員會在內(nèi)部法律關(guān)系中處于代理行為的代理人和治理行為的治理人兩種不同的法律地位，其內(nèi)部權(quán)利義務也可以劃分為代理行為中的權(quán)利義務和治理行為中的權(quán)利義務?！? 1.代理行為中的權(quán)利義務業(yè)主委員會在與全體業(yè)主(包括業(yè)主大會)的民事代理法律關(guān)系中處于代理人的地位。代理人在民事代理法律關(guān)系中的權(quán)利義務主要包括以下幾點：(1)代理人必須親身實施代理行為。除非經(jīng)被代理人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將代理事務轉(zhuǎn)委托他人處理。(2)代理人應謹慎、勤勉地行使代理權(quán)。代理人不履行勤勉義務，疏于處理代理事務，使被代理人設(shè)定代理的目的落空并遭受損失的，由代理人予以賠償。(3)代理人應向被代理人忠實報告處理代理事務的一切重要情況，以使被代理人知道事務的進展以及自己利益的損益情況。在代理事務處理完畢后，代理人還應向被代理人報告執(zhí)行任務的經(jīng)過和結(jié)果，并提交必要的文件材料。(4)代理人不得與第三人惡意串通，損害被代理人的利益。如使被代理人遭受損失的，由代理人和第三人負連帶賠償責任(參見王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。)?；谝陨蟽?nèi)容，業(yè)主委員會在與全體業(yè)主的民事代理法律關(guān)系中，所具有的權(quán)利義務大致有以下幾個方面：(1)在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理委托合同。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主在業(yè)主大會中選舉產(chǎn)生的，其代表全體業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理委托合同，必須在代理權(quán)的行使范圍之內(nèi)。只有業(yè)主委員會在代理權(quán)行使范圍之內(nèi)代全體業(yè)主簽訂的物業(yè)治理委托合同，才對全體業(yè)主具有法律效力。如業(yè)主委員會沒有得到全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權(quán)或超越其代理權(quán)的行使范圍同物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理委托合同，則該合同對于全體業(yè)主沒有法律效力。此外，業(yè)主委員會在同物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理委托合同時，必須以自己的名義。非經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會追認，業(yè)主委員會以其他任何名義簽訂的一切合同，對全體業(yè)主都沒有法律效力。(2)在業(yè)主大會上向全體業(yè)主報告物業(yè)治理實施情況，并接受其監(jiān)視。作為全體業(yè)主的代理人，業(yè)主委員會在每年召開業(yè)主大會時，應當進行年度總結(jié)，向大會作出工作報告，將一年中其所進行的各項物業(yè)治理活動向全體業(yè)主進行具體的說明，并對財務狀況作出年終結(jié)算和新一年的預算。此外，在業(yè)主大會上，業(yè)主委員會還應當接受全體業(yè)主對于其各項物業(yè)治理工作的監(jiān)視。當業(yè)主大會發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會超越代理權(quán)的行使范圍從事代理行為，或者和物業(yè)治理企業(yè)串通、損害全體業(yè)主利益的，可以拒盡承認業(yè)主委員會所為民事法律行為對全體業(yè)主的法律效力，其法律效力僅及于業(yè)主委員會自身；假如全體業(yè)主的利益受到損害，還可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)治理企業(yè)承擔連帶責任。(3)充分考慮業(yè)主的利益，維護業(yè)主的正當權(quán)益。業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的民事代理法律關(guān)系之所以產(chǎn)生，是由于全體業(yè)主由于自身專業(yè)知識和技能的缺乏而利用業(yè)主委員會為自己服務，希看其最大程度地維護自己的權(quán)益，實現(xiàn)自己的利益。因此，業(yè)主委員會在行使代理權(quán)時，必須從全體業(yè)主的利益出發(fā)，維護其權(quán)益，增進其福利?！段飿I(yè)治理條例》規(guī)定業(yè)主委員會成員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，所以業(yè)主委員會成員也是業(yè)主之一，其維護全體業(yè)主的權(quán)益實際上也是在維護自己權(quán)益，故其在為任何民事法律行為時，都應該更謹慎、勤勉、忠實地行使自己的代理權(quán)，為全體業(yè)主的利益服務?！ ?.治理行為中的權(quán)利義務業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種治理關(guān)系，處于治理者的地位。治理者在治理關(guān)系中所具有的權(quán)利義務主要包括檢查權(quán)、調(diào)查權(quán)、建議權(quán)、移交處理權(quán)、賞罰權(quán)以及依法治理、公然治理、對于非法治理給被治理人造成的損失承擔賠償責任的義務(參見應松年：《行政行為法-中國行政法制建設(shè)的理論與實踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁。)。落實到業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間具體的治理關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務有：(1)監(jiān)視全體業(yè)主對于業(yè)主公約的實施。所謂業(yè)主公約，依照《物業(yè)治理條例》第十七條的規(guī)定，是指由業(yè)主大會制定的、對有關(guān)物業(yè)的使用維護治理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定的、對全體業(yè)主具有約束力的規(guī)范性文件。業(yè)主委員會有權(quán)對全體業(yè)主在日常生活中實施、遵守業(yè)主公約的情況進行檢查；對于業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，業(yè)主委員會可以建議其改正，并可以在法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的范圍內(nèi)進行一定的處罰；對于嚴重違反業(yè)主公約且拒不改正的業(yè)主，業(yè)主委員會還可以移送上級房地產(chǎn)行政主管部分，實施行政強制或行政處罰。(2)收取、使用和治理專項維修資金。所謂專項維修資金，根據(jù)《物業(yè)治理條例》第五十四條的規(guī)定，是指屬業(yè)主所有的、專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。在國務院建設(shè)行政主管部分和財政部分關(guān)于專項維修資金收取、使用和治理的辦法還未正式出臺之前，各省、自治區(qū)、直轄市的物業(yè)治理條例中，都將這部分資金劃回業(yè)主委員會治理。但是，業(yè)主委員會在收取、使用和治理專項維修資金時，只能用于符合全體業(yè)主共同利益的、物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。(3)接受全體業(yè)主對于其治理活動的監(jiān)視。業(yè)主委員會在業(yè)主大會召開期間，應就其治理活動及專項維修資金的收取、使用和治理情況向全體業(yè)主作出具體的說明，并接受其質(zhì)詢。業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會的治理行為超越了法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的職權(quán)范圍，或違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，可以變更或撤銷其行為；如發(fā)現(xiàn)其上述治理行為給業(yè)主造成了損失，則可以要求其承擔賠償責任。此外，假如業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會有非法挪用專項維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部分，由他們負責追回?！ ?二)業(yè)主委員會的外部權(quán)利義務所謂業(yè)主委員會的外部權(quán)利義務，是指業(yè)主委員會基于其外部法律地位而產(chǎn)生的、在與物業(yè)治理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部分、公安機關(guān)和居民委員會之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務。由于業(yè)主委員會在外部法律關(guān)系中具有委托合同的委托人和行政治理行為的行政相對人兩種不同的法律地位，其外部權(quán)利義務也可以劃分為委托合同中的權(quán)利義務和行政治理行為中的權(quán)利義務?！ ?.委托合同中的權(quán)利義務業(yè)主委員會在與物業(yè)治理企業(yè)之間存在的委托合同的民事法律關(guān)系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權(quán)利義務主要包括：(1)指示受托人處理委托事務，不將處理該事務之請求權(quán)讓與第三人。(2)監(jiān)視受托人處理委托事務的情況。(3)預支用度及用度償還。(4)支付報酬(參見史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華***四十九年版，第369-384頁。)。結(jié)合以上內(nèi)容，業(yè)主委員會在與物業(yè)治理企業(yè)的委托合同中所具有的權(quán)利義務包括：(1)簽訂物業(yè)治理委托合同，委托物業(yè)治理企業(yè)進行物業(yè)治理。業(yè)主委員會在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理委托合同，將自己所在小區(qū)的物業(yè)治理事務交由物業(yè)治理企業(yè)進行處理。依據(jù)1997年建設(shè)部、國家工商行政治理局印發(fā)的《物業(yè)治理委托合同示范文本》及國務院《物業(yè)治理條例》的規(guī)定，物業(yè)治理委托合同中只要應該包括業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)的名稱、物業(yè)的基本情況、物業(yè)治理事項、服務質(zhì)量、服務用度、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的治理與使用、物業(yè)治理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容。在委托治理的期限內(nèi)，若物業(yè)治理企業(yè)沒有違反《物業(yè)治理委托合同》，業(yè)主委員會不得單方面提前終止合同，將物業(yè)治理事務讓與其他物業(yè)治理企業(yè)實施；否則就將按照合同中規(guī)定的違約責任向原物業(yè)治理企業(yè)賠償損失。(2)監(jiān)視物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)治理委托合同。業(yè)主委員會須定期檢查監(jiān)視物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)治理委托合同、實施物業(yè)治理事務的情況，檢查監(jiān)視的內(nèi)容主要應該包括物業(yè)治理企業(yè)對于物業(yè)治理委托合同中的全部治理事項是否都進行了治理、治理是否達到物業(yè)治理委托合同中規(guī)定的服務質(zhì)量以及物業(yè)治理用度的具體收支狀況。對于物業(yè)治理企業(yè)違反物業(yè)治理委托合同的行為，業(yè)主委員會應明確指出、限期整改，如物業(yè)治理公司未能在規(guī)定的期限內(nèi)整改或拒不整改的，業(yè)主委員會有權(quán)按照物業(yè)治理委托合同中的有關(guān)條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責任條款要求物業(yè)治理公司進行賠償。此外，業(yè)主委員會還應當收集業(yè)主和物業(yè)使用人對于物業(yè)治理事務的意見和建議，轉(zhuǎn)告物業(yè)治理企業(yè)。(3)向物業(yè)治理企業(yè)支付其用于物業(yè)治理事務的用度。對于物業(yè)治理企業(yè)在日常物業(yè)治理事務中支出的，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的正常用度，業(yè)主委員會應當事先預支或事后償還，資金從專項維修資金中支出。但為了維護全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會有審查物業(yè)治理企業(yè)提出的財務預算和決算的義務，只有在充分論證物業(yè)治理企業(yè)支出用度的必要性與公道性的條件下，經(jīng)業(yè)主大會同意，才能向其支付該用度。若未經(jīng)業(yè)主大會同意或業(yè)主大會不同意支付，則業(yè)主委員會不得私自從專項維修資金中向物業(yè)治理企業(yè)支付任何用度，否則支出的資金由業(yè)主委員會自行償還。(4)協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)收取物業(yè)治理費。固然簽訂物業(yè)治理委托合同的是業(yè)主委員會，但由于其與全體業(yè)主之間存在著“隱名代理”的民事法律關(guān)系(前文已有論述)，物業(yè)治理委托合同中規(guī)定的物業(yè)治理費應由業(yè)主支付。如有業(yè)主拖欠或拒付物業(yè)治理費，物業(yè)治理企業(yè)不能直接以業(yè)主委員會為被告提起民事訴訟，但業(yè)主委員會仍然負有協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)督促業(yè)主支付物業(yè)治理費的義務；若物業(yè)治理企業(yè)以拖欠、拒付物業(yè)治理費的業(yè)主為被告提起給付之訴，則業(yè)主委員會負有配合其訴訟的義務?！ ?.行政治理行為中的權(quán)利義務業(yè)主委員會在與房地產(chǎn)行政主管部分、公安機關(guān)、居民委員會的行政治理法律關(guān)系中，處于行政相對人的地位。行政相對人在行政治理法律關(guān)系中的權(quán)利義務有：(1)服從行政主體的行政治理。(2)依法履行各種法定義務。(3)對行政主體執(zhí)行公務的行為予以配合、協(xié)助。(4)接受行政主體監(jiān)視。(5)在行政主體對自己作出不利的行為時，有權(quán)陳述、申辯。(6)向有關(guān)國家機關(guān)提出申訴、控告、檢舉。(7)依法提起行政訴訟。(8)依法請求國家賠償或補償(參見姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第22-23頁。)。在業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部分、公安機關(guān)和居民委員會具體的行政治理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務包括：(1)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部分備案。為了使房地產(chǎn)行政主管部分更好地了解和治理業(yè)主委員會所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)治理事務，這次《物業(yè)治理條例》規(guī)定了業(yè)主委員會備案制度。當業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后30日內(nèi)，業(yè)主委員會須向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政治理部分備案，在備案時一般還需提交業(yè)主大會成立扼要過程、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單等材料。在通常情況下，只要業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生的過程符合《物業(yè)治理條例》的規(guī)定并提交了所需的全部材料，房地產(chǎn)行政主管部分一般都會讓其順利備案的。此外，當業(yè)主委員會成員變更、業(yè)主公約內(nèi)容修改或其他業(yè)主委員會備案的事項發(fā)生變化時，須重新備案。(2)配合、協(xié)助公安機關(guān)和居民委員會做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安工作。依據(jù)《物業(yè)治理條例》第二十條第一款的規(guī)定，業(yè)主委員會負有配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作的義務。當公安機關(guān)、居民委員會出于維護物業(yè)小區(qū)社會治安的目的，需要查閱業(yè)主公約、業(yè)主大會紀錄、全體業(yè)主名單、物業(yè)小區(qū)建筑物的施工設(shè)計圖紙等文件資料時，業(yè)主委員會應當主動予以提供。當公安機關(guān)、居民委員會出于維護治安的目的，需要使用物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部分或公用設(shè)施時，業(yè)主委員會應當準予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業(yè)主大會的同意，僅需事后告知即可。此外，業(yè)主委員會若發(fā)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安出現(xiàn)異常情況，應及時通知公安機關(guān)和居民委員會。(3)接受房地產(chǎn)行政主管部分的監(jiān)視。依據(jù)《物業(yè)治理條例》有關(guān)條款的規(guī)定，業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)治理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)治理無關(guān)的活動。若其作出了違反法律、法規(guī)的決定，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部分有權(quán)責令其限期改正或者撤銷其決定。業(yè)主委員會挪用專項維修資金的，應由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部分追回挪用的專項維修資金，并對業(yè)主委員會給予警告，沒收違法所得，還可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。業(yè)主委員會擅自改變物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的、擅自占用、挖掘物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部分責令限期改正、給予警告，并對業(yè)主委員會處以處5萬元以上20萬元以下的罰款。(4)依法獲得行政救濟。當業(yè)主委員會在規(guī)定的期限內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部分申請備案，若其選舉產(chǎn)生的程序符正當律規(guī)定且提交了所需的全部材料，而房地產(chǎn)行政主管部分對于其備案要求不予答復或決定不予備案的，業(yè)主委員會可向其上級行政主管部分申請復議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業(yè)主委員會不服房地產(chǎn)行政主管部分對其進行的行政處罰的，也可以向其上級行政主管部分申請復議或向人民法院提起訴訟，要求其撤銷處罰決定，并可以要求其對于行政處罰行為給業(yè)主委員會及全體業(yè)主造成的損失進行補償和賠償。
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LIERNV
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業(yè)主委員會制度
《條例》實施以前，各地在物業(yè)管理實踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理的發(fā)展起到過一定的促進作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責一致的原則。在實踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會隨意解聘物業(yè)管理企業(yè)或不當利用公共設(shè)施經(jīng)營的決定，遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上問題，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、資格條件、職責、備案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進行。
為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作，加強監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
一、業(yè)主
(一)業(yè)主的概念
《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。由于我國實行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權(quán)在事實上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的相關(guān)權(quán)利。因此，將業(yè)主定義為“房屋的所有權(quán)人”，并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地擁有的相關(guān)權(quán)利。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權(quán)人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。
我國對房地產(chǎn)管理實行權(quán)證管理方式。一般情況下，確定房屋所有權(quán)人主要憑據(jù)是房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。屬于自然人的房屋，房屋所有權(quán)證上標明房屋所有權(quán)人的姓名，屬于法人或其他組織的房屋，房屋所有權(quán)證上標明房屋所有權(quán)人的組織名稱。
現(xiàn)實物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人;二是房屋共有權(quán)證書持有人;三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。
(二)業(yè)主的權(quán)利
在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于對房屋的所有權(quán)享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務進行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。
《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括：
1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務
物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供合同所約定服務的義務，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務費用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務的權(quán)利。
2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議
業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員，業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利?！稐l例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議的權(quán)利，促使物業(yè)管理能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。
3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議
業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務關(guān)系和業(yè)主大會內(nèi)部運作機制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力，而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益，因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會文事規(guī)則，或者認為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方，可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。
4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)
業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的決定權(quán)，是通過參加業(yè)主大會會議，在會議上行使表決權(quán)的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利。在業(yè)主大會會議上，業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的具體辦法，或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權(quán)確定辦法，對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進行投票，作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。
5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責，為全體業(yè)主服務。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權(quán)利，同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。
6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益，可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責，有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會作出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責，保護業(yè)主的合法權(quán)益，應當保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議;有權(quán)知曉業(yè)主委員會的運作情況;有權(quán)了解業(yè)主委員會所作出的各項決定的理由;有權(quán)查詢業(yè)主委員會保存的各項檔案文件;有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運作。
7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同
物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供服務的經(jīng)營主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對方。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議;有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項的各項檔案材料;有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況;有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進行改正;等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務。
8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對擁有物業(yè)進行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益，因此，每一個業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利。
9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規(guī)定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業(yè)主所有，其是否完好，運行是否正常，不僅關(guān)系到相鄰物業(yè)，整幢樓，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護和使用，關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴格的監(jiān)督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業(yè)主在專項維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。
10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利
除以上權(quán)利外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。如在物業(yè)受到侵害時，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權(quán)利;有對物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度、各項報告、提案進行審議的權(quán)利;有為維護業(yè)主合法權(quán)益進行投訴和控告的權(quán)利等。
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第一條 財務收入范圍 1、公共設(shè)施、設(shè)備、場所租賃費； 2、公共設(shè)施、設(shè)備、場所廣告費； 3、《管理規(guī)約》或業(yè)主大會同意的其他合法收入。 第二條 財務開支范圍 1、業(yè)主大會會議費用和業(yè)主委員會會議費用； 2、小區(qū)物業(yè)招標費用，包括宣傳廣告費、評估費、公證等費用； 3、小區(qū)維權(quán)費用，包括訴訟費、律師費、取證等費用； 4、業(yè)委會日常辦公費用，包括通訊費用、交通費、差旅補助、宣傳費和外請人員勞務費等； 5、業(yè)主委員會成員津貼和業(yè)主委員會執(zhí)行秘書工資； 6、小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備維護維修費用(須在資金富裕的情況才有計劃地安排)； 7、其他經(jīng)過業(yè)主大會同意的開支。 第三條 賬目管理 兼任會計的業(yè)委會成員須做好現(xiàn)金日記帳以及收支單據(jù)的填制、審核、財務公開等工作。支出票據(jù)必須有經(jīng)辦人、負責人簽字，做到手續(xù)齊全，注明發(fā)生事項、時間。所有財務收支帳目由執(zhí)行秘書或負責財務會計工作的業(yè)委會成員保管登記。主任不得保管、私改帳目。更換帳目保管人，要在業(yè)主委員會的監(jiān)督下進行交接，雙方必須簽字確認。 第四條 資金管理 業(yè)委會在銀行開設(shè)專門賬戶，由兼任出納的業(yè)委會成員負責銀行現(xiàn)金的存取。主任不得兼任出納。業(yè)委會資金不得用
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你好，業(yè)主委員會權(quán)力不大，但都是關(guān)系咱老百姓的實事，具體有：業(yè)主委員會有權(quán)選擇和解聘小區(qū)的物業(yè)管理公司，也可以監(jiān)督和檢查物業(yè)公司的工作，對不好的地方可以提出相關(guān)建議。當然也可以召集和主持業(yè)主大會，草擬業(yè)主公約之類的，也可
來自業(yè)主委員會權(quán)力有多大？2016-07-29 -
１．核驗權(quán) 即業(yè)主在入住之后有權(quán)對居住的實際情況——購房合同及開發(fā)商的承諾進行核 對，或重新檢驗，如果出現(xiàn)不符，可以根據(jù)合同或有關(guān)法律主張權(quán)利。 ２．知情權(quán) 即業(yè)主對自己所擁有的物業(yè)的
來自業(yè)主委員會的權(quán)利有哪些2014-08-11 -
第一步，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。 第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可
來自業(yè)主委員會何時成立2015-02-13 -
一、成立業(yè)主大會的條件 一個物業(yè)管理區(qū)域,具備下列情況之一的,應當組織召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會: 1、 房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上; 2、 首個房屋出售并交付使用滿2年。 二、成立業(yè)主大
來自業(yè)主委員會的成立流程？2014-04-27 -
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他能夠證明其權(quán)屬的有效證明為依據(jù)。 第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共有部分
來自如何成立業(yè)主委員會2014-06-11
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