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合同糾紛應(yīng)協(xié)商解決,勞動(dòng)仲裁部門仲裁,勞動(dòng)合同應(yīng)先協(xié)商不成的,可以去仲裁后,法院訴訟來解決。 其他民事合同糾紛協(xié)商不成的,以喚醒法院訴訟解決。
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顏韻ycy
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上梅市閌行區(qū)人民{擊院民事判決書
(201 0)閌民三(民)初字第18 8 4號(hào)
原告(反訴被告)上梅某某綜合市場經(jīng)營管理有限公司，住所地上梅市閌行區(qū)滬青平
公路xxx號(hào)。
擊定代表人朱某，執(zhí)行董事。
委托代理人陳如浪，上梅創(chuàng)遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。
委托代理人吉建亮，上梅創(chuàng)遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告)黃某華，男，1 9 7 4年x月xx日出生，漢族，戶籍地江西省裝修'>撫州市
臨川區(qū)高坪鎮(zhèn)高坪村高坪組，現(xiàn)住上梅市閌行區(qū)櫨青平公路xxx號(hào)。
委托代理人汪x啟，男，1 9 8 4年X月X日出生，住上梅市盧挎區(qū)順昌路xxx號(hào)。
上梅某某綜合市場經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱某某公司)與黃某華房屋租賃合同糾紛一案，本院于2 01 0年9月3日立案受理。訴訟中，黃某華提起反訴，本院一并予以受理后，依法由審判員李紅適用簡易程序于2 010年1 0月l 3日公開開庭進(jìn)行了審理。某某公司委托代理人陳如糧、吉建亮與黃某華及其委托代理人汪x啟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)己審理終結(jié)。
某某公司訴稱，某某公司從2007年9月起將上梅市閌行區(qū)櫨青平公路4 7 9號(hào)某某商業(yè)廣場的E 7、E8、E10、E11、E12、E13、E18、E19、E20、E21、E2 2、E23、E 25共十三問商鋪出租給黃某華經(jīng)營使用，截止至2 0 0 9年10月14日止黃某華尚欠某某公司租金及物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)4 9 7，0 0 0元(人民幣，下同)，某某公司在考慮黃某華的實(shí)際經(jīng)營狀況后，通過簽署《補(bǔ)充協(xié)議書》同意黃某華只支付3 0萬元欠獲，但前提是黃某華必須在2 01 0年6月3 0日前分兩次支付完畢，如黃某華逾期支付其中任何一筆，則仍需按4 9 7，0 0 0元計(jì)收，并承擔(dān)租金總額50%的違約金。補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，黃某華只按約支付了第一筆租金2 0萬元，第二筆10萬元租金黃某華在到期后未予支付。到期之前，某某公司多次催告，黃某華均置若罔聞，為此，某某公司訴至{擊院，要求依法判令：
一、黃某華向某某公司支付拖欠租金及物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)2 9 7，0 0 0元(4 9 7，0 0 0元欠款扣除2 0萬元己付款);
二、黃某華支付某某公司延期付獲違約金2 4 8，5 0 0元(497，0 0 0元的50%)。
黃某華辯稱，
一、《補(bǔ)充協(xié)議書》僅僅是雙方對(duì)合同約定的租金及物業(yè)管理費(fèi)金額的變更，欠獲額應(yīng)以3 0萬元計(jì)，黃某華在簽訂補(bǔ)充協(xié)議后支付了2 0萬元及1萬余元物業(yè)管理費(fèi)，還有10萬元不到的款項(xiàng)未付。
二、黃某華未支付剩余獲項(xiàng)的原因是由于某某公司在2 0 0 9年4月即己通過法院判決與大房東上海世某家具裝飾有限公司(以下稱世某公司)解除了租賃合同，故某某公司與黃某華問的轉(zhuǎn)租合同也己隨之解除，而簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》時(shí)某某公司未告知黃某華該情況;另外未付款的理由是某某公司在2 01 0年整個(gè)夏季未開中央空調(diào)，2 01 0年4月起也未提供正常的物業(yè)保拮服務(wù)，給包括黃某華在內(nèi)的各承租戶帶來了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。綜上，要求駁回某某公司的訴請(qǐng)。
黃某華反訴稱，某某公司在2 01 0年5、6、7、8、9月高溫酷暑天氣下，拒不提供中央空調(diào)等物業(yè)服務(wù)，對(duì)此2 01 0年8月3日的報(bào)紙也報(bào)導(dǎo)了此事，其違約行為導(dǎo)致黃某華根本無法正常經(jīng)營，不能對(duì)租賃物使用、收益，營業(yè)長期處于關(guān)閉狀態(tài)。
此外，雙方合同的補(bǔ)充條款約定，黃某華有20年的優(yōu)先續(xù)租權(quán)，正因?yàn)槿绱耍S某華投入了大量的裝潢費(fèi)用、配套設(shè)施的改造費(fèi)用、商品的宣傳推介費(fèi)等費(fèi)用，
但由于某某公司拖欠世某公司租金被法院判決解除合同，導(dǎo)致黃某華與某某公司間的轉(zhuǎn)租合同被提前終止，黃某華投入的上述費(fèi)用無法收回。綜上，某某公司的行為直接導(dǎo)致了黃某華經(jīng)營困難和大量成本無法收回，給黃某華造成了上百萬元的重大經(jīng)濟(jì)損失。為此，黃某華反訴要求判令：
一、某某公司向黃某華賠償因嚴(yán)重違約導(dǎo)致的營業(yè)損失1 9 5，0 3 7. 5元;
二、某某公司向黃某華支付因其違約而致合同提前被終止的經(jīng)濟(jì)損失1 0 6，1 0 0. 4 6元(包括裝修、水電費(fèi)、工人工資及無法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先續(xù)租等損失)。
某某公司辯稱，一、今年夏季因用電高峰及許多承租戶拖欠租金未交，中央空調(diào)確實(shí)停開過一、兩個(gè)星期，絕不是黃某華所述的整個(gè)夏季，黃某華也從未停止過經(jīng)營，黃某華稱某某公司違約授有依據(jù)，且黃某華主張的營業(yè)損失及裝修、水電、人工工資損失等均無依據(jù)，同時(shí)營業(yè)損失與水電、人工工資損失等本身存在矛盾，既然無法營業(yè)為什么還會(huì)有人工工資、水電費(fèi)等費(fèi)用產(chǎn)生?二、簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》時(shí)黃某華對(duì)某某公司與世某公司之間的租賃合同己解除的事實(shí)是完全清楚的，雙方之所以簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》正是為了處理某某公司與世某公司解除租賃合同之后與黃某華之間的后續(xù)事宜，某某公司沒有欺騙黃某華。另外，雖然某某公司與世某公司問的合同己解除，但實(shí)際黃某華租賃使用房屋未受到過影響，從世某公司發(fā)給黃某華的《告知函》也反映出世某公司同意黃某華使用承租房屋，2 010年9月2日，而實(shí)際黃某華直至本案訴訟仍一直在承租房屋內(nèi)經(jīng)營;三、某某公司未與黃某華簽訂續(xù)租合同不構(gòu)成違約，且世某公司所發(fā)的《告知函》中也己明確告知黃某華，其可以與世某公司續(xù)簽合同，黃某華繼續(xù)承租使用房屋的權(quán)利未受到影響。綜上，黃某華以某某公司違約為由主張的營業(yè)損失、裝修損失及人工工資等各類損失沒有依據(jù)，要求駁回其反訴請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，2 0 0 7年9月3日，某某公司(甲方)與黃某華(乙方)簽訂了十三份《上海市商品交易市場進(jìn)場經(jīng)營合同》，約定乙方承租甲方座落于上梅市滬青平公路xxx號(hào)某某市場內(nèi)二樓E 7、E 8、El0、El¨l. E12、E13、E18、E19、E20、E21日起至2 01 0年3月2日止，共計(jì)兩年六個(gè)月(其中六個(gè)月為免租期)，乙方于合同簽訂時(shí)一次交付兩年租金總額及一年物業(yè)管理費(fèi)。水電等費(fèi)用及其支付時(shí)間、方式：電費(fèi)以單獨(dú)電表、E22、E2 3、E25十三問店鋪，僅限于經(jīng)營窗簾業(yè)務(wù)，租賃期自2 0 0 7年9月3的實(shí)際用量收取，標(biāo)準(zhǔn)為1. 2元/度，中央空調(diào)用電由經(jīng)營者按擁有的門牌號(hào)的個(gè)數(shù)均攤，支付時(shí)間為次月5日之前。乙方在支付租金的同時(shí)，向甲方支付1，0 0 0元保證金，作為履行合同和提供商品服務(wù)質(zhì)量擔(dān)保。合同第八條第6款約定，乙方逾期7天，經(jīng)書面催告仍未支付租金、水電費(fèi)、管理費(fèi)等
費(fèi)用以及補(bǔ)足保證金的，甲方有權(quán)解除合同。合同第九條另約定，甲方逾期交付場地或乙方逾期交付租金、水電費(fèi)、管理費(fèi)以及不足保證金的，均應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金5%/天。乙方違反本合同相關(guān)約定的，甲方有權(quán)對(duì)乙方采取以下適當(dāng)?shù)奶幚矸绞剑簡畏浇獬贤逋顺鰣?其它條款略)。此外，十三份合同所涉的十三家店鋪的月租金共計(jì)4 8，0 0 0余元，物業(yè)管理費(fèi)為每月每間10 0元。
2 0 0 9年10月l 4日，某某公司的法擊定代表人朱某某與黃某華簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》一份，內(nèi)容如下：
現(xiàn)就甲方出租閌行區(qū)滬青平公路xxX號(hào)某某商業(yè)廣場商鋪給乙方經(jīng)營收取租金一事，達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議：
1、甲方己將某某商業(yè)廣場E21、E23、E25三問商鋪出租給乙方用于經(jīng)營，租期為兩年，自2 0 0 7年9月3日起至2 010年9月2日止，租金總額為2 0 8，2 0 0元(原合同總價(jià)：2 7 4，0 0 0元)，并約定于2 0 0 8年9月3日前付清。
2、甲方另己按約將某某商業(yè)廣場E7、E8、El0、El1、E12、E13、E18、E19、E20、E22十問商鋪出租交付給乙方用于經(jīng)營，租期為兩年，自2 0 0 7年9月3日起至2 01 0年9月2日止，租金總額為6 2 8，6 0 0元(按合同原總價(jià)的7 0%)，并約定于2 0 0 8年9月3日前付清。
3、2 0 0 8年9月3日至20 0 9年9月2日物業(yè)管理費(fèi)1 2，6 0 0元，應(yīng)于2 0 0 9年9月2日前付清。由于乙方自身多方面原因造成不能按期支付甲方租金及物業(yè)管理費(fèi)，至今尚欠甲方該寸一三間商鋪?zhàn)饨鸺拔飿I(yè)管理費(fèi)，共計(jì)4 9 7，0 0 0元。考慮到乙方實(shí)際經(jīng)營狀況，乙方以上所有欠款經(jīng)雙方協(xié)商甲方同意按3 0萬元支付。乙方保證自本協(xié)議簽訂之日起分兩次支付完畢，第一次于2 0 0 9年1 0月1 4日前支付20萬元整，第二次于2 01 0年6月3 0前支付10萬元整，如乙方逾期支付其中任何一筆，則所有全部債權(quán)立即自動(dòng)到期，按4 9 7，0 0 0元所欠款項(xiàng)追償，甲方可以該協(xié)議申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行全部獲項(xiàng)，并以租金總額的5 0%向甲方承擔(dān)違約金。協(xié)議簽訂后，黃某華于當(dāng)日向某某公司支付了2 0萬元，于2 01 0年1月1 6日、3月1 9日、3月2 8日共計(jì)向某某公司支付了物業(yè)管理費(fèi)1 2，0 0 0元。因黃某華未按約付清欠款，某某公司蓮起訴至本院。
另查明，某某公司與世某公司于2 0 0 6年11月7日簽訂了《租賃合同》一份，約定世某公司將其位于上梅市閌行區(qū)滬青平公路xxx號(hào)房屋二棱建筑面積約11，0 0 0平方米的物業(yè)(包含涉案的十三家店鋪)出租給某某公司，某某公司承租該物業(yè)用于經(jīng)營服飾為主，租賃期限為二十年，自2 0 0 6年1 1月7日起至2 0 2 6年1 1月7日止。2 0 0 8年9月2 6日，本院立案受理了世某公司起訴某某公司房屋租賃合同糾紛一案，并于2 0 0 9年4月2 2日判決如下：
“一、解除原告上梅世某家具裝飾有限公司與被告上梅某某投資管理有限公司簽訂的《租賃合同》;
二、被告上梅某某投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)撤離位于上梅市閌行區(qū)櫨青平公路xxx號(hào)二一棱房屋(被告有義務(wù)通知次承租人撤離);
三、被告上梅某某投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)以4 8 0萬元一年租金的標(biāo)準(zhǔn)，向原告上海世某家具裝飾有限公司支付自2 0 0 8年12月7日至實(shí)際撤離日止的租金;
四、被告上梅某某投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上梅世某家具裝飾有限公司支付違約賠償金4 80萬元;
五、原告上梅世某家具裝飾有限公司應(yīng)于被告上梅某某投資管理有限公司撤離承租場所之日起三日內(nèi)向其退還押金1 2 0萬元;
六、原告上海世某家具裝飾有限公司應(yīng)于被告上梅某某投資管理有限公司撤離承租場所之日起三日內(nèi)向其支付裝修補(bǔ)償款1 0 0萬元。”
判決后，某某公司不服提起上訴，后又申請(qǐng)撤回上訴，一中院于2 0 0 9年7月3日作出裁定如下：“準(zhǔn)許上訴人上梅某某投資管理有限公司撤回上訴，雙方均按原審判決執(zhí)行。”
還查明，世某公司于2 01 0年5月lo日向黃某華發(fā)出《告知函》一份，內(nèi)容如下：“尊敬的各位業(yè)主：鑒于上梅某某投資管理有限公司(以下稱“某某公司’’)長期拖欠上梅世某家具裝飾有限公司(以下稱“本公司’’)位于櫨青平公路xxx號(hào)二樓房屋租金一事，閔行區(qū)人民法擊院早在2 0 0 8年以(20 0 8)閔民三(民)初字第3號(hào)判決和第2 0 XX號(hào)判決，判決某某公司立即支付拖欠房租并撤離位于上梅市閌行區(qū)滬青平公路xxx號(hào)二樓房屋。基于上述判決結(jié)果，某某公司己無權(quán)繼續(xù)在此房屋內(nèi)經(jīng)營租賃管理，目前在閔行法院、柱察院、新虹街道和派出所等各單位領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)下，本公司將于2 01 0年5月接管此租賃房屋二棱，特此提前告知各租賃戶。為維護(hù)社會(huì)安定，平穩(wěn)接收某某商業(yè)廣場并穩(wěn)定此商場的運(yùn)營，在顧及各租賃業(yè)主的利益上，本公司基本同意在原有租金不變的基礎(chǔ)上，給予繼續(xù)經(jīng)營，租金一年一付，并委派公司員工進(jìn)駐管理，提供物業(yè)支持。因法院已有判決在先，某某公司己無權(quán)再收取任何租金和經(jīng)營管理費(fèi)用，但考慮到世博期間的社會(huì)安定，各業(yè)主原己繳納至2 01 0年9月之前的房租本公司將予認(rèn)可，而2 01 0年9月起的租金或租金己到期的，請(qǐng)各業(yè)主將房租及經(jīng)營管理費(fèi)用一律交到本公司，如再交給某某公司則視作繳租無效。同時(shí)請(qǐng)各小業(yè)主配合之前所簽租賃合同及己支付相關(guān)保證金等費(fèi)用的憑證一并交與我公司。如各業(yè)主有任何問題或建議，可直接與本公司聯(lián)系02164025388，本公司會(huì)以維護(hù)各業(yè)主的利益為前提，來接管此商場。希望各業(yè)主給予配合和支持l“
2 01 0年8月31日，世某公司又發(fā)出《告知函》一份，內(nèi)容如下：“致：原租借閔行區(qū)櫨青平公路xxx號(hào)二樓的商戶，一、上梅某某投資管理有限公司與上梅世某家具裝飾有限公司簽訂閌行區(qū)櫨青平公路xxx號(hào)二棱的租賃協(xié)議由于上梅某某投資管理有限公司嚴(yán)重違約，己被閌行區(qū)人民{擊院判決解除租賃協(xié)議，故上梅某某投資管理有限公司己無權(quán)支配該二棱昀物業(yè)。據(jù)悉，原租借閌行區(qū)櫨青平公路xxx號(hào)二棱的商戶業(yè)主與上梅某某投資管理有限公司簽訂的租賃協(xié)議到2 01 0年9月2日己到期，我公司將在2 01 0年9月3日依照法院判決清查收回該二樓房屋。注：(我公司原打算繼續(xù)與商戶們簽訂租賃協(xié)議，但由于市場管理證無無法辦成，不能經(jīng)營，敬請(qǐng)業(yè)主們理解)。二、我公司充分理解各商戶業(yè)主們的處境，為讓你們有時(shí)間處理善后問題，我司將收回滬青平公路xxX號(hào)二樓的清場時(shí)間延遲到2 01 0年1 0月31日，給廣大業(yè)主們兩個(gè)月的清場時(shí)間。請(qǐng)廣大業(yè)主們自行做好善后問題處理，屆時(shí)配合我司清場。三、對(duì)2 01 0年1 0月31日前撤離滬青平公路4 7 9號(hào)二樓的各商戶業(yè)主，我公司將免收這二個(gè)月的租金，如有部分業(yè)主到時(shí)不撤場，我公司將于2 01 0年11月1日起采取停電停水等措施，強(qiáng)制清場，因此所造成的損失本公司概不負(fù)責(zé)。同時(shí)本公司對(duì)未能在2 01 0年10月31日前按時(shí)撤離的部分業(yè)主保留追討這二個(gè)月租金的權(quán)利。’’
2 01 0年9月7日，世某公司再次發(fā)出《告知函》一份，內(nèi)容如下：“致：原租借閌行區(qū)滬青平公路xxx號(hào)二樓的商戶，一、由于各經(jīng)營商戶們的多方面努力，區(qū)政府己口頭同意給本公司辦理市場管理證，故本公司在2 01 0年8月31 日發(fā)布的告知函無效。二、為使二樓商場生意紅火，從2010年9月8日起公開向你們(原租戶)及社會(huì)招商，對(duì)原租戶優(yōu)先招租，即在2 01 0年9月1 5日前，原租戶憑與某某公司簽訂的租賃合同，到本公司辦理續(xù)簽合同意向書。在期限內(nèi)不與本公司簽訂租房合同意向書的視作自動(dòng)放棄，且在2 01 0年9月2 2 Fl前撤離本商場。三、在簽訂租房合同意向書時(shí)，每一個(gè)攤位需要交付意向金1萬元整。四、社會(huì)商戶從20i0年9月8日起登記招租，新招租的社會(huì)商戶從20i0年9月1 6日起簽訂租房合同意向書，每一個(gè)攤位同樣需要交付意向金1萬元整。在同一時(shí)間里交付’意向金以登記先后受理。”
又查明，黃某華至今仍在經(jīng)營使用上述十三家店鋪。以上事實(shí)，有某某公司提供的十三份《上海市商品交易市場進(jìn)場經(jīng)營合同》、《補(bǔ)充協(xié)議書》、2 01 0年8月31日、9月7日兩份世某公司發(fā)出的《告知函))及黃某華提供的2 01 0年5月l 0日世某公司發(fā)出的《告知函》、(2008)閔民三(民)初字第2 0 XX號(hào)民事判決書、五張收據(jù)、報(bào)紙等證據(jù)及雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述所證實(shí)，并均經(jīng)庭審質(zhì)證。對(duì)黃某華提供的裝修精單、員工工資收條、《訂貨單》、上訪信函等證據(jù)效力本院不予認(rèn)定。此外，黃某華為證實(shí)今年整個(gè)夏天某某商業(yè)廣場停開中央空調(diào)提供了報(bào)紙復(fù)印件(復(fù)印件授有顯示刊號(hào)、日期等)，黃某華稱是2 0'10年8月3日的《青年報(bào)》，對(duì)該證明目的本院不予認(rèn)可。
本院認(rèn)為，某某公司與黃某華簽訂的十三份《上海市商品交易市場進(jìn)場經(jīng)營合同》及《補(bǔ)充協(xié)議書》系雙方的真實(shí)意思表示，合法擊有效，當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按約履行。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議書》的約定，黃某華應(yīng)在2 0 0 9年1 0月l 4日、2 01 0年6月30日分兩次向某某公司付清2007年9月3日起至2 01 0年9月2日止十三間店鋪的所有租金及物業(yè)管理費(fèi)欠費(fèi)計(jì)3 0萬元，逾期支付其中任何一筆獲項(xiàng)，某某公司有權(quán)按實(shí)際欠款額4 9 7，0 0 0元追償，黃某華還應(yīng)另行支付租金總額5 0%的違約金，而黃某華在《補(bǔ)充協(xié)議書》簽訂后僅于2 0 0 9年10胃l 4日支付了2 0萬元及于2 010年1至3月支付了1 2，000元物業(yè)管理費(fèi)，其行為顯己構(gòu)成違約，某某公司據(jù)此主張欠費(fèi)總額以4 9 7，0 0 0元計(jì)，并要求黃某華支付租金總額50%的違約金，符合合同約定，本院應(yīng)予支持。關(guān)于黃某華提出的幾點(diǎn)抗辯意見，一、黃某華提出2 00 9年1 0月1 4日雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》時(shí)某某公司與世某公司的租賃合同己解除，故其與某某公司問的轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)解除，《補(bǔ)充協(xié)議書))不應(yīng)再繼續(xù)履行，對(duì)此，本院認(rèn)為，某某公司在與黃某華簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》時(shí)雖然其與世某公司間的租賃合同己由法院判決解除，但事后世某公司于2 01 0年5月10日發(fā)出的《告知函》中世某公司明確告知黃某華對(duì)各業(yè)主己繳納至2 01 0年9月之前的租金予以認(rèn)可，世某公司事后于2 01 0年8月31日、9月7日發(fā)出的《告知函》更是確認(rèn)了各商戶與某某公司間的租賃協(xié)議于2010年9月2日到期，而《補(bǔ)充協(xié)議書》中某某公司與黃某華約定的4 9 7，0 0 0元的欠款額的租賃截止日期即為2 01 0年9月2日，與世某公司的意思表示一致，故黃某華以簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》時(shí)雙方的合同己解除為由而拒絕履行《補(bǔ)充協(xié)議書》約定的剩余付款義務(wù)的辯解意見，本院不予采納。
二、黃某華提出某某公司在2 01 0年4月后未提供保拮等正常的物業(yè)服務(wù)的辯解意見，對(duì)此，黃某華沒有提供相應(yīng)證據(jù)證明，且各承租戶的上訪信函中也未提及此事，而根據(jù)世某公司5月10日關(guān)于其公司己接管市場的《告知函》內(nèi)容，如確實(shí)存在此情形，黃某華也應(yīng)及時(shí)與世某公司聯(lián)系，另外退到底講，即使存在保拮服務(wù)不到位，也不應(yīng)影響租金的支付，故對(duì)黃某華的上述辯解，本院不予采信。
三、黃某華提出某某公司在2 01 0年5月至9月整個(gè)高溫酷暑天氣下，拒不提供中央空調(diào)的辯解意見，本院認(rèn)為，首先，黃某華未能提供證據(jù)證實(shí)某某公司在整個(gè)夏季均未提供中央空調(diào)，其關(guān)于5至9月均為高溫酷暑天氣的說法明顯夸大了客觀事實(shí)，其也表示反映某某商業(yè)廣場停開中央空調(diào)的報(bào)紙報(bào)導(dǎo)是8月3日的;其次，根據(jù)某某公司在庭審中的陳述及黃某華提供的報(bào)紙內(nèi)容反映出，在今年夏季某某商業(yè)廣場確實(shí)出現(xiàn)過停開中央空調(diào)的情況，究其原因，是由于中央空調(diào)的巨額電費(fèi)，這些費(fèi)用需要由某某公司預(yù)先支出，但實(shí)際情況是包括黃某華在內(nèi)的許多承租戶并未按合同約定支付租金等費(fèi)用，就本案來講，根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議書》載明的內(nèi)容，黃某華由于“自身多方面原因造成不能按期支付甲方(某某公司)租金及物業(yè)管理費(fèi)”，對(duì)此某某公司免除了其一年租金及兩年物業(yè)管理費(fèi)(某某公司與黃某華間的租賃期變更為三年，但實(shí)際租金仍按兩年計(jì)，物業(yè)管理費(fèi)按一年計(jì))，并在此基礎(chǔ)上又免去了3 0%的租金，最終確認(rèn)實(shí)際欠款額為4 9 7，0 0 0元，為促使黃某華積極履行付款義務(wù)，某某公司又承諾黃某華如在2 01 0年6月3 0日前付清3 0萬元債務(wù)即清，而黃某華最終仍未按約付款，故黃某華對(duì)某某公司因巨額電費(fèi)而停開中央空調(diào)也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。綜上，考慮到某某公司在今年夏季確實(shí)存在過停開中央空調(diào)的情況，給作為承租戶的黃某華的經(jīng)營造成了一定的影響，同時(shí)又考慮到黃某華本身因拖欠租金也對(duì)此存在一定的責(zé)任，且某某公司己給予了黃某華充分優(yōu)惠的租金減免，本院酌定對(duì)某某公司主張的欠費(fèi)4 97，00 0元酌情減少至4 49，0 0 0元，扣除己付款21 2，0 0 0元后，黃某華尚需支付某某公司欠獲237，00,元，相應(yīng)地違約金也根據(jù)欠款額4 4 9，0 0 0元的50%認(rèn)定為2 2 4，5 0 0元。關(guān)于黃某華以某某公司未提供中央空調(diào)、未與其續(xù)簽合同，構(gòu)成違約為由要求某某公司賠償其營業(yè)損失、裝潢損失、員工工資損失等費(fèi)用的反訴請(qǐng)求，首先，關(guān)于未開中央空調(diào)的問題，本院己在上述作了充分闡述，并根據(jù)責(zé)任認(rèn)定作出了相應(yīng)的處理;其次，關(guān)于優(yōu)先續(xù)租權(quán)的問題，優(yōu)先續(xù)租權(quán)是合同到期后某某公司賦予黃某華在同等條件下可優(yōu)先于他人租賃房屋的權(quán)利，并不屬于某某公司的合同義務(wù)，也就不存在是否違約的問題;另外，從世某公司所發(fā)的《告知函》的內(nèi)容反映，世某公司己同意與黃某華續(xù)簽合同，事實(shí)上黃某華至今仍在系爭房屋內(nèi)經(jīng)營，故其關(guān)于續(xù)租權(quán)受到影響的說{擊不符合事實(shí);再次，黃某華主張的營業(yè)損失、裝潢費(fèi)損失、人工工資損失等授有依據(jù)，且營業(yè)損失與人工，工資塤失等本身兩者也有矛盾;還有，黃某華現(xiàn)在完全可實(shí)現(xiàn)續(xù)租(可能己續(xù)租)，續(xù)租后也就不存在裝潢損失，即使未續(xù)租，也屬其自行放棄權(quán)利。綜上，黃某華的反訴請(qǐng)求，無據(jù)可依，本院予以駁回。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第一百一十四條第一一款之規(guī)定，判決如下：
一、黃某華于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海某某綜合市場經(jīng)營管理有限公司
自2 0 0 7年9月3日起至2 01 0年9月2日止的拖欠租金及物業(yè)管理費(fèi)計(jì)人民幣237，000元;
二、黃某華于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海某某綜合市場經(jīng)營管理有限公司逾期付獲違約金人民幣2 2 4，5 0 0元;
三、駁回黃某華的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人如果未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)9，2 5 5元，減半收取計(jì)4，6 2 7. 5元，由某某公司負(fù)擔(dān)5 9 8. 5元，黃某華負(fù)擔(dān)4，0 2 9元;反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)2，9 0 8 .5 3元，由黃某華負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書進(jìn)達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上梅市第一中級(jí)人民法院。
上梅市閌行區(qū)人民法院
審判員李紅
二0一0年十月二十七日
書記員徐霖
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商鋪的租賃合同糾紛案
【經(jīng)辦案例】:重慶某某實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司訴重慶某某某保健品有限公司商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案 【辦理結(jié)果】:本站汪志國律師在本案中擔(dān)任原告重慶某某實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司的代理人,原告起訴后,經(jīng)包括代理律師在內(nèi)的各方共同努力,雙方達(dá)成庭外和解,原告在收回房屋后撤訴。
重慶某某實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司訴重慶某某某保健品有限公司商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案
民事起訴狀
原告:重慶某某實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司
被告:重慶某某某保健品有限公司
訴訟請(qǐng)求:
1、判令被告立即搬出重慶市渝中區(qū)八一路53號(hào)大都會(huì)西側(cè)裙樓西樓商廈五樓商鋪,將該商鋪交還原告;
2、判令被告向原告支付拖欠的水電費(fèi)38413.7元、房屋租金10225.5元、物業(yè)管理費(fèi)1188.9元;
3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由:
2008年12月30日,原告與被告簽訂《重慶大都會(huì)廣場西側(cè)裙樓西樓商廈商鋪?zhàn)赓U合同》,約定由被告承租大都會(huì)西側(cè)裙樓西樓商廈五樓商鋪(共壹個(gè),建筑面積2378平方米),承租期為2008年12月30日至2013年12月29日止,被告的租金繳納時(shí)間為每年3、6、9、12月23日以前按指定方式向原告交納下一期租金,租金以叁個(gè)月為一期繳納。同時(shí),合同第十條第3項(xiàng)明確約定:“乙方如有下列情況之一者,視為乙方違約,甲方有權(quán)解除合同,收回商鋪,不退還履約保證金和已交納的其他費(fèi)用,并依法追究乙方的違約責(zé)任:①乙方不按約定時(shí)間繳納租金及相關(guān)費(fèi)用達(dá)七天(自本合同約定的應(yīng)繳租金之日起算)以上者”。 合同訂立后,原告隨即按照約定將該商鋪交付被告使用。按照合同的約定,被告應(yīng)于2009年6月15日前繳納五月費(fèi)水電費(fèi)及七月份物管費(fèi),2009年6月23日前繳納當(dāng)期租金,經(jīng)原告多次催收,被告一直未予交納。由于被告的違約行為非常嚴(yán)重,達(dá)到了合同約定的解除合同的條件,原告遂于2009年7月3日依據(jù)合同約定解除了《重慶大都會(huì)廣場西側(cè)裙樓西樓商廈商鋪?zhàn)赓U合同》并通知被告于2009年7月8日前退場。但直到今日,被告仍未退場。
綜上所述,被告沒有權(quán)利在租賃合同解除后繼續(xù)使用原告所有的房屋,理應(yīng)搬出。原告為了維護(hù)自己的合法權(quán)益,遂根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定,起訴至法院,請(qǐng)求法院依法判決。
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