影響樓盤公攤面積比例的因素很多，比如，建筑形態是板樓還是塔樓，電梯等配套設施多寡等等。

　　專家指出，得房率不是越高越好，過高的得房率往往意味著要犧牲公攤面積，導致項目配套不全，樓盤檔次不高

　　買房的時候看中的明明是一套寬敞精致的小二居，廚房衛生間一應俱全；收房時，看到的卻是狹窄簡陋的一居室，房里只能放下一張床。兩百多位業主在收房時發現套內面積縮水一半，公攤系數高達52%——最近，山東省某樓盤出爐了“史上最牛”的公攤面積。

　　無獨有偶，裝修'>南京市民王小姐也有類似的遭遇，她所購買的67㎡的房子實際使用面積只有42㎡，如此低的得房率讓王小姐非常郁悶。

　　筆者最近在走訪在售樓盤時，發現各家樓盤的得房率有很大的差異，一般情況下，多層住宅的得房率在85～90％之間，小高層住宅的得房率在80～85％，高層的得房率相對較低，一般在75～80％，酒店式公寓則會更低。

　　公攤面積差距較大

　　筆者來到江寧某樓盤，置業顧問介紹說，現在該項目主推小高層的76㎡和117㎡的戶型，其中76㎡戶型有南北兩個陽臺和一個飄窗，樓盤公攤比例為20%。不過兩個陽臺封起來會給客廳和次臥各增加3㎡，這樣算下來，使用面積就達到了66㎡。筆者算了一下，不算飄窗，得房率都將近87%。

　　而城中的另一個在售樓盤全部為高層建筑，分為酒店式公寓和住宅，據售樓人員介紹，住宅的公攤比例約18%，主要是80～90㎡的中等戶型，而公寓的公攤比例約為30%。

　　對此，售樓處的工作人員解釋說，公攤面積受樓層高度、樓層結構等因素影響。酒店式公寓是40多層的高層建筑，塔樓結構，里面配備有8部電梯，而住宅是30層的高層建筑，屬于板樓，里面只配備了2部電梯，單從電梯來說，公寓的公攤面積就比住宅多了許多。

　　影響得房率的因素不少

　　業內人士介紹說，不同樓盤公攤面積所占比例不同，影響因素很多。比如說，建筑形態是板樓還是塔樓，電梯等配套設施多寡等等。

　　一般情況下，樓層越高、樓層結構越復雜，公攤比例也就越高。

　　其中最主要的區別是建筑形式是塔樓還是板樓。如果是南北通透戶型的板樓，得房率通常在80%以上，戶型因為方正也容易充分利用。多層住宅的話，還能省了電梯、供水設備間等公共部位。

　　而塔樓結構可實現一梯多戶高容積率，但得房率通常僅為75%，因為除了電梯井、配電機房等都算作公攤外，一層多戶的設計形式也導致空間難以有效利用。

　　筆者在走訪中發現，除了建筑形態不同，有些開發商會通過其他方式提高得房率，在不額外增加公攤的程度上，從戶內設計方面盡量擴大使用面積，撒手锏就是半封閉陽臺和大飄窗。

　　不能過度強調高得房率

　　很多購房者認為房子的得房率越高越好，這也不完全正確。南京民用建筑設計院建筑師陶丹丹介紹說，得房率往往跟小區的相關配套聯系在一起，樓梯的寬度、公共走道、電梯的數量等，如果得房率特別高，只能說明房屋的配套不太好。得房率多高最合適，這沒有固定的標準，主要涉及兩個重要的方面：小區內的配套公用設施以及套型本身。

　　陶女士說，小區配套在地塊開發的時候有規劃控制文本，這個控制文本給出了這個小區需要配套的最低面積比率(如社區用房、物業用房、物業經營用房等)，開發商在應對這個比率的時候有自己的對策，有些開發商想開發一個檔次高、配套齊、舒適的小區，就會做比較大的會所、休閑等公用的建筑，這些面積肯定超過規劃控制的低限，最終這個小區總的住宅面積占的比率可能會略低一些，公攤的會高一些，但是小區整體檔次高了、品質提升了，一樣是好樓盤。

　　“開發商賺錢的思路不一樣，有些不想做太多社區用房，就會把這部分面積控制在最低限度，會所、休閑等空間也不會考慮，最終這個樓盤雖然符合規范，得房率也高，但是沒什么品質、檔次不高。”

　　另外，陶女士提醒，對于套型本身也不能盲目強調得房率，要看套型設計得是否合理，有些套型的得房率雖然高，但是進深很大，有很多走廊、暗間等，這個得房率就高得沒什么意義了。

　　國家對公攤比例

　　沒有硬性規定

　　國家對公攤比例是否有硬性規定呢？據南京市房管局的工作人員介紹，房屋面積測量原則有明文規定，至于公攤比例卻沒有要求，主要看開發商的設計是否能通過規劃部門的審批，項目不同，比例也會不一樣。

　　不過，近些年來關于公攤比例的糾紛不少，房管部門規定了哪些設施屬于共有建筑面積以及如何分攤。“開發商在銷售時應明確告知公攤比例，如果購房者入住后對這一比例有異議，感覺實際使用面積縮水，可以找房屋測繪機構測量，并以此維權。”