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房屋買賣合同，是指當事人雙方約定，一方交付房屋并移轉房屋所有權于他方，他方受領房屋并支付價金的合同。其中負轉移房屋所有權義務的一方當事人稱為房屋出賣人，負給付價金義務的他方當事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規定，還應當受《城市房地產管理法》、《土地管理法》等的規范和管理。《城市房地產管理法》第五十九條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”第六十條第三款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”此處的“應當”應理解為強制性規范，說明房地產物權的變動以登記為成立要件。實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種： 1、房地產分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。 2、產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。3、侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。4、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓(含買賣)下列房地產：①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；②依法收回土地使用權的；③權屬有爭議的；④法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
【基本案情】
2012年8月8日，原告王某與被告石某簽訂房屋買賣合同，雙方約定由被告購買原告所有的坐落于裝修'>濟南市天橋區桑梓店鎮某某村的房屋，房屋價款為250000元。合同簽訂后，被告支付給原告房款250000元，并在此居住至今。現原告以該合同違反國家法律強制性規定及未經村委會同意為由訴至法院，要求確認原、被告間的房屋買賣合同無效，并請求被告立即騰退房屋。
【判決結果】
1、原告王某與被告石某于2012年8月8日簽訂的房屋買賣合同無效。
2、被告石某于本判決生效之日起6個月內騰退房屋，同時原告王某返還被告石某購房款250000元。
【律師分析】
本案的爭議焦點在于：原被告簽訂的房屋買賣合同是否有效。
1、根據我國目前的相關法律規定，原告王某作為集體經濟組織成員只享有宅基地使用權，該權利與集體經濟組織的成員資格和福利是密切相關的，因此我國相關法律對于宅基地的流通進行了極為嚴格的限制。
2、按照相關法律規定，當事人之間一并轉讓農村宅基地使用權及地上住宅房屋所有權的房屋買賣合同，買賣雙方為不同農村集體經濟組織成員的，經房屋所在地農村集體經濟組織同意，可認定合同有效。
3、本案中，涉案房屋坐落于濟南市天橋區桑梓店鎮某某村，原告王某系該集體經濟組織成員，被告的戶籍不在該村。因涉案房屋為建設在宅基地之上的農村住宅房屋，故在未征得該集體經濟組織同意且事后又未得到追認的情況下，雙方簽訂的房屋買賣合同應為無效合同。
4、因此，原告請求確認涉案合同無效、要求被告騰退房屋的訴請應予支持，被告主張對涉案房屋進行修繕等支出費用，可另行起訴。
我國土地管理法及其管理條例對宅基地使用權規定了禁止轉讓。此外，國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定:“農村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調:“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”因此，從有關規定來看，轉讓給城鎮居民的合同違反禁止性規定，應當認定為無效合同。
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1.本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款中專業用詞理解不一致的，可向當地房地產行政管理部門咨詢。 2.當事人在簽訂合同時應認真核對，以確保各份合同內容一
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(一)對于轉讓給城鎮居民的合同應認定為無效合同 我國土地管理法及其管理條例對宅基地使用權規定了禁止轉讓。此外，國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：“農村
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