農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。 第九條 國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。 第十條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。 第十一條 農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。 單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。 確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業法》的有關規定辦理。 第十二條 依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。 第十三條 依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 第十四條 農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。土地承包經營期限為三十年。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農民的土地承包經營權受法律保護。 希望我的回答對您有所幫助。

《*******農村土地承包法》第五條規定：“農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地。”；第二十條規定“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。”該期限適用于：農村集體經濟組織成員承包由本集體經濟組織發包的農村土地，屬于對特殊主體的特別規定。《*******合同法》第二百一十二條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效 。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”所以除特別主體意外，其他一般主體訂立土地使用權租賃合同不得超過20年，超過二十年的，超過部分無效。

依據當前政策：不能 ??。但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

非農業的才可以轉讓.不過轉讓流程是比較麻煩的.

非法轉讓土地使用權依據其非法轉讓的土地權利類型不同，主要包括非法轉讓國有劃撥土地使用權，非法轉讓國有出讓土地使用權（包括非法轉讓國有作價出資或入股土地使用權、非法轉讓國有承租土地使用權）、非法轉讓農民集體土地使用權等三種形式。

集體土地建設用地使用證---是指所有權歸集體的土地，被出租或出讓給使用權人，作為建設用地的證明

集體土地 分好幾類 不知道你說的是哪一類 《物權法》中對 耕地 草地 林地 規定如下 第一百二十六條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。 前款規定的承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。 另外關于宅基地的使用年限 應該是沒有年限的 《土地管理法》等法律并未涉及，也無相關的行政法規。因為宅基地是村民使用自己所在的集體組織享有所有權的土地，與國有土地使用權的情形完全不同，通常使用一生，可由子女繼承，倘若遷出某村，自然不再享有

所有權是屬于集體的，不能買賣也不能抵押，抵押的應該是土地使用權。二、集體土地使用權及其地上房屋抵押問題。單獨以集體土地使用權抵押的，除荒地使用權外，其他都為法律所禁止。地上房屋與土地使用權一同抵押的，如屬企業房產，法律允許，但以后能否轉讓變現則無法律規定。實踐中是可以的。

住房的土地使用權有兩種：國有土地使用權和集體土地使用權；國有土地使用權通常是講城市或城鎮上的土地；而農村的住房肯定是集體土地使用權；農村住房限制流通，只能在本集體內轉讓，而且需要符合條件；國有土地使用權又分為國有出讓和國有劃撥.

依據憲法，土地的所有權是不能轉讓的，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。土地管理法第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。 村民委員會組織法第十八條規定：村民委員會向村民會議負責并報告工作。村民會議每年審議村民委員會的工作報告，并評議村民委員會成員的工作;村民會議由村民委員會召集。有十分之一以上的村民提議，應當召集村民會議。 該法第十九條規定：涉及村民利益的下列事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理： (一)鄉統籌的收繳方法，村提留的收繳及使用; (二)本村享受誤工補貼的人數及補貼標準; (三)從村集體經濟所得收益的使用; (四)村辦學校、村建道路等村公益事業的經費籌集方案; (五)村集體經濟項目的立項、承包方案及村公益事業的建設承包方案; (六)村民的承包經營方案; (七)宅基地的使用方案; (八)村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。　 該法第二十二條規定：村民委員會實行村務公開制度。村民委員會應當及時公布下列事項，其中涉及財務的事項至少每六個月公布一次，接受村民的監督：

【農村集體土地轉讓】農村集體土地使用權流轉現狀與趨勢 　　農村集體土地流轉是中國獨特土地產權制度下的特殊產物，是農村土地所有權、經營權、使用權統分結合的實現形式。現行農村土地使用權的流轉是在堅持家庭承包經營制度的前提下，由承包方將其擁有的土地使用權，按照依法、自愿、有償的原則，通過轉包、轉讓、互換、入股等形式，流轉給發包方或其他單位及個人。土地流轉后的開發利用也必須依法進行，不能改變土地的所有權性質，防止借土地流轉之名非法改變耕地的農業用途。因此農村建設用地的流轉是農村集體土地使用權流轉的難點和熱點，是當前亟待解決的問題之一。 　　隨著農業產業化經營興起和農村勞動力轉移，農村集體土地使用權流轉速度明顯加快，規模不斷擴大。如何引導、完善、規范農村集體土地使用權的合理流轉，尤其是農村建設用地能否流轉，怎樣流轉，即規范農村建設用地合法流轉，以實現農村集體土地合理、持續利用。 　　2004年10月國務院28號文《關于深化改革嚴格土地管理的決定》指出：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。這一原則性規定對地方來說，還缺乏可操作性法律規范。2005年7 月《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》以“政府令”形式發布，使該省農村集體土地直接入市有地方法規依據。在現行征地制度法律框架下，打破了“非經政府征地，任何農地不得合法轉為非農用途”的傳統，出現了征地制度與農地直接入市制并存的新時期。 　　一、農村集體土地使用權流轉的政策演變 　　從1950年開始至今，我國農村先后經歷了四次較大規模的土地產權制度變革，或者說農村集體土地使用權的流轉政策經歷了四個時期。 　　第一時期：50年代初期 　　1950年6月頒布實施的《土地改革法》，其中第30條規定，農民對擁有的土地“有權自由經營、買賣和出租”，賦予了農民對土地自由流轉的權利，但這個時期比較短。 　　第二時期：1950年代中期—1970年代末期 　　1955年開始的農業生產資料的社會主義改造和人民公社化運動，最終確立了三級所有，隊為基礎的集體所有制，弱化了農民對土地產權的意識，造成農村土地所有權虛置。個體農民與土地不再存在法律上的產權關系，“有權自由經營、買賣和出租”的流轉方式不復存在。 　　第三時期：改革開放初期—21世紀初 　　1978年開始陸續出現的土地聯產承包責任制，標志著農村土地制度從單純集體所有向集體所有、家庭經營的兩權分離模式轉變，農村集體土地使用權的流轉出現萌芽。 　　1987年國務院批復了一些沿海發達省市就土地適度規模經營進行試驗，使得土地經營權的流轉突破了家庭承包經營的限制，農村土地流轉制度開始進入新的探索期。 　　1998年修改的《土地管理法》對農村土地使用權的自由轉讓加以規范，2003年實施的《農村土地承包法》從法律層面上對合法土地承包經營權給予了保護。該法中規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權，可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。 　　第四時期：2005年以來 　　2004年10月國務院28號文《關于深化改革嚴格土地管理的決定》指出：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。2005年7月，廣東省政府制定了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，明確農村集體建設用地使用權可上市流轉，并通過招標、拍賣、掛牌和上網競價四種方式進行，這意味著農村建設用地使用權流轉進入了市場化的階段。其他地區也開始有了不同程度的松動。 　　二、農村集體土地使用權流轉的現狀及特點 　　1987年我國實行土地使用制度改革，國有土地使用權進入市場流轉。國有土地有償使用制度的建立，促進了經濟和社會的發展，然而集體土地使用制度改革卻相對滯后。農村集體土地使用權的流轉包括農用地和建設用地的流轉。農用地在不改變用途的情況下，按照《農村土地承包法》規定進行。但是農用地轉為建設用地目前只能通過國家征收。 　　1.現實中農村集體土地使用權流轉普遍存在，尤其是建設用地的流轉 　　現行《土地管理法》禁止農村集體所有土地使用權流轉用于非農業建設。城鄉二元結構，國家與集體“兩種產權”形成了兩個分割的土地市場。上個世紀80年代開始，經濟發達地區隨著城市和農村城鎮化不斷發展，集體建設用地資產性質逐漸顯現出來，以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發流轉集體建設用地使用權的現象屢有發生，在數量上和規模上有不斷擴大趨勢，集體建設用地隱形市場實際上就客觀存在。廣東、浙江、江蘇、上海等地，為了解決國有建設用地不足和農民參與工業化、城市化進程等問題，城市郊區、縣城、中心集鎮，大量的企業使用集體土地，使得集體建設用地進入市場成為事實。珠江三角洲地區尤為突出。據統計，珠三角地區通過流轉的方式使用農村集體建設用地實際超過集體建設用地的50%，在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過20%。而這些現象與現行農村集體建設用地管理制度存在一定的矛盾，反映了市場經濟條件下對集體建設用地使用權流轉的內在需求，有其深刻的合理性。 　　但是自發流轉引發了諸多土地糾紛。因為缺少合法性，這種流轉合同屬《合同法》規定的無效合同。一些經營業績不佳的企業鉆法律空子，在合同期滿之前，故意不交租金，訴訟時，農民集體利益得不到保障。 　　從現實中不難發現，在農村集體建設用地流轉過程中，工業化、城市化是農村集體土地流轉的外在推力，土地利用收益分配機制不合理是集體土地使用權流轉的內在動力。隨著社會經濟的快速發展，農村集體土地使用權的流轉一直處于比較尷尬的地位。 　　2.農村集體建設用地流轉的方式和特點 　　農用土地承包經營權流轉的形式主要有轉讓、轉包、互換、入股、“四荒”使用權拍賣(租賃)。農村集體建設用地流轉的形式主要有出租土地使用權、直接轉讓土地使用權、土地入股、合營、其他形式。 　　農村集體建設用地流轉的形式和特點：一是隨著企業發展的自身要求，企業間合并、兼并、重組及股份制改造改組，出現了集體建設用地使用權的轉讓;二是鄉鎮、村級集體經濟組織為發展經濟，以集體建設用地使用權作價出資或入股、聯營形式興辦內引外聯企業;三是因企業間債權債務等原因，司法裁定造成的集體建設用地使用權的轉移;四是利用閑置的集體建設用地進行出租;五是近郊農民的宅基地以出租、抵押、轉讓而使得使用權人發生變動，即集體土地使用權隨農民住宅轉讓、出租等。不僅鄉鎮企業用地隨著企業改制普遍流轉，農村宅基地也隨房屋買賣或出租等進行流轉。現實證明，農村集體土地使用權的這種轉移已普遍存在并且符合市場經濟的客觀需要。 　　三、農村集體土地使用權流轉在法律上的制約 　　農村集體土地使用權流轉在法律上的制約，本文主要是指農村集體建設用地的流轉。對于農村集體建設用地流轉，目前沒有專門的法律法規，惟一涉及土地分類、用途、規劃等相關管理的法律，是1998年修訂的《土地管理法》。 　　《憲法》第10條規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。” 　　現行《土地管理法》第2條規定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。 ”第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。” 　　尤其是《土地管理法》第63條明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”據此，農民集體所有的土地——無論耕地還是集體建設用地，都必須通過征收轉為國有后才能出讓這一途徑轉變為建設用地，而且根據土地征收補償標準，農民只能得到最高不超過農用地年產值30倍的補償。這意味著，農民并沒有對集體土地的處分權，實際上也就沒有土地財產權，所以更無法獲得土地出讓的收益。 　　上述法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經濟組織自建自用。即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或者建住房，但是不得出讓、轉讓或者出租集體土地使用權，也就是表示，集體建設用地向本村鎮以外的企業和個人的流轉行為是法律明文禁止的。然而現實中，大量農村集體建設用地突破國家法律法規的限制，集體建設用地通過出租、轉讓、合作、入股等方式流轉到農村集體經濟組織以外的企業和個人使用。尤其是改革開放以來，地方通過流轉用于工業園區建設和城鎮建設，成為經濟發展和城市建設用地不可或缺的重要組成部分。一方面隨著經濟建設和城市發展，僅靠國家建設用地指標遠遠不能滿足需求，需要農村集體建設用地作為重要補充;另一方面現行國家征地辦法侵害農民利益，受到越來越多的抵制，農民更愿意選擇土地流轉，保留所有權不變，以維護自身的利益。 　　受法律規定條件的限制，農村建設用地使用權流轉受到很大的限制。 　　四、各地在農村集體建設用地流轉方面的積極探索 　　我國對土地實行用途管制制度，特別是對農用地實行最嚴格的耕地保護政策，對其流轉的限制以不改變農業用途為前提，無疑是非常正確的。但是，在市場經濟條件下，對農村建設用地也給予了限制和約束，使其在一定程度上不能發揮應有作用。集體土地直接進入市場，將有助于土地資源的有效配置，最大限度地發揮土地的作用，因此各地對集體建設用地使用權流轉進行了積極探索。國土資源部曾在江蘇蘇州、安徽蕪湖、浙江湖州、河南安陽、廣東省等地開展試點。 　　1.試點城市的做法 　　2001年浙江省溫州市率先頒布新辦法，規定農民集體建設用地的使用權可以轉讓。該辦法規定，凡集體建設用地上的建筑物、構筑物等依法轉讓時，其土地使用權可相應轉讓。轉讓方式包括出售、贈與、交換、作價入股。在城市(鎮)規劃區內，集體土地使用權轉讓時，先由市、縣政府將土地征為國有，再參照國有土地轉讓辦法辦理手續。規劃區外的農民宅基地，轉讓范圍由原來的同村調劑擴大到同縣轉讓，受讓方把原來的宅基地交還給村集體后，其新受讓來的土地所有權照樣保持集體性質不變，也不需再交納土地轉讓金;非宅基地的集體建設用地轉讓，則視其不同用途采取不同轉讓辦法，應繳納的稅費也不相同。 　　2002年11月，昆山、海門作為江蘇省土地流轉改革先行試點地，規定集體建設用地使用權流轉，必須符合土地利用總體規劃及城鎮規劃，嚴格限定在城市和集、村莊建設用地的規模范圍內;根據當地市場供求狀況，制訂本地區集體建設用地使用權流轉年度計劃。 　　2003年6月廣東省政府發出《關于試行農村集體建設用地使用流轉權的通知》，明確農村集體建設用地使用權可上市流轉，其方式可以是出讓、轉讓、出租和抵押等，并必須符合四個條件：一是經批準使用或取得的建設用地;二是符合土地利用總體規劃和城市、鎮建設規劃;三是依法辦理土地登記，領取土地權屬證書;四是界限清楚，沒有權屬糾紛。特別強調，收益應該向農民傾斜，農村集體建設用地使用權流轉的收益中50%左右應用于農民的社會保障安排;剩余50%左右一部分留于集體發展村集體經濟，大部分仍應分配給農民。 　　上述各地做法不盡相同，試點中也出現了不少問題，但如何保護農民利益和保障農用地不會被基層政府變相流轉，已引起高度重視。 　　2.社會發展和市場經濟需要法律法規和政策制度創新 　　現行土地法律和政策對于農村集體土地使用制度特別是集體建設用地使用有較多限制，對市場經濟的發展產生不利影響。在當前市場經濟發展日趨成熟的條件下，正視農民集體土地所有權，推行集體土地有償使用制度的改革，建立健全農村集體土地使用權合理、規范的流轉途徑已迫在眉睫，需要在法律法規和政策制度方面予以創新。 　　2005年10月1日《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(下稱《辦法》)施行，這是第一個規范集體土地流轉的省級規定。廣東省范圍內的集體建設用地使用權可以通過出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，包括農村的經營性用地將全部通過市場流轉。該《辦法》主要有以下創新： 　　第一，集體建設用地使用權同國有土地一樣可以出讓、出租、轉讓、轉租、抵押、作價入股后，土地的價格不再取決于其“身份”，而是取決于其所處的地理位置。現在廣東除集體土地使用權不能進行房地產開發外，其他用途的土地，均有評估機構按相同方法進行評估，相同位置的集體土地和國有土地，地價完全相同。 　　第二，集體建設用地使用權在轉讓過程中，是采取出讓、出租、還是作價入股等形式完全是由農民自己決定，必須由三分之二以上的本集體經濟組織成員或者村民代表同意后方可實施，使農民的土地所有權真正得到了體現。 　　國家為了公共利益需要，依法對集體建設用地實行征收或者征用的，該土地集體所有者和使用者應當服從，但必須經過本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。即必須征求村民的同意后才能報批，保障了村民的知情權和參與權。 　　第三，農民集體可合法地與工業企業等談判，可自主地出讓、出租集體建設用地。這是有利于形成農村集體土地使用權的市場價格，為政府制定征地補償標準提供參照系。因為農地直接入市，是有利于降低工業化的成本。農民直接與工業企業談判，價格可能比政府征用后再出讓更低。 　　第四，集體建設用地使用權流轉所取得的收益將納入農村集體財產統一管理，其中50%以上應當專款專戶用于農民的社會保障安排，不得挪用，為農民利益提供了一個保護底線。 　　在國家沒有相關規定的情況下，浙江、江蘇、廣東等沿海發達省市根據經濟發展需要進行了試點，并出臺了系列農村集體建設用地流轉管理辦法，探索農村集體建設用地流轉機制，以實現規范有序管理，取得了初步的經驗，也為修訂《土地管理法》等相關法規和土地使用制度改革奠定了政策基礎。為進一步規范全國集體所有建設用地使用權的流轉管理，國土資源部2006年根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，研究擬訂《集體建設用地流轉管理條例》。 　　同時，國土資源部和國家發改委也聯合發文，以試點方式摸索“農村建設用地的減少與城鎮建設用地的增加相掛鉤”政策。 　　五、集體建設用地使用權流轉改革的基本原則 　　1.合理配置土地資源，推進集體建設用地使用制度改革，允許農村集體建設用地進入市場 　　土地作為要素市場特殊商品，應通過市場機制調節和配置。一是按照土地效益最大化的原則合理配置土地資源;二是通過市場機制實現土地的價格和價值相符。農村集體建設用地進入市場，對充分發揮農村集體土地的資產效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。 　　2.切實保障農民的土地財產權，賦予集體建設用地與國有建設用地同等權利 　　保留農村集體土地所有權，允許集體建設用地在符合條件的前提下，直接進入市場流轉，為實現集體土地和國有土地同等權利，建立統一、規范、有序的城鄉一體化的土地市場體系，為全面推行集體建設用地使用權流轉并將之納入規范化、制度化軌道奠定法律基礎。 　　3.集約節約利用土地，加強總量控制與用途管制，規范農村集體建設用地的流轉 　　集約節約利用土地資源是國家指導土地開發利用的基本方針，也是集體建設用地流轉必須遵循的基本原則。只有通過經濟、行政、規劃等手段和措施，改變農村建設用地粗放、無序、低效的狀況，促進土地的節約集約利用。 　　在允許集體建設用地進入市場的同時，還要通過集體建設用地供應的總量控制以及土地利用總體規劃和城市總體規劃，并將集體建設用地供應指標納入年度供應計劃等手段來規范。對于農用地轉為建設用地，必須根據土地用途管制原則，依法履行征地申請和審批。 　　4.完善集體建設用地流轉的相關制度與法制建設，確保國家土地政策的更好銜接 　　農村集體建設用地流轉必然涉及相關制度和政策銜接，如土地征收、城市總體規劃和土地利用總體規劃、土地用途管制、土地收益分配等一系列配套政策。健全和完善相關政策，保證集體土地流轉程序的公開、公平、公正，體現農民對土地的權利，保障農民合法權益，確保國家土地政策的銜接，以保證改革的順利進行和農村社會穩定。

集體土地使用權糾紛做出以下對策： 一是出臺政策，解決歷史遺留問題。針對企業改制、農民街建設過程中遺留的土地問題，建議政府組織人員進行專項調研，制定切實可行的政策，通過補交合理的費用、補辦土地征用、出讓手續，使土地使用合法化、房屋產權合法化，徹底解決該類問題。 二是加強監督，規范利用集體土地。加強土地使用過程中的監督檢查力度，對不規范用地行為，及時采取有效的制止措施。要糾正先用后征、以租代征等土地使用過程中的不規范行為，切實保護耕地。 三是加強協調，妥善處理土地問題。要建立、健全涉集體土地糾紛解決機制，充分利用行政調解、行政裁決、民間調解等糾紛處理機制，妥善處理因使用農村集體土地而產生的糾紛。

1.抵押登記要以土地使用權登記為前提條件。鄉村企業集體土地使用權企業須在縣級人民政府土地管理部門辦理登記手續后方能設定抵押。 2.在抵押前須得到被抵押土地的集體土地所有者書面同意。書面同意文件應包括：在實現抵押權時，同意按法律規定的土地征用標準補償后轉為國有土地。 3.在辦理鄉村企業集體土地使用權抵押時，土地管理部門還應核定通過拍賣抵押物實現抵押權時應補交的土地使用權出讓金額。 4.因處分抵押財產需要改變鄉村企業集體土地使用權的性質時，應當由土地管理部門依法先辦理征地手續。將抵押的土地轉為國有，然后再按抵押劃撥國有土地使用權的辦法進行處理。

集體土地使用權轉讓協議 轉讓方(以下簡稱甲方)： 受讓方(以下簡稱乙方)： 根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規，經甲乙雙方協商一致，現就甲方集體所有的土地及地上附著物使用權轉讓于乙方有關事宜訂立如下協議： 第一條：甲方將位于________________________，面積為______________平方米，地上附著物為_________________________________的甲方集體所有的閑置非農用土地及地上附著物經民主決議通過受讓于乙方使用。 第二條：使用權轉讓期限共____年，甲方從____年____月____日起將上述使用權交付乙方使用，至____年____月____日收回。 第三條：乙方支付甲方轉讓費共__________元(大寫______________元)，支付方式為_____________________________。 第四條：甲方權利義務 1、如國家法律、行政法規調整或政府行為需征用上述使用權，甲方有權收回。 2、如因不可抗力原因給乙方造成損失甲方不予賠償。 3、如因乙方不按時交納轉讓費，經甲方向乙方書面催款通知30日后，甲方有權單方解除合同并要求乙方支付違約金______元。 4、不因國家法律、行政法規調整或政府行為，甲乙雙方可協議解除本合同，轉讓費據實結算，甲方不可單方無故解除合同。 5、甲方應保證乙方正常使用上述使用權，確保供水、供電、通行，并提供辦理使用權變更手續相關證明材料。 第五條：乙方權利義務 1、乙方根據需要在辦理相關許可證件后有權在受讓土地上搭建建筑物及修建附屬設施，甲方不得干涉。 2、合同有效期內，乙方搭建的建筑物及修建的附屬設施由乙方占有、使用、受益、處分，甲方無權干涉，合同期滿后，乙方同等條件下有續訂合同的優先權。 3、乙方有權轉讓受讓的土地及地上附著物使用權 4、因國家法律、行政法規調整或政府行為征用、甲方單方收回使用權、合同期滿后，乙方建筑物或設施仍能夠使用，甲方應折價補償乙方經濟損失_________元。 5、乙方可與甲方協議解除合同，轉讓費據實結算，解除合同乙方應提前30日書面通知甲方，乙方向甲方書面通知60日后合同自動終止。 6、乙方應按時支付轉讓費用并不得違法使用上述使用權。 第六條：本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，交土地管理部門留檔備查一份。 第七條：本合同自雙方簽字蓋章后生效。 甲方： (公章) 乙方： 年 月 日

您好，農村集體土地使用權轉讓的相關細節可以向您當地政府去咨詢，或者是找個律師來咨詢，問一下具體的政策是什么。

土地使用權分為國有土地使用權和集體土地使用權。國有土地使用權按照取得的方式分為劃撥、出讓、作價出資（入股）、租賃、授權經營、荒地拍賣、撥用宅基地、撥用企業用地、農用地承包、集體土地入股、其他等。集體土地使用權包括集體農用土地使用權和集體土地建設用地使用權。

職能部門：集體建設用地使用權流轉，必須實行有償和有限期使用制度，必須通過有形市場進行。關于集體建設用地使用權流轉的方式和條件，《辦法》規定，集體建設用地使用權的流轉方式為四種： 　　第一種：轉讓。集體建設用地所有權人將一定年期的集體建設用地使用權讓渡給土地使用人使用，并向使用人一次性收取該年期內的土地收益。 　　第二種：出租。集體建設用地所有權人將建設用地使用權以出租方式提供給土地使用人使用，并定期向土地使用人收取土地租金。 　　第三種：作價出資或入股。集體建設用地所有權人以一定年期的集體建設用地使用權作價，以出資或入股方式投入新設立的企業。 　　第四種：合作或聯營。集體建設用地所有權人以一定年期的集體建設用地使用權作為條件，與其他單位或個人合作、聯營，共同舉辦企業

所有權是屬于集體的，不能買賣也不能抵押，抵押的應該是土地使用權。二、集體土地使用權及其地上房屋抵押問題。單獨以集體土地使用權抵押的，除荒地使用權外，其他都為法律所禁止。地上房屋與土地使用權一同抵押的，如屬企業房產，法律允許，但以后能否轉讓變現則無法律規定。實踐中是可以的。

你好，依據當前政策：不能 。但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

您好！不能繼承！