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小卓卓愛
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物業(yè)費(fèi)不是你說的固定的,電梯要多交錢 水費(fèi)一噸還要多交錢!是由物業(yè)根據(jù)實(shí)際情況:如物業(yè)有那些便民服務(wù),小區(qū)的規(guī)模,小區(qū)的品質(zhì)等相關(guān)因素 。
1 保潔費(fèi) 3元/戶.月 京價(房)字[1997]196號
2 生活垃圾清運(yùn)費(fèi) 2.5元/戶.月 京價(收)字[1999]253號
3 保安費(fèi) 5元/戶.月 京價(房)字[1997]196號 合計 126元/戶.年
4 綠化費(fèi) 0.055元/平米.月 京價(房)字[1997]196號
5 化糞池清掏費(fèi) 0.025元/平米.月 京價(房)字[1997]196號
6 普通住宅管理費(fèi) 0.292元/平米.月 京價(房)字[1997]196號
7 普通住宅小修費(fèi) 0.152元/平米.月
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banlinghun
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一、物業(yè)管理費(fèi)的確定
根據(jù)物業(yè)管理中發(fā)生的費(fèi)用，確定收費(fèi)的項(xiàng)目，并明確其使用的范圍，是搞好收費(fèi)管理的基礎(chǔ)。加強(qiáng)物業(yè)管理收費(fèi)的管理，就是要正確處理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與管理水平的關(guān)系。按照本章第三節(jié)的論述，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)對不同服務(wù)項(xiàng)目，分別采用政府定價、政府指導(dǎo)價和協(xié)議定價第三種不同的形式，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，應(yīng)對不同的物業(yè)管理水平制定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行公平競爭，按質(zhì)論價，這樣，也可促使物業(yè)管理公司不斷提高物業(yè)管理水平。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，可采取以下幾種途徑：
1.政府部門審定
物業(yè)管理中的重要收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)主管部門會同物價管理部門審定，通過頒發(fā)法規(guī)或文件予以公布實(shí)施。如售房單位和購房人交納住宅維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、建設(shè)施工單位提交保修費(fèi)等重要項(xiàng)目，由房地產(chǎn)主管部門提出標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)物價管理部門核定后執(zhí)行。
2.會同業(yè)主商定
物業(yè)管理是由業(yè)主委托的契約行為，因而有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不必由政府部門包攬，而可由物業(yè)管理公司將預(yù)算提交業(yè)主管理委員會討論、審核，經(jīng)表決通過之后，就是一個合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。此時，物業(yè)管理公司應(yīng)及時擬一份物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審議會議的決議，一同印發(fā)給每位業(yè)主(用戶)，并且從通過之日起按這一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
物業(yè)管理公司在每次新的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)通過之后，只要將每一費(fèi)用項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)一次性向業(yè)主公布，在以后每月發(fā)放收費(fèi)通知單時，只需通知費(fèi)用總額就行了。這樣，不僅可以減少勞動耗費(fèi)，也可節(jié)省紙張等材料費(fèi)用。
3.委托雙方議定
對于專項(xiàng)和特約服務(wù)的收費(fèi)，諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶，清掃保潔等項(xiàng)目，可由委托人與物業(yè)管理公司雙方議定，根據(jù)提供服務(wù)的要求，按不同的管理水平，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由用戶與物業(yè)管理公司單位自行商定。
二、物業(yè)管理費(fèi)的收繳和追討
收費(fèi)通知單每月要及時送達(dá)業(yè)主(或用戶)的手中，并由業(yè)主(或用戶)簽收。為了節(jié)省人力，可由水電工在每月抄表時，發(fā)送上月的繳款單，每月費(fèi)用通知單示例見表3-4-18。
當(dāng)發(fā)生費(fèi)用拖欠情況時，應(yīng)采取措施加以追討，主要的方法是：
1.一般性追討
當(dāng)上月費(fèi)用被拖欠時，物業(yè)管理公司在第二月向業(yè)主(或用戶)發(fā)催款通知單。此單將上月費(fèi)用連同滯納金以及本月費(fèi)用一起通知業(yè)主(或用戶)，并經(jīng)常以電話催繳。電話中要注意文明禮貌，如果第二個月仍被拖欠，物業(yè)管理公司將在第三個月第二次發(fā)催款通知單，將此前兩個月的費(fèi)用、滯納金和當(dāng)月費(fèi)用一并通知，并限期三天內(nèi)繳清，三天過后物業(yè)管理公司將根據(jù)管理公約停止對其服務(wù)(停止水電供應(yīng)等)。如果業(yè)主(或用戶)經(jīng)收費(fèi)員上門催繳仍然拒付，物業(yè)管理公司可根據(jù)管理制度以及相應(yīng)的法律程序處理。在香港，遇到這種情況時，管理商將立即通知房產(chǎn)交易部門，停止該房產(chǎn)的交易;然后聯(lián)同有關(guān)清繳部門拍賣該房產(chǎn)，拍賣所得扣除管理等諸項(xiàng)費(fèi)用和滯納金以及支付訴訟的拍賣手續(xù)費(fèi)所剩部分，歸還原業(yè)主。物業(yè)管理公司可將這些條款寫進(jìn)管理公約中，依照法律程序去執(zhí)行。
2.區(qū)別性追討
物業(yè)管理公司對拖欠費(fèi)用的業(yè)主(或用戶)要區(qū)分不同的情況，采取不同措施。對于費(fèi)用大戶，要親自登門(有時物業(yè)管理公司的總經(jīng)理也要親自去)，進(jìn)行解釋和勸導(dǎo)，爭取其理解和支持;對于一些“釘子戶”，則要嚴(yán)格按照法律執(zhí)行;對于一些確實(shí)有困難的“難點(diǎn)戶”，可以考慮適當(dāng)予以優(yōu)惠。
三、高層樓宇的收費(fèi)
從事高層樓宇管理的物業(yè)管理公司是以管理為主的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)，它一方面要盡量減輕業(yè)主或用戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，做到服務(wù)好，收費(fèi)少，另一方面要努力開拓多種經(jīng)營，廣開財源，增加收益，以達(dá)到自我完善，自我運(yùn)行，自我發(fā)展的良性循環(huán)。因此，物業(yè)管理公司在設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)兼顧上述兩方面的利益。我公司現(xiàn)行的收費(fèi)項(xiàng)目按照會計核算的不同大致分為下列三類。
(一)屬于營業(yè)收入的收費(fèi)項(xiàng)目
1.物業(yè)管理費(fèi)
物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理者為了實(shí)現(xiàn)其職能，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限，憑借對物業(yè)管理的全部活動所需成本的科學(xué)測算，編制出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主或客戶定期向物業(yè)管理公司交納的費(fèi)用。它是物業(yè)管理公司營業(yè)收入的主要來源。
高層樓宇的物業(yè)管理費(fèi)一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取的。在確定由業(yè)主交納還是由客戶交納問題上，我們是這樣掌握的，凡是業(yè)主自用的房產(chǎn)，物業(yè)管理費(fèi)向業(yè)主收取;凡是業(yè)主委托物業(yè)管理公司代出租的房產(chǎn)，物業(yè)管理費(fèi)向客戶收取。物業(yè)管理費(fèi)的收取是由與業(yè)主或客戶簽訂的管理合同來保證的。管理合同一般一年簽訂一次。
2.停車費(fèi)
高層樓宇一般都附設(shè)有停車場地。停車場的交通、治安收費(fèi)一般都由物業(yè)管理公司的保安部門負(fù)責(zé)。
高層樓字附設(shè)的停車場地一般都是收費(fèi)公共停車場，但它只是提供泊車方便，不負(fù)保管責(zé)任。凡占泊位停放的車輛均應(yīng)照章繳納停車費(fèi)，亂停亂放的車輛可酌情給予處罰。
停車費(fèi)收入一般可細(xì)分為月票收入和定額發(fā)票收入，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：定額發(fā)票收入的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按當(dāng)?shù)卣魑囊?guī)定執(zhí)行，月票收入的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由公司根據(jù)停車場和客戶的具體情況制定標(biāo)準(zhǔn)，報當(dāng)?shù)匚飪r部門備案后執(zhí)行。
3.租金收入
這里所說的租金收入是指物業(yè)管理公司自有房產(chǎn)出租的收入。我公司的自有房產(chǎn)全部是投資取得的。按照現(xiàn)行制度規(guī)定，房地產(chǎn)發(fā)展商在將所開發(fā)房產(chǎn)交付使用時，應(yīng)按照開發(fā)成本2%的比例提取專用基金，購買一定數(shù)量的按微利房價格出售的商業(yè)用房，管理公司可以經(jīng)營這部分商業(yè)用房，用租金收入彌補(bǔ)資金的不足。
4.其他收入
其他收入也稱雜項(xiàng)收入或綜合收入。包括單車和摩托車保管收入，代理室內(nèi)綠化、花卉管理收入，代理室內(nèi)清潔衛(wèi)生收入(含洗地毯收入)，代客戶裝修或修理收入及各項(xiàng)咨詢、代理手續(xù)費(fèi)收入。這部分收入，來源不穩(wěn)定，是物業(yè)管理公司積極創(chuàng)收的渠道。
(二)代收代支項(xiàng)目
代收代支項(xiàng)目的收入不屬于物業(yè)管理公司的營業(yè)收入，其核算通過往來科目如“其他應(yīng)付款”來反映。
1.水電費(fèi)
高層樓宇尤其是高層寫字樓用戶的水電費(fèi)用是不可能像住宅小區(qū)一樣由用戶直接向各有關(guān)主管單位繳納的。高層樓宇有許多公用水電設(shè)施，主管單位不可能掌握公用設(shè)施耗用水電對用戶的分?jǐn)偳闆r。一般情況下都是由物業(yè)管理公司按總表讀數(shù)向主管單位統(tǒng)一繳納各用戶的水電費(fèi)用，然后，管理公司再按各用戶的水電表讀數(shù)向用戶直接收取水電費(fèi)，公攤水電費(fèi)和中央空調(diào)用電費(fèi)。
2.通訊費(fèi)
一般高層樓宇都配有大廈程控交換系統(tǒng)，為樓內(nèi)用戶提供快捷方便的通訊服務(wù)。程控交換機(jī)配有收費(fèi)系統(tǒng)可核算出各用戶使用電話的次數(shù)和應(yīng)付費(fèi)用，物業(yè)管理公司據(jù)此向用戶收取通訊費(fèi)，并統(tǒng)一向電話公司和郵電局支付各中繼線的市話費(fèi)用和長話費(fèi)用。
3.土地使用費(fèi)
國土管理部門每年要向土地使用者收取一次土地使用費(fèi)。一般情況下，都是由物業(yè)管理公司按國土部門核定的大廈占地面積和大廈功能確定的應(yīng)繳土地使用費(fèi)總額，向國土局統(tǒng)一繳納，然后再按各業(yè)主的建筑面積向各業(yè)主分?jǐn)偂?
4.房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依照房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人或承租人征收的一種財產(chǎn)稅。也就是說房產(chǎn)稅應(yīng)由業(yè)主繳納。物業(yè)公司可接受業(yè)主委托代理交納房產(chǎn)稅。
(三)其他收費(fèi)項(xiàng)目
1.各種押金
物業(yè)管理公司為了保障自身權(quán)益不受侵害，或者為了加強(qiáng)管理，有必要對使用單位收取一定數(shù)量的保證金。如出租房屋時向客戶收取的相當(dāng)于三個月房租的租房押金;為了加強(qiáng)地盤管理，向施工隊(duì)收取的施工押金;為了加強(qiáng)治安管理，對晚間出入大廈的樓內(nèi)人員發(fā)放的出入證押金等，這些押金是通過預(yù)收款或其他應(yīng)付款核算的。
2.業(yè)主大修改造資金
高層樓宇公用設(shè)施中的水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備等，產(chǎn)權(quán)已隨著樓宇的出售而轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上，物業(yè)管理公司不擁有這部分固定資產(chǎn)的所有權(quán)，卻承擔(dān)著維護(hù)和管理的職責(zé)。隨著使用年限的增加，這部分設(shè)備需要大修，需要更新，其資金來源如何落實(shí)呢?在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章第三十八條第二節(jié)中有明確規(guī)定：“房屋本體公用設(shè)施由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出，住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偅制诶U納”。參照這個規(guī)定，我公司對代管固定資產(chǎn)更新改造的資金是通過下述方法籌集的：每年初，由物業(yè)管理公司對大廈公共設(shè)施、設(shè)備提出大修改造計劃，報業(yè)主委員會審核同意后，按受益業(yè)主的建筑面積分?jǐn)偨o各業(yè)主。由業(yè)主分期預(yù)交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)大修改造項(xiàng)目的組織實(shí)施與檢查驗(yàn)收;年終物業(yè)管理公司將當(dāng)年大修改造計劃的完成情況及大修改造資金的決算情況，先向業(yè)主委員會下設(shè)的工程預(yù)決算小組或財務(wù)審計小組匯報。這兩個小組審核后，聘請審計人員審計，再報業(yè)主代表大會通過。財務(wù)人員根據(jù)業(yè)主代表大會通過的審計報告調(diào)整決算。各業(yè)主預(yù)交大修改造資金的結(jié)余或不足都在下年預(yù)交大修改造資金時調(diào)整。
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那幾句花絮
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1、保潔費(fèi) 3元/戶.月
2、生活垃圾清運(yùn)費(fèi) 2.5元/戶.月
3 、 保安費(fèi) 5元/戶.月 合計 126元/戶.年
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物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理費(fèi)是多少
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住宅物業(yè)管理費(fèi)每月每建筑平方米13.5元 商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)每月每建筑平方米19.8元 1、住宅物業(yè)管理費(fèi)13.5元＝基礎(chǔ)物業(yè)管理費(fèi)9.6元 空調(diào)、供暖系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)3.9元。 2、商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)19.8元＝基礎(chǔ)物業(yè)管理費(fèi)15.
來自杭州物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少2015-12-19 -
物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn) 一級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1.00元 /月 .平方米 (已包含稅、費(fèi) ) 基礎(chǔ)條件 小區(qū)封閉； 有不少于小區(qū)住宅總建筑面積 3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房； 綠化率 35%以上(包括水面)； 綠化、休閑活動中心、場地 150
來自2017收取物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少2017-04-14 -
物業(yè)管理的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——《物權(quán)法》80條——建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
來自物權(quán)法物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？2015-07-08 -
具體的要根據(jù)地段,小區(qū),高層還是多層等多個因素來定的.同一個地段不同小區(qū)的物業(yè)費(fèi)都會不同,同一個小區(qū)的不同期數(shù)物業(yè)費(fèi)也會不同.總體說來,地段好的比地段差的收費(fèi)高.別墅豪宅類的比普通住宅的高.寫字樓或商務(wù)公寓也比普通住宅的
來自?？谖飿I(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？2015-07-07 -
市物價局相關(guān)工作人員答復(fù)：按照相關(guān)規(guī)定，住戶達(dá)到１００戶以上的住宅小區(qū)，才會被納入政府部門管理，并由物價部門制定標(biāo)準(zhǔn)來收取物業(yè)管理費(fèi)；住戶不足１００戶的住宅小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)一般由物業(yè)公司和小區(qū)住戶自行協(xié)商制定。若協(xié)商意
來自重慶市物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？2015-07-16
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