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房屋評估首先根據房子在哪個位段，用途是商業還是家宅，建筑結構方面的面積、新舊程度、樓層、朝向等因素，結合市場進行估價的
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這要示當地政府規定，比如裝修'>湘潭市城市房屋拆遷補償評估管理辦法
市人民政府令〔2004〕3 號湘潭市城市房屋拆遷補償評估管理辦法
《湘潭市城市房屋拆遷補償評估管理辦法》已經2003年12月29日市人民政府第19次常務會議通過，現予發布，自2004年2月1日起施行。市 長 彭 憲 法 二OO四年一月二十一日第一條 為規范城市房屋拆遷補償評估行為?維護房屋拆遷當事人的合法權益，根據《*******城市房地產管理法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《湖南省實施〈城市房屋拆遷管理條例〉辦法》的有關規定，制定本辦法。第二條 凡在本市城市規劃區范圍內國有土地上進行房屋拆遷評估的，適用本辦法。第三條 市、縣(市)人民政府房屋拆遷管理部門對本行政區域內的房屋拆遷補償評估實施監督管理。第四條 從事房屋拆遷的評估機構須是具備房地產評估資質，并經市房屋拆遷管理部門認定、公布的房地產評估機構。第五條 房屋拆遷補償評估包括對被拆遷房屋的分類評估與分戶評估。分類評估是指對同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，根據區位、用途、建筑結構等因素進行分類，評估出各類房屋的市場平均價格。分戶評估是指根據被拆遷房屋區位、用途、建筑結構，結合該戶房屋建筑面積、樓層、朝向、新舊程度等因素，評估出該戶房屋的市場價值。第六條 安置房屋的價格評估，屬于集中成片安置的住房，由對被拆遷房屋進行分類評估的機構進行分類評估，不作分戶評估。屬于非住宅房屋和零星安置的住房，由對被拆遷房屋進行分戶評估的機構進行評估；未進行分戶評估的，由原進行分類評估的機構評估。第七條 因特殊原因確需實行過渡安置的，應當征得房屋拆遷管理部門書面同意。安置房屋價格可在房屋竣工驗收合格后評估確定，但被拆遷人應當按照拆遷協議按期搬遷。第八條 估價機構接受房屋拆遷評估委托，應當核驗拆遷人的房屋拆遷許可證，確認拆遷評估范圍、估價時點，并與委托人訂立書面委托評估合同。第九條 委托人應當按照城市房屋拆遷管理的有關規定委托評估，向估價機構提供被拆遷房屋的《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》等有關資料，協助估價機構開展現場查勘等工作。委托人未如實提供有關資料，未履行委托合同約定的義務，造成評估失實或其他后果的，由委托人承擔相應的責任。第十條 估價機構應當指定3名以上估價人員按照《房地產估價規范》和拆遷法規的有關規定，獨立、客觀、公正地進行被拆遷房屋的價格評估。拆遷房屋估價時點以房屋拆遷許可證頒發的日期為準。第十一條 被拆遷房屋的權屬、面積、結構、用途等以《房屋所有權證》的記載為準。權屬證書未注明的，以產權檔案記錄或者其他有效文件為準，已改變用途或進行改、擴建的以規劃行政主管部門和其他有關部門的批準文件為準。被拆遷房屋占用范圍內國有土地使用權取得方式、占地面積以《國有土地使用證》的記載為準。第十二條 以出讓方式取得國有土地使用權的其房屋拆遷補償評估按土地出讓年限扣除土地實際使用年限進行評估。以劃撥方式取得國有土地使用權的其房屋拆遷補償評估按土地評估價格的40％扣減土地使用權出讓金進行評估。第十三條 評估機構應當向委托人出具估價報告書。估價報告書應在拆遷范圍內公布，并報房屋拆遷管理部門備案。拆遷人和被拆遷人有權要求評估機構就評估報告書作出解釋和說明。第十四條 拆遷人應參照分類評估價格，結合被拆遷房屋的具體情況，與被拆遷人協商確定補償金額。第十五條 拆遷當事人參照被拆遷房屋的分類評估價格，就補償金額達不成協議的，由雙方共同委托估價機構進行分戶評估。雙方不能就估價機構的選擇達成一致意見，或者一方拒絕選擇估價機構的，任何一方可以申請市房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定估價機構。估價機構不得接受拆遷當事人單方委托對被拆遷房屋進行分戶評估。第十六條 在同一拆遷范圍內，需要以抽簽方式選擇評估機構進行分戶評估的，房屋拆遷管理部門應組織拆遷雙方當事人(或代表人)在公證機關的監督下，從準入的房地產評估機構中確定一家承擔該地段的房屋拆遷分戶評估。較大規模拆遷項目需要兩家或兩家以上評估機構進行分戶評估的，經拆遷管理部門核準可以將拆遷范圍劃定為若干地段按上述程序選定評估機構承擔分戶評估。第十七條 被拆遷房屋的裝飾、裝修補償金額，由拆遷人與被拆遷人按有關文件規定標準協商確定。需要委托評估的，由估價機構按估價時點的實際造價，扣除折舊后確定，并在分戶評估報告中單獨反映。第十八條 拆遷人與被拆遷人共同選擇估價機構的，由拆遷人與被拆遷人共同與估價機構訂立委托評估合同；拆遷人選擇估價機構的或申請房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定估價機構的，由拆遷人與估價機構訂立委托評估合同。第十九條 當事人對評估結果有異議的，應當在收到評估報告結果5日內向原評估機構書面申請復評。原評估機構應當在收到書面申請3日內出具復評報告。第二十條 拆遷當事人就拆遷補償安置達不成協議申請裁決的，拆遷當事人沒在第十九條規定的時間內申請復評的，以原分戶評估結果作為裁決的依據；原評估機構按程序對被拆除房屋已復評的，以復評結果作為裁決依據。因被拆遷人原因無法進行分戶評估的，由房屋拆遷管理部門參照同類房屋的補償金額裁決。第二十一條 從事房屋拆遷補償評估的估價機構及其估價人員應嚴格遵守本辦法，禁止下列行為：1、轉讓拆遷評估業務和允許他人借用自己的名義開展拆遷評估業務。2、索取、收受委托合同以外的酬金、財物，牟取不正當利益。3、違反《房地產估價規范》及本辦法出具虛假評估報告，評估結果嚴重失真，或者惡意串通損害當事人合法利益。4、不回避與本人或者親屬有利害關系的拆遷評估業務。第二十二條 房屋拆遷管理部門應當加強對房屋拆遷補償評估活動的監督。估價機構及其估價人員違反本辦法第二十一條規定的，評估結果無效，兩年內不得從事房屋拆遷評估。給拆遷當事人造成損失的，依法承擔賠償責任，構成犯罪的依法追究刑事責任。第二十三條 本辦法自2004年2月1日起實行。
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這要示當地政府規定，比如湘潭市城市房屋拆遷補償評估管理辦法市人民政府令〔2004〕3 號湘潭市城市房屋拆遷補償評估管理辦法《湘潭市城市房屋拆遷補償評估管理辦法》已經2003年12月29日市人民政府第19次常務會議通過，現予發布，自2004年2月1日起施行。市 長 彭 憲 法 二OO四年一月二十一日第一條 為規范城市房屋拆遷補償評估行為?維護房屋拆遷當事人的合法權益，根據《*******城市房地產管理法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《湖南省實施〈城市房屋拆遷管理條例〉辦法》的有關規定，制定本辦法。第二條 凡在本市城市規劃區范圍內國有土地上進行房屋拆遷評估的，適用本辦法。第三條 市、縣(市)人民政府房屋拆遷管理部門對本行政區域內的房屋拆遷補償評估實施監督管理。第四條 從事房屋拆遷的評估機構須是具備房地產評估資質，并經市房屋拆遷管理部門認定、公布的房地產評估機構。第五條 房屋拆遷補償評估包括對被拆遷房屋的分類評估與分戶評估。分類評估是指對同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，根據區位、用途、建筑結構等因素進行分類，評估出各類房屋的市場平均價格。分戶評估是指根據被拆遷房屋區位、用途、建筑結構，結合 ...
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