已有3條回答
1、租賃權對抗的風險
按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，由于租賃仍然有效，信用社將無法處理抵押房產。借款人與信用社簽訂借款合同前，如果以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，并且要求承租人一次性付清租賃費，信用社將無法獲得租金收入用于還貸。
2、抵押登記權的風險
土地使用權的風險，信用社辦理房產抵押登記手續時，如果沒有同時辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。登記期限的風險，信用社辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將因到期而自動失效。
3、土地性質引發的風險
我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，出讓土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業類土地的使用期限為50年。土地使用年限到期，信用社將無法處置土地上的房產。
4、土地用途變更的風險
出讓土地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的。借款人如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據《土地管理法》規定，國家可以無償收回土地使用權，信用社將無法處置抵押房產。
5、在建工程抵押的風險
建設工程價款優先權，根據《合同法》規定，在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權。稅收優先權，根據《稅收征收管理辦法》規定，納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，稅收優先于擔保物權。
6、共有財產抵押的風險
根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，如果財產共有人沒有簽字，就會自動喪失抵押權。
房產抵押貸款有以下風險：
違約風險
違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤;當房地產市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。
流動性風險
流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
經濟周期風險
經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對于經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導致銀行的信用危機甚至破產。
利率風險
利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。
(一)租賃權對抗抵押權的風險
1、抵押物難以處置。
我國法律有“買賣不破租賃” 的規定。
我們先看一下法條：《合同法》第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的， 不影響租賃合同的效力。可見，“買賣不破租賃”的前提是：租賃在先，所有權變動在后。
但抵押與買賣有所不同。如果出租在前，抵押在后，則抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效，這時，抵押不破除租賃。反之，如果抵押在前，出租在后，則抵押可破除租賃，即抵押權人在實現抵押權后，新的所有權人有權解除租賃關系。抵押權是抵押權人直接對物享有的權利，可以對抗物的所有人及第三人，因此，抵押權是一種物權，而租賃關系中承租人的承租權是基于租賃合同而形成的一種債權。對此，最高法院專門作出了司法解釋，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第65條規定：抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效；第66條規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
如果抵押房產存在“先租賃后抵押”，借款人(第三人)即使不能按期還貸，由于租賃合同仍然有效，很難順利處理抵押房地產。
2、代位收取租金收入難以實現。
借款人(第三人)與銀行簽訂借款合同、抵押合同前，如果與抵押房地產承租人簽訂時間較長的租賃合同，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人(第三人)以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，銀行將很難獲得租金收入用于償還貸款。代位收取租金的法律依據：《擔保法》第四十七條 債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孽息。
3、抵押物拍賣保留價不客觀。
如果借款人不按期還貸，銀行有權依法處置抵押房地產用來歸還貸款本息。當銀行拍賣抵押房地產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，由于借款人(第三人)與承租人簽訂的長期租賃合同存在，房租明顯低于市場價格且早在抵押貸款前已一次性收取，借款人(第三人)就以此為由達到了故意壓低抵押房地產拍賣價格的目的。依據《合同法》第二百一十四條：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。如果抵押房產存在20年租賃合同并且于租賃合同簽訂之日將租金一次性付清的情況，就相當于出租人將抵押房產變相地賣給了承租人。從形式上看，是租賃合同，從實質上看，是融資合同或是借款合同。如果出租人以此種方式獲得融資，其成本是巨大的，無異于飲鴆止渴。
大家可以想一下，20年的時間是一個什么概念？如果此抵押房產拍賣時，除了承租人購買外還會有其他的基于承租人優先購買權和長達20年的租賃期限，承租人在拍賣活動中，可以進可攻退可守，游刃有余。進可攻是指承租人競買抵押房產時，可以將20年的租賃費折抵拍賣款；退可守是指，無論是誰競買該抵押房產，都要無條件等到其租賃合同履行完畢時才可以收回該房產，承租人租也行買也行，都不虧本。
一般地說，在長達20年的租賃期限內，同類地段房產租賃費不斷上漲，而承租人卻依舊享受20年前較低的租賃價格。與此相反的是出租人或者抵押權人的損失卻是致命的。
-
房屋抵押貸款有風險嗎：一、違約風險 違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益
來自想問下房屋抵押貸款有風險嗎2015-12-24 -
如果看到銀行出具的【批貸函】，基本可以確定，銀行審核完他的資質和還款能力，肯定會貸款給他，這個時候【過戶】基本就沒什么風險。銀行【審批】之后，放款時間一般為10到15個工作日。各家銀行不同，買房的高峰期和低谷期放款的時間
來自二手房交易，買方要以賣方的房產證抵押貸款，有什么風險？2017-06-12 -
1.抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要指由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性，以及因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，
來自房產抵押的風險有什么？2017-12-04 -
《中華人民共和國擔保法》第五十五條 ：城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。 根
來自房產抵押的風險有哪些？2015-10-21 -
有商品房預售許可證的開發商，房子當然能賣了，其開發的房產原則上是可以辦理房產證的。但是，在解決了是否可以辦房產證的問題上，作為買房人還要關心什么時候可以辦房產證，怎么保障買房人及時拿到房產證的權利。因為當前很多開發商在樓
來自我買房后是否馬上辦理房產證？房產證抵押貸款風險？2016-12-29
微信公眾號
土巴兔APP