你好,地產開發商的商業模式
地產開發商可通過以下三種方式盈利:
第一,物業出售,即出售產業物業獲取利潤,由于產業地產前期開發投資巨大,且我國缺乏暢通的產業地產融資通道,地產開發商不得不提高產業物業出售比例以迅速回籠資金,與國際產業地產開發商相比,我國的地產開發商物業銷售比例偏高,普遍在7成以上,以聯東U谷為例,其物業租售比維持在2:8左右。
第二,物業出租,即通過持有的方式對物業進行出租獲取租金收益,由于我國工業用地政策有很強的區域個性,很多地方規定,工業用地上的物業產權不能分單元、分層或分棟出讓,這就堵死了物業出售的獲利通道,開發商不得不持有并出租物業,以獲取穩定的租金,持有物業雖然資金回收較慢,但能使開發商獲取物業增值收益。
第三、提供服務,即通過提供入駐企業所需的基礎配套服務和增值服務獲利。在專業分工越來越細化的時代,企業對人力資源、金融投資、科技信息等專業化、增值型服務的需求越來越多,基礎性的物業服務已經不能滿足企業的需求。提供配套的產業服務在提高園區的招商能力的同時,也蘊藏著巨大的利潤空間,甚至已有產業地產商開始向園區服務運營商轉型。如天安數碼城提出“城市產業綜合體”的概念,通過提供人才、資本、技術、信息、市場、商務、政策等增值性服務,建立產業配套服務體系,打造一個以企業為核心的產業生態環境。
作為地產開發商,至少需同時具備以下三大能力:產品開發能力,物業產品是地產開發商的生命線,也是能否打動客戶的關鍵,地產開發商首先應具有豐富多樣的產品體系,如產業綜合體、總部綜合體等,而且其產品體系還應根據客戶的需求不斷調整升級,如天安數碼城的產品經歷了工業園——工貿園——科技園——城市產業綜合體的演進;產業招商能力,招商是提高產品去化率的關鍵,也是實現滾動開發的保障,地產開發商必須成立專業而強大的招商團隊,采用多種招商渠道和策略,挖掘符合自身產品定位的有效客戶;產業服務能力,在招商優惠政策趨同的形勢下,園區服務成為提升園區綜合競爭力和招商成功率的重要砝碼,園區可圍繞“創意孵化、創業初期、企業成長、規模擴張、上市準備”的企業生命周期鏈條,構建全面的企業服務體系,如創業培訓、市場開發、科技推廣、融資擔保、管理咨詢、知識產權服務、上市輔導等。
二、產業新城開發商模式
產業新城開發商模式以華夏幸福基業、宏泰發展、中南建設為典型代表,其也是我國在產業地產領域最早實踐PPP模式的開發商,其商業模式大致如下:A政府與B產業新城開發商就C產業新城(一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里)的開發達成合作協議,在規定的合作年限內,B開發商負責地塊內的土地平整、道路管廊等基礎設施建設工作,學校、醫院、文化、體育公共設施建設及運營管理工作,產業規劃、項目招商、宣傳推廣等產業發展服務工作,空間規劃、建筑設計、物業管理、公共項目維護等基礎性服務工作等;于此同時,B開發商以C產業新城內所新產生收入的該級政府地方留成部分的一定比例(即扣除上繳中央、省、市級部分后的收入)作為投資回報,如新產生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項資金等;合作期限結束后,B開發商將C產業新城的基礎設施公共設施產權及經營權無條件已交給A政府。
希望我的回答能幫助到您
產業地產是整合資源、承載與促進產業發展的地產形態,是一種將地產開發、產業發展和城市功能三方面的發展有機結合、相互促進的新商業模式。
這里的產業,主要是指國家導向鼓勵的新興產業,如第一產業的有機農業,第二產業的新型材料和第三產業的科技創新及現代服務業等等。
地產商業模式基本模式
第一種就是我們逐步認同的是“只租不售
第二種模式就是“ 出售”這種模式是商業地產最原始的模式
第三種叫“租售結合”,這種通常是投資商和開發商把其中的部分物業出租
商業地產類模式
單一化模式
目標客戶極其準確,基本上是圍著城市的白領階層和一些中青年購物打造的,體制上也采取一個強制控制,并且有計劃的在郊區進行開發
百貨公司模式
包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現出來。
精品店模式
這類模式像萬通一直在拼命的推行這個“美國模式”,它這種主要在少數高端的市場進行精品店的經營,就像賣的勞斯萊斯,可能一天就賣三輛,但是總營業額和利潤是最高的,所以是走高端路線。