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美國房地產泡沫如何形成的?

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提問者:湛德本| 梅州| 1091次瀏覽
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已有3條回答

回答數:83264 | 被采納數:135

想要認識美國房產,首先要看看美國房產的歷史,1940-2007年,美國房產的價格一路上漲,其間也沒有出現過全美國性房價坍塌的事件。長達67年的經驗似乎足以說明美國房產價格持續上漲的合理性,很少有人會覺得美國房產價格會下跌。
美國房產價格被看好,是有理由的。二戰后,美國城市化浪潮加快。1960年代晚期,美國開始擁抱新科技革命,涌現出一大批科技創新企業,財富神話一批接著一批;與之同時,美國經濟結構中金融化程度越來越深。美國還向亞太地區轉移制造業產能(帶來的結果就是產業空心化)。這些都是美國房產價格上漲的利好:自住購買、投資需求統統旺盛。長達67年的房價上漲,形成了世界經濟史上最大的資產泡沫。房主、房地產評估師、貸款人、抵押貸款證券化交易商、對沖基金、貨幣基金及美國政府都從中獲利。
波浪無限增大,這有悖物理學定律。(期望)美國房產價格永遠上漲,同樣不切實際。2008年次貸市場崩潰,美國房價迎來雪崩式下滑,造成了9450億美元的損失。上述各方就展開了相互攻訐。當然,被抨擊最多的,還要屬美聯儲等美國金融監管部門。
長達67年的美國房產泡沫,究竟是怎樣煉成的?美國丹佛大學法學院法學教授羅伯特·M·哈達威所著的《美國房地產泡沫史(1940-2007)》一書,有別于市面上已有的金融危機研究作品聚焦(美聯儲前主席)格林斯潘任期的做法,將視角擴展到1929年大蕭條和羅斯福新政,調閱了67年泡沫期內的市場數據,并得出具有說服力的結論。
哈達威指出,造成美國房產市場巨大泡沫的政策(人為)原因,首先在于美國的稅收等一攬子政策所形成的錯位激勵。美國實行累進制的所得稅政策,近幾十年來不斷推動減稅及稅收補貼,從而最終形成了“累退式”稅收政策,有錢人從減稅、退稅、稅收優惠中獲益最多。而且,這一政策還鼓勵業主、投資者通過倒賣美國房產來獲利。
第二項原因,出在住房保障政策環節。肯尼迪、約翰遜兩任總統開啟了“偉大的社會”計劃,形成了國家保障公民住房的政策傳統,再后來又出臺了《社區再投資法》,強調金融機構要遵守這方面的政治和社會責任,向窮人放款以支持其購房。銀行等金融機構迫于壓力不斷降低貸款審查標準,更多原本買不起房的人借助“零首付”、“一元首付”、超低利率的住房貸款買到房屋,且能通過長期上漲的美國房產價格而倒賣房屋獲利。
為鼓勵公民購房,美國政府在羅斯福新政時期就開始向購房者提供補貼,還向貸款銀行發行債券,收購其住房抵押貸款,以進一步降低貸款購房利率。1990年代,美國政府和國會不僅允許房主以自己房產的凈值為抵押,購置第二套、第三套住房或用于其他方面的投資、消費。這一切最終倒推了房價畸形上揚,而金融機構為了轉移風險,則致力于開發和推廣金融衍生品,泡沫和風險就隱性化地越吹越大。
這本書較具新意的一部分是將美國政府金融和房地產監管分為經濟性監管和安全性監管。哈達威援引美國民航等行業的案例教訓指出,政府應盡可能削除只會產生保護壟斷、削除競爭的經濟性監管,而應強化旨在保障競爭秩序、客戶利益的安全性監管。美國房產67年泡沫史,也可視為美國政府在利益集團游說下不斷降低安全性監管要求(比如降低聯邦和地方政府對金融行業的信用監管,降低金融機構資本金要求,不再強制貸款者首付金額不低于一定比例)、在公眾壓力面前不斷增強經濟性監管甚至成立多家政府支持企業直接入市(房地美、房利美等)的歷史。概括起來,安全性監管形同虛設,成為了美國房產泡沫不斷積累的重要推手。
哈達威通過數據和資料分析還提出,美國公共教育課程、公民付費理財教育體系中均嚴重缺失經濟史和金融風險教育的內容,這使得投資者對美國房產價格永遠不會下降的謬論深信不疑。
這本書可以帶給中國讀者足夠的警示,書中所述釀成美國房產價格巨大泡沫的諸方面誘因,在我國也能找到不同形式和程度的存在。特別危險的是,某些監管部門、金融機構和大批投資者對房價不斷上漲有著一廂情愿的預期,拒絕接受房價調整的市場信號。


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兔友
回答數:7944 | 被采納數:3

房地產開發前期階段容易在四個環節形成泡沫:

1、土地購置

由于房地產過熱,對于土地的需求增加,同時由于土地為國家緊缺資源,國家對土地的控制政策越來越嚴格,房地產商對土地的競爭越來越激烈,政府招牌管政策的實施,本來就很高的土地價格,經過幾圈的叫價,成交低價成幾倍的翻番,已經遠遠超過其實際價值,政府收益確實得到了充分的體現,然而,房地產商得到的土地價格中,泡沫已經大量形成。

2、各項手續辦理

說道這里我不得不要一咬牙,繁雜的過程(130多個章)自然不必多說,本身就存在大量不合理的亂收費法規,加上大量說不清道不明也無法說無法訴甚至無法入賬的費用,一直以來讓各開發商苦不堪言。這些費用勢必計入開發成本,或者無法入賬的只能在預算時列入那個讓人尷尬的不可預見費用和管理費用,不產生泡沫是不可能的。

3、項目轉手

這一點估計大多數人都有所體會,有背景,有關系的,拿到了項目、土地,不會自己開發,為了早日獲得利潤而轉手,有的項目甚至能轉讓近十次。一次次的轉手,落在最后真正開發的手中,已經翻了好幾倍,產生嚴重的泡沫。就像我們喝扎啤一樣,一桶扎啤本來20杯,但是桶里已經有了泡沫,也能賣25杯,再多轉幾次,可能達到50杯,就能賣出兩桶的價格。

4、材料及施工隊伍選擇

由于房地產過熱,房地產開發所需的材料、人工就變得相對短缺,其價格上漲速度和幅度都較大,加上這些年很多高端材料和工序的獨特技術價格高漲,開發商競爭購買材料和勞務,本來在材料和勞務過程產生的產品泡沫也轉嫁到房地產行業來最終承擔。

二、房地產開發階段

房地產開發階段容易在兩個環節形成泡沫:

1、工期和利潤預計

房地產開發是一個投資期延長,回收期長的行業,一方面由于投資期限長而對工期把握不準導致工期延長,投資成本增加,另一方面由于回收期長,對未來收益把握不準,有意提高銷售價格以降低對未來收益把握不準可能導致的利潤風險。

2、金融支持風險

房地產開發屬高投入高產出的行業,必須大量依靠金融機構支持,除了要接受和消化金融行業泡沫的轉嫁外,由于上述工期和利潤預計的不確定性,金融機構也會有意提高投資收益率來規避風險,也就使得房地產開發過程的財務費用相對增加。

三、房地產銷售階段

房地產銷售階段形成泡沫的主要環節如下:

1、以遠期的價格完成當期銷售

我們知道,今天購買的住房,實際交房時間往往在一到兩年之后。開發商為了盡快實現變現,預售房屋,也是政策容許的,這就導致一個現象,大家有沒有注意到,我們購買的現房和當期正在銷售的同類型、同標準期房價格基本是相同的,也就是說,我們購買的現房執行的竟然是兩年以后的價格。想必大家都明白,兩年以后的貨幣價值與現在的貨幣價值,以及兩年以后我們的購買力和今天的購買力有這多大的差距。我們不但花掉了未來的錢,真可怕的是以未來的價格花掉了。

這一條不知道我說明白了沒有

2、我們的消費觀念苦了我們自己

我們要結婚生子,就要買房子;孩子要遠道上學,陪讀,買個房子(攀比,為了孩子的自尊心);孩子要結婚,給孩子買房子......這輩子,我們成了房奴,我們自愿的,活該,就因為這樣,供求關系變了,房價漲了,越漲我們就越想買,我們越想買房價就越漲,沒辦法了,買不起了,我們到處借,貸款,我們埋怨房地產泡沫了,我們自己造成的。


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葉涼城是也
回答數:48502 | 被采納數:12

你好,這樣子的話你可以試試看下面的方法介紹
銀行放貸政策寬松(購買力)+超前消費和投資意識=供不應求(炒房)→價格嚴重背離價值(泡沫) 很容易理解吧,房地產,證券市場積累了大量泡沫,美國尤其多各種高杠桿的金融衍生產品,對于經濟泡沫推波助瀾,這種危險終于在2007年爆發


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