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第三章 業主、業主大會與業主委員會
第十條 房屋的所有權人為業主。
業主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、行政法規規定的其他能夠證明其權屬的有效證明為依據。
第十一條 業主對物業管理區域共有部分實施共同管理，監督物業服務企業履行物業服務合同。
第十二條 物業管理區域內全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
物業管理區域內業主人數較少且經三分之二以上業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。
第十三條 未設立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府協助業主決定有關事項。
第十四條 物業管理區域內，交付業主的專有部分建筑面積達到建筑總面積百分之五十以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府書面申請成立業主大會。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自接到申請之日起六十日內，推舉業主代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組。籌備組主要由業主代表組成，也可以吸收建設單位、前期物業服務企業、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的代表各一人參加。
籌備組成員名單確定后，應當將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置公示。
籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。
第十五條 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起七日內，向籌備組提供業主名冊、業主專有和共有部分面積、建筑總面積等資料，并承擔召開首次業主大會會議所需費用。
第十六條 業主大會履行下列職責：
(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約；
(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
(四)選聘、解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用物業專項維修資金；
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
(七)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。
第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起二十日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府備案：
(一)業主大會設立和業主委員會選舉情況的報告；
(二)業主大會決議；
(三)管理規約、業主大會議事規則；
(四)業主委員會委員名單。
街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當在五日內將備案證明復印件分送縣(市、區)房地產行政主管部門和物業所在地公安派出所、社區居民委員會。前款(二)、(三)、(四)項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。
第十八條 業主委員會應當根據業主大會的授權，履行下列職責：
(一)執行業主大會的決議、決定；
(二)召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費用，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
(五)監督管理規約的實施；
(六)組織、監督專項維修資金的籌集和使用；
(七)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
(八)業主大會賦予的其他職責。
業主委員會成員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。
業主委員會的辦公經費和成員的工作津貼應當從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主負擔，具體辦法和標準由業主大會決定。
業主委員會應當定期向業主公布辦公經費的收支情況。
第十九條 有下列情形之一的，業主委員會成員資格終止：
(一)任職期限屆滿的；
(二)不履行業主義務的；
(三)不再具備業主身份的；
(四)限制民事行為能力或者無民事行為能力的；
(五)被依法追究刑事責任的；
(六)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；
(七)業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物移交給業主委員會；拒不移交的，房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當責令移交。
過半數業主要求撤換業主委員會或者業主委員會成員的，房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當及時協助全體業主重新選舉。
第二十條 主要配套設施設備和相關場地共用的舊住宅區、分散小區可以劃分為一個物業管理區域。業主可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請成立一個業主大會。
不具備成立業主大會條件的舊住宅區、分散小區，街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當組織業主自行管理，或者經過半數業主同意，委托他人進行清潔衛生、園林綠化、秩序維護等物業管理。
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業主委員會由業主大會在業主中選舉產生。第一次業主大會由原物業管理單位負責召集。成立業主委員會后，由業主委員會負責每年召開一次以上的業主大會。業主委員會負責在大會召開7天前將業主大會召開的日期、內容送達每位業主。業主委員會委員數額，一般設10一15人，經業主大會決定可以適當增減，但最少不得少于5人，最多不得多于20人，并在委員會中選出主任、副主任、秘書各1人。業主委員會可聘請區建委(建設局)、區國土房管局、區規劃局、區環衛局、街道辦、派出所等有管單位的人員擔任業主委員會的顧問。業主要員會必須制訂章程，確定組織機構，并經業主大會通過。業主委員會需向區民政管理部門申請辦理登記手續，取得社會團體法人資格。業主委員會每屆任期3年，每屆期滿前兩個月，由本屆業主委員會主持召開業主代表大會，選舉下屆業主委員會委員。業主要員會委員可以連選連任。業主委員會法人變更須辦理社會團體變更登記。
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1．業主首先應該互相建立聯系，發起成立業主大會的倡議，同時發信邀請區、縣人民政府房地產行政主管部門指導自己小區成立業主大會。
2．組建成立業主大會的籌備組，籌備組成員可以由業主自薦，也可由業主推薦。最好的方法是張榜通告，請業主在一定時間內自愿報名參與籌
3．籌備組開始工作，起草業主委員會章程，決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數，匯集愿意擔任業主委員會工作的業主名單和參選業主的資料，并在業主大會成立十五天前通知全體業主和告知相關居委會，業主大會應當在籌備組30日內召開，開會應當邀請區、縣人民政府房地產行政主管部門和相關居委會的代表參加。
4．將草擬的業主委員會章程、所有參選業主委員會的業主資料、選票、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間書面發給每個業主，并同時請所有收到上述資料的業主簽收確認。
5．成立業主大會時，籌備組公開在小區所有業主有權參與監督的情況下進行驗票工作。
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成立業主委員會后要辦理登記手續 業主委員會自選舉產生之日起十五日內(應在小區內公示)，持下列文件向所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記： 1、成立業主委員會登記申請書； 2、業主委員會委員名單； 3、業主委員會章程。 區、縣房地產管理部門應自受理登記申請之日起三十日內，完成登記工作，對不符合本條例規定成立的業主委員會不予登記，并用書面通知申請人。
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第三章 業主、業主大會與業主委員會
第十條 房屋的所有權人為業主。
業主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、行政法規規定的其他能夠證明其權屬的有效證明為依據。
第十一條 業主對物業管理區域共有部分實施共同管理，監督物業服務企業履行物業服務合同。
第十二條 物業管理區域內全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
物業管理區域內業主人數較少且經三分之二以上業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。第十三條 未設立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府協助業主決定有關事項。
第十四條 物業管理區域內，交付業主的專有部分建筑面積達到建筑總面積百分之五十以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府書面申請成立業主大會。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自接到申請之日起六十日內，推舉業主代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組?；I備組主要由業主代表組成，也可以吸收建設單位、前期物業服務企業、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的代表各一人參加。
籌備組成員名單確定后，應當將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置公示。
籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。
第十五條 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起七日內，向籌備組提供業主名冊、業主專有和共有部分面積、建筑總面積等資料，并承擔召開首次業主大會會議所需費用。
第十六條 業主大會履行下列職責：
(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約；
(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
(四)選聘、解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用物業專項維修資金；
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
(七)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。
第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起二十日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府備案：
(一)業主大會設立和業主委員會選舉情況的報告；
(二)業主大會決議；
(三)管理規約、業主大會議事規則；
(四)業主委員會委員名單。
街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當在五日內將備案證明復印件分送縣(市、區)房地產行政主管部門和物業所在地公安派出所、社區居民委員會。前款(二)、(三)、(四)項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。
第十八條 業主委員會應當根據業主大會的授權，履行下列職責：
(一)執行業主大會的決議、決定；
(二)召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費用，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
(五)監督管理規約的實施；
(六)組織、監督專項維修資金的籌集和使用；
(七)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
(八)業主大會賦予的其他職責。
業主委員會成員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。
業主委員會的辦公經費和成員的工作津貼應當從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主負擔，具體辦法和標準由業主大會決定。
業主委員會應當定期向業主公布辦公經費的收支情況。
第十九條 有下列情形之一的，業主委員會成員資格終止：
(一)任職期限屆滿的；
(二)不履行業主義務的；
(三)不再具備業主身份的；
(四)限制民事行為能力或者無民事行為能力的；
(五)被依法追究刑事責任的；
(六)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；
(七)業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物移交給業主委員會；拒不移交的，房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當責令移交。
過半數業主要求撤換業主委員會或者業主委員會成員的，房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當及時協助全體業主重新選舉。
第二十條 主要配套設施設備和相關場地共用的舊住宅區、分散小區可以劃分為一個物業管理區域。業主可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請成立一個業主大會。
不具備成立業主大會條件的舊住宅區、分散小區，街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當組織業主自行管理，或者經過半數業主同意，委托他人進行清潔衛生、園林綠化、秩序維護等物業管理。
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第一步，想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系，然后聯系本小區十分之一以上的業主簽名，發起成立業主大會的倡議，同時發信邀請區、縣小區辦指導自己小區成立業主大會。 第二步，組建成立業主大會的籌備組，籌備組成員可
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